華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城模式實現(xiàn)重大創(chuàng)新升級強烈推薦評級

1、PING AN平交證券公司華夏幸福公司事項點評PING AN平支證券公司公司事項點評2015年5月5日證券研究報告華夏幸福（600340）地產(chǎn)攜手太庫，產(chǎn)業(yè)新城模式實現(xiàn)重大創(chuàng)新升級強數(shù)推薦維持）事項：1、公司公告擬與太庫科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司簽署創(chuàng)新孵化體系戰(zhàn)略合作框證券分析師架協(xié)議雙方將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、孵化器運營、B2B創(chuàng)新服務能力建設以及具 體產(chǎn)業(yè)化項目落地等方面展開合作。2、同時，公司公告擬發(fā)行不超過40億元可分期公投資咨詢資格編號 S1060513090001 ANGLIN 170司債，首期規(guī)模不超過20億元。平安觀點： 進軍具有畑發(fā)式增長港力的創(chuàng)新孵

2、化產(chǎn)業(yè)，新城模式實現(xiàn)大創(chuàng)新升級.隨著創(chuàng)彌投資咨詢資格編號S106051408000230755-22621493Yangkan0342新驅動升級為國家戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化具有爆發(fā)式增長的潛力，目前全國的科技企業(yè)孵 化器已經(jīng)超過了 1600家，大學科技園有115家，在孵的企業(yè)8萬多家.就業(yè)人數(shù)17C 余萬，我們認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的核心競爭力在于孵化及服務的能力。此次公司通過與產(chǎn) 業(yè)創(chuàng)新孵化的專業(yè)機構開展合作，有機會建立全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系和早期投資基金.打造“全球技術一華夏加速一中國創(chuàng)造”的獨特發(fā)展模式，開拓更加廣闊的盈利空間，實現(xiàn)請通過合法途徑聯(lián)取本公司研究報 告如経由未俚杵可的染道聯(lián)得研克由新城運營

3、商向新城服務商轉變的重大升級。報告.朝M使用并注盧閱讀研究報 吿見頁的聲明內(nèi)害。 B2B創(chuàng)新服務橫式接入新城運營平臺.平臺價值凸顯我們此前一直提示公司非單 純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城平臺具有獨特價值和護城河。通過本次戰(zhàn)略合作公司將以 太庫科技的全球眾創(chuàng)空間和全球太庫會員為服務試點，加快探索并建立B2B的創(chuàng)新服 務模式。公司目前已投資運營超過20座產(chǎn)業(yè)新城，未來均有機會復制并推廣B2B創(chuàng)新 服務商業(yè)模式°協(xié)議約定，2015年內(nèi)的委托經(jīng)營孵化器項目位于北京、上海、深圳、 硅谷、以色列、韓國、德國、河北等，共計10個。同時，太庫科技爲支持、鼓勵和引 導孵化項目入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，走通“全球技術華

4、夏加速中國創(chuàng)造”的模式。具體產(chǎn)業(yè) 化落地數(shù)目在未來三年內(nèi)（2015年、2016年、2017年）應分別不低于3個、6個、 10個。 有望事受估值和業(yè)絨的雙提升.從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段看，創(chuàng)新突破階段是產(chǎn) 業(yè)協(xié)同效應發(fā)揮共振的最佳階歿，標志看園區(qū)由加工型向研發(fā)型轉型，提升技術創(chuàng)新能 力和轉化效率，由單純的土地運營向產(chǎn)業(yè)開發(fā)轉變，資產(chǎn)周轉效率提升，估值享受溢價。 同時外有京津冀協(xié)同發(fā)展國家規(guī)劃帶來的土地價值重估，內(nèi)有公司創(chuàng)新升級攫取新増利 潤點，我們認為公司未來業(yè)緒表現(xiàn)將顯著優(yōu)于行業(yè)。 看好公司不斷升級能力，維持“強烈推薦”評級.預計公司2015-2016年EPS 分別為1.77元和2.35元，當前股

5、價對應PE分別為19倍和14倍，與行業(yè)估值基本持 平。我們認為當前估值并未有反映公司特有的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，及京津冀協(xié)同發(fā)展帶 來的估值溢價，維持“強烈推薦”評級. 風檢提示：產(chǎn)業(yè)新城新模式拓展進度不及預期風險。一、產(chǎn)業(yè)新城模式實現(xiàn)大創(chuàng)新升級2015年3月5日，國務院總理李克強在2015年政府工作報告中指出，打造大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務成為推動中國經(jīng)濟發(fā)展調(diào)速不減勢、呈增質更優(yōu)，實現(xiàn)中國經(jīng)濟提質增效升級“雙引擎”。國務院辦公廳發(fā)布關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見，提出：到2020 年，形成一批有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強專業(yè)化服務能力的眾創(chuàng)空間等新型創(chuàng)業(yè)服務平

