企業(yè)貸款融資案例

1、業(yè)貸款融資案例企業(yè):董事長(zhǎng)：財(cái)務(wù)總監(jiān)：項(xiàng)目經(jīng)理：董事長(zhǎng)助理：會(huì)計(jì)：銀行:行長(zhǎng)：信貸科長(zhǎng)：信貸員：企業(yè)名稱：海南省海口市夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、科研技術(shù)服務(wù)、興 辦實(shí)業(yè)，新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目投資；技術(shù)開(kāi)發(fā)；技 術(shù)服務(wù)；技術(shù)咨詢；停車(chē)服務(wù)；出租辦公用房、 商業(yè)用房；健身服務(wù)；勞務(wù)服務(wù)；打字；復(fù)??； 會(huì)議服務(wù)；技術(shù)培訓(xùn)；承辦展覽展示；銷售百貨、 工藝美術(shù)品、建筑材料、機(jī)械電氣設(shè)備安裝。主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、出租物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、 街區(qū)域的總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)法定代表人：楊思釗企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)@區(qū)供電供水、租賃及物業(yè)管理；金融，去人代表身份證明書(shū)思釗同擊.在伏卑立柱輩孚云帆務(wù)，泵羽單

2、壯鋌左代表扎特此證服.EQ1Q年&月4日単位地曲事電話一（一）申辦貸款證和貸款卡貸款卡是企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)的基本條件，因此在申辦任何貸款業(yè)務(wù)之前，企業(yè)必須首 先到當(dāng)?shù)刂袊?guó)人民銀行申請(qǐng)辦理貸款卡。凡經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記 的各類企事業(yè)單位需向國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)辦理貸款及提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的，均須向中國(guó)人民銀行申 領(lǐng)貸款證和貸款卡，并將發(fā)生的貸款業(yè)務(wù)在貸款證和貸款卡上進(jìn)行記錄。人民銀行將在五 個(gè)工作日內(nèi)發(fā)給申請(qǐng)人貸款證和貸款卡。公司除了上述已經(jīng)提供的企業(yè) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等還提供了開(kāi)戶許可證。耳富-+iF A FE#a：i «- -* t-f « f中 和國(guó)H質(zhì)

3、空處產(chǎn)督克注】專港議逼，為 懇護(hù)二地性中臨人5；合:石機(jī)査.片上工更 fllftA申41（記為耳譏呀科士?!也即.魚(yú) WfHld,冒豪圧戶*iiE變號(hào)1釧卜wi -袴舍開(kāi)戶條悴，準(zhǔn)予夕鬼底地產(chǎn)開(kāi)現(xiàn)有帆皆目尸尸攀叮海口方支斤（二）提出借款申請(qǐng)企業(yè)向銀行借款時(shí)，首先應(yīng)向主辦銀行或其經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接提出申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提許可證。交包括借款金額、借款用途、償還能力及還款本次申請(qǐng)的為項(xiàng)目貸款，所 以公司還提供了 國(guó)有土地使用 證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工Ma 議忑©卻彳為丹立基本存款恵戶.方式等內(nèi)容的借款申請(qǐng)書(shū)，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、貸款卡復(fù)印件

4、、 財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目貸款的還需提供可行性報(bào)告等。首先，公司前面已經(jīng)提供了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、貸款卡等，還提供了 授權(quán)委托書(shū)然后，基于公司申請(qǐng)的是項(xiàng)目貸款，所以提供了 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告 。夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告夕苑房地產(chǎn)商住樓規(guī)劃（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告呈報(bào)單位：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司呈報(bào)時(shí)間：二 0 一四年十二月十九日一、項(xiàng)目概況（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目基地在海南省?？谑兴{(lán)天路 103 號(hào) ，東至世貿(mào)西路，西鄰文化路文華大酒店，北 靠濱海大道， 南隔環(huán)衛(wèi)大廈等樓與金貿(mào)中路相望。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹？诘慕鹑谫Q(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)， 濱海大道文化路路口西南角，東鄰文華大酒店，北靠

5、紫金花園。A、 B、 C 三地塊為本花園規(guī)劃分區(qū)，旺中有靜，生活交通便利；湖光山色與園區(qū)景觀親水長(zhǎng)廊連城一片，交相輝映， 日暮晚襲，波光粼粼，自然畫(huà)卷，盡收眼底。（二）、規(guī)劃方案夕苑房地產(chǎn)A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)規(guī)劃總用地面積畝，其中C區(qū)用地面積為畝，計(jì)劃居住人 口 4568 人，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的 對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃東部地塊以居住為主，沿明七路以商業(yè)、 辦公為主，西北邊沿滄江河一側(cè)作景觀長(zhǎng)廊兼容一部分休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所。總建筑面積為140605川，其中12層或12層以下住宅91364 m2； 18層住宅建筑面積為35316叭

