物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引

1、物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引提要： 地區(qū)公司領導班子于11月15日前對整個公司的編制及崗位的設置進行審核后報zz物業(yè)集團批準執(zhí)行源自物管手冊物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引目的為完善人員的配置比例,使各單位科學、合理地制定各部門及管 理中央的架構、編制及崗位,特制訂本指引.適用范圍本指引適用于zz物業(yè)集團地區(qū)公司部門及治理中央架構、編制及崗位的制定或調整.定義定編指各單位根據(jù)公司及各單位年度的經營方案和目標編制出 所需的人員數(shù)量.定崗是指根據(jù)公司的人事治理制度,科學、合理地對公司各部門、 治理中央的架構及崗位進行制訂、 評估和調整,以維持公司各部門及

2、治理中央的有效運作.責任各部門/治理中央每年10月15日前根據(jù)第二年業(yè)務開展的需 要草擬定編定崗方案報地區(qū)公司行政人事部.行政人事部于每年10月30日前對各部門/治理中央的定編定2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)1 / 16崗方案進行核對、分析、匯總并報公司領導班子地區(qū)公司領導班子于11月15日前對整個公司的編制及崗位的 設置進行審核后報zz物業(yè)集團批準執(zhí)行.內容定編小區(qū)的根本定編原那么1 、根據(jù)公司轄下各物業(yè)的情況,可大體分為三類物業(yè)：1住宅 小區(qū)；2寫字樓、學校、工業(yè)園；3別墅.因此定編的原那么為：先 定根本定編原那么,再根據(jù)上述三類物業(yè)制定特別的標準.2 、由于我司

3、轄下的物業(yè)有三種狀況：1已完成開發(fā)局部或全部 過保修期；2分期開發(fā),局部過保修期,局部不斷有新交樓；3正 在開發(fā),剛開始接管8個月內.因此,最后定編應在第一點定編 后的根底上按一定標準進行增減人員.3 、每一個單位的定編數(shù)為根據(jù)上述1、2點核算出來的人數(shù).物業(yè)類型：根據(jù)公司現(xiàn)在在管和準備接管的物業(yè)情況, 大致可分 為三類：住宅小區(qū)、寫字樓、別墅.構成人員定編標準的因素：1 、治理物業(yè)權數(shù)：指小區(qū)的治理面積及規(guī)模.A、每45000平方米住宅面積為1權,10000平方米的商鋪或地 下室限北京地區(qū)為1權.B、鍋爐供暖系數(shù)為權,假設外判按權只限于北京工程人員c 、中水、污水系統(tǒng)為權只限于工程人員202

4、1全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)2 / 16D、熱水系統(tǒng)為權只限于北京工程人員E、公建設施為權2 、技術定編系數(shù)：指效勞質量保證系數(shù),工程為；物業(yè)為.3 、本錢定編系數(shù)：以治理費的標準單價為本錢定編系數(shù),住宅 小區(qū)的本錢定編系數(shù)應小于或等于. 實行治理費全包制的小區(qū),本錢 定編系數(shù)為：治理費標準*80%,最后得出的本錢定編系數(shù)應小于或等 于.4 、新交樓臨時增加系數(shù)：.主要由于物業(yè)新交付使用半年至 8個 月內,由于業(yè)主收樓比擬集中,維修、裝修及投訴問題較多,因此所 需要的物業(yè)效勞人員也會相應增多, 故設置該系數(shù),該系數(shù)增加的人 員原那么上在該物業(yè)接管8個月后調減.4 、容積率

5、系數(shù)：主要用于別墅物業(yè),容積率A的,具系數(shù)定為1,容積率 5 、已由集團定性的高檔小區(qū)且治理費高于元,如廣州 的帝景苑,北京的珠江帝景,在人員定編后,物業(yè)、工程人員的配置 允許有10%勺調升.根本定編計算方式1 、物業(yè)、工程人員編制=技術定編系數(shù)*治理面積定編系數(shù)*本錢 定編系數(shù)* 容積率系數(shù)*新交樓臨時增加系數(shù)注：上述公式括號的內容限用于新交樓的小區(qū)或別墅物業(yè)人員包括高級物業(yè)主任、物業(yè)主任、物業(yè)助理、前臺文員、資料員；工程人員包括高級工程主任、工程主任、值班工程師、技工.2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)3 / 162 、保安類編制核算:保安編制總數(shù)=固定定崗數(shù)*3 指

