土地增值稅清算需準(zhǔn)備的資料

1、第一部分 土地增值稅清算資料的收集一、清算資料的收集納稅人應(yīng)報(bào)送的資料納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料：1.土地增值稅清算表及其附表。說(shuō)明：總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知(國(guó)稅發(fā)200991號(hào))副列了參考表樣，并明確各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定：1個(gè)主表：土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）和10個(gè)有關(guān)收入成本費(fèi)用明細(xì)表及12有關(guān)收入成本費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)表、土地增值稅納稅清算申報(bào)表、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表、取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表、前期工程費(fèi)明細(xì)表、建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表、公共配套設(shè)

2、施費(fèi)明細(xì)表、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表、利息支出明細(xì)表、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。3.納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的具體證明資料1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）主要可以掌握項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資的大體規(guī)模，從而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大體情況有一個(gè)基本的判斷。2.地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告（  地勘公司）房屋基礎(chǔ)設(shè)計(jì)所必須運(yùn)用的資料。我們?nèi)绾伍喿x地質(zhì)報(bào)

3、告？一是直接看結(jié)束語(yǔ)當(dāng)中的持力層土質(zhì)、地基承載力特征值和地基類型以及基礎(chǔ)砌筑標(biāo)高；二是結(jié)合地質(zhì)剖面圖，確定基礎(chǔ)埋置標(biāo)高。以報(bào)告中建議的最高埋深為起點(diǎn)，以此判斷基礎(chǔ)埋深。從而可以分析判斷出地下隱蔽工程的成本大小。3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）用地許可證可以掌握建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍；工程許可證可以了解建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型及確定清算單位；計(jì)容積率面積及各分類面積，從而可以判斷小區(qū)地段、品質(zhì)、檔次和房屋的大體價(jià)位。4.土地使用權(quán)出讓合同(或批文)、紅線圖及土地使用權(quán)證（國(guó)土局）合同(或批文)可以掌握取得土地的時(shí)間、土地性質(zhì)、土地面積、土地成本；從紅線圖上

4、的海拔標(biāo)注可以了解該地塊的地形地貌，從而可以分析判斷土地整治工程量的大小、房屋基礎(chǔ)的深淺、環(huán)境施工的復(fù)雜程度等，進(jìn)而影響扣除項(xiàng)目的成本。合同(或批文)、紅線圖及土地使用權(quán)證的面積一般有出入，以土地使用權(quán)證的面積為準(zhǔn)。5.總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖及分層平面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖（設(shè)計(jì)部門(mén)）可以了解小區(qū)總的規(guī)劃用地面積、總的建筑面積、住宅面積、公共建筑面積、總建筑密度、綠地率、容積率、總戶數(shù)、建筑用材料，這些也可以判斷小區(qū)的品質(zhì)、檔次和房屋的大體價(jià)位和開(kāi)發(fā)成本高低。6.建筑工程施工許可證（建委）了解批準(zhǔn)開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間，批準(zhǔn)后3個(gè)月未開(kāi)工需重新報(bào)批，開(kāi)工、俊工時(shí)間不同將影響建筑材料價(jià)格、建筑成本、綠化成本和房屋售價(jià)

5、。7.商品房預(yù)（銷）售許可證（房管局核發(fā)）可以掌握商品房屋使用性質(zhì)（住宅或非住宅）、上市預(yù)(銷)售建筑面積、批準(zhǔn)允許銷售的時(shí)間，可以掌握清算單位和判斷房屋的銷售價(jià)位（銷售時(shí)間不同影響銷售價(jià)格）。8.建筑工程竣工備案表（建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，可以準(zhǔn)確掌握房屋的開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、建筑面積、結(jié)構(gòu)類型，從而準(zhǔn)確掌握房屋的建筑成本。開(kāi)發(fā)商和施工雙方最后是以竣工報(bào)告的面積進(jìn)行建筑決算，是計(jì)算開(kāi)發(fā)成本的面積，它與實(shí)際銷售面積略有出入）。9.房屋面積測(cè)繪報(bào)告（房屋測(cè)繪部門(mén)）是開(kāi)發(fā)商到房屋交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)證面積的唯一法律依據(jù)，與建筑工程竣工備案表的面積略有出入（此面積是開(kāi)發(fā)商與施工方認(rèn)可的進(jìn)行施工結(jié)算的面