6、商業(yè)、公用、辦公建筑面積為3840川；地下儲(chǔ)藏室及地下車(chē)庫(kù)建筑面積 10086川；地下車(chē) 庫(kù) 1305個(gè)，建筑密度 17%，容積率為。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜 接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng) 造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件（一）建設(shè)地點(diǎn)條件1 、該規(guī)劃區(qū)地理位臵優(yōu)越，項(xiàng)目地塊位于海南省海口市藍(lán)天路 103 號(hào)。2、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。3、濱海大道是?？谑械闹鞲傻乐?，為八快二慢設(shè)計(jì)，快慢車(chē)道間有綠帶化，集中了 多條交通路線，交通便利。4、地塊大，但容積率較低，可規(guī)劃彈性充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建

7、設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，市 場(chǎng)、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂(lè)等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。（二）建設(shè)實(shí)施條件2、1 、夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是 1998 年注冊(cè)成立的高科技生物工程公司，經(jīng)歷十三年 的發(fā)展已成為一家集科研、生產(chǎn)、銷售為一體的國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)、海南省民營(yíng) 科技企業(yè)。公司始終堅(jiān)持以“創(chuàng)造未來(lái)，永續(xù)發(fā)展”為己任，決心為龍華區(qū)的美好生活而該地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已通過(guò)審批，而且?？谑姓兄Z可以減免規(guī)費(fèi)，詳細(xì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)均在落實(shí)中3、該規(guī)劃分區(qū)地理位置優(yōu)越，位于濱海大道金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)，這里是?？诮鼛啄曛攸c(diǎn) 開(kāi)發(fā)

8、的地區(qū)，被稱為“?？诘耐鉃?，未來(lái)有很大的升值潛力，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚 的條件。三、投資環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析， 政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快 增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范， 而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促 進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。2、項(xiàng)目由合作集團(tuán)開(kāi)發(fā)，作為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其品牌效應(yīng)必然能夠給項(xiàng)目 帶來(lái)進(jìn)一步的增值。（二）微觀環(huán)境分析1、隨著美蘭區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷深化及調(diào)整轉(zhuǎn)移。美蘭區(qū)交通、基礎(chǔ)設(shè)

9、施 配套建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)龍華已發(fā)展成為?？诮?jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。另海口對(duì)該 鎮(zhèn)、街進(jìn)行調(diào)整，人工數(shù)量的不斷增加及居住的日益集中，對(duì)住房的要求更加緊迫，近年 來(lái)美蘭區(qū)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)已邁入穩(wěn)健的增長(zhǎng)期，樓價(jià)有了較大的上升空間。種種利好因 素均預(yù)示著美蘭板塊巨大的升值潛力，刺激房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。2 、近年來(lái)，慧遠(yuǎn)美林谷和亞洲豪園等的成功開(kāi)發(fā)，在美蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)引起轟動(dòng)效應(yīng)。 目前，高明較高素質(zhì)的樓盤(pán)有慧遠(yuǎn)美林谷、亞洲豪園、現(xiàn)代花園、和信廣場(chǎng)、海悅東方等，這些樓盤(pán)成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)。這些高素質(zhì)樓盤(pán)的出現(xiàn)改變了人們對(duì)高檔物業(yè)的消費(fèi)觀念， 優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，精致的室內(nèi)裝修，逐漸已成為市民

10、的消費(fèi)方向。3、美蘭區(qū)投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是公司十幾年來(lái)與美蘭區(qū)委、區(qū)政府 建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在美蘭區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。夕 苑房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是夕苑集團(tuán)公司發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要一步，是壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì) 效益的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）市場(chǎng)發(fā)展前景分析1、根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策以及美蘭區(qū)場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查 表明，美蘭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景目前有壓力，成交量萎縮，買(mǎi)房者觀望情緒趨濃，以致于 影響房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的正常腳步。但對(duì)正處于高速發(fā)展的縣級(jí)城市美蘭區(qū)來(lái)講，經(jīng)濟(jì)的高速 發(fā)展以及人口城鎮(zhèn)化的剛性需求

11、，又是相互矛盾的?，F(xiàn)要壓力越大，未來(lái)的反彈就越高。 儲(chǔ)備更多的稀缺的土地資源，將是任何房地產(chǎn)公司重要的不可多得的寶貴財(cái)富，為站立發(fā) 展的另一個(gè)制高點(diǎn)的重要基礎(chǔ)。品房?jī)r(jià)格居高不下。2、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城鎮(zhèn)面貌，進(jìn) 一步優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，推進(jìn)龍美蘭的人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身精品居住城市行列，并 吸引更多人群到美蘭購(gòu)房居住。3、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變 , 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作 銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、 環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。則提供便利、舒適的高性價(jià)住宅成為奪

