CRRC：調(diào)控新政下商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析(精)

1、CRRCCRRC 調(diào)控新政下商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析一、近期出臺政策解讀-商業(yè)地產(chǎn)未受波及進(jìn)入 20102010 年后，中央及各地政府相繼出臺大量房地產(chǎn)相關(guān)政策，以求對住宅地產(chǎn)市場房 價上漲速度過快的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控。仔細(xì)閱讀相關(guān)調(diào)控政策后不難發(fā)現(xiàn)，近期出臺的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策都是針對住宅地產(chǎn)市 場，旨在調(diào)控過快增長的商品房價格和抑制各種激增的投資性需求。除去20102010 年 5 5 月 1919 日,北京市四部委發(fā)布關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知，規(guī)定各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在取得酒店類項目立項核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，必須嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計、開發(fā) 建設(shè)，不得擅自改變項目用地性質(zhì)和規(guī)

2、劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓以外，幾 乎沒有任何涉及商業(yè)地產(chǎn)的條款出臺?？v觀以往，在商業(yè)地產(chǎn)市場上，除了“征收物業(yè)稅要從商業(yè)地產(chǎn)開始”的傳聞外，政府一 直沒有出臺任何政策干預(yù)市場發(fā)展。相對于住宅地產(chǎn)市場而言，商業(yè)地產(chǎn)市場的政策限制相對 較少。相對住宅開發(fā)市場，商業(yè)地產(chǎn)有其自身發(fā)展規(guī)律，盡管在先前全球金融危機以及宏觀經(jīng)濟 低迷的影響下，寫字樓和商業(yè)物業(yè)均出現(xiàn)相對低迷的市場景象，但在此輪政府宏觀調(diào)控對住宅 市場形成抑制的背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了不同程度的補漲行情。各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀山?價格以及租金走勢均有所上漲，商業(yè)物業(yè)市場需求大幅提升，甚至出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資熱景象。二、新政出臺，“

3、商住倒掛”現(xiàn)象有望扭轉(zhuǎn)20092009 年初，北京商業(yè)地產(chǎn)市場受經(jīng)濟危機的影響尚未回暖，具體表現(xiàn)為：投資開發(fā)速度 回落，新開工及竣工商業(yè)面積等各項指標(biāo)下滑，租金銷售價格水平下降等等。但隨著政府出臺 的一系列政策，0909 年下半年后整體經(jīng)濟形勢出現(xiàn)“ V V”型反轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場也隨之逐漸回 暖，庫存面積持續(xù)消化，商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力逐漸擴大，開發(fā)商及投資者的預(yù)期也逐漸樂觀起 來。對比分析整體經(jīng)濟形勢及各項市場數(shù)據(jù)變化趨勢可以發(fā)現(xiàn)一個值得注意的現(xiàn)象，雖然隨著 經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場已處于回暖階段，但對比住宅市場的快速回暖及其火爆的交易 局面，商業(yè)地產(chǎn)的回暖可以說是不溫不火，明顯滯后許多。房

4、地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出冷熱不均的 現(xiàn)象，北京部分區(qū)域甚至出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象，其中主要集中在通州、大興、昌平、順義、 房山、懷柔等區(qū)域。北凍甲辦耳牡円申槽齷禹科、目前，北京地區(qū)“商住倒掛”情況嚴(yán)重，就 CBDCBD 區(qū)域的情況來看，住宅平均售價大概在四 萬元每平米左右，而商鋪售價僅四萬元每平方米。按照行業(yè)慣例，商鋪價格應(yīng)是住宅價格的 1.51.5 至 2 2 倍，就 CBCBD D城市中心區(qū)域而言，商鋪與住宅價格僅處在同等水平上，足見其商住倒掛 現(xiàn)象之嚴(yán)重。寫字樓市場也面臨同樣的尷尬，同等區(qū)域內(nèi)寫字樓的價格應(yīng)是住宅價格的兩倍。這個慣例 在北京住宅地產(chǎn)尚處于健康發(fā)展時期的20052005 年是成立的