6、三班運作,如二班運作為2 *頂班系數(shù)+ 非固定崗位人數(shù)注：1、接管建筑面積含車庫、地下室的面積.2 、固定崗只限于門崗、監(jiān)控室或特殊的治安死角位的設崗,如 公寓大堂需每個大堂設人,可定為固定崗.3 、核算出來的保安人員編制人數(shù)已含高級保安主任含高級物 業(yè)/工程主任以下所有人員,編制同時已含門崗禮賓司和儀仗司的 配置.編制調整原那么主要用于按在管物業(yè)的狀態(tài)調整相應的人員編編制.1 、住宅小區(qū)A、已完成開發(fā)、局部或全部過保修期a已完成開發(fā)、局部過保修期,按的定編公式計算出配置人員.b已完成開發(fā)、全部過保修期在一年以上一年以內仍按A標物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引提要： 地區(qū)公司領導班子于11月

7、15日前對整個公司的編制及崗位的設置進行審核后報zz物業(yè)集團批準執(zhí)行源自物管手冊準執(zhí)行,當年度物業(yè)人員按物業(yè)總人數(shù)調減 25%調整期為4個月, 以后年度不再調減.B、分期開發(fā),局部過保修期,局部不斷有新交樓2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)4 / 16a對已完成開發(fā)、局部過保修期的物業(yè)按根本編制原那么計算出人數(shù).b對完成開發(fā)、全部過保修期在 8個月以上8個月以內仍按A 標準執(zhí)行的物業(yè)按的定編公式計算出配置的人數(shù),然后當年度物業(yè)人員按物業(yè)總人數(shù)調減25%調整期為4個月,以后年度不再調減.c對本年度需新接管面積按的定編公式計算出配置人數(shù),把人數(shù)中的物業(yè)人員數(shù)再乘以新收樓系數(shù)后

8、,得該項人數(shù).d該類型小區(qū)的人員編制配置總數(shù)為 A+B+瀕的總人數(shù).e8 個月后,上述c點中因新收樓而增加的人員調減到其他小區(qū).c 、新開發(fā),剛開始接管8個月內a小區(qū)新收樓半年至8個月內,由于維修及投訴問題較多,因此 小區(qū)對本年度新接管面積按的定編公式計算出配置人數(shù), 把人數(shù)中的 物業(yè)人員數(shù)再乘以新收樓系數(shù)后,得該單位的物業(yè)配置人數(shù).b接管后8個月調減因新收樓系數(shù)而增加的人數(shù),以后年度不再 調減.c新盤剛開始時接管面積不多,但技工仍需三班運作,因此如按 定編原那么計算出的技工不能滿足三班的需要三人加頂班一人共四 人,可配按三班需要配足.2 、寫字樓、學校、工業(yè)園、宿舍樓以上幾類物業(yè)不按上述公式

9、計算,人員配置按現(xiàn)場的實際情況及效勞的需要設置,原那么上物業(yè)人員配置較少,配置以工程、保安人員 為主.2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)5 / 163 、別墅物業(yè)A、治理面積權數(shù)：每80000平方米建筑面積為1權B、容積率系數(shù)：容積率A的,具系數(shù)定為1,容積率 c 、技術 定編系數(shù)：工程為,物業(yè)為D、本錢定編系數(shù)：以治理費單價為本錢定編系數(shù),w系數(shù)w.實 行治理費全包制的,本錢定編系數(shù)為：治理費標準 *80%E、新交樓臨時增加系數(shù)：定崗治理中央的定崗1 、治理中央副經理配置標準A、 在管建筑面積在25萬平方米含25萬平方米以內的管理中央,原那么上不專門設置副經理,惟高檔盤