12、得房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)橋頭堡的重要手段。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是鐘愛(ài)于美蘭區(qū)居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體； 二是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次臵業(yè)的購(gòu)房群； 三是當(dāng)?shù)爻墙既丝诔擎?zhèn)化臵業(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于高明建設(shè)及創(chuàng)業(yè)、工作的外來(lái)購(gòu)房群體。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：1、別墅均價(jià)11600元/叭2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià) 7500元/ m2;3、車(chē)位均價(jià)萬(wàn)元 / 個(gè)；4、儲(chǔ)藏室均價(jià)1500元/ tf0 （以年CPI增長(zhǎng)率計(jì)取價(jià)格增幅）五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（一）工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1 、現(xiàn)已取得了土地使用權(quán)，將于今年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各相關(guān)人員配備，

13、完成項(xiàng)目規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，并著手售樓部建設(shè)、策劃宣傳，滿 足 20 1 2年開(kāi)工需要2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā) C區(qū)中市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的小高層住宅和高層住宅，回收部分資金后再連續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下停 車(chē)場(chǎng)等單體工程，待配套設(shè)施完善后以及有良好的市場(chǎng)效應(yīng)時(shí)再推進(jìn)開(kāi)發(fā) A 區(qū)、 B 區(qū)。擬 開(kāi)發(fā)建設(shè)期為4年(2012 2015年)，2012-2014年中擬開(kāi)發(fā)面積140605叭2014年-2015 年擬開(kāi)發(fā)面積111717 m203、以高管的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī) 范進(jìn)行，施工過(guò)

14、程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率0(二)、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略1 、銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及高明區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2013年銷售收入億元； 2015 年銷售收入億元； 2018 年銷售收入億元02、營(yíng)銷策略秉承企業(yè)“品質(zhì)生活、愛(ài)夕苑”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究， 充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)0(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查， 通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析， 對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、 戶型結(jié)構(gòu)、 客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤(pán)產(chǎn)品0( 2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目

15、標(biāo)0利用“報(bào)紙、 電視、戶外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu) 房客戶0通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn) 識(shí)度03)、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售0利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售 渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元 化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客 戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用金葵子的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng) 力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房

16、屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售 價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序 推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房 屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算按每畝萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為 8, 萬(wàn)元（出讓金總額 8,萬(wàn)元，契稅 248萬(wàn) 元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為 31, 萬(wàn)元。（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃， 投入資金總額 26,萬(wàn)元。其中自有資金

17、 12, 萬(wàn)元（含 本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入 10,萬(wàn)元）, 借入資金 ,14 ，000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額 2，萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、利潤(rùn)估算表本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 6045 萬(wàn)元，凈利率 %。預(yù)測(cè)前提：土地萬(wàn)元 / 畝；營(yíng)業(yè)收入 10 億元；平均銷售單價(jià) 11600元/ 平方米；營(yíng)業(yè)成本億元；單位成本 10825元/ 平方米；2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表 6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量 2, 萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率（稅后） =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) / 項(xiàng)目投資支出總額=%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表 5）（2）、動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 6450 萬(wàn)元，凈

18、現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率 8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率， 項(xiàng)目可行。七、結(jié)論經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是 對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益 地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的； 同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格萬(wàn)元畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi) 發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng) 險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。資金用途及還款

19、來(lái)源說(shuō)明此次借款主要用于濱海別墅項(xiàng)目建設(shè)。還款主要來(lái)源為商品房款銷售收入。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入說(shuō)明：住宅總建筑面積：平方米銷售均價(jià)11500元/ m2銷售收入 10億元第一期工程 A區(qū)19227 m,萬(wàn)元/ m預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元第二期工程 B區(qū)28330 m,萬(wàn)元/ m預(yù)計(jì)銷售收入 21163萬(wàn)元第三期C區(qū)工程38440 m,萬(wàn)元/ m預(yù)計(jì)銷售收入 49972 萬(wàn)元夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二一四年十二月十九日“濱海別墅”項(xiàng)目資金貸款申請(qǐng)書(shū)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)書(shū)夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2015年 1 月 12 日、公司基本情況：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2010年 5月10日成立，注冊(cè)地址為海南省?？?市號(hào)，注冊(cè)

20、號(hào)為 0，法人代表?xiàng)钏坚?，公司類型為有限?zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) , 經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資金為人民幣 5000 萬(wàn)元，占出資比例的 50%；自然人出資 3000萬(wàn)元, 出資方式為貨幣。開(kāi)發(fā)資質(zhì)為 3 級(jí)。二、夕苑總公司基本情況公司高級(jí)管理人員基本情況夕苑地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體， 集工程建筑、裝飾設(shè)計(jì)、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理等為一體的綜合性、 跨區(qū)域的大型民營(yíng)企業(yè)。 公司總部位于 ?？谑薪鹦阒新?1 路，凈資產(chǎn)元， 擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑總承包資質(zhì)。 公司旗下 企業(yè)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、海南省工程有限公司。集團(tuán)共有員工5000 余名，中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的 20%以上，其中

