影響房價(jià)的因素與意義

1、探尋影響房價(jià)因素與意義南京大學(xué)金陵學(xué)院 12營銷引言 改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民收入提高，生活水平的不斷改善。與此同時(shí)，物價(jià)水平也隨之不斷提升，但是由此也帶來許多問題，住房成為居民普遍的關(guān)注。本文以江蘇省為例，粗略分析影響房價(jià)的內(nèi)外部因素，以及可能遏制房價(jià)上漲的措施。正文下面是江蘇省從1999年始至2011年的農(nóng)村和城市居民收支水平圖表。由上圖表可見，近十年來居民收入普遍增長，總體呈上升趨勢,這種上升的趨勢，使得江蘇省全體居民的購買力空前的巨大。但是，對于“居民收入增加是房價(jià)上漲的首要原因 。”這種觀點(diǎn)，是無法不贊同的。江蘇省農(nóng)村居民人均住房面積（單位平方米/人）從近些年來看，至少到2011

2、年為止，農(nóng)村人均住房需求并沒有瘋狂增長，假設(shè)平均一戶家庭有4口人，人均住房面積增長了15平方米，一戶總需求為60平方米，需求并沒有打到必要去新購置一所60平方米的住宅的階段。并且，從上面江蘇城鄉(xiāng)人均收入，并結(jié)合江蘇省儲蓄存款年底總余額/常住人口有EXCEL所得結(jié)果。江蘇省年底總存款余額江蘇省常住人口 江蘇省年底人均儲蓄額由上述表格得2011年江蘇省人均儲蓄余額僅為3萬余元，雖然2013儲蓄額必然會有大幅上漲，但中國的經(jīng)濟(jì)增長并沒有全部均衡地轉(zhuǎn)化為所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再從房價(jià)來看，這么低的人均儲蓄額， 意味著大部分中低收入居民并沒有能力承擔(dān)購房費(fèi)用。此外，鑒于中國

3、人熱衷于儲蓄的習(xí)慣和不樂于超前消費(fèi)的心理并未徹底改變，總而言之，收入提高根本不會是引起房價(jià)瘋狂上漲的首要原因。 江蘇省近十年各類房屋平均銷售價(jià)格在狂熱的房價(jià)下，有很多居民感嘆買不起房，也有很多居民貸款也要購置房產(chǎn)。改革開放至今三十多年，一部分房子自然需要更新?lián)Q代，而人均住宅需要并沒有那么高。原先，房子還很便宜，而且到處都是售樓處，也不缺房子，但一眨眼房子賣得比什么都貴。很顯然，居民并不是自發(fā)存在如此狂熱的置房需求的，至少在買房熱之前沒有那么多人熱衷于搶購房產(chǎn)，在當(dāng)時(shí)可以說這種需求是隱性的。如此大量的購房需求是如何陡然間被激發(fā)的，這是個(gè)值得深思的問題。 當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長時(shí)，房價(jià)會隨經(jīng)濟(jì)的增

4、長而自然增長。但從商標(biāo)可見，2004年開始，江蘇省房價(jià)突然暴漲。04年4月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知。該通知規(guī)定，2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時(shí)規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國家收回土地。這就意味著土地供給的方式改變了，嚴(yán)重縮減了市場土地供給量。供給減少，地價(jià)上漲。在股市連續(xù)暴跌的情況下，投資渠道減少，投機(jī)商們把目光投向了房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)商不顧社會責(zé)任的推波助瀾下，以及其它各種

5、外界因素的共同作用下，房價(jià)只漲不跌。中央政府雖然早就開始對房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資過熱產(chǎn)生警惕，2003年開始出臺土地、稅收、信貸、市場規(guī)范等方面的系列措施對住房市場進(jìn)行調(diào)整，2007年實(shí)施了更加密集的直接針對房價(jià)的組合調(diào)控，但由于多種經(jīng)濟(jì)變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點(diǎn)。以江蘇省商品房銷售所占江蘇省GDP比例為例（見下面圖表），政府會如果大力度調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大幅度下跌，則可能引起銀行壞賬和已經(jīng)貸款購買住房的消費(fèi)者的名義財(cái)富的縮水，或者給匯率帶來更大的升值壓力，所以政策力度一直都比較溫和，導(dǎo)致房價(jià)一直在調(diào)控，從未被降下。近10年江蘇省住房銷售總額由上圖可知從1999年到2