5、，當(dāng)時北京 CBDCBD 商圈內(nèi)甲級寫字樓的價格大概是 1.51.5 萬元每平方米，而同時期相同區(qū)域內(nèi)的住宅項目價格大概在60006000 元每平方米。而在今天房地產(chǎn)市場上，“商住倒掛”現(xiàn)象頻現(xiàn)，目前 CBDCBD 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的價格是3.5-3.63.5-3.6 萬元每平方米，而該區(qū)域內(nèi)住宅項目均價已沖破4 4 萬大關(guān)。從這個角度來看，商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展空間廣闊，在價格方面仍有上升空間。1.1.樓市新政后，商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)補漲行情根據(jù)對市場在售項目的跟蹤分析發(fā)現(xiàn)：樓市新政出臺后，北京多個區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目（商 業(yè)、寫字樓）均出現(xiàn)漲價情形，其中，朝陽區(qū)漲價項目個數(shù)最多，多達(dá)3838 個，該區(qū)域集中

6、分布大量商業(yè)及寫字樓項目，受新政影響較大。同時受城南計劃影響，豐臺區(qū)售價上漲的項目個 數(shù)緊隨朝陽區(qū)之后，達(dá)到 1515 個。此外，價格漲幅最大的是朝陽區(qū)和通州區(qū)，項目最大漲幅分 別達(dá)到了 4949 唏口 41%41%曹（+12.2.典型項目價格變化情況新政前后，各區(qū)縣的典型項目價格均普遍有所上漲，商鋪售價上漲范圍從幾千元到上萬元 不等。詳見下表：1*1- 1. + -111ft 肝恒橋 伸播”平方* 16MW片 36；TM1 ftMmfirnzxm麗 iMMWKKBMMnew1RDO! I加卜，-f1*用JH*，Jiim.3.3.典型項目租金變化情況通過對一直追蹤監(jiān)測的典型商業(yè)項目進(jìn)行分析，

7、發(fā)現(xiàn)新政出臺后大量商業(yè)項目的租金價格 有所上升，漲幅平均在 1 1 至 2 2 元/ /平方米. .天之間。精曲前胖各怔縣瓊 Hiit 揄箱況零巾崔黃 1IHMHAE1A* M.I* 5 itJL4. 3 J；LnaiIQ 艮n心林人牛舉唱算 11MillM X* Z F 號乍 4# “4.4.商業(yè)地產(chǎn)補漲行情原因分析:以上列表顯示了新政前后各區(qū)縣內(nèi)典型商業(yè)項目售價以及租金的變動情況，總體看來，售 價和租金都出現(xiàn)了上漲的趨勢。從售價變動情況表看來，作為北京中央商務(wù)區(qū)的朝陽區(qū)由于商 業(yè)項目基數(shù)較大，受政策影響也更為明顯，有多個典型項目出現(xiàn)大幅漲價的行情。典型項目租 金變化情況表顯示各區(qū)縣商業(yè)項目

8、租金價格也呈現(xiàn)出上揚的趨勢，平均漲幅達(dá)到22%22%分析導(dǎo)致商業(yè)項目價格和租金上漲的原因主要是由于經(jīng)新政調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)在首付、 貸款利率、投資回報率等方面的優(yōu)勢愈加凸顯，之前一直熱衷投資住宅市場的投資者們發(fā)現(xiàn) 了商業(yè)地產(chǎn)這塊價值洼地，出手購買商鋪也是順理成章的事情，在目前向好的市場背景下， 開發(fā)商對一些品質(zhì)優(yōu)良項目的價格進(jìn)行上調(diào)也屬于正常現(xiàn)象?？傊?，目前市場上多個項目的價格波動情況都顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出回暖趨勢， 持續(xù)已久的商住倒掛現(xiàn)象也有望借此機遇得到改善。三、撤場資金逐利，數(shù)千億資金涌入商業(yè)地產(chǎn)新政策的出臺使得住宅地產(chǎn)市場需求大幅下降， 投資者投資意愿受挫。 根據(jù)市場監(jiān)測數(shù) 據(jù)顯示

