城中村改造可行性研究報(bào)告

1、第一章編制依據(jù)及項(xiàng)目概述1.1、可研報(bào)告編制依據(jù)1.2、所在地塊的現(xiàn)況1.3、改造的總體方案1.4、城改項(xiàng)目的簡(jiǎn)介2.5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.第二章項(xiàng)目所處的背景4.1、渭南市情4.2、渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r7.3、城市發(fā)展現(xiàn)狀1.0.4、項(xiàng)目的提出1.1.第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性1.31、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1.3.2、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 1.4.第四章渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)1. 61、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 1.6.2、市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)1.6.3、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析1.7.第五章建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān)分析1.81、項(xiàng)目實(shí)施單位簡(jiǎn)介 1.8.2、主要建設(shè)條件簡(jiǎn)述 1.8.4、項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)分析 1.9

2、5、項(xiàng)目定位分析2.0.第六章項(xiàng)目總體規(guī)劃2.2.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 2.2.2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 2.2.3、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)2.3.第七章創(chuàng)建渭南優(yōu)秀城中村改造項(xiàng)目的措施2. 51、節(jié)能保溫措施2.5.2、工程建設(shè)中對(duì)環(huán)境影響的處置2.63、勞動(dòng)安全與消防安全 2.7.4、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 2.9.第八章項(xiàng)目投資估算3.0.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 3.0.2、項(xiàng)目銷售估算3.0.3、項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)3.1.第九章資金籌集計(jì)劃3.2.1、融資方式3.2.2、資金的管理與使用 3.3.第十章社會(huì)評(píng)價(jià)效應(yīng)3.4.第十一章項(xiàng)目研討結(jié)論3.5.負(fù)張村二組城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章編制依據(jù)及項(xiàng)目概述1

3、、可研報(bào)告編制依據(jù)1） 渭南市城市總體規(guī)劃（ 2011 2015年） ；2） 渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃；3） 渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（ 2011 2015年） ；4）允張村二組城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案；5）渭南市臨渭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于允張村二組城中村改造項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)；6） 各主管部門(mén)批準(zhǔn)的有關(guān)資料；2、所在地塊的現(xiàn)況貪張村二組城中村改造項(xiàng)目位于站北路中段北側(cè)，東臨站南工商所，南臨站北路，西臨站北路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北臨紡機(jī)家屬院。該地塊用地面積 13.618 畝，現(xiàn)居住村民50 余戶，人口200 多人，住房面積11000平方米，土地用途原本為安置本村出嫁女兒戶宅基地，大部分住房已被村

4、民出租或轉(zhuǎn)讓。因早期村組建房未進(jìn)行合理規(guī)劃，部分村民違章建房現(xiàn)象嚴(yán)重，使得現(xiàn)有住房產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，道路、水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施極差，加上租房的外來(lái)人口增多，管理難度較大，嚴(yán)重影響了渭南城市面貌。3、改造的總體方案為改善我村組村民的居住條件，完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，進(jìn)一步 改變渭南城市面貌，經(jīng)全體村民會(huì)議討論通過(guò)，決定申請(qǐng)實(shí)施城中村 項(xiàng)目改造。計(jì)劃由村委會(huì)牽頭成立拆遷組，將貪張村二組整體拆除， 遵循渭南中心城市總體規(guī)劃的相關(guān)要求， 依法報(bào)批報(bào)建，建設(shè)居民小 區(qū)并成立社區(qū)。建成后的小區(qū)以優(yōu)先安置村組村民為主， 剩余的部分 住房可以對(duì)外出售。4、城改項(xiàng)目的簡(jiǎn)介貪張村二組城改項(xiàng)目用地面積 13.618畝，由

5、臨渭區(qū)站南辦貪張 村委會(huì)（二組）將該幅土地依法出讓給渭南正通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)。根據(jù)渭南市城中村改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門(mén)的相關(guān)批示，擬建石?；於鄬觾蓷?，框架結(jié)構(gòu)高層一棟，總建筑面積 20000余平米。項(xiàng) 目總投資3000萬(wàn)元，計(jì)戈自2011年7月初開(kāi)工，至2013年6月底 竣工，歷時(shí)兩年落成。該小區(qū)建成后，擁有專屬的休閑場(chǎng)地，完善的 區(qū)內(nèi)配套，可以極大改善原村組村民的住房現(xiàn)狀。同時(shí)，由于該城改 項(xiàng)目西鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南臨站北路，對(duì)面不遠(yuǎn)處就是渭南火車站廣場(chǎng)， 附近較多居住小區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通環(huán)境便捷，地理位置優(yōu)越， 投入使用后，定將成為渭南城中村項(xiàng)目的亮點(diǎn)工程。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面