6、積），而測(cè)繪報(bào)告的面積實(shí)際就是開(kāi)發(fā)商的實(shí)際銷售面積，也就是計(jì)算銷售收入的面積。10.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料(企業(yè)提供)（1）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、房屋分戶（室）面積對(duì)照表；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證；（3）項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表；（4）銀行貸款利息結(jié)算通知單；（5）當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（6）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（7）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；（8）需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；以上資料可以掌握房屋的銷售情況和剩余情況,分析判斷銷售收入、成本、費(fèi)用情況。11. 與

7、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的合同（企業(yè)提供）（1）土地勘測(cè)合同；（2）設(shè)計(jì)合同（主要有規(guī)劃設(shè)計(jì)；施工設(shè)計(jì)；環(huán)境工程；綠化設(shè)計(jì)）；（3）施工合同（主要有三通一平合同-施工通水、通電、通路、土地平整；建筑工程施工合同；環(huán)境工程及綠化施工合同；水、電、氣工程施工合同-生活用水、電、氣；消防工程合同）；（4）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（監(jiān)理方收費(fèi)按工程概算額分檔次計(jì)算收費(fèi)，雙方協(xié)商可下浮不超過(guò)20%。工程概算額為建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)之和，發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合以發(fā)改價(jià)【2007】670號(hào)發(fā)文規(guī)定）；（5）拆遷安置補(bǔ)償合同。以上資料可以幫助我們分析掌握房屋開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用、收入的合理性。

8、有的合同之間具有關(guān)聯(lián)性，合同之間可以相互印證，利于分析合同的真實(shí)性。例如設(shè)計(jì)合同一般是按設(shè)計(jì)面積收費(fèi)，建筑施工合同一般也是按建筑面積取費(fèi)，監(jiān)理合同是按工程概算額分檔次計(jì)算收費(fèi)，這些合同可以相互印證開(kāi)發(fā)量、開(kāi)發(fā)成本的合理性和真實(shí)性。12.報(bào)房地產(chǎn)交易登記中心備案的預(yù)收款的監(jiān)管銀行賬戶。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料稅款入庫(kù)資料：從征管系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況；適用的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法是什么。除收集必要的資料外，必要時(shí)要從外部監(jiān)督管理體系中了解情況。主要了解土地管理部門(mén)、發(fā)改委、拆遷管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、

9、房產(chǎn)管理部門(mén)、土地房屋交易登記中心等在工作過(guò)程中形成的大量與土地增值稅清算密切相關(guān)的信息（第三方信息的利用）。有關(guān)會(huì)計(jì)制度的情況如下：1.分行業(yè)的會(huì)計(jì)制度：1993年7月1日起執(zhí)行（共14個(gè)行業(yè)制度，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度）。2.企業(yè)會(huì)計(jì)制度：2001年1月1日起在除不對(duì)外籌集資金、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的企業(yè)，以及金融保險(xiǎn)企業(yè)以外，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)設(shè)立的企業(yè)（含公司，下同），執(zhí)行本制度。3.小企業(yè)會(huì)計(jì)制度：2005年1月1日起在小企業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)行，不對(duì)外籌集資金（不發(fā)行股票、債券）、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的企業(yè)。4.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則：2007年1月1日起在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的企業(yè)（2006年2月修訂）。企業(yè)

10、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)存貨等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其它企業(yè)執(zhí)行。執(zhí)行該準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度。5小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：自2013年1月1日起施行。財(cái)政部2004年發(fā)布的小企業(yè)會(huì)計(jì)制度（財(cái)會(huì)20042號(hào)）予以廢止。          第二部分    清算審核一、清算審核總體要求清算審核小組要對(duì)清算項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn)和歸集的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核（納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還要對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核）