10、可設置1名副經理B、 在管建筑面積在40萬平方米含40萬平方米以內,25 萬平方米以上的治理中央,可設置 1名副經理.c 、在管建筑面積在40萬平方米以上的治理中央,可設置2名副 經理.2 、 治理中央物業(yè)部崗位配置標準A、物業(yè)主任配置標準a在管建筑面積在25萬平方米含25萬平方米以內、治理中 心有3-5名物業(yè)助理的,可配一名物業(yè)主任.b在管建筑面積在40萬平方米含40萬平方米以內,25萬 平方米以上、治理中央物業(yè)助理有 8名的,可設置2名物業(yè)主任.2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)6 / 16c在管建筑面積在40萬平方米以上,治理中央物業(yè)助理有9名以 上的,最多只能配三

11、名物業(yè)主任.B、高級物業(yè)主任配置標準a在管建筑面積在40萬平方米含40萬平方米以內,25萬 平方米以上、治理中央物業(yè)部治理人員達 8-12名物業(yè)助理,其中有 2名物業(yè)主任以上的,可設置高級物業(yè)主任 1名.b在管建筑面積在40萬平方米以上,可根據(jù)分區(qū)治理的需要,配 置2-3名的高級物業(yè)主任.3 、 治理中央工程部崗位配置標準A、 在管建筑面積在25萬平方米含25萬平方米以內,工程 部人員在7人以內的,只設置工程副主任1名.B、 在管建筑面積在40萬平方米含40萬平方米以內,25 萬平方米以上工程部人員在 814人的,可設置工程主任1名,工程 領班或值班工程師1名.c 、 在管建筑面積在40萬平方

12、米以上,工程部人員編制在 14 20人的,可設置高級工程主任1名,工程領班或值班工程師2 名.D、 在管建筑面積在40萬平方米以上,工程部人員在 21人以 上的,可設置高級工程主任1名,副主任1名,工程領班或值班工 程師3名.4 、 治理中央保安部崗位配置標準A、 1015人的保安隊伍配備保安隊長1名,不設副主任以上2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)7 / 16職位.B、 1630人的保安隊伍,保安隊長2名,配備保安副主任1 名.c 、 3150人的保安隊伍,保安隊長3名,配備保安主任1名, 不設副主任.D、 5180人的保安隊伍,保安隊長5名,保安副主任1名, 配備高級

13、保安主任1名,不設保安主任.E、 81人以上的保安隊伍配備高級保安主任 1名,設保安主任1名,保安副主任2名,保安隊長以5名為上限,不再累加.F、代管保安崗位按其代管保安數(shù)獨立設置,但必須執(zhí)行上述定 崗原那么.G、缺乏10人的保安隊伍按A點執(zhí)行定崗配置.5 、 以上如在管建筑面積和物業(yè)助理人員數(shù)目兩項條件不能同 時具備的,最終以在管建筑面積為標準.6 、 副經理、經理可按崗位配置人員,其他崗位人員的配置必 須按定編原那么在部門/治理中央各相應編制總數(shù)內設置,例如：按定 編原那么計算出某治理中央工程部編制為 8人,此人數(shù)為包含高級工程 主任及以下所有人員的定編.7 、治理中央其他類別人員的定編定

14、崗原那么原那么上每個治理中央只設文職人員含文員、資料員、信報員1名,轄下各部門如工程部、保安部等不設文職人員；治理面積在 40 萬平方米含40萬平方米以上的治理中央可增設 1名文職人員.2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)8 / 16公司本部部門的根本定編定崗標準1 、公司本部原那么上由行政人事部、財務部、治理部三個職能部 門組成,根據(jù)業(yè)務的開展需要可增設審核部、保安招聘物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引提要：地區(qū)公司領導班子于11月15日前對整個公司的編制及崗位的設置進行審核后報 zz物業(yè)集團批準執(zhí)行源自物管手冊培訓中央,其中：A、行政人事部下設行政組、人事組；治理部下設

15、物業(yè)組、工程組、保安組、前期介入組.B、當公司規(guī)模增大,治理總戶數(shù)達6000戶以上,保安需求量達 500人以上,設立保安招聘培訓中央,歸屬行政人事部治理,即行政 人事部下設行政組、人事組、保安招聘培訓中央.c 、公司治理總戶數(shù)達35000戶以上,公司員工達2000人以上, 設立培訓中央,由行政人事部治理,保安招聘培訓中央納入培訓中央 的治理,由培訓中央統(tǒng)籌負責全公司的員工所有類別員工的培訓 工作,保安的招聘工作由行政人事部統(tǒng)籌負責.2 、本部部門的設置標準：A、行政人事部a當公司治理的面積在60萬平方米以下,公司員工達 600人, 可設一名經理、人事組可一名人事主任、一名勞保員；行政組可設一

