簽訂購房合同時注意事項精

1、簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、商品房預售 許可證。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的 證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是 否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用 權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土 地經(jīng)營許可二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件 ，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入 住70%以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。三、延期交房：開發(fā)商補充協(xié)議規(guī)定，若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房 價每日千 分之

2、一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交 樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。四、購買合同的第一條，項目建設依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合 同中填寫相關的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。 第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的 號碼，批準的機構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫 ，作為人房 的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋 ，比如說開發(fā)商 在大堂里做的銷售中心等。為多棟房

3、屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不 相連的部分，比如說小區(qū) 的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確 的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的 附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準 的。六、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理 方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%,超過此比例的購房人 可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商 ，是不是可以留5%左右的 房款,在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在

4、約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在 簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信 條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過 30天未付清房 款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定 30天，這兩條應該對應，應該是平等 的。九、有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的 過程中,有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有 關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選

5、擇退房。十、房屋的交接：開發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋 的面積進行實測,在交樓的時候，應該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量 保證書以及住宅使 用說明書,如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn) 生的一切責任，由開發(fā) 商承擔。十一、開發(fā)商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首 先是通水 通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣 以及燃氣管道的 開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少 但是目前北京市并 沒有明確的規(guī)定,說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟 開發(fā)商跟燃氣公司的工作

6、協(xié)調(diào)都是有關系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的 正常生活。對于您購買園區(qū)項目 內(nèi),在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū) 的綠化,以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未 達到開發(fā)商承諾的使用條件,雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一 條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責 任。十二、關于產(chǎn)權(quán)登記的相關規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購 房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。 按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定， 在60天內(nèi)，開發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如

7、果因為開發(fā)商的責 任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可 以約定一個處理方式，可以退房,對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間,也是根 據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇 不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難， 比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán),是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為 產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之 后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協(xié)調(diào)問題，并不 是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問 題，在這個情況下建議你選 擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例

8、來支付違約金。十三、其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該 有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份 購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收 押。在整個的合同最 后一條,是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽 訂30日之內(nèi),開發(fā)商應該向房 產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是 房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意 這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向； 第二要標注面積，或者是面積的標尺。簽訂購房合同需要注意啥第一，在合約書中,應注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期

9、分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為 這里涉及到逾期交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有 權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至 規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面 積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達70%時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所

10、以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應急辦法。第五,應在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容 往往還會讓客戶再簽署一份補充 合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不 能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠 責任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情 況下造成違約的規(guī) 避風險的一種方式。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充

11、條 款，以 免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題， 但對其他條款也應在發(fā)展商 處拿到影印件，回家仔細研究，一定要做一個明明白白的 購房人。識別對購房人不利的合同條款一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在 5%,如誤差超過5%,按實際 情況多退少補。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積 少，如果互不結(jié)算,吃虧的肯定是購房者，由此可見,上述條款對張先生的不利是十分 明顯的。二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸 款利率計算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時交房，卻什么懲罰措施也沒 有。律師說法:這是

12、一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻 忽略了。現(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā) 展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是因為在合同中沒有規(guī)定相 應的懲罰 措施，比如應參照購房者不按時付款的懲罰標準追究或購房 者有權(quán)解除合 同等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護。三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗 力,與開發(fā)商無關,開發(fā)商 不負違約責任。律師說法:這是強詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不 可抗力，若真的因施工問 題延期交房，開發(fā)商應當承擔違約 責任,所以,這一條應當從合同中刪去。四、合同約定：發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負責辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標準，很多人沒

13、有意識到。甚至出 現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進新房。因此，律師建議購房者應將交房的含義具體化，即規(guī)定為:交房屋鑰匙。否則，應為發(fā)展商違約。還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦 ，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時不知所措。同樣建議應明確為:若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權(quán)益才能得到充分保障。五、合同附件中對房屋的配套設備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定 預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”卻沒有說明這些功

14、能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達不到有關標準該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。慎簽購房合同許多購房者買房時，往往不深入了解有關開發(fā)商的情況和相關法律法規(guī)，在沒有 明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款，結(jié)果到正式 談判時只能被對方 牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導致落入購房陷阱的情況往往貽害無 窮。山東誠功律師事務所楊志民律師提醒購房者應注 意以下問題：五證”要嚴格審查購房者購買期房時應查看開發(fā)商所售房屋的 五證”原件,五證指：建設工程規(guī) 劃許可、國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開 工建設許可