11、。土地增值稅清算審核結(jié)束，應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)、退稅。二、清算審核的方式（一）案頭審核案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料（包括委托中介做的鑒證資料）進(jìn)行數(shù)據(jù)邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。同時(shí)了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況，主要核實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的用地面積、房屋開(kāi)發(fā)面積、可銷售房屋面積、實(shí)際已銷售面積。各種面積的確認(rèn)可為銷售收入的確認(rèn)和開(kāi)發(fā)成本的分配奠定基礎(chǔ)。1.項(xiàng)目的用地面積：審核建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地合同、紅線圖、土地使用權(quán)證上的面積，以土地使用權(quán)證上登記的面積為準(zhǔn)。對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)了解土地的分

12、期占用情況，便于確認(rèn)本期土地開(kāi)發(fā)成本。2.房屋開(kāi)發(fā)面積：審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工備案表的面積，二者面積應(yīng)相同，備案的所有子項(xiàng)目應(yīng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記的工程名稱相符，以核對(duì)相符的建筑面積為房屋開(kāi)發(fā)面積（與房屋面積測(cè)繪報(bào)告略有差異，有差異的以房屋面積測(cè)繪報(bào)告確認(rèn)房屋開(kāi)發(fā)面積）。3.公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)面積：重點(diǎn)審核開(kāi)發(fā)商向規(guī)劃部門(mén)提交的規(guī)劃報(bào)告中有關(guān)公共配套的配置以及開(kāi)發(fā)面積情況；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的，要求開(kāi)發(fā)商提供全部公共配套設(shè)施的配置總體情況。4.可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工備案表中核對(duì)可銷售房屋面積。特別注意地下部分：建筑工程竣工

13、備案表中的地下人防面積（A）與銷（預(yù)）售許可證中地下車庫(kù)面積（B）以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證中地下車庫(kù)面積（C）之間的關(guān)系，應(yīng)該是A+B=C，銷（預(yù)）售許可證中只有車庫(kù)數(shù)而沒(méi)有面積，車庫(kù)的銷售面積要參照房屋分戶（室）面積對(duì)照表上登記的面積。5.實(shí)際已銷售面積：商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、房屋分戶（室）面積對(duì)照表6.未銷售面積：商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、房屋分戶（室）面積對(duì)照表確認(rèn)未銷售面積。7.經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)的自用房屋面積。（二）實(shí)地勘察實(shí)地勘察是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。重點(diǎn)審核小區(qū)地段繁華程度（土地等級(jí)），地形地貌（小

14、區(qū)內(nèi)是否有大型的護(hù)坡、堡坎、深溝、深回填土、高架道路等影響房屋基礎(chǔ)、環(huán)境施工成本費(fèi)用的情況），環(huán)境及綠化的檔次（環(huán)境施工設(shè)計(jì)及用材的檔次，綠化率、及綠化中的名貴樹(shù)種的配置情況等）、公共設(shè)施配套情況(如學(xué)校、幼兒園、游泳池、各類球場(chǎng)及其它運(yùn)動(dòng)設(shè)施等)、普通住宅、非普通住宅及車庫(kù)、地下室、經(jīng)營(yíng)門(mén)面等非住宅的建設(shè)情況。（三）入戶審查入戶審查是在案頭審核、實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，深入開(kāi)發(fā)企業(yè)（必要時(shí)外出調(diào)查）對(duì)企業(yè)報(bào)送的各種資料、報(bào)表、賬冊(cè)、原始憑證、發(fā)票等合理性、邏輯性、真實(shí)性進(jìn)行實(shí)地核查，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、收入的合理性、真實(shí)性，最終確認(rèn)土地增值稅清算數(shù)額的準(zhǔn)確性，確保土地增值稅應(yīng)收盡收。三、清算審核

15、應(yīng)把握的重點(diǎn)清算審核最主要的是審核應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目。應(yīng)稅收入主要審核收入是否真實(shí)、完整。確認(rèn)是否存在以房抵債、以房屋交換等未確認(rèn)收入和故意漏記、錯(cuò)記、隱藏項(xiàng)目收入的行為。同時(shí)要審核同一項(xiàng)目有不同類型房地產(chǎn)的收入是否按規(guī)定分別確認(rèn)收入?？鄢?xiàng)目主要審核扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性、規(guī)范性、配比性以及是否實(shí)際支付：1.真實(shí)性。在土地增值稅清算過(guò)程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等，從而判斷其交易的真實(shí)性。對(duì)10萬(wàn)元以上成本費(fèi)用發(fā)票要采集發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間、發(fā)票代碼、發(fā)票號(hào)碼、開(kāi)票單位、開(kāi)具項(xiàng)目及金額等信息。對(duì)

