土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制和審核辦法

1、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制和審核辦法（征求意見稿2006-6-22 ）第一章：總則第一條 為規(guī)范本市土地一級(jí)開發(fā)行為，加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目管理，切 實(shí)保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，科學(xué)、合理地制定土地一 級(jí)開發(fā)方案，根據(jù)北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā)【2005】 6號(hào)）北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市【2005】540號(hào)）和北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法（京國(guó)土市【2006】290號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目均需遵照本辦法編制土地 一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。第三條 北京市國(guó)土資源局是土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制的主管部門，在 市土

2、地局和區(qū)縣國(guó)土資源分局的領(lǐng)導(dǎo)下和協(xié)調(diào)下，各級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組 織編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。第四條土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制與申報(bào)的單位為儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、市區(qū)危保 辦、國(guó)有土地原土地使用權(quán)人，具體編制工作可以委托具有資質(zhì)的相關(guān) 中介組織。一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目提出后，應(yīng)征得區(qū)、縣政府或國(guó)有土地使用權(quán)人上級(jí)主管 部門同意，同時(shí)向市國(guó)土局申報(bào)后，方可編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。第二章：編制內(nèi)容第五條土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制，主要包括土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本 情況、成本測(cè)算與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、開發(fā)進(jìn)度等內(nèi)容。第六條 項(xiàng)目基本情況的編制主要包括以下內(nèi)容：（一）項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析。（二）土地利用情況分析：集體土地

3、、國(guó)有土地?cái)?shù)量和分布；農(nóng)用地（含 耕地等）、建設(shè)用地（宅基地）、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交 土地勘測(cè)成果報(bào)告。（三）上物現(xiàn)狀分析：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，分別在地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀調(diào) 查統(tǒng)計(jì)；基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)（含地下管線）；樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計(jì)。城八區(qū)提供1： 500或者1： 2000地形圖，遠(yuǎn)郊縣提供1： 2000或者 1： 10000地形圖。*要規(guī)劃指標(biāo)說明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果。（五）人文環(huán)境和特殊適用政策說明。第七條土地一級(jí)開發(fā)成本包括直接成本和間接成本。 直接成本包括以下 內(nèi)容。征地成本、拆遷成本、市政建設(shè)成本。間接成本包括以下內(nèi)容：有關(guān)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) 第八條 征地成本測(cè)算

4、包括以下內(nèi)容（一）經(jīng)集體土地所有權(quán)人表決同意的、 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意的有關(guān)土地 征用方案，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（含鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)房屋、樹木、構(gòu)筑物）、青苗補(bǔ)償費(fèi) ; 也可以包含上述費(fèi)用的土地征 用補(bǔ)償費(fèi)包干使用的總費(fèi)用和平均每畝補(bǔ)償?shù)慕痤~。土地征用補(bǔ)償費(fèi)應(yīng) 當(dāng)按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷，分別計(jì)算土地征用補(bǔ)償費(fèi)，并說明土 地征用補(bǔ)償費(fèi)總金額和平均每畝補(bǔ)償費(fèi)的金額。（二）不能達(dá)到前條測(cè)算條件的，可以由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)結(jié)合周邊案 例估算土地征用補(bǔ)償費(fèi)用。（三）測(cè)算征地有關(guān)稅費(fèi)。（四）說明支付土地補(bǔ)償費(fèi)用的方式。第九條 拆遷工作成本測(cè)算包括以下內(nèi)容（一）拆遷工作適用政策的說明，區(qū)位補(bǔ)

5、償價(jià)格的確定及其依據(jù)，獎(jiǎng)勵(lì) 政策。（二）1：500 或者 1：2000 地形圖上測(cè)量的拆遷房屋總面積，區(qū)分住宅 和其他房屋及地下物。（三）需要進(jìn)行回遷的，應(yīng)當(dāng)編制回遷房建設(shè)方案：包括回遷房建設(shè)的 規(guī)劃意見、回遷房建設(shè)的周期、回遷房建設(shè)的建設(shè)單位的選擇、回遷房 的銷售價(jià)格等?；剡w房銷售的收益或者虧損，與拆遷成本合并計(jì)算。（四）拆遷工作分區(qū)情況和啟動(dòng)順序。（五）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府已經(jīng)組織過本行政區(qū)拆遷工作的，說明拆遷政策實(shí)施 細(xì)則，以利于拆遷工作的連續(xù)性。（六）開發(fā)區(qū)域內(nèi)主要的用地單位的搬遷補(bǔ)償方案，已經(jīng)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議 的，可以附協(xié)議，以利于拆遷成本的準(zhǔn)確測(cè)算。（七）市政基礎(chǔ)設(shè)施的補(bǔ)償（含地下管線），應(yīng)當(dāng)在