16、名行政助理、一名采購員,缺乏條件的只設一名人事行政助理,不另2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)9 / 16 行按人事、行政分設.b員工每增加400人,增設一名人事組人員,在核算編制內人事 組人員中一人可設為主任,公司員工達 1000人,可另增加編制專設 培訓主任一名；有4-5名主任的可在主任總編制內設高級人事主任一 名,保安培訓工作的可另增加編制專設一名保安培訓教官.c當治理的樓盤每增加6個,可增加一名行政組人員,在核算出 的三名行政普通員工含前臺文員中可設一名行政主任,治理的樓 盤達15個可另設一名采購主任.d當公司面積達300萬以上,治理員工達2000人以上,在按上

17、述核算出的人員編制外,人事組可設一名副經理,行政組可設一名副 經理.B、治理部a當公司治理的面積在60萬平方米以下,治理的樓盤達 5個, 可設一名經理、一名物業(yè)主任、二名工程師、一名高級保安主任.b公司治理的面積在60萬平方米以上,250萬平方米以下,管 理的樓盤達10 15個,可設一名經理、二名物業(yè)主任、二名工程 師、一名高級保安主任、一名保安主任.c當公司治理的面積在250萬平方米以上,治理的樓盤達15個 以上,可設一名經理、一名高級物業(yè)主任、一名物業(yè)主任、三名工程 師、一名高級保安主任、二名保安主任.在治理面積達450萬以后,每增加治理面積80萬,工程師可增設一名,保安主任可增設一名.d

18、前期介入組根據(jù)當年擬接管工程的數(shù)量及接管時間進行設置,2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)10 / 16同時作人才儲藏,職位原那么上每盤設一個副經理.c 、保安招聘培訓中央a當此部門因業(yè)務的特殊需要單獨設置為一個部門時的時候,設置根本人員為：一名經理、一名培訓教官、一名招聘專員,當保安員 達1000人以上,增設一名培訓教官.b如果治理部保安組職能合并到保安招聘培訓中央, 在原架構上 增設一名副經理,一名高級保安主任、一名保安主任專門處理保衛(wèi)事 務.E、審核部a、此部門因業(yè)務的特殊需要單獨設置為一個部門時的時候,部門根本設置副經理一名、審核員二名.當治理的樓盤達30個以上,可

19、增設1個審核員.F、財務部a、 副經理：每12盤帳設置1名,協(xié)助經理進行財務治理工 作,主要分管預算編制及小區(qū)收款工作治理、會計出納人員招聘培訓 考核、倉庫治理制度執(zhí)行及出納、票據(jù)工作檢查、總帳報表審核等工 作.b、高級會計主任：每12個樓盤或會所設置1人,主要負責全 公司總帳、稅務、審計、全公司工資獎金福利計發(fā)等工作.c、 會計主任：每3至4名會計、見習會計設置1人,除負責 本人分管小區(qū)帳務外,負責審查督導分管會計、見習會計日常工作.d、分管會計：實行集中核算模式,可根據(jù)小區(qū)規(guī)模、工作量統(tǒng)2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)11 / 16 籌安排.中小型小區(qū)每兩盤帳配置1

20、人或兼管其他專項工作,如票據(jù) 專管員、辦稅員、車隊、租賃、客服中央、新盤籌建等；大型小區(qū)3000 戶以上配置1一人.由于各小區(qū)/部門支票收付、現(xiàn)金報銷均經本 部帳戶處理,又因帳務處理需要,所有集團內部往來均在本部帳戶反 映,故形成大量往來款項,分管公司本部會計每 15個小區(qū)/部門設1 人.分管會計施以責任會計之責任要求, 負責全盤帳務處理及監(jiān)管小 區(qū)財務部日常運作,每4個會所配置1名分管會計.e、出納：實行集中核算,全公司資金統(tǒng)籌使用,隨著樓盤不斷 增加,出納崗位尤為重要.每10個小區(qū)/部門或會所設出納1人, 超過10個小區(qū),但缺乏20個小區(qū)的增設出納助理1人；如此類推.f、收款主任：每12個