16、大額發(fā)票進(jìn)行排序分析，并在征管系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對(duì)有問(wèn)題發(fā)票要外調(diào)取證。同時(shí)，對(duì)照合同、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，進(jìn)一步審查開(kāi)具內(nèi)容的真實(shí)性，審核是否有代為開(kāi)具、虛開(kāi)發(fā)票，特別要關(guān)注是否有真票虛開(kāi)，即虛構(gòu)業(yè)務(wù)內(nèi)容并向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)代為開(kāi)具發(fā)票。（關(guān)注的發(fā)票類型：甲供材中的工、商業(yè)發(fā)票、建安發(fā)票、廣告發(fā)票、中介*的假發(fā)票和真票虛開(kāi)）。審查虛開(kāi)業(yè)務(wù)時(shí)主要注意審查合同金額與資金流是否一致，應(yīng)付款余額是否巨大？應(yīng)付款科目無(wú)問(wèn)題時(shí)注意看是否有資金回流情況（短期借款發(fā)生頻繁且數(shù)額較大，資產(chǎn)負(fù)債率畸高）。2.實(shí)際支付。扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外

17、，不得扣除。3.合法性。在土地增值稅清算中，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。審核時(shí)確認(rèn)“合法有效憑證”的原則：A.支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司、廣告公司等）且屬于收款方應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng)的，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票或經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票；B.對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門(mén)列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開(kāi)具的

18、財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。如房管、國(guó)土、規(guī)劃、公安、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、消防、市政園林管理等的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的財(cái)政部門(mén)管理的行政性收費(fèi)收據(jù)；C.支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。D.其他符合相關(guān)稅收政策的會(huì)計(jì)憑證。如企業(yè)支付給工程部人員的工資支出，應(yīng)根據(jù)工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動(dòng)合同等進(jìn)行確認(rèn)。3.規(guī)范性。開(kāi)發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的劃分

19、方式，可以直接參考企業(yè)的明細(xì)核算，如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒(méi)有明細(xì)核算，應(yīng)根據(jù)土地增值稅條例及相關(guān)文件進(jìn)行歸集分類。在劃分各項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程、階段有較為清晰的了解，根據(jù)票據(jù)上的費(fèi)用性質(zhì)進(jìn)行分類。要特別關(guān)注“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目以及“管理費(fèi)用”等科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)成本或是費(fèi)用把握不準(zhǔn)，或者是有意把應(yīng)該計(jì)入“管理費(fèi)用”科目的費(fèi)用計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，從而導(dǎo)致多加計(jì)扣除。4.配比性。在審核計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐?/p>

20、的成本費(fèi)用。土地面積，開(kāi)發(fā)面積、銷售面積的確認(rèn)，各項(xiàng)文件數(shù)據(jù)有差異的，土地增值稅清算時(shí)一般應(yīng)以土地測(cè)繪、房屋分戶（室）面積測(cè)繪圖紙確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，不同項(xiàng)目分?jǐn)偝杀緯r(shí)，對(duì)未進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建筑面積的確認(rèn)，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。對(duì)同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)共同發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按可售面積分?jǐn)偂Ｍ瑫r(shí)，還應(yīng)關(guān)注成本對(duì)象計(jì)稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)?。檢查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位計(jì)稅成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位成本=成本對(duì)象可售部分成本÷總可售面積已售開(kāi)

21、發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位計(jì)稅成本。第三部分 土地增值稅清算的具體審核工作一、清算單位和計(jì)算單位審核內(nèi)容（依據(jù)有關(guān)文件規(guī)定）1、 為了滿足計(jì)算土地增值稅需要，應(yīng)將開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的普通住房與其他建設(shè)內(nèi)容分別確定計(jì)稅單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單體綜合樓也應(yīng)把普通住房和非普通住房以及非住宅區(qū)分開(kāi)來(lái)確定計(jì)稅單位。2、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文明確土地增值稅的清算單位為國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 也可以按每個(gè)銷售（預(yù)售）許可證規(guī)定的范圍作為計(jì)稅單位進(jìn)行清算。3、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國(guó)稅發(fā)2