6、 1：500 地形圖上標(biāo) 注各類基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)合規(guī)劃的市政方案，區(qū)分拆、改、移的不同情況， 可以在市政實(shí)施方案中明確。八）其它地上附著手，如樹木、園林花卉、墳?zāi)沟?，?yīng)當(dāng)在 1：500 或 者 1：2000 地形圖上標(biāo)注，可以在土地征用補(bǔ)償?shù)陌少M(fèi)用中包含，也 可以按拆遷對(duì)待，但是不能重復(fù)補(bǔ)償。（九）結(jié)合拆遷政策和被拆遷房屋面積，加上市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他地上 附著物的補(bǔ)償測(cè)算拆遷成本，可以加按 10%的不可預(yù)見費(fèi)匡算拆遷工作 總成本，作為對(duì)測(cè)量面積的誤差、平均房屋估價(jià)誤差的修正。第十條 市政建設(shè)成本的測(cè)算包括如下基本內(nèi)容（一）市政咨詢的成果：包括上水、雨水、污水、中水、電力、電信、 燃?xì)?、熱力、有線

7、電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案。（二）已經(jīng)由市規(guī)劃委員會(huì)審定的項(xiàng)目綜合設(shè)計(jì)成果，應(yīng)附該成果，及 按此計(jì)算的市政總投資。（三）已經(jīng)與市自來水、電力公司、燃?xì)饧瘓F(tuán)等單位進(jìn)行了關(guān)于市政投 資協(xié)商的，可以附投資的方案。（四）規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在開發(fā)范圍內(nèi)， 同時(shí)為本區(qū)域與區(qū)域外服務(wù)的， 可以附集資費(fèi)收取方案。（五）規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應(yīng) 當(dāng)專題說明建設(shè)方案，包括由誰負(fù)責(zé)建設(shè)、建設(shè)資金落實(shí)情況和費(fèi)用分 攤情況。（六）無法一次實(shí)施規(guī)劃的，結(jié)合供地方案，編制市政臨時(shí)過渡方案， 并說明費(fèi)用。（七）市政實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)狀與規(guī)劃情況制定，存在多方案的，應(yīng) 進(jìn)行選優(yōu)，確實(shí)需要對(duì)規(guī)

8、劃進(jìn)行調(diào)整的，提出調(diào)整意見，供規(guī)劃主管部 門參考。（八）重大基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)區(qū)域相鄰或者穿越開發(fā)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)說明相 互間的關(guān)系，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，說明協(xié) 調(diào)的情況。（九）按照市政先行的原則，計(jì)算與市政建設(shè)實(shí)施有關(guān)的拆遷費(fèi)用（按1： 500道路條圖計(jì)算），征地費(fèi)用和對(duì)土地征用工作的配合要求。（十）綜合上述，測(cè)算市政建設(shè)費(fèi)用和市政建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用。（分?jǐn)偂?集資、拆遷、征地補(bǔ)償）第十一條土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括以下內(nèi)容:（一）結(jié)合周邊已實(shí)施項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，預(yù)測(cè)土地銷售收入。（二）結(jié)合成本測(cè)算，匯總本項(xiàng)目的開發(fā)成本，與預(yù)測(cè)的銷售收入進(jìn)行 比較，以土地預(yù)期投資和預(yù)期銷售收入

9、為不確定性變量，進(jìn)行土地一級(jí) 開發(fā)項(xiàng)目的盈虧平衡風(fēng)險(xiǎn)分析、現(xiàn)金流量的數(shù)額和出現(xiàn)的時(shí)間、投資回 收期、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)值。出一級(jí)開發(fā)投資回收要求。第十二條開發(fā)進(jìn)度的編制包括以下內(nèi)容。（一）開發(fā)的進(jìn)度分區(qū)和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)。（二）合理確定一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)工作的順序和工作周期。預(yù)測(cè)每項(xiàng)工作的 起始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，充分考慮各項(xiàng)工作內(nèi)在的順序、制約關(guān)系，編排 順序。（三）開發(fā)進(jìn)度要客觀反映不同時(shí)點(diǎn)的開發(fā)狀態(tài)，尤其是關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的開 發(fā)狀態(tài)。（四）凡需要行政許可的事項(xiàng)，均需要編入開發(fā)計(jì)劃。（五）拆遷工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作進(jìn)度計(jì)劃按 照規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工交用順序分專業(yè)安排各項(xiàng)工作順序。（