6、積代征道路面積建設(shè)面積總建筑面積20000 M2容積率綠化率25%住宅套數(shù)192套第二章項(xiàng)目所處的背景1、渭南市情 基本市情渭南市位于黃河中游，陜西關(guān)中平原東部。地理坐標(biāo)為東經(jīng)108°58 110 35',北緯34 13 35 52'。東與山西、河南 毗鄰，西與西安、咸陽(yáng)相接，南倚秦嶺與商洛為界，北靠延安、銅川接壤，南北長(zhǎng)182.3 公里 ，東西寬149.7 公里，是八百里秦川最寬闊的地帶，位居新歐亞大陸橋的重要地段，是陜西省和西部地區(qū)進(jìn)入中東部的“東大門(mén)”。渭南市下轄一區(qū)（臨渭區(qū)）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽(yáng)、富平）和渭南高新

7、區(qū)，196個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，其中建制鎮(zhèn)107 個(gè)，辦事處13 個(gè)， 3235 個(gè)行政村。 2006 年底總?cè)丝?46 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口96.4 萬(wàn)人。國(guó)土總面積 13134平方公里，其中耕地面積58.8 萬(wàn)公頃， 占總面積的44.8%。渭南市交通便利，西渭、 渭潼、 西禹 3 條高速公路，隴海、 西南、西延、西韓、南同蒲等6條鐵路與108、 310國(guó)道，101、 106等 7條省道縱橫貫通，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2 公里，高速公路總里程為59 8.4 公里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會(huì)西安60 公里，距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)9

8、0 多公里。通訊便捷，固定電話用戶已達(dá)100萬(wàn)部，移動(dòng)電話用戶128 萬(wàn)部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶5.3 萬(wàn)戶，均居陜西省第二。 自然條件與資源1） 地形地貌渭南市地處我國(guó)內(nèi)陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級(jí)上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個(gè)自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺(tái)塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢(shì)南北高，中間低，東西開(kāi)闊，海拔在3302645米之間。2） 氣候水文CC, 0CCC,在于10CCC,光能輻射量118.7134.18千 卡/平方厘米，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無(wú)霜期為 199天224

9、天, 年降水量508毫米608毫米，年均降水量570毫米。風(fēng)向以東北風(fēng) 為主，年平均風(fēng)速2.56 米 /秒。渭南市地表水資源量8.88 億立方米，地下水資源量15.1 億立方米，全市水資源總量20.06 億立方米（扣除重復(fù)計(jì)算量），占全省水資源總量的4.4%。 流經(jīng)市域的黃、洛、 渭三河客水年均徑流量486.92億立方米，可利用量5.55 億立方米。3） 動(dòng)物植物生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物190 余科800 多屬2500 余種，栽培植物150 多種，其中糧食作物17 種，經(jīng)濟(jì)作物 7 種，蔬菜作物34 種。野生動(dòng)物360 余種，其中鳥(niǎo)類211 種，獸類 150 多種，屬于國(guó)

10、家一、二級(jí)保護(hù)的珍稀動(dòng)物23 種。秦川牛、 關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜20 多種， 人工栽培干鮮果樹(shù)種類20 種226個(gè)品種上，綠化樹(shù)種20 多種， 觀賞植物50科 120屬 400種 1000多個(gè)品種。林業(yè)用地38.7 萬(wàn)公頃，林木蓄積量868.1 萬(wàn)立方米，森林覆蓋率達(dá)29.3。4） 礦產(chǎn)資源渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開(kāi)發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51 種，可開(kāi)發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38 種，其中能源礦產(chǎn)3 種，煤、鈾、地?zé)?；金屬礦產(chǎn) 13 種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn)22 種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大

