二手房交易有哪些流程？又有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

1、買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝知識(shí)常識(shí)分享二手房交易有哪些流程？又有哪些法律風(fēng)導(dǎo)讀: :本文介紹在房屋買房， 交易流程的一些知識(shí)事項(xiàng)，如果 覺(jué)得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心完成備案、 初始 登記后再次上市進(jìn)行交易。 現(xiàn)今社會(huì)，二手房市場(chǎng)十分活躍, 但交易過(guò)程中卻總是出現(xiàn)各種問(wèn)題，導(dǎo)致許多人對(duì)于二手方 交易心存畏懼。那么二手房交易有哪些流程？又有哪些法律 風(fēng)險(xiǎn)呢？一、確定交易對(duì)象及交易標(biāo)的房屋確定交易對(duì)象與交易標(biāo)的房屋俗稱“看房”。在此過(guò)程 中，由于交易雙方(或者還要加上中介方)對(duì)于房屋狀況的 信息不對(duì)等，且賣方和中介都有可能說(shuō)謊，所以極易出現(xiàn)法 律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)

2、險(xiǎn)提示：(1)交易對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)：買方的經(jīng)濟(jì)能力，交易相對(duì)方的資信都需要進(jìn)行評(píng)估，以減少交易風(fēng)險(xiǎn)。(2)標(biāo)的房屋的風(fēng)險(xiǎn)：A A、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否屬于可交易；B B、賣方對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)及代理人是否有授權(quán)；C C、賣方的產(chǎn)權(quán)是否完整；買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝知識(shí)常識(shí)分享D D、賣方的產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、是否被凍結(jié)；E E、標(biāo)的房產(chǎn)是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，如承租人;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，還要額外再看看所購(gòu)房屋的土地狀況。二、簽合同與支付定金看好了房子， 核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)之后， 就要簽合同及交定金 了。 雖然，很多人并不特別注意這個(gè)環(huán)節(jié)，但實(shí)際上它卻是 整個(gè)交易過(guò)程中最為重要的。一份好的合同會(huì)對(duì)交易起到促

3、進(jìn)的作用，對(duì)意圖違約的一方則有強(qiáng)大的約束作用，所以交 易雙方均不能忽視它。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：合同內(nèi)容的約定不合理， 不完善導(dǎo)致無(wú)法依約履行或違 約成本低而無(wú)法達(dá)成約束違約的目的?？湛跓o(wú)憑，一定要把所約束的所有內(nèi)容體現(xiàn)在協(xié)議里和 文字上。尤其要加大違約成本，以使賣方在房?jī)r(jià)上漲后沒(méi)有 動(dòng)力違約。三、解押不同的解押方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn) 也不同。但一般來(lái)說(shuō)，解押是賣方的責(zé)任。解押，常用的有 兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)自己借款來(lái)先行解除抵押； 其二解押，買家付款將賣家房屋抵押解除。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：買家解押的風(fēng)險(xiǎn)極大，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買家最好要求采 用第一買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝知識(shí)

4、常識(shí)分享種方式解押。否則如果交易終止、賣家悔約不賣或是 房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等，買家極易陷入被動(dòng)境地且會(huì)致使利益 受損。四、付首期及資金監(jiān)管除產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，二手房交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就 是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已經(jīng)成體系，買賣雙方 按照既成規(guī)定來(lái)做，法律風(fēng)險(xiǎn)很小。主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于交易 另一方的不配合。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：（1 1）買家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管， 避免資金風(fēng)險(xiǎn)。（2 2）倘若放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣家在買家過(guò)戶完畢 之后要及時(shí)催促解凍首期款。雖然目前二手房交易過(guò)戶時(shí)間拉長(zhǎng)，賣方拿到全款的時(shí) 間拖后，所以很多賣家要求不通過(guò)資金監(jiān)管，直接將首付或 全款直接打到賣方賬戶，這

5、是有風(fēng)險(xiǎn)的。資金監(jiān)管是保證雙 方利益的，雖然可能對(duì)貸款購(gòu)房者來(lái)講會(huì)有一部分費(fèi)用，但 還是建議大家走資金監(jiān)管。五、選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。銀行審查后，會(huì)出具一份貸款承諾函 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1) 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更 多首期款的準(zhǔn)備。買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝知識(shí)常識(shí)分享(2) 如果出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況，交易雙方可以在 合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。二手房按揭貸款和新房按揭貸款不同，不是說(shuō)首付 2020%就是房?jī)r(jià)乘上 2020%，因?yàn)樵u(píng)

6、估金額的變化， 可能首付款要超 出 2020 %，買方在購(gòu)房時(shí)候要注意到這一點(diǎn)。六、過(guò)戶及交稅過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合 同。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí) 到場(chǎng)；如果是約定均由買家承擔(dān)，就只需要買家到場(chǎng)。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1) 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。(2)目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)虛構(gòu)債務(wù)讓法院查封房 產(chǎn)，讓房產(chǎn)交易無(wú)法進(jìn)行，買方可以在合同中增加一條條款, 約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主 違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。七、交房交房的時(shí)候，一般會(huì)

7、涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)?等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有 被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝知識(shí)常識(shí)分享(1) 約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大，以保證賣方不會(huì)拖欠費(fèi)用及搬走、損壞家具。(2) 在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主 的戶口是否已經(jīng)遷出。八、戶口問(wèn)題一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問(wèn)題， 如果 存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出” 的期限和違約責(zé)任。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問(wèn)題沒(méi)有明確 約定， 一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接 解決。因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制， 所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷 出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出， 法院一般會(huì)以 “戶口遷出問(wèn)題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受 理范圍為由不予受理。小編支招