21、有高級(jí)專業(yè)職稱 300 多人， 集團(tuán)公司董事長(zhǎng) 1 名、公司主要領(lǐng)導(dǎo)平均學(xué)歷在本科以上， 全部擁有中級(jí)以上專 業(yè)技術(shù)職稱。法人代表?xiàng)钏坚?，男、大學(xué)本科文化、工程師、經(jīng)濟(jì)師、1970年出生， 1990年參加工作，就職于無(wú)不良信用記錄。三）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和需求“濱 海別墅”是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)， 海藍(lán)明珠別墅群是海口市 政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積86497平方米，總建筑面積35萬(wàn)卅,規(guī)劃為中高檔別墅，全部為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。前期項(xiàng)目總投資 4 億元（原可研報(bào)告總投為 3 億元，由于建設(shè)工程延遲一 年多，成本增加約 20%，土地款 6000萬(wàn)元,2014 年 2月底已經(jīng)投入資金億元，

22、 其 中公司資本金億元、工程已經(jīng)建設(shè)到整體 73%。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入億元。四證情 況，目前已經(jīng)取得所有證書(shū)。預(yù)計(jì)工程在 2015 年 2 月建設(shè)到達(dá) 100%，2015 年 11 月開(kāi)始銷售。施工單位為?？谑」こ逃邢薰尽Ｋ模?、 借款用途：為繼續(xù)擴(kuò)大我公司的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我公司決定開(kāi)展“濱海別墅”三期工程、現(xiàn) 尚差資金缺口 5000萬(wàn)元，需要貸款 5000萬(wàn)元，借款期限 3年（ 2015年 4月30 日至 2018年 4月30日）。五）、保障措施：為了保證還款，我公司承諾用位于海口市藍(lán)天路土地瓊國(guó)用（2008）第0203622號(hào)及“名門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)”一、二期項(xiàng)目、濱海別墅預(yù)售商品房作為資金 使用的安全

23、保證，其中房產(chǎn)面積 55000 平方（證號(hào) 34312）、土地面積 100000平 方（證號(hào)）；抵押物評(píng)估價(jià)值為 6000多萬(wàn)元，評(píng)估依據(jù)為： 2014年11月 20日 ?？谑蟹康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司的預(yù)評(píng)估報(bào)告。 我公司名門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)的每月租金 及月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為 300 萬(wàn)元，該收入足以覆蓋資金使用的每月利息成本。 項(xiàng)目總 投資億元，公司資本金億元和股東追加投入億元，資金缺口5000 萬(wàn)元，籌資來(lái)源：（1）想通過(guò)項(xiàng)目來(lái)融資 5000萬(wàn)元，年成本 %，期限 3 年，（2）預(yù)售收入 10億 元占 28%（3）股東追加投入億元。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和用途六）、還款來(lái)源我公司目前所開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行， 資金

24、回收周期為 20 個(gè)月，況且濱海 別墅二期、三期尚存大量土地 （約 198000平方米），加上濱海別墅二期已被政府 規(guī)劃為商業(yè)中心，其地價(jià)升值、房?jī)r(jià)大幅上漲，未來(lái)兩年內(nèi)，我公司所有土地開(kāi) 發(fā)完畢，參照目前周邊交易價(jià)格體系， 預(yù)計(jì)可獲利 7000萬(wàn)至 8000萬(wàn)元。且名門(mén) 商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，又可獲利約億元，我公司相信， 3 年內(nèi)無(wú)壓力償還 5000 萬(wàn)元貸 款。我公司承諾：按時(shí)還息，按時(shí)還本。特此申請(qǐng)！夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2015年 1 月 12 日（三）貸款銀行受理, 貸款銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行面談訪問(wèn)關(guān)于夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訪談報(bào)告訪談目的：為了更進(jìn)一步了解該公司的狀況，貸款需求，還款能力，運(yùn)營(yíng)情況

25、，使我行發(fā)放的貸款有還款保障。調(diào)查對(duì)象：該公司董事長(zhǎng)，財(cái)務(wù)總監(jiān)，項(xiàng)目經(jīng)理以及保安以下是訪談內(nèi)容：訪談對(duì)象：楊思釗訪談人職務(wù)： 夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)訪談時(shí)間： 2015年2月 5日訪談地點(diǎn)：董事長(zhǎng)辦公室訪談內(nèi)容：信貸員曾婭（以下簡(jiǎn)稱曾） ：楊董，我想問(wèn)一下，您是什么學(xué)歷呢？董事長(zhǎng)楊思釗（以下簡(jiǎn)稱楊董） ：本科學(xué)歷。曾：你是在什么時(shí)候開(kāi)始確立自己的發(fā)展方向的呢？楊董： 大概大二開(kāi)始， 我確立了自己的奮斗目標(biāo)與發(fā)展方向。 當(dāng)時(shí)就開(kāi)始了解一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。曾：那你在大學(xué)里的時(shí)候?yàn)榱艘院蠖甲隽诵┦裁礈?zhǔn)備啊？ 楊董：也沒(méi)什么具體的。就是平時(shí)多看一些資料，同時(shí)把學(xué)習(xí)搞好。還參加了一些活動(dòng)競(jìng)賽，來(lái)提高自