15、證、商品房銷售（預售許可證。在 五證”中，最重要的是土地使用證和商 品房銷售（預售許可證，它表明所售房屋是合法項目。如果房屋已驗收還應查看 是否具有質(zhì)檢 站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明原件。開發(fā)商同時應出具住宅質(zhì) 量保證書和住宅使用說明書。認購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式商品房買賣（預售合同前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂 認購協(xié)議，并交納一定數(shù)額的定金。由于認購房屋到簽訂正式的購房合同有一 段時間，有些購房者可能不想購買已預訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商 達成一致，而沒有簽訂 合同。這時定金能否要回就與所簽訂的認購協(xié)議有很大 的關系。如果認購協(xié)議中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金

16、可以 返還。如 果開發(fā)商在認購協(xié)議中規(guī)定 購房者應在簽訂認購書之日起多少日內(nèi) 攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認購金（或定 金、誠意金不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在 規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但 因其他原因無法達成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面 圖、公共部分與公用房屋分攤面積構(gòu)成說明、裝修設備標準、合同補充協(xié)議。合 同附件是主合同組 成部分，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒 有約定部分的重要補充。 合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時開發(fā)商往

17、往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商 的口頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立合同時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi) 容寫進書面合同 中。如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關法律法規(guī) 的規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任并賠償損失。心明眼亮避開購房陷阱-謹慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一 個認購書,然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一:在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有 時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時 ，發(fā)展商 一般都只退購房

18、款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策:律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如 何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二:合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽 約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可 能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的,實際上卻是由B公司投資，作為買家還 是應與A公司簽約,否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策:在簽約前您最好查明代表發(fā)展

19、商簽字的人是否是法人代表，如果不是,則是 否持有 授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這 樣可以避 免發(fā)展商推卸責任。陷阱三:不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補 充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補 充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面 積丈量誤差率差異過大在哪 些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非 人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險 的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了 ，而忘記保護自己的利益

20、。對策:看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：最短時間”與最好”合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如 如 果發(fā)生問題,在最短時間內(nèi)解決”，在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看 上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知 道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打 不贏官司。對策:購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā) 商的口頭承諾落實在合同里陷阱五:約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面 臨資金壓

21、 力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而 在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者 提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下 ，就 要求買家 在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的 侵害。對策一一購房者應該將物業(yè)管理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確 定物業(yè)管理的費用標準。陷阱六:賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：買方無故逾期 付款,經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！边@顯然是不公平條

22、款 假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付， 如果發(fā) 展商以此為由,沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是 個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策:依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一 些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自 己的權(quán)益。陷阱七:處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，應于XX日前如何如何”但是并沒有約定 如果沒有在“XX前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯， 你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策:購房者與發(fā)展商簽署的合

23、同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙 施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。陷阱八:以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題 ， 開發(fā)商承 諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空， 而上面卻是普通玻璃等等。對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開 發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九:拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議 ，購房者同樣 也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和 樓書里

24、關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的 例子，你買的塔樓（或板樓里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？ 不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時 還不全開，在上下班高峰時間極為 不便,這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢 ？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的 補充協(xié) 議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策:不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有 把握,那就只好放棄了購房合同附件 文章”多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，

25、開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸 也無比例,一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在 房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、 供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解 決爭議的主要依據(jù)。2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者 需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建筑設施，均不應計入該構(gòu)成面 積。分攤面 積的計算應按京國土房管權(quán)字（2000第369號文件執(zhí)行。雙方應約定，出 賣人違背該分攤原則的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的 10%支付

26、違約金。3、 附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如高級面磚”、高級外墻涂料”、高級木地板”之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其 質(zhì)量標準。4、 附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此, 購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而 單方加重購房人的義務。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關注和擔心的一些事項在補充協(xié)議中做出詳細約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會 尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前

27、期 物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費標準，購BR房人應當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理 的期限、收費標準和服務范圍與標準等事項做出 具體約定。5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法 支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大 多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房 人貸款的情況出現(xiàn)。一旦 這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行 購房合同，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及 期限外，還要明確約定：如果購房 人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權(quán)與出賣 人協(xié)商，采取買受人

28、可承受的分期付款方 式支付房款或者選擇退房。買受人因此退 房時，出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受 人?！焙炑a充協(xié)議抓住八大要點在簽訂購房合同時要增加補充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但 如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢？補充協(xié)議太少，不能充分保護購房者的利益，起不 到補充協(xié)議的作用；但補充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人 員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關鍵 的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很 少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發(fā)商 能夠接受，不影響交易的進行，這應是購房者明智的選擇。從整個商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易利

29、用合法手段侵犯購房者利益的 主要有八個部分，只要針對這八個部分來簽訂補充協(xié)議，就基本可以保護購房者合法 權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合 同約定范 圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題 ，應 約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā) 商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應約定如果開發(fā)商提 供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦 理入住后因裝 修等冋題而被動。

