房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤實(shí)驗(yàn)報(bào)告

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤實(shí)驗(yàn)報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤實(shí)驗(yàn)報(bào)告 定個(gè)小目標(biāo)先賺一個(gè)億 班級：17 經(jīng)濟(jì)學(xué) b 班 組員：朱佳婷（17083062） 李銘銘（17083043） 賴丹軒（17083108） 馮瑋（17083038） 賴燕菲（17083001） 指導(dǎo)老師：石洪艾 日期：2021.10.30 目錄 一、 決策流程 . 3 二、 各年運(yùn)營情況分析 . 3 （一） 第一年： . 3 （二） 第二年： . 4 （三） 第三年： . 5 （四） 第四年： . 6 （五） 第五年： . 6 （六） 第六年： . 8 三、 整體運(yùn)營情況分析 . 8 （一） 資產(chǎn)負(fù)債率與銷售利潤率 . 8 （二） 廣

2、告效應(yīng) . 9 （三） 所有者權(quán)益 . 9 （四） 土地招標(biāo)決策及思考 . 10 （五） 總結(jié) . 10 一、 決策流程 二、 各年運(yùn)營情況分析 （一）第一年： 由老師帶領(lǐng)統(tǒng)一進(jìn)行決策以熟悉系統(tǒng)和運(yùn)營規(guī)則。 投資融資模塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 2.5 億 2500 萬 20 畝 1.5 200 套 600 萬 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 10400 萬 1100 萬 2021 萬 6000 萬 2400 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款

3、 100 萬 200 套 0 14400 萬 33600 萬 36300 萬 （二）第二年： 投資融資模塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 2 億 2021 萬 20 畝 2.0 280 套 1000 萬 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 17200 萬 2021 萬 2021 萬 1 大型 1 小型 9800 萬 2600 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款 300 萬 280 套 0 19300 萬 45100 萬 23900 萬 1. 投資估算模塊

4、： 對新一年的運(yùn)營進(jìn)行整體規(guī)劃，進(jìn)行預(yù)算管理，盤點(diǎn)資產(chǎn)和現(xiàn)金，決定要不要貸款，貸款額是多少，經(jīng)過核算，為了使資金更充裕，和防范預(yù)算外支出的產(chǎn)生，本組第二年的貸款額是 2 億。 獲得貸款后進(jìn)行土地競標(biāo)拍賣和項(xiàng)目報(bào)建，本次實(shí)驗(yàn)采取的是先競標(biāo)后拍賣的形式，共獲得土地使用權(quán) 23 畝，轉(zhuǎn)賣三畝。 2. 本年度決策經(jīng)驗(yàn)總結(jié)： 施工隊(duì)工期預(yù)算失誤，原本只需招募一個(gè)大型施工隊(duì)，由于錯(cuò)誤估算多招了一個(gè)小型施工隊(duì)。 在項(xiàng)目報(bào)建方面過于保守，只開發(fā)一種容積率的商品房，且決策前做的市場同行調(diào)查不充分，造成同種容積率的商品房扎堆。 在訂單競標(biāo)方面，報(bào)價(jià)較低，廣告投入過少，沒有充分發(fā)揮廣告的用處。 （三）第三年： 投資

5、融資模塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 1.7 億 1700 萬 20 畝 2.0 280 套 1000 萬 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 17200 萬 2021 萬 3300 萬 1 大型 7500 萬 3000 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款 100 萬 230 套 50 套 17800 萬 41400 萬 22300 萬 1. 投資估算模塊: 經(jīng)過核算，為了使資金更加充裕，同時(shí)為了防范預(yù)算外支出的產(chǎn)生，本組第三年決定貸款 1.7 億。

6、獲得貸款后進(jìn)行土地競標(biāo)拍賣和項(xiàng)目報(bào)建，本次實(shí)驗(yàn)采取的是先競標(biāo)后拍賣的形式，共獲得土地使用權(quán) 21 畝，轉(zhuǎn)賣 1 畝。 2. 本年度決策經(jīng)驗(yàn)總結(jié): 本年度由于土地價(jià)格持續(xù)壓低，導(dǎo)致市場低迷，商品房未全部賣出，同時(shí)增加了土地成本。 （四）第四年： 投資融資模塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 0 0 10 畝 3.0 220 套 900 萬 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 15200 萬 3000 萬 2300 萬 1 大型 6300 萬 5100 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品

7、房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款 2021 萬 2.0 20 套 3.0 容積率 50 套 17300 萬 40400 萬 18400 萬 3.0 170套 1. 投資估算模塊: 經(jīng)過核算，本年度用于各運(yùn)行流程所需資金已足夠，故無貸款。 土地競標(biāo)拍賣和項(xiàng)目報(bào)建，本次實(shí)驗(yàn)采取的是先競標(biāo)后拍賣的形式，共獲得土地使用權(quán) 8 畝，收購 1 畝。 2. 本年度決策經(jīng)驗(yàn)總結(jié): 由于給出的競標(biāo)土地款額較低，只得到了 8 畝土地，故從其他公司以較高價(jià)處購入了 2 畝土地。 鑒于前幾年廣告費(fèi)投入較低，品牌效應(yīng)不高，于是本年度決定加大廣告費(fèi)投入，但由于市場原因，所獲得的商品房數(shù)量不增反減。 （五）第五年： 投資融資模