22、00991號(hào)）：第十七條  清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（也就是計(jì)算單位是什么）。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程又明確：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以發(fā)改委及有權(quán)立項(xiàng)備案部門(mén)備案的項(xiàng)目為清算單位，也可以規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的分期項(xiàng)目為清算單位。4、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第十三條：關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)

23、開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。（即：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土增稅）有的城市明確：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)劃分為普通住宅、非普通住宅和非住宅三種類型。在土地增值稅清算過(guò)程中，應(yīng)按不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別計(jì)算計(jì)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額和增值率。審核重點(diǎn)清算審核時(shí)，應(yīng)調(diào)閱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證、土地增值

24、稅項(xiàng)目登記表等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算單位分三種情況：是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否按普通住宅、非普通住宅和非住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。特別審核2006年3月2日后開(kāi)盤(pán)銷售的普通住宅的3個(gè)條件。住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下的住房。同時(shí)符合上述三個(gè)條件的為享受優(yōu)惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優(yōu)惠政策的非普通住房”。（三）注意事項(xiàng)及清算單位的確定未經(jīng)政府部

25、門(mén)批準(zhǔn)，企業(yè)自行分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，或者政府各部門(mén)審批的項(xiàng)目不一致的，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目登記表，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報(bào)區(qū)局研究確定后執(zhí)行。二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核內(nèi)容納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。審核重點(diǎn)1.實(shí)地察看、了解樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。2. 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)

26、表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入。查閱有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、評(píng)估報(bào)告，檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”（或經(jīng)營(yíng)收入）、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”等賬戶，查詢房產(chǎn)、土地管理部門(mén)及購(gòu)買(mǎi)方，核實(shí)取得的收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有無(wú)少報(bào)收入的情況。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙發(fā)放保管登記簿，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。3.調(diào)取開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷

27、售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無(wú)分解開(kāi)票，隱瞞銷售收入問(wèn)題。4.將建設(shè)工程規(guī)劃許可證中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，檢查有無(wú)私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問(wèn)題。5.調(diào)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，審核房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，是否按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第

28、三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于超面積部分按實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)收入。6.調(diào)查部分買(mǎi)受人，核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無(wú)將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)題。7.必要時(shí)，按規(guī)定程序辦理到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金的情況。8.在審查核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，成交價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，可以審核后的評(píng)估價(jià)格來(lái)計(jì)算征稅。對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整

29、情況進(jìn)行審核，看是否按規(guī)定調(diào)整收入；9.通過(guò)檢查“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)”等明細(xì)賬，結(jié)合對(duì)各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議、合同協(xié)議的審查，核實(shí)企業(yè)是否發(fā)生了視同銷售行為；對(duì)發(fā)生視同銷售行為的，主要檢查賬務(wù)處理和收入核算是否準(zhǔn)確，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)文規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以

30、其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。注意事項(xiàng).房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各種收入形式金額的確定   納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。對(duì)不同的收入形式其確定納稅人收入額的方法也不相同。具體為：在審核納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時(shí)，要審核除貨幣收入之外是否還有實(shí)物收入或無(wú)形資產(chǎn)收入。對(duì)實(shí)物收入要按該收入的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。.關(guān)于代收費(fèi)用對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代

31、收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。.稅收收入確認(rèn)原則與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)原則的差異 按照關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文的規(guī)定，稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致，審核過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)注。稅法確認(rèn)收入原則：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一

32、致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開(kāi)具 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開(kāi)具相關(guān)票據(jù)。審核過(guò)程中，對(duì)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具而未開(kāi)具“銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票”的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其開(kāi)具。5.視同銷售收入的確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。6.產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部

33、分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。7.收入要按開(kāi)

34、發(fā)產(chǎn)品種類歸類。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入要先判定住宅與非住宅收入，再將其中的住宅收入按規(guī)定細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅收入。三、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核內(nèi)容取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為