9、： 2012010 0年 5 5 月同比上月購房需求下跌 87.2%87.2%，房源供應(yīng)上漲 32%32%看房量下跌 85.7%85.7%， 房屋成交量下降 61%61%租賃市場成交量上漲 8%8%住宅市場受政策影響，需求萎縮，并不能簡單地推斷在短時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)就會出現(xiàn)爆 發(fā)性增長。但從長遠(yuǎn)來看，對于商業(yè)地產(chǎn)絕對是利好。之前集中涌入住宅地產(chǎn)市場上的大量 資金將何去何從？據(jù)所掌握的客戶資料顯示：未來將有兩股強勢資金共同涌入商業(yè)地產(chǎn)市場 中。1.1.銀行成立金融租賃公司，設(shè)專款投資商業(yè)地產(chǎn)近期包括建行、工行在內(nèi)的5 5 家知名銀行已陸續(xù)取得金融租賃公司資質(zhì)，前5 5 家銀行的注冊資本之和達(dá)到 1

10、37137 億。另有光大銀行、興業(yè)銀行等也提出了資質(zhì)申請，目前仍處于待審 批狀態(tài)。注：金融租賃公司是專門經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的公司，是租賃設(shè)備的物主，通過提供租賃設(shè)備而 定期向承租人收取租金。金融租賃公司開展業(yè)務(wù)的過程是：租賃公司根據(jù)企業(yè)的要求，籌措資 金，提供以 融物”代替 融資”的設(shè)備租賃；在租期內(nèi)，作為承租人的企業(yè)只有使用租賃物件的 權(quán)利，沒有所有權(quán)，并要按租賃合同規(guī)定，定期向租賃公司交付租金。據(jù)內(nèi)部人士分析，這些銀行成立金融租賃公司后，最主要的業(yè)務(wù)方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)方 向，將設(shè)立專項資金用作購買商業(yè)地產(chǎn)。粗略統(tǒng)計，未來這些金融租賃公司將在商業(yè)地產(chǎn)行 業(yè)注入近千億資金。2.2.千億游資涌入商業(yè)地產(chǎn)

11、市場新政出臺后，個人第二套住宅的按揭首付比例上調(diào)至5 5 成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的 1.11.1 倍，購買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于購買商鋪。而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率 是 8 8 腕 10%10%遠(yuǎn)高于住宅，在大環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)有利的情況下，不少個人投資者將目光轉(zhuǎn)向商鋪和寫字樓。以下是對住宅、商業(yè)、寫字樓三種物業(yè)類型進(jìn)行投資指標(biāo)上的分析：根據(jù)對所掌握的客戶資源進(jìn)行跟蹤分析后發(fā)現(xiàn)，有超過50%50%勺投資型客戶表示，在新政出臺后， 迫于新政的壓力，他們將把投入到住宅地產(chǎn)市場中的資金改投到商業(yè)地產(chǎn)市場中來。 這些從住宅市場撤離的資金，在當(dāng)下通貨膨脹預(yù)期看漲的情形下，更加傾向于把資金投向資

12、 產(chǎn)等領(lǐng)域。另據(jù)調(diào)查顯示，10001000 余位身價在 20002000 萬元到 5 5 億元之間的樓市投資者，早在20092009 年底就陸續(xù)拋售了手上多余和較舊的房產(chǎn)。樓市新政之后，資金基本處于閑置狀態(tài)，粗略計算， 千萬富有的投資者就有數(shù)百億資金被“擠出”住宅地產(chǎn)市場，再加上目前新政出臺后，從房市被迫擠出的資金。粗略估計，從房市逃離后等待投資的閑散資金至少有30003000 億元左右。那么這些空置的資金將流向何處？由于民間投資渠道相對有限，它們的流向主要有：1 1、投資股票、基金等產(chǎn)品。在目前大市動蕩的情況下，大部分投資者更加傾向于投資 “有形資產(chǎn)”。2 2、投資黃金。在目前動蕩的黃金市場