21、盤設置1人,負責小區(qū)收款、車場收款、 會所收款巡查、稽核、督導、新員工實操培訓等工作.當?shù)竭_20-30 個盤時可多設置一名高級收款主任,負責小區(qū)及會所收款員的招聘、 培訓、工作指導等.g、小區(qū)收款主管：住宅達3500戶、停車場車位500個、商鋪/ 寫字樓20000平方米以上,收款員、開票員及車場收款員達10人以上超大型小區(qū)或設有兩個以上分區(qū)治理處的小區(qū)設置1人,全面負責組織本區(qū)域收費統(tǒng)計工作、監(jiān)管停車場收費,同時負責開票員日常工 作.一般小區(qū)由開票員負責.h、小區(qū)開票員、收款員：每700戶設1人,治理中央應原那么上 應設開票員、收款員各1人,分區(qū)治理處可單設收款員1人.1500 戶以下小區(qū)開票

22、員、收款員可兼任資料員、文員、倉管員、物業(yè)助理2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)12 / 16 等工作,但不得由其他職位人員兼任財務工作.i、倉管員：設有維修隊倉庫的小區(qū),治理中央1500戶以下 倉庫原那么上應由維修隊倉管員兼管；如因辦公場地等條件限制,治理 中央倉管員應在工程、行政或財務編內解決,非財務人員兼任的必須 預先知會財務部,以進行必要的專業(yè)知識培訓；治理中央達1500戶以上的小區(qū)可設專職倉管員1名.j、車場收款員：按12小時兩更制配置,即每一出口人,每兩 個鄰近小區(qū)原那么上應共享替班編制 1人；如受車流量、地庫或地面車 場地理位置、出入口等客觀條件限制等特殊情

23、況的, 那么由小區(qū)根據(jù)實 際情況另作制定報批.k、車場收款領班：設有兩個及以上停車場收費崗的小區(qū)設領班1人,負責收費崗巡查、收費現(xiàn)場與保安部等相關部門協(xié)調工作.中介效勞部及維修隊的定編定崗原那么中介效勞部、維修隊原那么上以經營指標為準那么, 在人員配置上納 入本錢,分部的設置以及人員須以市場及公司的需要與利潤掛鉤.1 、中介效勞部的根本設置為副經理 1人,籌劃主任1人,文員 1人；分部設置分部主管大部為高級主任級,小部為主任級 1人, 新開分部物業(yè)參謀根本配置為1人,但,新開后視業(yè)務的情物業(yè)集團地區(qū)分公司人員定編定崗指引提要： 地區(qū)公司領導班子于11月15日前對整個公司的編制及崗位的設置進行審

24、核后報zz物業(yè)集團批準執(zhí)行源自物管手冊2021全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)13 / 16 況增加物業(yè)參謀,但需以利潤為前提.2 、維修隊根本設置為：A、進駐在管的樓盤6個以下,維修隊本部設置經理1人,文員 1人,材料員1人,質安員1人,預結算員2人；B、進駐在管的樓盤達6個以上含6個15個以下,設置維修 隊本部經理1人,副經理1人,總施工1人,材料員1人,材料結算 員1人,質安員1人,文員1人,預結算員4人；c 、進駐在管的樓盤達15個含15個以上,每增加8-10個樓 盤,增加材料員1人,質安員1人；每增加4個樓盤,增設設置預結 算員1人,在管的樓盤達25個可增設副經理1人.D、施工員的設置原那么上按樓盤數(shù)*配置,樓盤面積大且剛交樓維 修量大,施工員可考慮臨時增設1人,但在保修期后期應刪減.E、維修隊倉管原那么上按一倉1人設置,已過保修期,維修量少 的小區(qū)按實際情況不設或兼任.會所的定編定崗原那么1 、會所的定編定崗須以本年度的經營狀況為前提.2 、每一個會所的根本定崗為：A、單層會所且面積在2000平方米以下的效勞人員,每班的根本 配置為：會所主任1人,前臺助理1人,收款員1人.B、多層會所且面積在2000-4000平方米的效勞人員,按上述基 本