11、理巖、長(zhǎng)石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲(chǔ)量255 億噸，已探明儲(chǔ)量50 億噸，主要集中在韓城、合陽(yáng)、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國(guó)。鉬礦探明儲(chǔ)量 150 萬(wàn)金屬噸，居全國(guó)第二位；年產(chǎn)鉬精粉2.76 萬(wàn)噸，約占全國(guó)總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲(chǔ)量和產(chǎn)量均居全國(guó)地級(jí)市第三位。石灰石探明儲(chǔ)量 1.08 億噸，大理石儲(chǔ)量1.3 億立方米，年產(chǎn)水泥240 萬(wàn)噸。分布在 9縣 （市、區(qū)）的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲(chǔ)量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6 萬(wàn)噸，富含多種人體所需元素，被譽(yù)為“中國(guó)之最”。5） 人文旅游渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇瑰麗。

12、 豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨(dú)厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物21025件（組） ，旅游文物資源5456處，列入保護(hù)和開(kāi)發(fā)的文物旅游景點(diǎn)619 處， 其中國(guó)家級(jí)24 處， 居全省各市第二。6有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)兩處。以“奇險(xiǎn)天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立，72 峰羅列其周，猶如一朵盛開(kāi)的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體， 是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。省級(jí)風(fēng)景區(qū)2 處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門(mén)旅游景區(qū)，素有“北國(guó)小三峽”之美譽(yù)；以橋陵為核心的橋陵風(fēng)景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，

13、一展盛唐雄風(fēng)，是中國(guó)封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹(shù)木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。2、渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十一五”發(fā)展以來(lái)，渭南市緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以加快發(fā)展為主題，以項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，抓住加快中心城市建設(shè)、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和服務(wù)業(yè)現(xiàn)代化等關(guān)系全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，團(tuán)結(jié)一心，奮力拼搏，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥基地、陜西省唯一的以秦川牛為主導(dǎo)

14、產(chǎn)業(yè)的國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園，有國(guó)家蘋(píng)果生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣5 個(gè)，有國(guó)家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1 個(gè)和商品魚(yú)基地縣3 個(gè)。全市現(xiàn)有水果面積 158 萬(wàn)畝，其中綠色果品面積86 萬(wàn)畝，是陜西省最大的綠色7果品生產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在150 萬(wàn)噸以上，綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、 加工專用果品比重逐年增加。全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在200 萬(wàn)噸左右，棉花產(chǎn)量7 萬(wàn)噸，油料產(chǎn)量6.84 萬(wàn)噸，素有陜西“糧倉(cāng)”、 “棉庫(kù)”之稱。果品冷藏庫(kù)容超過(guò) 20 萬(wàn)噸，以澄城海升、合陽(yáng)恒興、白水安得利、富平三陽(yáng)等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達(dá)21萬(wàn)噸，是陜西最大的果品冷藏群和全國(guó)最大的果汁生產(chǎn)基地。現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、建材、有

15、色、機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是陜西乃至全國(guó)重要的能源重化工基地。秦嶺、韓城、 蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站，年發(fā)電 167.7 億度，占陜西省總發(fā)電量的1/3 強(qiáng)。 以韓城、 澄合、 蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤1191 萬(wàn)噸。以渭河煤化工集團(tuán)、陜西華山化工集團(tuán)公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè)，年產(chǎn)化肥60 萬(wàn)噸， 約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團(tuán)為主的冶煉工業(yè)，年產(chǎn)鋼材153 萬(wàn)噸，占到全省產(chǎn)量的近一半。以量子高科、容廈、榮國(guó)、利君恒心堂、美邦、博愛(ài)等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展較快，在全省具有重要的位置。渭南高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)占地 31 平

16、方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等6 個(gè)產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長(zhǎng)40以上，是全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域。韓城龍門(mén)生態(tài)工業(yè)園被國(guó)家環(huán)?？偩执_定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102.8 億元，增長(zhǎng)13.6%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲1.7 個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，接待游客人次、旅游綜合收入分別增長(zhǎng)14.8%和15.7%。信息、咨詢等新型服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)活力增強(qiáng)。全年完成外貿(mào)出口總額0.78 億美元， 增長(zhǎng)21.5%； 吸引外商直接投資3100萬(wàn)美元，增長(zhǎng)3

17、4.8%。地方財(cái)政收入增長(zhǎng)加快，社會(huì)保障體系日趨完善。全市地方財(cái)政收入完成12.02 億元，增長(zhǎng)33.4%。就業(yè)和再就業(yè)工作力度進(jìn)一步加大，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4.69 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.7%。 社會(huì)事業(yè)發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機(jī)構(gòu)25 家，科技人員6.8 萬(wàn)多人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到12 家。民營(yíng)科技企業(yè)發(fā)展到350家，技工貿(mào)總收入達(dá)5 億元。各級(jí)各類學(xué)校3132所， 在校學(xué)生95.6 萬(wàn)人。 其中， 全日制高等院校2所，在校學(xué)生2.5 萬(wàn)人。 職業(yè)教育發(fā)達(dá)。各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校發(fā)展到277所，年輸出各類技術(shù)人才4.5 萬(wàn)人。 “渭南技工”是陜西五大職