35、取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。審核重點(diǎn).審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款及按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用記入“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契*據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)議，計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還（補(bǔ)貼）和以地補(bǔ)路等情況。對(duì)存在以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。.審

36、核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)受讓合同(或批文)及土地使用權(quán)證、總層平面規(guī)劃圖、建筑工程施工許可證、工程項(xiàng)目備案登記表、土地及房屋測(cè)繪圖紙等資料，確定不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同類型的房地產(chǎn)。同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同一項(xiàng)目有不同類型房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付金額是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。.審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來(lái)帳等科

37、目的審核，判定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在核算過(guò)程中是否存在預(yù)提尚未實(shí)際支付土地出讓金的行為。同時(shí)要關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地項(xiàng)目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。注意事項(xiàng).土地使用權(quán)出讓價(jià)款在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別在會(huì)計(jì)處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開(kāi)發(fā)成本記入“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，這在稅法與會(huì)計(jì)處理上存在了差異，因此，對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)所支付金額”對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無(wú)

38、形資產(chǎn)”科目中列支與核算，不應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本”中列支，在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。.土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、國(guó)土局開(kāi)具的土地出讓專用收據(jù)、稅務(wù)（2009年？前是財(cái)政）部門(mén)開(kāi)具的契*據(jù)等。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)。四、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。審核

39、重點(diǎn)1.審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生。調(diào)取房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及拆遷臺(tái)賬，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，必要時(shí)按規(guī)定到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無(wú)資金回流情況。 2.審核分?jǐn)偸欠窈侠怼徍碎_(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)受讓合同(或批文)及土地使用權(quán)證、總層平面規(guī)

40、劃圖、建筑工程施工許可證、工程項(xiàng)目備案登記表、土地及房屋測(cè)繪圖紙等資料，確定不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同類型的房地產(chǎn)。同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同一項(xiàng)目有不同類型房地產(chǎn)的，其取得的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。3.關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)增加扣除項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。注意事項(xiàng)1.關(guān)于土地閑置費(fèi)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文明確了房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得在清算土地增值稅時(shí)扣除。2.關(guān)于拆遷安置   根據(jù)關(guān)于土地增值稅清

41、算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)

42、建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別在會(huì)計(jì)處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開(kāi)發(fā)成本記入“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，這在稅法與會(huì)計(jì)處理上存在了差異，因此，對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分，對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額應(yīng)予以剔除轉(zhuǎn)。4.土地征用及拆

43、遷補(bǔ)償費(fèi)票據(jù)的確認(rèn)。要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可票據(jù)合法有效。如支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證務(wù)必一一對(duì)應(yīng)。但是否可列支還應(yīng)通過(guò)抽查審核程序了解是否真實(shí)發(fā)生。五、前期工程費(fèi)審核內(nèi)容前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。審核重點(diǎn)審核前期工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：1.對(duì)于前期工程費(fèi)，主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容、是否已取得合法票據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)是否實(shí)際

44、支付款確認(rèn)。審核時(shí)關(guān)注前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。2.前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開(kāi)工前，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入座，防止“管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)目，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)。3.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。注意事項(xiàng)審核人員還應(yīng)計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。六、建筑安裝工程費(fèi)審核內(nèi)容建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，

45、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。審核重點(diǎn)審核建筑安裝工程費(fèi)實(shí)質(zhì)方面審核：通過(guò)實(shí)地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)概算、施工、決算的真實(shí)性。1.采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對(duì)價(jià)格過(guò)高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。2.審查施工合同和預(yù)（決）算書(shū)，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。3.調(diào)取工程監(jiān)理部門(mén)的監(jiān)理記錄及材料物資進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性。4.掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析，是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。5.對(duì)照有關(guān)合同款項(xiàng)支付的

46、約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，到對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。形式方面審核：審核款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。關(guān)注建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。出包方式，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)（即甲供材），自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。應(yīng)著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對(duì)甲供材的約定情況，同時(shí)核對(duì)其取得的建筑安裝發(fā)票金額與建筑安裝合同的金額是否存在較大的差異，如存在則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)其“開(kāi)發(fā)成本”科目中的原材料項(xiàng)目的金額是否與建安發(fā)票中填開(kāi)的金額是否存在重復(fù)，如有重復(fù)列支甲供材的應(yīng)予以調(diào)出。對(duì)于已竣工決算的，應(yīng)查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