13、上，金價漲跌幾乎不靠供求關(guān)系來指導(dǎo)，而是由國 外資本的變化情況來決定的，因此其影響因素十分復(fù)雜。相應(yīng)地，投資黃金的風(fēng)險也在不斷 集聚。3 3、投資生活必需品。生活必須品在某些地方出現(xiàn)供求不平衡的現(xiàn)象，引起了價格一定程 度的上漲。當(dāng)投機者發(fā)現(xiàn)此情況后立即開始注入資金，對這些生活必需品的價格進(jìn)一步的拉 高與炒作。短期可能獲利，但畢竟是屬于惡意炒作行為，發(fā)展到一定程度后，國家必定會動 用行政手段對其進(jìn)行制止。綜合來看，在住宅市場投資受限的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為了游資流入的重要方向。四、 地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)新政出臺后，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場，按其轉(zhuǎn)型原因基本可分為以下幾 類：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移型

14、-萬科、龍湖在一連串的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策后，眾多住宅地產(chǎn)巨頭紛紛將其業(yè)務(wù)范圍擴大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng) 域：號稱只做住宅產(chǎn)品的萬科地產(chǎn)公開聲稱將正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)型持有商業(yè)物業(yè)將占到 萬科未來開發(fā)模式20%20%勺比重。無獨有偶，龍湖地產(chǎn)近期在商業(yè)開發(fā)方面的舉動也日漸凸現(xiàn)，預(yù)計未來5 5 年，龍湖將增持 200200 萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)。這類住宅地產(chǎn)巨頭的轉(zhuǎn)型歸為含有被動性因素的轉(zhuǎn)型， 這些企業(yè)的轉(zhuǎn)型主要受以下因素影 響： 首先，近期密集出臺的住宅地產(chǎn)政策壓縮其在住宅地產(chǎn)方面的發(fā)展空間，于是他們看到了 商業(yè)地產(chǎn)這塊新大陸。其次，住宅市場發(fā)展到現(xiàn)階段，在土地供應(yīng)量上已經(jīng)顯現(xiàn)出無法滿足開 發(fā)需求的趨勢

15、。市場被動型-中小企業(yè)另外一種類型可歸納為完全被動性轉(zhuǎn)型。某些中小型企業(yè)由于實力不足，無法在生存空間 愈加緊縮的住宅地產(chǎn)市場上生存，在北京市場上拿不到土地?zé)o法進(jìn)行項目開發(fā)，只得轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè) 地產(chǎn)市場，帶著比較先進(jìn)的商業(yè)理念和中小型項目的操盤經(jīng)驗，進(jìn)軍二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市 場。這種做法也不失為一種規(guī)避鋒芒另辟蹊徑之舉。住宅市場受政策打壓，需求萎縮，各地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，這一現(xiàn)象是行業(yè)發(fā)展的必 然趨勢。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場“商住倒掛”的現(xiàn)象與短期行為下，商業(yè)地產(chǎn)存在的高風(fēng)險密切相 關(guān)。因此并不能簡單地認(rèn)為在短時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)就會借助住宅地產(chǎn)新政之勢出現(xiàn)爆發(fā)性增 長。但從長遠(yuǎn)來看，新政的出臺把人們的目