6、 臺；培育一批天使投資人和創(chuàng)業(yè)投資機構，投舷資渠道更加暢通；孵化培育一大批創(chuàng)新型小微企業(yè)， 并從中成長出能夠引領未來經(jīng)濟發(fā)展的骨干企業(yè)，形成新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)濟增長點。目前全國的科 技企業(yè)孵化器已經(jīng)超過了 1600家，大學科技園有"5家，在孵的企業(yè)有8萬多家，就業(yè)人數(shù)有170多 萬。隨著創(chuàng)新驅動升級為國家戰(zhàn)略，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競爭力就在于創(chuàng)新和服務的能力。此次公司通 過與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化的專業(yè)機構開展合作，有機會建立全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系和早期投資基金，打造“全 球技術一華夏加速一中國創(chuàng)造”的獨特發(fā)展模式，開拓更加廣闊的盈利空間，實現(xiàn)目前新城運營商 向新城服務商轉變的重大升級。二、B2B創(chuàng)新服

7、務橫式接入新城運營平臺.平臺價值凸顯我們此前一直提示公司非單純地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城平臺具有獨特價值和護城河。通過本次戰(zhàn)略 合作公司將以太庫科技的全球眾創(chuàng)空間和全球太庫會員為服務試點，加快探索并建立B2B的創(chuàng)新服 務模式"公司目前已投資運營超過20座產(chǎn)業(yè)新城，未來均有機會復制并推廣B2B創(chuàng)新服務商業(yè)模式。 協(xié)議約定，2015年內(nèi)的委托經(jīng)營孵化器項目位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韓國、徳國、 河北等，共計10個。同時，太庫科技需支持、鼓勵和引導孵化項目入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，走通"全球技術. 華夏加速-中國創(chuàng)造"的模式。具體產(chǎn)業(yè)化落地數(shù)目在未來三年內(nèi)（2015年、201

8、6年、2017年）應分 別不低于3個、6個、10個。雙方將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式、孵化器運營、B2B創(chuàng)新服務能力建設以及具體產(chǎn)業(yè)化項目落地等方 面的具體合作方式：1 共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式雙方通過合作探索產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式的解決方案，為華夏幸福建立全球創(chuàng)新體系，拓展海外戰(zhàn)略合作 關系，協(xié)助華夏幸福進行新區(qū)域拓展，包括但不限于太庫科技眾創(chuàng)空間所在區(qū)域，協(xié)助華夏幸福建 立早期投資和FOF投資機制。2孵化器運營華夏幸福提供經(jīng)雙方確認的孵化器硬件載體，由太庫科技通過打包提供孵化器運營所需的輕資產(chǎn)資 源進行托管運營，通過創(chuàng)新孵化推動華夏幸福委托區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級C3.B2B創(chuàng)新服務能力建設雙方以太庫科技全球眾創(chuàng)空間

9、和全球太庫會員（包括但不限于創(chuàng)業(yè)企業(yè)）為服務試點，共同探索建 立B2B的創(chuàng)新服務產(chǎn)品，為華夏幸福持續(xù)提供符合其戰(zhàn)略發(fā)展要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的高成長性企業(yè) 并協(xié)助推動達成創(chuàng)新服務合作。4產(chǎn)業(yè)化項目落地雙方以產(chǎn)業(yè)化項目為切入點，緊扣華夏幸福所開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，由太庫科技在自身運 營的各綜合孵化器以及遍布全球的項目庫中為華夏幸福運營的產(chǎn)業(yè)園推薦并導入產(chǎn)業(yè)化項目，由華 夏幸福繼續(xù)提供產(chǎn)業(yè)化載體以及各項產(chǎn)業(yè)服務，打通孵化一加速一產(chǎn)業(yè)化一產(chǎn)業(yè)服務的價值鏈條。三. 有望事受估值和業(yè)鑽的雙提升從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段看，創(chuàng)新突破階段是產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應發(fā)揮共振的最佳階段，標志著園區(qū)由加工 型向研發(fā)型轉型，提升技

10、術創(chuàng)新能力和轉化效率，由單純的土地運營向產(chǎn)業(yè)開發(fā)轉變，資產(chǎn)周轉效 率提升，估值享受溢價。同時外有京津冀協(xié)同發(fā)展國家規(guī)劃帶來的土地價值重估，內(nèi)有公司創(chuàng)新升 級樓取新增利潤點，公司未來業(yè)績表現(xiàn)將顯著優(yōu)于行業(yè)。Hs看好公司不斷升級能力，維持推薦"評級預計公司2015-2016年EPS分別為77元和2.35元，當前股價對應PE分別為19倍和14倍，與行業(yè)估 值基本持平。我們認為當前估值并未有反映公司特有的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，及京津冀協(xié)同發(fā)展帶來 的估值溢價，維持*強烈推薦”評級°諂務必閱讀正文后免貴條款3/5資產(chǎn)負債表單位百萬元利潤義單位:百萬元會計年度2013A2014A2015E