8、塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 0 0 20 畝 1.5 10 畝 240 套 800 萬 2.0 10 畝 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 13800 萬 2021 萬 2500 萬 1 中型 5500 萬 3600 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款 1300 萬 1.5 60套 40 套 13500 萬 31600 萬 20210 萬 2.0 60套 80 套 3.0 50套 0 1. 投資估算模塊: 第五年的房地產(chǎn)市場仍然很低迷，在對新一年

9、的運(yùn)營進(jìn)行整體規(guī)劃，進(jìn)行預(yù)算管理，盤點(diǎn)資產(chǎn)和現(xiàn)金，經(jīng)盤點(diǎn)本年度用于各流程運(yùn)行的資金已足夠，所以今年為求穩(wěn)還是決定不貸款。 土地競標(biāo)拍賣和項(xiàng)目報(bào)建，本次實(shí)驗(yàn)采取的是先競標(biāo)后拍賣的形式，共獲得土地使用權(quán) 24 畝，最終投入生產(chǎn)的土地?cái)?shù)為 20 畝。 2. 本年度決策經(jīng)驗(yàn)總結(jié): 因?yàn)楸灸甓葹榱饲蠓€(wěn)和降低成本沒有向銀行貸款，所以本公司投入了較多的廣告費(fèi)來提高品牌效應(yīng)，獲取訂單。因?yàn)橹暗纳唐贩咳莘e率過于單一，所以這次采用了 1.5 和 2.0 的容積率，分別投入 10 畝土地，但是因?yàn)榻衲晖度氲膹V告費(fèi)較之前的少，投入的土地較多，所以剩余套數(shù)較多。 （六）第六年： 投資融資模塊 土地使用權(quán)面積 項(xiàng)目容積

10、率 實(shí)際修建商品房數(shù)量 市政配套費(fèi) 貸款金額 利息 0 0 / / / 0 建筑結(jié)構(gòu)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 工程項(xiàng)目 交稅 招募施工隊(duì) 支付工資 0 0 700 萬 / / 600 萬 市場營銷 獲得現(xiàn)金 現(xiàn)金盤點(diǎn) 廣告費(fèi)投入 訂單數(shù)量 剩余商品房數(shù)量 獲得現(xiàn)金 來年應(yīng)收款 4000 萬 1.5 40套 0 17300 萬 40400 萬 18400 萬 2.0 40套 40 套 投資估算模塊: 第六年的房地產(chǎn)市場依舊低迷，今年我們公司仍決定不貸款。 土地競標(biāo)拍賣和項(xiàng)目報(bào)建，本次實(shí)驗(yàn)采取的是先競標(biāo)后拍賣的形式，我們公司沒有進(jìn)行土地競標(biāo)和拍賣，只余下 4 畝土地，因?yàn)闊o法開發(fā)而被收回。 今年

11、我們投入了 4000 萬的高額廣告費(fèi)進(jìn)行市場營銷，銷售去年剩余的120 套商品房，最終銷售出了 80 套，剩余 40 套。 三、 整體運(yùn)營情況分析 （一）資產(chǎn)負(fù)債率與銷售利潤率 對于房地產(chǎn)公司長期發(fā)展來說，資產(chǎn)負(fù)債率在 60%較正常；但是 b 公司在第4 年到第六年資產(chǎn)負(fù)債率為 0，短期來說，開發(fā)的力度較為保守局限；基于對實(shí)驗(yàn)?zāi)晗薜目紤]和第 4 年到第 6 年房地產(chǎn)市場走下滑的趨勢，b 公司選擇保守運(yùn)營，降低成本，投入較高的廣告費(fèi)并且以較高的單價(jià)來獲取市場的份額，提高銷售利潤率。 （二）廣告效應(yīng) 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 廣告費(fèi) 100 300 100 2021 1300

12、 4000 可供套數(shù) 200 280 280 270 290 120 獲取定單數(shù) 200 280 230 220 170 80 剩余套數(shù) 0 0 50 50 120 40 第三年開始就有房地產(chǎn)企業(yè)商品房未賣出；第四年開始，土地的價(jià)格被壓得太低，導(dǎo)致市場對房子的需求被拉低，通過提高廣告費(fèi)來提高品牌效應(yīng)，獲取訂單。 （三）所有者權(quán)益 所有者權(quán)益合計(jì) 年初數(shù) 第一年 第二年 第三年 41000 44900 49000 54257 第四年 第五年 第六年 64500 71100 71400 020210400006000080000第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年所有者權(quán)益合計(jì)所有者權(quán)益 所有者權(quán)益保持穩(wěn)步增長；第二年商品房報(bào)價(jià)過于低，投入較少的廣告費(fèi)，雖然當(dāng)年商品房全部銷售出去了。但綜合當(dāng)年其他公司的市場報(bào)價(jià)，都是高報(bào)價(jià)然后投入多的廣告費(fèi)來攫取市場份額，因此從第 3 年開始，競標(biāo)策略有所轉(zhuǎn)化，以高報(bào)價(jià)、高廣告費(fèi)來選擇報(bào)價(jià)。 （四）土地招標(biāo)決策及思考 第 2 年土地招標(biāo)結(jié)果展示，c 公司以 900 萬/畝的價(jià)格拍得 30 畝，而 b 公司則是 1100 萬/畝的價(jià)格拍得 20 畝，基于 c 公司的報(bào)價(jià)，覺得先以定價(jià) 900 萬/畝競標(biāo)，不夠畝