物業(yè)維權(quán)經(jīng)典案例

1、物業(yè)維權(quán)經(jīng)典案例業(yè)委會(huì),有權(quán)當(dāng)原告起訴嗎？物業(yè)效勞不好,業(yè)主能否少交物業(yè) 費(fèi)？業(yè)主家中被盜,物業(yè)要不要賠？小區(qū)內(nèi)停車(chē)位,究竟應(yīng)該歸誰(shuí)？最近,法院受理的物業(yè)官司越來(lái)越多.廈門(mén)中院舉行專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì),公布物業(yè)維權(quán)六大經(jīng)典案例本報(bào)節(jié)選四個(gè),指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主維權(quán).經(jīng)典案例1水淹車(chē)庫(kù)物業(yè)要不要賠？臺(tái)風(fēng)來(lái)了,水淹地下車(chē)庫(kù),物業(yè)有沒(méi)責(zé)任？近日,廈門(mén)中院針對(duì)一起 此類(lèi)案件作出判決,認(rèn)定翡翠城小區(qū)車(chē)庫(kù)被淹,物業(yè)公司也有一定責(zé) 任,判決要求物業(yè)公司要對(duì)業(yè)主損失承當(dāng)局部責(zé)任.去年7月中旬,臺(tái)風(fēng)“蘇力和熱帶風(fēng)暴“西馬侖先后影響廈門(mén),廈門(mén) 多地受災(zāi)嚴(yán)重.7月19日凌晨,因“西馬侖強(qiáng)降雨引發(fā)山體滑坡,翡 翠城小區(qū)一號(hào)地下車(chē)庫(kù)

2、灌入大量洪水、泥沙,不少業(yè)主停放在車(chē)庫(kù)內(nèi) 的轎車(chē)因此被泡在了水中,多部車(chē)輛受損嚴(yán)重.事發(fā)后,業(yè)主許先生起訴到法院,要求物業(yè)公司承當(dāng)賠償責(zé)任但是,物業(yè)公司辯白說(shuō),這事是因“不可抗力引起的,物業(yè)無(wú)須賠償.近日,法院作出判決,要求物業(yè)公司賠償業(yè)主局部經(jīng)濟(jì)損失.法官指 出,關(guān)鍵在于物業(yè)公司未能證實(shí)自己在事發(fā)前和事發(fā)時(shí)采取了搶險(xiǎn)措 施.>>>法官點(diǎn)評(píng)不可抗力,未必免責(zé)法官說(shuō),不可抗力并非意味著當(dāng)事人可以推脫一切義務(wù)和責(zé)任.根據(jù) ?中華人民共和國(guó)合同法?第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人遲延履行后 發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任.本案當(dāng)中,由于物業(yè)公司存在防范 不及時(shí)、搶險(xiǎn)不到位的過(guò)錯(cuò),因此,依法

3、應(yīng)承當(dāng)局部責(zé)任.這一判決,意味著,要求物業(yè)公司面對(duì)自然災(zāi)害防范千萬(wàn)不能掉以輕 心,對(duì)于災(zāi)害可能發(fā)生的后果要充分履行通知義務(wù),讓業(yè)主損失降到 最低.經(jīng)典案例2小區(qū)車(chē)庫(kù)到底歸誰(shuí)所有?小區(qū)停車(chē)位,該歸誰(shuí)所有？廈門(mén)中院對(duì)外發(fā)布了一起因小區(qū)車(chē)庫(kù)之爭(zhēng) 引發(fā)的官司.據(jù)悉,引發(fā)爭(zhēng)議的車(chē)庫(kù)面積一共有473.76平方米,位于金山西三里194 200號(hào)房屋,也就在小區(qū) D棟的底層.根據(jù)?廈門(mén)市土地、房 屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算成果報(bào)告書(shū)?寫(xiě)明,該小區(qū)D棟底層車(chē)庫(kù)層高小于 2.2米,其面積不計(jì)入總建筑面積.但是,小區(qū)建成幾年后, 開(kāi)發(fā)商卻要將這一底層車(chē)庫(kù)賣(mài)給他人.為此,近日小區(qū)業(yè)委會(huì)向法院請(qǐng)求確認(rèn)194 200號(hào)房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同