26、己的見(jiàn)識(shí)和實(shí)際能力。大三的時(shí)候就開(kāi)始參加一些 大大小小的面試了。多和一些在地產(chǎn)公司的朋友交流， 建立自己的交際圈 子。曾：那你在這條路上有沒(méi)有遇到挫折與阻礙的時(shí)候呢？楊董：肯定是有的啊。最早的一次就是在大二的時(shí)候，那時(shí)候特別迷茫，完全就不以，對(duì)現(xiàn)在我自己來(lái)說(shuō)，我已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自己的最初目標(biāo)。目設(shè)計(jì)的資料之類的內(nèi)容。到了大三的時(shí)候，我就決定要考取研究生，主攻房產(chǎn)。想 再堅(jiān)持下去了，感覺(jué)好累好累。后來(lái)有一位老師，他是我們這個(gè)專業(yè)的老 師，也算是我的學(xué)長(zhǎng)，在一次閑談的時(shí)候和我談了很多， 我感覺(jué)他真的是 用心在和我說(shuō)，現(xiàn)在都記得他當(dāng)時(shí)的樣子。然后我就開(kāi)始繼續(xù)堅(jiān)持。還有 一次是在大三的時(shí)候，當(dāng)時(shí)有一家知名企

27、業(yè)在校園舉辦了一場(chǎng)精英招聘會(huì)。我當(dāng)時(shí)很激動(dòng)很興奮，心里想著這下終于可以實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想了。 結(jié) 果面試的時(shí)候直接被刷下來(lái)了。當(dāng)時(shí)的我，沒(méi)有面試經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有技巧之 類什么的，真正輪腦子里都一片空白到自己的時(shí)候，已經(jīng)緊張到不行了， 手心里全都是汗?？粗恢骺脊僮谀抢?，什么都記不起來(lái)了。不過(guò) 后來(lái)還是好起來(lái)了，慢慢振作就是。曾：我想在公司創(chuàng)立初期肯定有諸多不順，那是什么支持著你走下去的呢？楊董：這個(gè)怎么說(shuō)呢，大概是心底那份不服輸?shù)牡摹Ｒ驗(yàn)槲业倪@個(gè)性格一直是我支持我的動(dòng)力。我想，也許任何一個(gè)人只要堅(jiān)持一直不放棄，就會(huì)成功吧。 另外還有原因的話，也許就是我的親人了，我們家的收入屬于那種中下水 平吧，家

28、里人一直都希望著我走出來(lái)，也為我付出了很多吧，我想，如果我不好好努力， 我拿什么去回報(bào)他們的期望？我是沒(méi)有傘的孩子， 只有拼 命地向前跑。就這樣了吧。曾：您覺(jué)得對(duì)于現(xiàn)在公司的經(jīng)營(yíng)狀況與業(yè)績(jī)，您還滿意嗎？楊董：大家也都知道房地產(chǎn)呢是比較難做的 ,目前公司的發(fā)展趨勢(shì)狀態(tài)良好 , 業(yè)績(jī) 也很突出 , 我是比較滿意的。曾：您覺(jué)得公司的哪些地方值得發(fā)揚(yáng)，公司哪些地方存在著不足呢？楊董：就目前來(lái)說(shuō) , 值得發(fā)揚(yáng)的是公司員工的積極性 , 公司的每個(gè)員工的能里都很 強(qiáng),工作的意愿十分高 , 有耐心和犧牲精神 ,工作氛圍良好這個(gè)是值得發(fā)揚(yáng) 的。不足的地方就是創(chuàng)新方面有待提高 , 這方面呢公司目前也在提倡大家積

29、極參與討論公司的發(fā)展方向 ,想常人之不能想 , 集思廣益。曾：在您看來(lái)，如何才能把一個(gè)公司做強(qiáng)做大？楊董：我認(rèn)為一個(gè)公司要想做強(qiáng)做大 , 首先要有一個(gè)明確的目標(biāo)。而且對(duì)公司的 性質(zhì)和定位要明確 , 德魯克就曾經(jīng)提出三個(gè)思考 ,第一:我們的公司是什么 , 第二:我們公司將是什么 ,第三:我們公司應(yīng)該是什么。 當(dāng)然還有很多因素存 在, 比如公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力、公司的制度、經(jīng)營(yíng)理念、管理制度、員工行為 等都決定一個(gè)公司的發(fā)展 , 這些都是要注意的。訪談對(duì)象：石小琴 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)訪談時(shí)間： 2015年 2月 6號(hào)訪談地點(diǎn)：財(cái)務(wù)總監(jiān)辦公室信貸員曾婭（以下簡(jiǎn)稱曾）：公司財(cái)務(wù)權(quán)限

