萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)模板及詳細(xì)的投資估算取費(fèi)

1、萬(wàn)科深圳建筑研究院資料第一部分項(xiàng)目總論1. 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng)1.7研究工作依據(jù)1.8研究工作概況2. 可行性研究結(jié)論2.1市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)2.2項(xiàng)目地塊分析2.3項(xiàng)且規(guī)劃方案2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度2.5投資估算及資金籌措2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.7項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4. 項(xiàng)目存在問(wèn)題與建議第二部分項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目提出背景1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由2. 項(xiàng)目發(fā)展概況2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究 項(xiàng)目及

2、成果2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程3. 項(xiàng)目投資的必要性 第三部分市場(chǎng)研究1. 市場(chǎng)供給1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究2. 市場(chǎng)需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查3. 市場(chǎng)價(jià)格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查4. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)4.1未來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè)4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)測(cè)5. 市場(chǎng)推銷5.1推銷方式及措施5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)

3、用預(yù)測(cè)第四部分項(xiàng)目研究1. 地塊特征分析1.1項(xiàng)目區(qū)位分析1.2項(xiàng)目交通分析1.3項(xiàng)目人流分析1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃2. 項(xiàng)目SWOT分析2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析2.4項(xiàng)目威脅分析3. 項(xiàng)目定位方案3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案3.2主要功能建筑規(guī)模3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第五部分投資估算其主要內(nèi)容包房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，括：1. 土地費(fèi)用2. 前期工程費(fèi)用3. 建筑安裝工程費(fèi)用4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6. 管理費(fèi)用7. 銷售費(fèi)用8. 財(cái)務(wù)費(fèi)用9. 各種稅金支出10. 其他成本支出估算第六部分開發(fā)進(jìn)度第七部分資源供給1. 資金籌集與使用計(jì)劃

4、2. 建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購(gòu)方式3. 施工力量組織計(jì)劃4. 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水電等供應(yīng)5. 項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)第八部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1. 獲利性評(píng)價(jià)1.1成本利潤(rùn)率1.2銷售利潤(rùn)率2. 效率評(píng)價(jià)2.1經(jīng)營(yíng)比率2.2資金利用率3. 信譽(yù)評(píng)價(jià)3.1流動(dòng)比率3.2杠桿比率4. 靜態(tài)獲利分析4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5. 動(dòng)態(tài)獲利分析5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)第九部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1. 盈虧平衡分析2. 敏感性分析2.1變動(dòng)因素一2.2變動(dòng)因素二第十部分綜合評(píng)價(jià)1. 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）2. 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）3. 環(huán)境評(píng)價(jià)4.

5、 存在問(wèn)題與建議5. 總體結(jié)論及建議通用估算情況，請(qǐng)大家辨別使用!估算30%或以上一 土地費(fèi)用1 土地使用權(quán)出讓金 土地評(píng)估拍賣價(jià)格的2 土地出讓契稅出讓金X 3%建安費(fèi)用810元/M2-1260 元/M2含建設(shè)及基本安裝三前期費(fèi)用中高檔樓盤約80元/M2-10080 元/M21規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)X 3%2設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)總投資X 0.02%3勘查費(fèi)設(shè)計(jì)概算X0.5%4設(shè)計(jì)監(jiān)理規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)X 2%5施工監(jiān)理 建安費(fèi)X1.4%6施工證費(fèi)7規(guī)劃證費(fèi) 建安費(fèi)X0.6%元/M2別墅約1四配套費(fèi)用190元/M2-230 元/M21住宅配套費(fèi)用用地紅線外2大市政配套費(fèi) 含紅線外道路、上水、燃?xì)狻⑽迤渌M(fèi)用1管

6、理費(fèi)用 （建安+前期+配套）X 3%2銷售推廣費(fèi)用按銷售收入約1.53%計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用（建安+前期+配套）X電話等3%或以上六 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 銷售收入X6.1%1營(yíng)業(yè)稅銷售收入X 5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅X 7%3教育附加稅營(yíng)業(yè)稅X 4%4印花稅銷售收入X0.05%5交易管理費(fèi)銷售收入X0.5%杭州市即將實(shí)行所得稅預(yù)征：銷售收入的 15%X 33%=4.95%七 融資成本清單序號(hào) 費(fèi)用名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 土地使用權(quán)取得費(fèi)附加1.1國(guó)土契稅土地評(píng)估價(jià)格X3%1.2 城市配套費(fèi) 凡公開招標(biāo)、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 1.3 拆遷管理費(fèi)1.4 國(guó)土勘測(cè)費(fèi)1.5 拆遷代辦費(fèi)1.6 現(xiàn)狀實(shí)測(cè)

7、費(fèi)2前期工程費(fèi) 中高檔樓盤 約80元/M2-100 元/M2別墅 約180 元/M22.1方案設(shè)計(jì)費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.2元/M22.2水文地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 多層3.1元/M2，高層3.6元/M22.3施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 多層18-22元/M2 ,高層35元/M2 ,別墅100 元/M22.4施工圖圖審費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.2元/M22.5 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)2.5.1市政工程設(shè)計(jì)費(fèi) 多層1.8元/M2，高層2.5元/M22.5.2電信設(shè)計(jì)費(fèi) 1元/M22.5.3有線電視寬帶設(shè)計(jì)費(fèi) 0.4元/M22.5.4管煤/給水/給電工程設(shè)計(jì)費(fèi) 3.4元/M22.6施工用電供配電貼費(fèi) 1.2 -

8、2.7元/M22.7測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)+灰線驗(yàn)費(fèi)0.85元/M22.8曬圖費(fèi)0.5元/M22.9編標(biāo)費(fèi)及委托編制標(biāo)底費(fèi)用3.2元/M22.10工程招標(biāo)管理費(fèi) 0.42元/M22.11環(huán)保費(fèi)/日照分析費(fèi)0.5元/M22.12建筑地方高等教育費(fèi)12元/M22.13人防費(fèi) 多層15元/M2 （舊城10元/M2）2.14商品房測(cè)繪費(fèi) 0.8元/M2（住宅）1.2元/M2 （商業(yè)用房）2.15白蟻防治費(fèi) 1.6元/M22.16散裝水泥專項(xiàng)基金墻改10元/M23建筑安裝工程費(fèi) 810元/M2-1260 元/M23.1建安成本 多層800元/M2，高層1250元/M23.2監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi)多層0.1元/M2，高層0.14元/M23.3 土建工程監(jiān)理費(fèi) 多層8.4元/M2，高層10元/M23.4 土建工程質(zhì)檢費(fèi) 多層1.5元/M2，高層2.1元/M2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告模板（包括基本估算數(shù)據(jù)）4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 190元/M2-230 元/M24.1市政工程建設(shè)費(fèi) 多層70元/M2，高層100元/M24.2市政工程質(zhì)檢費(fèi)多層1元/M2，高層1.5元/M24.3小區(qū)供電工程費(fèi)22 元 /M24.4小區(qū)給水