18、教品牌之一，渭南技術(shù)學(xué)院成為全國(guó)“職教名校”。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。現(xiàn)有四個(gè)縣市區(qū)的154萬(wàn)農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險(xiǎn)。 全市共有醫(yī)療機(jī)構(gòu)324 個(gè)， 從業(yè)人員17169人， 床位 10680張，4 個(gè)試點(diǎn)縣參合農(nóng)民154 萬(wàn)人，參合率86%，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達(dá)89.52%和 85.52。 渭南體育館設(shè)施良好，曾成功多次舉辦全國(guó)性的體育賽事和全市第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)。華縣皮影戲、合陽(yáng)提線木偶戲、華陰老腔多次出國(guó)演出，五味什字、 千樹(shù)萬(wàn)樹(shù) 梨花開(kāi)等文藝作品獲全國(guó)及全省“五個(gè)一工程”獎(jiǎng)。3、城市發(fā)展現(xiàn)狀，0以上積溫4900，年均風(fēng)速1.6 米 /秒。渭南中心城市歷史悠

19、久。自公元360 年城池始建至公元1934年間，城市發(fā)展局限于洸河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅2平方公里，人口2萬(wàn)有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開(kāi)始向洸河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到10 平方公里，人口10 萬(wàn)人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。改革開(kāi)放以后，特別是撤地設(shè)市十年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯區(qū)域。目前， 渭南市中心城市東西綿延15 公里，南北寬2 公里，建成區(qū)面積31.6 平方公里，現(xiàn)有人口 33.5 萬(wàn)人， 形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市

20、格局。渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，以能源、化工、機(jī)械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來(lái)，中心城市建設(shè)累計(jì)投入資金13億元以上，完成了 60多項(xiàng)重點(diǎn)工程，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平進(jìn)一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠2 座，日供水能力10 萬(wàn)噸；污水處理廠一期建成，日處理污水6 萬(wàn)噸；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣600 多萬(wàn)立方米；改建和新建廣場(chǎng)3 個(gè)，城市公共綠地面積達(dá)到90公頃，綠化覆蓋率達(dá)到24.61%，有24 家單位被命名為省、市級(jí)“園林式單位”；城市公交車輛130 臺(tái)，公交線路 11 條 213 公里；

21、城區(qū)出租車輛近千臺(tái)。10加快渭南中心城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第二次黨代會(huì)報(bào)告指出 “經(jīng)過(guò)二十年或更長(zhǎng)一段時(shí)期的努力，把渭南建成西北地區(qū)的社會(huì)進(jìn)步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實(shí)力雄厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到2020年，城市人口將達(dá)到50萬(wàn)人，城市建成區(qū)面積達(dá)到 50 平方公里。渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要提出， “十二五”時(shí)期，加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營(yíng)、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開(kāi)發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速 “西進(jìn)北擴(kuò)”步伐， 力爭(zhēng)到2015 年，使中

22、心城市建成區(qū)面積達(dá)到40 平方公里以上，人口達(dá)到45 萬(wàn)人以上。重點(diǎn)是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路，著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污等項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。4、項(xiàng)目的提出渭南市是陜西省新興的中等城市，是陜西和西北進(jìn)入中東部的東大門(mén)，交通方便，具有承上啟下的重要地位。貪張村二組城中村改造項(xiàng)目位于渭南市站北路中段北側(cè)，隸屬臨渭區(qū)站南辦事處管轄，周圍社會(huì)設(shè)施齊全，交通方便，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。建設(shè)該項(xiàng)目首先是改善了貪張村二組 5哆戶村民的居住環(huán)境，是一項(xiàng)重要的民生工程，具有重要的社會(huì)效益；其次，項(xiàng)目建成后，優(yōu)先安置被拆遷村