6、011年，除2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)外，商品房銷售額總體一直呈上升趨勢。江蘇省生產(chǎn)總值從普通消費(fèi)者的內(nèi)部心理來分析，中國居民從改革開放，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，收入差距進(jìn)一步拉大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通貨膨脹，物價(jià)飛漲（以豬肉價(jià)格為例，見圖表），存款利率連續(xù)降低，若找不到合適的投資渠道，仍然選擇儲蓄，居民現(xiàn)有儲蓄財(cái)產(chǎn)就會貶值?！?777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777777江蘇省統(tǒng)計(jì)局2012年財(cái)政撥款支出主要

7、用于以下幾個(gè)方面：一般公公服務(wù)（類）支出10977.57萬元，占87.62%；社會保障和就業(yè)（類）支出719.13萬元，占5.74%；住房保障支出（類）支出670.02萬元，占5.35%；其他支出（類）支出161.17萬元，占1.29%?！辈⑶疑鐣Ｕ虾歪t(yī)療保險(xiǎn)等福利制度并不健全的情況下，居民越來越缺乏安全感。由上圖表可見社會保障和住房保障總共之戰(zhàn)江蘇省財(cái)政支出的11%。于是在2004年，出現(xiàn)了一個(gè)契機(jī)，買房熱。許多先驅(qū)趁著在買房潮流抓緊為自己添置房產(chǎn)。有能力購置房產(chǎn)或在政府寬松的財(cái)政政策下有能力貸款購房的居民確實(shí)在擁有自己的房產(chǎn)之后安全感得到了滿足。個(gè)體的理性決策形成了整體的不理性后果，這股

8、購房熱潮促使房價(jià)不斷上漲，給過熱的房地產(chǎn)市場再添一把火，使得還未購房的居民和目前還沒有能力購房的居民對房產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大， 導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。 對此，政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，以此來影響供求關(guān)系，但是其中出現(xiàn)了許多問題，諸如房子質(zhì)量不過關(guān)，公房私售，制度缺陷，管理不善，缺乏保障性等問題，政府不得不慢慢縮減此種干預(yù)方法。中國近10年的財(cái)政支出數(shù)據(jù)年份財(cái)政支出(億元)國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)教育支出比例（%） 社會保障（%）醫(yī)療衛(wèi)生占財(cái)政支出占GDP城鄉(xiāng)支出比城鄉(xiāng)人均衛(wèi)生費(fèi)用比200118902.6109655.216.22.810.54.83.4200222053.2120332.715.82

9、.912.253.8200324649.9135822.815.62.8115.34200428486.9159878.315.22.811.25.34.2200533930.3183217.415.22.811.253.6200640422.7211923.515.7310.93.13.5200749781.4249529.914.32.910.92.14.2200862592.731404514.42.910.94.1200976299.9335352.913.73.110201089575.439800013.93.110.1美國政府主要財(cái)政支出類別與國內(nèi)生產(chǎn)總值的百分比：1993201

10、1財(cái)政年度政府總支出國防支出凈利息支出社會保障醫(yī)療保險(xiǎn)其它為個(gè)人支付其他支出State and Local From 199333.45.03.26.65.12.211.2199432.44.73.16.85.21.811.0199531.84.33.06.85.01.910.8199631.63.93.26.95.01.610.9199731.03.63.17.04.91.710.8199830.13.53.06.94.71.410.7199929.53.22.86.84.61.710.5200029.03.12.56.54.42.010.6200128.83.22.26.34.42.010

11、.7200229.23.12.06.54.52.011.0200330.43.51.76.75.12.211.3200431.33.91.66.85.42.311.4200530.94.11.56.75.22.211.1200631.04.31.66.85.12.211.0200731.14.21.77.05.02.211.0200830.94.21.77.34.81.611.2200932.44.51.87.45.31.811.6201036.55.01.48.36.53.811.5201135.05.11.48.47.31.611.1要從根本上解決房價(jià)上漲問題，首先要調(diào)查取證，了解居民對房產(chǎn)的真正需求水平，并且提供合理的供給，并把居民買房的需求將至合理水平。降低居民對房產(chǎn)的需求，其中一個(gè)重點(diǎn)是加強(qiáng)完善社會保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等。從上表可知，我國在社會保障方面的支出和美國許的差距，并且中國人口是美國的四倍多，GDP總額也沒有美國高，加之中國地區(qū)發(fā)展不均衡尤為嚴(yán)重，計(jì)算下來人均得到的保障就更少了。所幸的是中國社會保障完善工作還有很大進(jìn)步空間，隨著社會保障的完善，居民就不會因缺乏安全感而去搶購房產(chǎn)，對房產(chǎn)的需求自然會降低。此外，居民有著投資和消費(fèi)的需求，會因?yàn)榭?/p>