11、2016E會計年度2013A2014A2015E2016E流動資產(chǎn)69348107672142170195745骨業(yè)收入21060268863439844029現(xiàn)金9944161942039226356善業(yè)成本13939172692190627783應收張款1744512620912517董業(yè)稅金及附加1413186720642731其他應收款1006193122162945曹業(yè)費用87395417202276預付JK款2396298337975040管理費用1151175418922367存貨5405878316113557158979財務費用11528176155其他潦動資產(chǎn)2003121

12、117-92資產(chǎn)減值損失13411313非流動資產(chǎn)4745629239013880公允價值變動收益0000長期投資18181818投資凈收益25000固定資產(chǎn)760164615011487営業(yè)利潤3581506466288705無形資產(chǎn)349455318302管業(yè)外收入11141111其他非流動資產(chǎn)3619417320642073倉業(yè)外支出51855資產(chǎn)總計74094113964149290202843利潤總額3586506066348711流動負債5441584784114187159618所得稅900125816582178短期借款3395793800凈利潤2686380149756533

13、應付黙款581611791889711233少數(shù)股東損益-29264290319其他流動負債4520565055105290148385歸同母公司凈利潤2715353846856214非流動負債9723117841250014500EBITDA3761521569799060長期借款730494891248914489EPS (元)2.052.673.544.70其他非流動負債242022961212負債合計6413996568126687174118少數(shù)股東權益3305760378938212主要It務比率股本1323132326462646會計年度2013A2014 A2015E2016E

14、資本公積16366366366成長能力留存收益531286511302118824荒業(yè)收入（）74.427.727.928.0歸國母公司股東權益665097941471020513善業(yè)利潤（%）42.441.430.931.3負債和股東權益74094113964149290202843歸用于母公司凈利潤（）52.230.332.432.6獲利能力 毛利率（%）33.835.836.336.9現(xiàn)金流衰單位百萬元凈利率（%）12913.915.012.9會計年席2013A2014A2015E2016EROE(%)40.836.131.830.3經(jīng)営活動現(xiàn)金流3474-9845181464579RO

15、IC|%)18.612.331.536.6凈利潤2686380149756533償債能力折1日殊銷65124175200資產(chǎn)負債率（）86.684.784.985.8財務費用11528176155凈負債比率（）26.731.814.912.0投資損失-25000流動比率1.271.271.251.23售運資金變動62371512713570-2177速動比率0.280.350.250.23其他經(jīng)営現(xiàn)金流801330-750-132售運能力投資活動現(xiàn)金流307622313149總資產(chǎn)周轉率0.360.290.260.25資本支出714000應收賬款周轉率1381019長期投資-894220-13

16、446應付賬款周轉率3.281.962.122.76其他投資現(xiàn)金流3256-2-3-3毎股指標（元）籌資活動現(xiàn)金流1110412222-99841434毎股收益（最新攤薄）1.0251.3351.772.35短期借款27254543-79380毎股經(jīng)管現(xiàn)金流（最新睛）-1.315-3.726.861.73長期借款2076218530002000毎股凈資產(chǎn)（嚴新攤?。?.5153.9655.567.755普通股增加441000估值比率資本公積增加035000P/E32925.219.014.3其他籌資現(xiàn)金流58635144-5046-566P/B13.48.56.14.3現(xiàn)金凈增加額455421

17、5582945963EV/EBITDA2115119平安證券綜合研究所投資評級:強烈推薦 推 中 回（預計6個月內(nèi),（預計6個月內(nèi),（預計6個月內(nèi),（預計6個月內(nèi),股票投資評級：股價表現(xiàn)強于滬深300指數(shù)20%以上）股價表現(xiàn)強于滬深300指數(shù)10%至20%之間）股價表現(xiàn)相對滬深300指數(shù)在土 10%之間）股價表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)10%以上）行業(yè)投資評級：強于大市（預計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)強于滬深300指數(shù)5%以上）中 性（預計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)相對滬深300指數(shù)在±5%之間）弱于大市（預計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)5%以上）公司聲明及風險提示：負責撰寫此報告的分

18、析師（一人或多人）就本研究報告確認：本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務協(xié)議的簽約客戶的專屬研究產(chǎn)品，為該類客戶進行投資決策時提供輔助和參考, 雙方對權利與義務均有嚴格約定“本公司研究報告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發(fā)布。未經(jīng)書面授權刊載或 者轉發(fā)的，本公司將采取維權措施追究其侵權責任。證券市場是一個風險無時不在的市場°您在進行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風險請您務必對此有清 醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。免責條款：此報告旨為發(fā)給平安證券有限責任公司（以下簡稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業(yè)人士°