23、民，其余住房對(duì)外銷售，不但解決了城市居民的住房11問(wèn)題， 也將成為城市發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)工程，解決了這一地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)環(huán)境條件差的狀況；第三， 本項(xiàng)目所在區(qū)域處于渭南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)地區(qū)，可以把潛在資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)資本，實(shí)現(xiàn)城市資本的流通和增值。對(duì)完善城市形象、提高城市品味，提高城市實(shí)力、改善人民生活、 渭南建設(shè)成為優(yōu)美、文明、 繁榮的現(xiàn)代化城市打下良好的基礎(chǔ)。第四， 該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了前期反復(fù)論證，各種技術(shù)問(wèn)題和施工建設(shè)問(wèn)題均已得到有效解決，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究論證，提出了建設(shè)方案。因此，項(xiàng)目的提出符合有關(guān)要求。12第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)滿足城市規(guī)劃要求與發(fā)揮綜合開(kāi)發(fā)效益

24、的需要。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的比例。 城市綜合開(kāi)發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開(kāi)發(fā)一片、建成一片、收益一片。 所以， 綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開(kāi)發(fā)效益的重要保證。貪張村二組城中村改造項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，以住宅建設(shè)為主，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)，將加快市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開(kāi)發(fā)的能力和效益。

25、 項(xiàng)目建設(shè)是解決中低收入家庭住房困難的需要。渭南市作為擁有548萬(wàn)人口的大市，但城市建設(shè)緩慢，城市居民的住房困難問(wèn)題一直是城市發(fā)展的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，也是容易引發(fā)矛盾的問(wèn)題。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的大事之一。貪張二組城中村改造項(xiàng)目堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、 功能齊全、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)超前，功能完善，項(xiàng)目建成后將切實(shí)解決該區(qū)域的環(huán)境問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，為建設(shè)和諧渭南打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。13 項(xiàng)目建設(shè)是滿足城鄉(xiāng)居民日益增長(zhǎng)的住房需求的需要。改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們

26、的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提高，特別是廣大農(nóng)村有相當(dāng)一部分先富起來(lái)的人已大量涌進(jìn)城區(qū)，從事經(jīng)營(yíng)與服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，既發(fā)展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)，也帶來(lái)了共同富裕。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進(jìn)了各檔次住房消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)。因此，貪張二組城中村改造項(xiàng)目可以很好的解決村民的住房需求，項(xiàng)目建設(shè)非常必要。 項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。首先是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，1995年撤地設(shè)市以來(lái)的十五年，是渭南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最快最好的時(shí)期。渭南市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿υ谟谕顿Y，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%以上，而消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率僅30%左右

27、，也就是說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)渭南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須加大投資力度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，是近期拉到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面。其次是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需的需要。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，我國(guó)的出口受到嚴(yán)重影響，要保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，只有在擴(kuò)大內(nèi)需上下功夫，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段。2、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家住房制度市場(chǎng)化改革政策的要求國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市部分中低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)中指出： 住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，要始終把改善群眾居住條件作為城市14住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。貪張村二組城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準(zhǔn)等所

28、有程序皆符合渭南市有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向貪張村二組城中村改造項(xiàng)目，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要 求，符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求。 市場(chǎng)前景良好委托西安設(shè)計(jì)院進(jìn)行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價(jià)格等方面定位準(zhǔn)確，符合當(dāng)?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開(kāi)發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價(jià)位合理，完全能夠滿足各個(gè)層次、各個(gè)類型消費(fèi)承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在市場(chǎng)挖掘和未來(lái)15市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的角度上分析，該項(xiàng)目是有保的、可行的。第四章渭南市房地產(chǎn)市

29、場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進(jìn)、 房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購(gòu)房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市現(xiàn)有800萬(wàn)元以上注冊(cè)資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)59家，物業(yè)管理企業(yè)27家，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動(dòng)了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。2、市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大會(huì)提出的建設(shè)小康社

30、會(huì)分三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和渭南市城市總體規(guī)劃，到2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達(dá)到50平方公里以上，人口達(dá)到50萬(wàn)人以上。按照小康社會(huì)城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)9年內(nèi)，渭南中心城市將有760萬(wàn)平方米的住宅需求。按照渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要， 到 2015年渭南市中心城市建成區(qū)面積達(dá)到40平方公里，人口達(dá)到45萬(wàn)人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積 25平方米計(jì)算，未來(lái) 4年內(nèi)， 渭南市中心城市將有300萬(wàn)平方米的住宅需求。由此可見(jiàn)，渭南中心城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力和空間巨大。舊城改造及城中村改造新增需求。渭南城市前進(jìn)路以東、火車站16附近居住用房多為70年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)