4、無(wú)效.此外,業(yè)委會(huì)還要求,要確認(rèn)車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,并且,要 移交給業(yè)委會(huì).這一案件引發(fā)極大爭(zhēng)議.最終,中院終審判決駁回業(yè)主委員會(huì)的訴訟 請(qǐng)求.車(chē)位是否共有,關(guān)鍵看公攤法官說(shuō),小區(qū)車(chē)位是否屬全體業(yè)主共有,關(guān)鍵在于該車(chē)位是否攤?cè)牍?用建筑面積.由于本案車(chē)位面積不計(jì)入總建筑面積,又系獨(dú)立單元,不屬公共使用空間,無(wú)法判定屬業(yè)主共用,因此,針對(duì)業(yè)委會(huì)要求確 認(rèn)車(chē)庫(kù)權(quán)屬歸業(yè)主共有的請(qǐng)求,沒(méi)有依據(jù),法院不予支持.經(jīng)典案例3業(yè)委會(huì),有沒(méi)有起訴權(quán)？業(yè)委會(huì),有沒(méi)有起訴權(quán)？近日,思明區(qū)一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起 訴訟,狀告陳先生長(zhǎng)期違法占用小區(qū)地下二層公共區(qū)域用于停車(chē).面對(duì)起訴,陳先生辯白說(shuō),車(chē)位是他買(mǎi)的.

5、之前,他與開(kāi)發(fā)商簽訂了 一份?補(bǔ)充協(xié)議?,約定開(kāi)發(fā)商將該車(chē)位無(wú)產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)無(wú)償提 供應(yīng)陳某停放車(chē)輛,使用期限為 60年.但業(yè)委會(huì)認(rèn)為,陳某占用的是公共區(qū)域,屬于全體業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商 并無(wú)處分權(quán)利.因此,業(yè)委會(huì)請(qǐng)求法院判令陳某立即停止侵占.近日,廈門(mén)中院作出終審裁定,裁定駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求.法院 認(rèn)為,本案中,原告業(yè)委會(huì)未能證實(shí)其本次訴訟有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論 決定,因此,裁定駁回起訴.哪些情況,業(yè)委會(huì)能起訴？法官說(shuō),根據(jù)?物業(yè)治理?xiàng)l例?第19條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行責(zé)任,不得作出與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的活動(dòng).因此,業(yè)主委員會(huì)只能在涉及住宅小區(qū)全體業(yè)

6、主公共利益的物業(yè)治理 糾紛范圍內(nèi)具有訴訟主體資格.也就是說(shuō),業(yè)主委員會(huì)在其責(zé)任范圍 內(nèi),經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán),有權(quán)就與物業(yè)治理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主 公共利益的事宜,以物業(yè)公司為被告向法院起訴.與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或局部業(yè)主的事宜,業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向法院提起民事訴訟.經(jīng)典案例4業(yè)主被盜物業(yè)要賠錢(qián)？小區(qū)業(yè)主家中失竊,物業(yè)要不要賠錢(qián)？去年1月25日下午,孫先生家中遭賊,喪失了大量貴重物品,但嫌 犯未被抓獲.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控顯示,物業(yè)公司治理存在疏漏.孫先生起訴說(shuō),根據(jù)物 業(yè)效勞合同約定,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)治理小區(qū)人員進(jìn)出,并在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記,當(dāng)有人攜帶大件物品出小區(qū)時(shí),需要進(jìn)行確認(rèn) 方可放行.但是

7、,物業(yè)都沒(méi)有做到.近日,法院作出判決,認(rèn)定物業(yè)有一定的責(zé)任,判決要求物業(yè)公司承 擔(dān)孫先生財(cái)產(chǎn)損失 40%的責(zé)任.物業(yè)有責(zé),但也不能苛求法官說(shuō),在本案中,物業(yè)公司存在過(guò)失,應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任.但是,本 案始于盜竊案件,因盜竊案具有突發(fā)性等特點(diǎn),而保安效勞只是一般 預(yù)防舉措,物業(yè)治理公司難以徹底防范,不能苛求其保安效勞能夠防 止一切盜竊案件的發(fā)生,所以,也不能要求物業(yè)承當(dāng)過(guò)多的責(zé)任.根據(jù)?物業(yè)治理?xiàng)l例?相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)治理區(qū)域的安 全負(fù)有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù),對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害 的隱患,應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除或提醒；否那么,在業(yè)主遭受財(cái)產(chǎn)損害時(shí),物業(yè) 公司應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任.延伸說(shuō)法物業(yè)維權(quán)“三問(wèn)1問(wèn)：效勞有瑕疵,能少交物業(yè)費(fèi)?法官認(rèn)為,物業(yè)效勞合同是雙務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持質(zhì)價(jià)相符的原那么,物 業(yè)公司提供的物業(yè)效勞不符合合同約定的,構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé) 任,業(yè)主可以請(qǐng)求適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi).但此類(lèi)案件的處理關(guān)鍵還是證實(shí) 標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定.2問(wèn)：追討物業(yè)費(fèi),有沒(méi)有時(shí)效？法官認(rèn)為,自物業(yè)公司起訴之日起前溯三年,超過(guò)三年的物業(yè)費(fèi)不應(yīng) 支持,三年之內(nèi)的物業(yè)費(fèi)那么應(yīng)予以支持.3問(wèn)：拖欠物業(yè)費(fèi),滯納金