30、第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物 業(yè)公司提 高收費標準,而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以進口、高級、 優(yōu)質(zhì)等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內(nèi)外裝修、設施的種類、 型號、顏色、位置、方 向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無 依據(jù)的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商 提交材料 的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證 ，影響購房者行使 所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會 同意，目的是防止開

31、發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。第八要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的 ，可以用開發(fā)商發(fā)布 的廣告、宣傳材料作為相關內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南:合同附件陷阱逐個提合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間 ，更大程度地維護消 費者利益。但因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被發(fā)展商利用作為 對付” 買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且 幾十頁的內(nèi)容也懶 得讀。實際上，根據(jù)合同法規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準。 即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此 ，建議買家簽合同附件 時最好慎之又 慎。下面是合

32、同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。在正式文本中有 出賣人應當在商品房交付使用后 X日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由 出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交 付使用后X日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項處理：詳見補充協(xié) 議”但補充協(xié)議中卻沒 有關于何時辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評點:依據(jù)合同法的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地 產(chǎn)權(quán)屬證書的時間，如果出賣人未能及時辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還 房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房,取得違約金。在合同附件中約定 商品房交付時，如花園等附屬項目的面積與合同記載

33、的面積 有誤差時,買受人同意接受交付時的實際面積”或商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫 測為X平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述 面積有誤差時以交付 時的面積為準,誤差部分按每平方米X元人民幣多退少補”。專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè) 主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應的價格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán),這一點買受 者一定要注意。如買賣合同記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積+分攤面積、套內(nèi)面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理 ：1、建 筑面積沒有差異但套內(nèi)面 積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。2、建筑面積和

34、分攤面積均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時商品房價款不變。3、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時按套內(nèi)面積誤 差比進行調(diào)整?！睂＜以u點:以上條款既確定了建筑面積不變價款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價款 不變,而且當建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進行調(diào)整，這個約定違反了建設部2001年6月1日頒布的商品房銷售管理辦法的相關規(guī)定，商品 房銷售可以按 套（單元計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。廣州市 2001年出臺規(guī)定,商品房應按套內(nèi)面積銷售。而 2001年實施的商品房預售合 同約定的售房條款，也明確規(guī)定 該商品房屬預售，按整套（整層出售,如套內(nèi)建筑面 積計算，該商品房單價為每 平方米（

35、幣元,總金額（幣元，公共部分與公用房屋分攤建筑 面積的建筑計入套內(nèi)建筑 面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積 計算”。上述條款前后矛盾，且違反有關法律規(guī)定，應屬無效?！百I賣合同所稱 的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅費和 買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀 行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關。買賣合同所稱的累計 已付款是指買受人按照本 協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受 人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀 行的協(xié) 議執(zhí)行，與買受人無關?！睂＜以u點

36、：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上 已經(jīng)支付房款,出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款 ，顯然有失公平，且 與商品房 預售的慣例不符。甲方領到 該物業(yè)竣工驗收證明后，應由代表律師向乙方發(fā)出交付使 用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負責 該物業(yè)的 結(jié)構(gòu)保修期，并對該物業(yè)吉構(gòu)建筑質(zhì)量問題負責保修，但因不可抗力或乙方裝修或 非甲方原因所造成的任 何破損及以下情形，甲方不負保修責任。”專家評點：根據(jù)1998年9月1日開始實施的商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限 均有明確規(guī)定。住宅保修從

37、開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從交付 使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)”且物業(yè)的風險責任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應從住宅交付 使用之日起計 算，而非甲方（發(fā)展商代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書30天后”。為保障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方 或甲方指定的管理公司 統(tǒng)一管理?！睂＜以u點:根據(jù)廣東省物業(yè)管理條例（從1998年10月1日起施行之規(guī)定:物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 50%以上，或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%,且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選 舉產(chǎn)生業(yè)主 委員會。”第七條；由業(yè)主大會批準物業(yè)管理委托合同即

38、由業(yè)主自行 選聘物業(yè)管理公司。第21條規(guī)定：建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合 格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設單位不得移交， 并應當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費 用?！奔追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能 交樓的，才視為違約。”專家評點:人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公平。購房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提 及的附件一和 附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第 三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況 不符時，應具體承擔什么樣的賠償責任

39、。沒有具體賠償責任的約定，第三條對商品房 基本情況表述的作用將會大大降低。8號樓變成4號樓如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？ 這并非是聳人聽聞，已有幾 位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢（座號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳 過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條 時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該 房屋所在項目的建設 工程規(guī)劃許可證和經(jīng)過批準的設計等合法有效的證明材 料，自己所買的房屋所在幢（座號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設計圖的標 注一致。如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢 （座號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交 房時不跳了，挑了 8字的人實際收到的成了 7字，甚至