47、企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對(duì)清單。自營(yíng)方式，重點(diǎn)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。對(duì)10萬(wàn)元以上的建筑安裝發(fā)票及材料發(fā)票，要按對(duì)大額發(fā)票的審核程序進(jìn)行審核，切實(shí)審查開(kāi)具內(nèi)容的真實(shí)性。注意事項(xiàng)1.關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開(kāi)發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開(kāi)發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來(lái)款項(xiàng)（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，在清算審核中，應(yīng)關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)是否在開(kāi)發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”中列支了這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)成本）扣除。2.關(guān)于開(kāi)

48、發(fā)企業(yè)代關(guān)聯(lián)的施工方支付民工工資為了保證民工工資的按時(shí)支付,有的施工單位的民工工資由開(kāi)發(fā)企業(yè)直接支付(即代付),開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工方結(jié)算工程款時(shí)在應(yīng)付工程款中扣除。在清算審核中,應(yīng)注意施工單位按合同全額開(kāi)具了發(fā)票（發(fā)票金額包括了代發(fā)工資部分），開(kāi)發(fā)企業(yè)在“建筑安裝成本”中進(jìn)行了扣除，同時(shí)又將代發(fā)工資部分在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”或其它扣除項(xiàng)目中進(jìn)行了列支，如列支了形成重復(fù)扣除，應(yīng)將其調(diào)出。3.關(guān)于裝修費(fèi)用根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。但要注意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售的精裝修商品房中，包含電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具，這部分家電、家具是

49、由裝飾公司購(gòu)買(mǎi)并作為裝飾費(fèi)用。電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不構(gòu)成建筑實(shí)體，不能在開(kāi)發(fā)成本建筑安裝成本中列支。3.關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后年度支付。作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。4、驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常審核時(shí)，要參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或

50、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。七、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。審核重點(diǎn)審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：1.對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，主要根據(jù)合同約定的內(nèi)容、是否已取得合法票據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)是否實(shí)際支付款確認(rèn)。審核時(shí)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。3.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或

51、各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。注意事項(xiàng)審核人員應(yīng)計(jì)算出基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。八、公共配套設(shè)施費(fèi)審核內(nèi)容公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。審核重點(diǎn)審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：1.公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必

52、須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。但要注意的是：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。2.審核是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。3.多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。注意事項(xiàng)1.公共設(shè)施成本費(fèi)用處理原則根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)

53、2006187號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。2.注意是否明顯異常審核人員應(yīng)計(jì)算出公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步進(jìn)行實(shí)地察驗(yàn)和核實(shí)。九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審核內(nèi)容開(kāi)發(fā)

54、間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。審核重點(diǎn)審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：1、是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一般應(yīng)限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。2、是否存在銷售費(fèi)用擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。對(duì)納稅人為銷售房屋而對(duì)售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本中列支，且不允許加計(jì)扣除，在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)審核其 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)” 或“開(kāi)發(fā)成本”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出

55、。3、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、 “開(kāi)發(fā)成本”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門(mén)給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。5、多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。具體計(jì)算上應(yīng)按各建筑面積分配。注意事項(xiàng)審核人員應(yīng)計(jì)算出開(kāi)發(fā)間接費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。十、開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核內(nèi)容開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

56、項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。審核重點(diǎn)1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用；分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?；利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

57、成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。重點(diǎn)審核計(jì)算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。重點(diǎn)審核計(jì)算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。注意事項(xiàng)1.開(kāi)發(fā)費(fèi)用和期間費(fèi)用的不同土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的扣除額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的三項(xiàng)費(fèi)用，除符合細(xì)則規(guī)定的利息支出可以按實(shí)際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中的三項(xiàng)費(fèi)用除管理費(fèi)用有些規(guī)定列支比例外，基本上是據(jù)實(shí)列支的。2.一些特殊情況下的列支全部使用自有資金，沒(méi)有利