30、和責(zé)任是什么？和其他部門(mén)的協(xié)作情 況如何？財(cái)務(wù)總監(jiān)石小琴（石總） ： 營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)各自對(duì)外，其他營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)分工明確，財(cái)務(wù)與營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)在分工上只負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)上指導(dǎo)和管理，營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)直接對(duì)營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè) 部財(cái)務(wù)的招聘、任命、人事、薪酬都在營(yíng)業(yè)部。公 司財(cái)務(wù)沒(méi)有人事權(quán)，只有業(yè)務(wù)指導(dǎo)權(quán)。曾：對(duì)事業(yè)部的財(cái)務(wù)管理是怎樣運(yùn)作的？公司對(duì)事業(yè)部財(cái)務(wù)如何監(jiān)控？石總：（1）資金管理 各事業(yè)部的操盤(pán)資金，按全年銷售額 / 周轉(zhuǎn)率計(jì)算流動(dòng) 資金占用額，資金不足時(shí)向其他事業(yè)部借貸。公司財(cái)務(wù)也沒(méi)有審批權(quán)力。 公司財(cái)務(wù)前 5個(gè)月有資金總調(diào)度權(quán)， 之后新制度出臺(tái)事業(yè)部以上繳公司管 理費(fèi)，來(lái)消化公司職能部分的支出，（2）核算公

31、司財(cái)務(wù)只是明確科目，規(guī)章制度出臺(tái)了幾個(gè)，會(huì)計(jì)政策沒(méi)有 統(tǒng)一做法，如事業(yè)部的折舊政策，報(bào)消制度是否一致，財(cái)務(wù)報(bào)銷制度制 定是人力資源部制定，我也不很明確。（3）財(cái)務(wù)預(yù)算事業(yè)部也不一樣，公司沒(méi)有給下面一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng) 一財(cái)務(wù)指標(biāo)。 目前各事業(yè)部預(yù)算較粗，指標(biāo)不詳細(xì)，執(zhí)行控制難度大， 不好考核。（4）監(jiān)控：采購(gòu)沒(méi)有監(jiān)控只是資金付出時(shí)財(cái)務(wù)審批曾：評(píng)價(jià)公司的近 5 年內(nèi)財(cái)務(wù)狀況？投資回報(bào)？石總：（1）資產(chǎn)負(fù)債率低，今年有融資，靠自有資金周轉(zhuǎn)今年 1900 萬(wàn)借款用于土地購(gòu)建（2）固定資產(chǎn)較少，總部廠房租賃不是購(gòu)建。（3）加工形式大部分外加工所以收入少。（4）存貨結(jié)構(gòu)： 設(shè)備制造行業(yè)周轉(zhuǎn)低和應(yīng)收帳周轉(zhuǎn)

32、低， 專用設(shè)備生產(chǎn)周 期長(zhǎng)加工過(guò) 程長(zhǎng)。曾：對(duì)欠款的客戶和到期未收回的應(yīng)收款有何相應(yīng)措施？公司的賒銷政策是什 么？石總： 欠款、回款有指標(biāo)控制 85，賒銷政策沒(méi)有曾：公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率和同行業(yè)相比是否正常？ 石總：財(cái)務(wù)比率與同行對(duì)比有優(yōu)勢(shì)，成本費(fèi)用率比較低（與收入比）占優(yōu)勢(shì)。其 它不太清楚。曾：公司目前的籌資渠道主要有哪些？如何可以降低融資成本？還有哪些途徑 可以緩解資金壓力。石總：借款，集中在 3 家銀行，以土地、材料抵押貸款，?？谝酝恋氐盅海盅?物中流動(dòng)資產(chǎn)在流動(dòng)。 目前資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題不大， 就是新的融資能力可能受 限。訪談對(duì)象：饒濟(jì)舟 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保安訪談時(shí)間：20

33、15 年 2 月 8 號(hào) 訪談地點(diǎn)：海南省海口市金貿(mào)中路 1號(hào)訪談內(nèi)容： 曾：大哥你好！請(qǐng)問(wèn)您今年多大年紀(jì)？從事這個(gè)工作有多久了？ 饒：我今年 45 歲，已經(jīng)當(dāng)了 8 年保安。 曾：您的工作內(nèi)容是什么？平時(shí)公司對(duì)保安有什么培訓(xùn)嗎？ 饒：我們保安實(shí)行 12小時(shí)輪班制，從早上 7 點(diǎn)開(kāi)始工作，一直到晚上的 7 點(diǎn)。主要工作就是站在大門(mén)以及在公司前面巡邏。 在培訓(xùn)方面， 我們一周會(huì)培訓(xùn)3 次，包括體能培訓(xùn)。去年我們還安排過(guò)一次軍訓(xùn)，我覺(jué)得這個(gè)過(guò)程很累， 但同時(shí)也很有自豪感。曾：每天在大門(mén)口公司巡邏覺(jué)得公司的人數(shù)多嗎？客戶往來(lái)怎么樣？ 饒:很多,每天都有很多人來(lái)來(lái)公司買(mǎi)房或者咨詢 ,至于客戶往來(lái)嘛 ,