31、、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求，進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢(shì)在必行。家庭投資的需求。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們投資理財(cái)觀念的變化，部分富裕家庭出于對(duì)不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購(gòu)置房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期投資活動(dòng)。3、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析經(jīng)過(guò)近年來(lái)的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、理性化競(jìng)爭(zhēng)、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、

32、市政府明確提出， 在十二五時(shí)期要加快渭南市中心城市建設(shè)步伐，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開(kāi)發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。17第五章建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān)分析1、項(xiàng)目實(shí)施單位簡(jiǎn)介公司下設(shè)開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期物業(yè)管理部、辦公室的五部一室，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員25人， 中高級(jí)職稱20人，初級(jí)5名。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚，已形成了完的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅(jiān)持 “以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，良性發(fā)展的模式，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極加快和完善投資城中村項(xiàng)目的改造建設(shè)，具備了開(kāi)發(fā)員張二組城中村

33、改造項(xiàng)目的能力和基礎(chǔ)。2、主要建設(shè)條件簡(jiǎn)述1）供水在該項(xiàng)目所處地塊東南角有 DN1000mm:水管線，該項(xiàng)目上水可從該干線引入。2）雨水、污水排放利用站北路現(xiàn)有DN2100m的雨水管線和DN1800mlm污水管線， 可以就近排入。3）供電由該項(xiàng)目西北角引入一條10 千伏電纜，接入項(xiàng)目?jī)?nèi)配電室；4）供熱項(xiàng)目建成后，擬從站北路熱力公司所敷設(shè)的熱力管道干線接入。5）燃?xì)忭?xiàng)目建成后，向渭南市天然氣公司申請(qǐng)接入天然氣管網(wǎng)。186）電信項(xiàng)目建成后，向渭南市電信分公司申請(qǐng)敷設(shè)電信管線。7）其他該小區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由渭南正通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均接

34、至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。綜合來(lái)說(shuō)，貪張村二組城中村改造項(xiàng)目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離較近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。3、設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)述該項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，建成后的小區(qū)主要安置村組村民，因此在設(shè)計(jì)戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設(shè)計(jì)小面積的三室戶型。最北邊1 號(hào)樓磚混六層，共6 個(gè)單元，其中設(shè)計(jì)4 個(gè)單位為兩室，面積在90 平米左右；2 個(gè)單元為三室，面積115 平米左右。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)東南方位為2 號(hào)樓，共2 個(gè)單元，戶型以三室為主，面積在 125平米左右。最南邊的設(shè)計(jì)為3號(hào)高層住宅樓，共2個(gè)單元，一梯三戶，面積區(qū)間在88 平米 115

35、平米。位于1 號(hào)樓多層與3號(hào)樓高層之間，精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)休閑場(chǎng)地，面積2000 余平米。力爭(zhēng)在做好樓體設(shè)計(jì)的同時(shí)，注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，為住戶提供一個(gè)溫馨、舒適的居住環(huán)境。4、項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)分析1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)19（1）本項(xiàng)目位于渭南市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市場(chǎng)、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。（2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主街道，該項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。2）項(xiàng)目劣勢(shì)（ 1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成文化理念居住社區(qū)，給人整體印象檔次較低。（2）該項(xiàng)目位于渭南市區(qū)東南方位，受渭南城市“西移北擴(kuò)”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而選擇西北地段。（3）

36、該項(xiàng)目周邊整體形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想，對(duì)項(xiàng)目的品牌提升和市場(chǎng)推廣有一定影響。（ 4）該項(xiàng)目不能提供住房按揭貸款，市場(chǎng)環(huán)境若進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（1）該項(xiàng)目周邊的居住群體，對(duì)原生活地段的認(rèn)知、認(rèn)可所帶來(lái)的懷舊感，將成為該項(xiàng)目的推廣機(jī)會(huì)。（2）該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅戶型面積區(qū)間適中，對(duì)于購(gòu)買能力較弱，但又有剛性購(gòu)房需求的客戶群體而言存在消費(fèi)機(jī)會(huì)。5、項(xiàng)目定位分析1）地理位置分析該項(xiàng)目位于渭南市東南方位，在渭南城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻， 但我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性，努力去營(yíng)造一種安靜、 優(yōu)雅的居住氛圍，加上日漸完善的配套設(shè)施，對(duì)于手