10、六）進(jìn)度計(jì)劃成果以橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)。（七）進(jìn)度計(jì)劃編排的起始時(shí)間為 0，以月為單位編制，一級(jí)開發(fā)企業(yè) 完成授權(quán)工作之日對(duì)應(yīng)進(jìn)度計(jì)劃 0點(diǎn)。第十三條 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)審核提出修訂意見的，按提出的意見由編制單位修 改。在一級(jí)開發(fā)招標(biāo)前，開發(fā)企業(yè)報(bào)名后，發(fā)現(xiàn)需要修改的，在不違反 開發(fā)項(xiàng)目審核有關(guān)原則意見的情況下，可以由市國(guó)土資源局授權(quán)市儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)征求有關(guān)部門意見后進(jìn)行修改。第十四條土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案在開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)工作過程中，根據(jù) 工作進(jìn)程，應(yīng)當(dāng)在遵循一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的原則下予以補(bǔ)充完善：對(duì)于 拆遷工作，逐步以下戶調(diào)查的結(jié)果、完成評(píng)估的結(jié)果、完成補(bǔ)償協(xié)議的 結(jié)果替代地形測(cè)繪的結(jié)果；對(duì)市政建設(shè)工作，

11、以設(shè)計(jì)綜合成果、施工圖 成果逐步替代項(xiàng)目綜合成果，每年應(yīng)按此原則修訂一次一級(jí)開發(fā)實(shí)施方 案。第三章：審核第十五條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的審核工作。 審核工 作分為初審、聯(lián)審兩個(gè)層次。第十六條 初審由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，審核下列內(nèi)容。* 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）、土地利用 規(guī)劃、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃及有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)。（二）地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算的方法應(yīng)當(dāng)合理；開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合市場(chǎng)需求；各項(xiàng)工作安排應(yīng)當(dāng)符合邏輯順序等。對(duì)主要的數(shù)據(jù)的采用應(yīng)當(dāng)客觀。第十七條初審要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)資料齊全。編制實(shí)施方案的基礎(chǔ)資料為：控制性詳細(xì)

12、規(guī)劃設(shè) 計(jì)成果和批準(zhǔn)文件、說明土地利用情況的，以地類勘測(cè)成果為準(zhǔn)；說明 地上物現(xiàn)狀情況的，以地形圖為準(zhǔn)；說明市政規(guī)劃的，以控制性詳細(xì)規(guī) 劃附圖，或者有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市政規(guī)劃設(shè)計(jì)文件為準(zhǔn)。（二）實(shí)施的范圍是否合理。規(guī)劃研究的范圍是否全部實(shí)施，如果部分 實(shí)施，則后續(xù)規(guī)劃的實(shí)施與近期規(guī)劃的實(shí)施之間的關(guān)系。規(guī)劃范圍的確 定以征求規(guī)劃意見的復(fù)函為準(zhǔn)。（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定，是否高于最低補(bǔ)償價(jià)，征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 可以以當(dāng)?shù)卮?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的認(rèn)可意見為準(zhǔn)，也可以以區(qū)縣儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)結(jié)合 周邊案例確定。（四）在初審工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)致函區(qū)、縣政府征求意見，其中需要區(qū) 縣政府配合的問題，如規(guī)劃實(shí)施范圍的確定、拆遷保障措施、資金平衡 等項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)特別注明。（五）初審可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織有關(guān)專家進(jìn)行論證、評(píng)定。第十八條 通過初審的項(xiàng)目，報(bào)聯(lián)席會(huì)審核，通過聯(lián)席會(huì)審核的項(xiàng)目，由 市國(guó)土局組織招標(biāo)底價(jià)和招標(biāo)方案審核，組織審核的事務(wù)性工作由市儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。第十九條 城八區(qū)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目初審工作由市儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)參與意見，遠(yuǎn)郊區(qū)縣由區(qū)、縣儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)內(nèi)