34、 我只是一個(gè)保安, 這就不太清楚了。曾：那您覺(jué)得公司的銷售業(yè)績(jī)?nèi)绾?？?公司的銷售業(yè)績(jī)一直都很好的 ,我在這干了 8年,8 年來(lái)公司一直在進(jìn)步 , 我的工資每年都在漲呢 , 你說(shuō)好不好？訪談對(duì)象：楊園園 訪談人職務(wù)：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售經(jīng)理 訪談時(shí)間： 2015年 2月 10號(hào)訪談地點(diǎn)：銷售經(jīng)理辦公室訪談內(nèi)容： 曾：能不能從您的角度給我們介紹一下濱海別墅的情況以及項(xiàng)目周邊的一些規(guī)劃？ 楊經(jīng)理：濱海別墅 1號(hào)樓為電梯， 2、3、4、5、6、7、8是 6+1的多層洋房。 目前售樓部后面這棟正在修建的 1號(hào)樓為高層電梯。第 4 層預(yù)計(jì)做我 們的寫(xiě)字樓， 5 層以上均為住宅。濱海別墅的主要賣(mài)點(diǎn)是

35、打造藍(lán)天路 中心的一個(gè)核心區(qū)域，位置要靠近人流量很大的名門(mén)廣場(chǎng)大型綜合市 場(chǎng)。該市場(chǎng)已經(jīng)形成了很多年的氣候了，暫時(shí)是無(wú)法撼動(dòng)的。周邊的 巨力市場(chǎng)現(xiàn)在做起來(lái)，也不能撼動(dòng)名門(mén)廣場(chǎng)生活中心的地位。濱海別 墅距名門(mén)廣場(chǎng)較近，周邊學(xué)校、政府單位比較多。這邊的公交線路已 經(jīng)規(guī)劃好了，具體路線還沒(méi)有定，交房以后這邊肯定是會(huì)有公交車(chē)路 過(guò)的。由于這邊是城中心，道路狹窄一時(shí)也沒(méi)辦法，近幾年就是雙向 兩車(chē)道這種。正對(duì)濱海別墅售樓中心左側(cè)這條路要打通，連接五指山 路以及北面的海府路。五指山路和海府路通過(guò)這條路連接起來(lái)，以后 出城出行都很方便。海府路那邊的居民到濱海別墅這邊也更快，不用 通過(guò)其它路繞。曾：濱海別墅項(xiàng)目

36、目前的一個(gè)銷售狀況以及施工狀況是怎么樣的？楊： 項(xiàng)目目前的銷售狀況應(yīng)該在總房源的 60%左右，接下來(lái)就是一個(gè)多層住宅 的開(kāi)發(fā)階段，我們的 6 號(hào)樓目前已經(jīng)蓋了一部分，為多層 6+1住宅，買(mǎi)六 樓送頂樓。業(yè)主可以把頂樓做花園什么的，自己想怎么裝修都行。 6 樓頂 層鏤空有幾平米的一個(gè)空間，業(yè)主可以做樓梯或者扶梯上去。曾：能給我們大家談一下濱海別墅目前的一個(gè)推廣方式以及優(yōu)惠政策嗎？楊：在推廣方面，目前主要是針對(duì)具體樓號(hào)，以及具體單元的推廣。比如說(shuō)今 天推哪一套樓， 這套樓有什么戶型， 有什么優(yōu)惠政策。 現(xiàn)在推廣都細(xì)化了， 不像項(xiàng)目剛開(kāi)始之前推廣的小區(qū)科技含量、綠化含量、小區(qū)的質(zhì)量保證這 種。優(yōu)惠政

37、策基本是根據(jù)客戶需求來(lái)調(diào)整，反應(yīng)的客戶比較多，就稍微把 優(yōu)惠放大一點(diǎn)。如果說(shuō)客戶反應(yīng)還可以的話就按照現(xiàn)在的優(yōu)惠進(jìn)行銷售。優(yōu)惠基本是100元/川左右。一次性付款的話稍微多 50元/ m20訪談總結(jié)：此次對(duì)于夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訪談得出該公司創(chuàng)立背景良好，企業(yè)創(chuàng)始人也能懂得很好的經(jīng)營(yíng)和管理公司。該公司的經(jīng)營(yíng)狀況也很好，顧客來(lái)往也比較繁多，信用記錄也不錯(cuò)，短期借款較少。企業(yè)內(nèi)控管理也是很不錯(cuò)的。 相互牽制。此次針對(duì)“濱海別墅”項(xiàng)目的貸款前期開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)還不錯(cuò)，銷售情況也 很好。此期工程項(xiàng)目手續(xù)也很齊全，各種準(zhǔn)備工作都齊全到位，工程完工后的預(yù) 期銷售收入也不錯(cuò)。可以為其貸款。訪談人：曾婭2015年2月