37、中資金有限，但20又想在渭南城區(qū)購(gòu)房置業(yè)的住戶來(lái)講，是一種圓夢(mèng)的機(jī)會(huì)。2）面積區(qū)間定位在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅面積中，合理的面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu)勢(shì)。88 m2兩室和115 m2三室，對(duì)于接受該地段的購(gòu)房群體而言，無(wú)疑具有較大的吸引力。對(duì)于購(gòu)買能力較差的客戶，買房更看重的是實(shí)際的利用空間，同樣的使用功能，在設(shè)計(jì)上提高利用率后，將使購(gòu)房成本減少，購(gòu)房的計(jì)劃也就更容易實(shí)現(xiàn)。3）銷售價(jià)格定位要根據(jù)該項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，結(jié)合項(xiàng)目周邊其它項(xiàng)目的整體情況，綜合各方面因素，做到合理化、市場(chǎng)化的定價(jià)。4）目標(biāo)客戶定位根據(jù)該城改項(xiàng)目自身的特性，所處的地理位置，以及對(duì)渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房群體的分析，可以初步確定該項(xiàng)目的

38、目標(biāo)客戶主要為以下幾類：1）該項(xiàng)目住房主要為貪張村村組村民的安置用房；2）在周邊居住年限較長(zhǎng)，具有一定購(gòu)買力的工薪階層；3）周邊臨近縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民；4）在渭南工作的有置業(yè)需求，購(gòu)買力有限的外地年輕人；5） 常年在火車站附近做生意，習(xí)慣于站北路居住環(huán)境的老住戶，計(jì)劃改善居住條件的改善性客戶。21第六章項(xiàng)目總體規(guī)劃1、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 立足城市創(chuàng)衛(wèi)，構(gòu)建和諧環(huán)境設(shè)計(jì)力求與城市的整體風(fēng)格和定位相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境, 力求人與人的和諧相處。本項(xiàng)目結(jié)合城市規(guī)劃的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體。設(shè)計(jì)在滿足規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。

39、同時(shí)在建筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對(duì)街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 彰顯地塊優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建人文綠色尋找諸多制約限制和有利因素，結(jié)合住宅項(xiàng)目自身特點(diǎn)尋求適合于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心， 行列式的布局令全部住宅都能面向內(nèi)部綠地，爭(zhēng)取做到戶戶均能見(jiàn)綠，將小區(qū)綠化與城市有機(jī)結(jié)合。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 注重規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性滿足住宅的居住性、適用性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開(kāi)發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅，以滿足不同的居住需要。 加強(qiáng)空間圍合，提高居住安全性小區(qū)按照空間

40、的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分為不同的空間序列，并通過(guò)小區(qū)主次入口的塑造，以及組團(tuán)、院落、22單元入口的標(biāo)志性引導(dǎo)，再由景觀綠地的配合，進(jìn)一步加強(qiáng)居住區(qū)內(nèi)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質(zhì)。 增強(qiáng)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動(dòng)態(tài)體系進(jìn)行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、 停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。 堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日

41、照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然，享受自然，保證居民的身心健康。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。規(guī)劃立足實(shí)際，面向未來(lái)，按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局。針對(duì)渭南市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。3、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 力求使小區(qū)與城市形成有機(jī)、統(tǒng)一的整體。 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景 觀環(huán)境。23 具有完善的公共設(shè)施，為居住者提供安全、健康、舒適的居住生活場(chǎng)所。 為居住者提

42、供一個(gè)識(shí)別性強(qiáng)的、能夠認(rèn)同的生活居住環(huán)境。24第七章創(chuàng)建渭南優(yōu)秀城中村改造項(xiàng)目的措施1、節(jié)能保溫措施貪張村二組城中村改造項(xiàng)目，建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)， 均貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 節(jié)能措施圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mr#水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300kg/m3. 屋面

43、傳熱系數(shù)(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第2級(jí)，空氣滲透 性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710鴕3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710鴕4級(jí)，外墻窗 均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k), 采用保溫分戶門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k) 節(jié)能措施、新材料、新工藝的應(yīng)用25在建設(shè)過(guò)程中，大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)

44、展起到一定的作用。排水管采用 UPVCT件；屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶采用鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎么趴ㄈ細(xì)獗?；電表為磁卡電表；水表采用遠(yuǎn)程控制裝置；變壓式通風(fēng)道等技術(shù)的應(yīng)用。2、工程建設(shè)中對(duì)環(huán)境影響的處置 施工中的污染源A、噪聲污染來(lái)源于施工場(chǎng)地噪聲，主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲。B、施工中揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。