16、光聚焦在了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為行業(yè)整體提供了廣闊 的發(fā)展空間，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生利好。五、 物業(yè)價格和租金不會出現(xiàn)大幅波動分析認(rèn)為，短期內(nèi)部在住宅地產(chǎn)市場上撤離的資金，可能會進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但這部分 資金的進(jìn)入后只會產(chǎn)生一定的補漲后果，緩解目前商住倒掛現(xiàn)象，并不會出現(xiàn)之前住宅地產(chǎn)市 場上價格大幅波動的情況。原因主要有以下幾點：1 1、從開發(fā)商層面講，投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要有較為雄厚的資金作為支持，以保證項目開 發(fā)期間不間斷的現(xiàn)金流，而項目建成后的運營期對開發(fā)商的資金考驗更加嚴(yán)格，目前市場上的 開發(fā)模式趨向于開發(fā)商自行持有物業(yè)，統(tǒng)一管理規(guī)劃，招商及運營，這就需要開發(fā)商有較為充 裕的運營資本來平穩(wěn)度過

17、新商業(yè)項目的養(yǎng)商期。相對來講，住宅開發(fā)就簡單的多，只需考慮項 目建成后的銷售價格、回款速度等問題，對后期資金要求也不太高。而商業(yè)地產(chǎn)散售、整售、 租賃，經(jīng)營等多元化的經(jīng)營模式，與住宅地產(chǎn)開發(fā)相比把握難度也更大。2 2、從投資者的角度來講， 投資商業(yè)地產(chǎn)要考慮的不僅僅是前期投入， 還有后期出租后的 經(jīng)營狀況，需要對商業(yè)市場規(guī)律有一定認(rèn)知和較高水平的經(jīng)營管理，才能保證長期穩(wěn)定的投資 收益。商業(yè)地產(chǎn)投資收益具有不穩(wěn)定性，風(fēng)險較大，且需要長線投資，需要投資者具有一定資 金實力及耐性。總體而言，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性，這個投資領(lǐng)域絕沒有住宅市場那樣沖動，不會 出現(xiàn)住宅市場上“全民皆炒房”的局面。因為

18、商業(yè)地產(chǎn)的增值需要通過商業(yè)的專業(yè)運營來提升 地產(chǎn)價值，從這個意義上說，不具備專業(yè)知識的炒家不會貿(mào)然入市，從事炒房活動。綜上所 述，商業(yè)地產(chǎn)市場的價格和租金，在短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅波動。六、近幾年市場變化情況及20102010 年發(fā)展預(yù)測1 1、近 3 3 年商戶開店需求變化分析根據(jù)對 11501150 家長期合作商戶開店數(shù)量的跟蹤統(tǒng)計，20082008 年 1-81-8 月，總開店數(shù)為 31373137家；受金融危機影響，20082008 年 8 8 月后品牌商戶開店計劃呈現(xiàn)出全面收縮的態(tài)勢，進(jìn)入20092009 年后品牌商戶開店計劃處于停滯狀態(tài)；從20092009 年下半年起，市場開始逐步回暖

19、，據(jù)了解，20102010年商戶開店數(shù)量有大幅度增長-預(yù)計新增開店數(shù)量 39533953 家。2 2、20082008 年與 20092009 年供需對比分析20082008 年，北京市商業(yè)項目供應(yīng)面積約8585 萬平方米，而需求面積僅為3838 萬平方米，受下半年市場回暖影響，20092009 年需求面積有所回升。3 3、20102010 年供需面積預(yù)測針對目前新政對商業(yè)地產(chǎn)格局所造成的影響，以及北京商業(yè)供需基礎(chǔ)狀況，預(yù)測20102010 年北京商業(yè)供給面積約 183183 萬平方米，需求面積約 255255 萬平方米，需求大于供給將近 40%40% 20102010 年商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)大幅回暖，空置率下降，將帶動另一輪的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。金偵用庶W詹攜幽樹財ItC時他:h *300100通過對上述指標(biāo)的走勢分析后發(fā)現(xiàn)，所有數(shù)據(jù)都顯示商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)開始走出上年的陰 霾，呈現(xiàn)回暖趨勢，新政的出臺確實為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機會，從供需的角度上看，供給 量和需求量都較上年均有大幅增長，未來發(fā)展前景明朗，而從商戶開店數(shù)