45、C、廢水污染包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。D固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 工程建設(shè)中對(duì)環(huán)境影響的處置措施26通過(guò)對(duì)施工中影響環(huán)境各種源頭的分析，施工期主要污染依然為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：A、現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)

46、及施工車輛的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。B、施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。C、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用。DK建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工，在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。3、勞動(dòng)安全與消防安全工程建設(shè)中的勞動(dòng)安全與消防安全的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的哪些對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 勞動(dòng)安全

47、A、危害因素和危害程度分析a、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、 易爆、 有毒氣體類，易燃液體類，27 易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。b、危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能對(duì)人身造成的危害。B、安全措施針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：a、在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)

48、危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。b、對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。c、對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè) 置安全間距。 消防安全主要分析工程在建設(shè)過(guò)程中與投入使用后可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。A火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析工程在建設(shè)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。B、了解項(xiàng)目周圍消防設(shè)施狀況28了解項(xiàng)目周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備， 所在地公安消防隊(duì)與項(xiàng)目的距離等，確定

49、項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。4、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，該項(xiàng)目在時(shí)間和空間上盡可能的組織平行搭接施工。該工程計(jì)劃自2011 年 7月初開(kāi)工，至 2013年 6月底竣工，總工期 2 年。工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下：2011 年 5 月，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)發(fā)展局備案，辦理項(xiàng)目建設(shè)用地審批手續(xù)2011 年 6 月，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案獲批，辦理建筑工程規(guī)劃許可證；2011 年 7 月，取得建筑工程施工許可證，項(xiàng)目進(jìn)入工程施工階段；2011 年 7 月 12 月， 1 號(hào)樓（磚混多層）主體封頂，2號(hào)樓（磚混多層）建設(shè)正負(fù)零。2012 年 1 月 2012 年 6 月， 1 號(hào)樓完成室

50、內(nèi)外安裝工程，2 號(hào)樓主體封頂， 3 號(hào)樓（框架高層）完成基礎(chǔ)部分。2012 年 6 月 2013 年 4 月， 2 號(hào)樓、 3 號(hào)樓完成室內(nèi)外安裝工程。2013 年 6 月底前，完成道路、綠化等其他配套設(shè)施工程。29第八章項(xiàng)目投資估算貪張村二組城中村改造項(xiàng)目建設(shè)用地13.628畝，擬建住宅樓3棟，其中1#、 2#樓為多層住宅，3#樓為高層住宅，總建筑面積20000余平方米。因拆遷原村組村民住房50 余戶，拆遷安置方案以面積置換為主，貨幣補(bǔ)償為輔。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，拆遷建筑面積9800 余平米，實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換，其余10200 平方米可以面向市場(chǎng)銷售。1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算1）目前已投入拆遷費(fèi)用：160 萬(wàn)元

51、。2）前期工程費(fèi)用：40 萬(wàn)元。包含規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等。3）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：1100元/ nfX 20000 m2=2200萬(wàn)元。包含建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化等費(fèi)用。4）城市配套設(shè)施費(fèi)用：120 萬(wàn)元。5）開(kāi)發(fā)費(fèi)用：60 萬(wàn)元。包含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、其他費(fèi)等。6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：50 萬(wàn)元。成本估算：160+40+2200+120+60+50=2630萬(wàn)元。2、項(xiàng)目銷售估算產(chǎn)權(quán)置換面積9800平米， 其余10200平方米可以面向市場(chǎng)銷售。按照本區(qū)域2900元/ nf的銷售均價(jià)來(lái)計(jì)算：A 住宅銷售額：2900元/ m2X 10200 itf=2958萬(wàn)元。B、住宅銷售稅費(fèi):301）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加：2958萬(wàn)元X 5.5%=163萬(wàn)元 2）印花稅：2958萬(wàn)元X 0.5%=15萬(wàn)元。C 銷售利工閏估算：2958-2630 163-15=150萬(wàn)元3、項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)1）項(xiàng)目總投入約：2630 萬(wàn)元2）銷售回款總額：2958 萬(wàn)元3）銷售利潤(rùn)：150 萬(wàn)元4）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約為：6 %以上數(shù)據(jù)分析為該項(xiàng)