38、10日（四）貸款擔(dān)保海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編號(hào)：2015年貸字第012號(hào)抵押合海口市住房公積金管理中心印 制銀行借款抵押合同訂立合同雙方：抵押人：海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一，以下簡(jiǎn)稱甲方；抵押權(quán)人：海南省?？谑兄袊?guó)工商銀行美蘭支行，以下簡(jiǎn)稱乙方。鑒于甲方欠乙方長(zhǎng)期貸款貸款5000萬(wàn)元甲方為擔(dān)保還款，經(jīng)與乙方協(xié)商一 致，特訂立本抵押合同。第一條抵押物的名稱、數(shù)量和價(jià)值1. 名稱：海口市藍(lán)天路土地使用權(quán)；濱海別墅預(yù)售商品房O2. 數(shù)量：2o3. 價(jià)值：6000萬(wàn)。第二條抵押期限抵押期限為3年，自2015年4月3日起，至2018年4月3日止。第三條 抵押物的清點(diǎn)、暫管和保險(xiǎn)1.

39、 清點(diǎn)：本合同生效后五天內(nèi)，甲、乙雙方共同清點(diǎn)檢查抵押物的數(shù)量、質(zhì) 量，并列出清單，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后雙方在清單上簽名，加蓋公章，以示認(rèn)可。2. 暫管：抵押物仍由甲方負(fù)責(zé)暫管完整無(wú)損，一切倉(cāng)儲(chǔ)及其它管理費(fèi)用均由 甲方承擔(dān)。3. 保險(xiǎn)：在合同生效后五天內(nèi)，甲方應(yīng)向保險(xiǎn)公司投保倉(cāng)庫(kù)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)， 并將 保險(xiǎn)后的財(cái)產(chǎn)過(guò)戶給乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失， 乙方則從保險(xiǎn) 公司直接取得全部賠償金作為歸還所欠款的一部分。第四條 抵押物在抵押期限內(nèi)的銷售和監(jiān)督1. 抵押物的銷售，仍由甲方負(fù)責(zé)， 甲方應(yīng)組織人員積極推銷， 并將所銷售的 貨款直接交入乙方指定的帳戶，作為償還欠款本息的資金來(lái)源之一。2. 甲方在與需

40、方簽訂供銷合同時(shí)， 應(yīng)在合同中寫(xiě)明款項(xiàng)匯入中國(guó)工商銀行美 蘭分行帳戶，即乙方指定的帳戶。 甲方在發(fā)貨之前， 應(yīng)提前三個(gè)工作日將銷售合 同提交乙方審， 在外地簽訂的銷售合同， 應(yīng)及時(shí)將合同副本或影印件提交甲方審 定后方可發(fā)貨。3. 甲方每月應(yīng)向乙方提供財(cái)務(wù)計(jì)劃、 物資庫(kù)存、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)經(jīng)濟(jì)資 料，乙方認(rèn)為必要時(shí)， 有權(quán)進(jìn)行檢查抵押物的庫(kù)存， 銷售情況以及與抵押物有關(guān) 的帳目資料，甲方應(yīng)給予協(xié)助。第五條 甲方的義務(wù)及違約責(zé)任1. 甲方應(yīng)保證是該抵押的合法所有權(quán)人， 今后如因該抵押物的所有權(quán)歸屬問(wèn) 題發(fā)生糾紛，并因此而引起乙方的損失時(shí)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。2. 在本合同簽訂之后， 甲方應(yīng)將與抵押物

41、有關(guān)的一切原始單證、 票據(jù)交給乙 方。3. 甲方應(yīng)妥善保管抵押物， 不得遺失、 毀損，甲方如因故意或過(guò)失造成抵押 物毀損，應(yīng)在十五天內(nèi)向乙方提供新的抵押物。4. 甲方未經(jīng)乙方同意， 不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、 出售、再抵押或以其它方式處分。甲方如違反前款規(guī)定， 乙方有權(quán)立即暫管抵押物， 并書(shū)面通知甲方。 甲方應(yīng) 在接到通知書(shū)后三天內(nèi)， 將抵押物交給乙方， 逾期不交者， 乙方可依法向海口市 人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。乙方因此所受的經(jīng)濟(jì)損失由甲方賠償。5. 甲方如違反本合同第四條第二項(xiàng)之規(guī)定， 處分抵押物的行為無(wú)效， 乙方因 此所受的經(jīng)濟(jì)損失由甲方賠償。第六條 抵押物的處分、處分方式和還款項(xiàng)的使用順序1. 本

42、合同期滿，甲方尚不能還清欠款本息者， 乙方有權(quán)向?？谑腥嗣穹ㄔ荷?請(qǐng)?zhí)幏值盅何铩?. 抵押物處分方式和程序由?？谑腥嗣穹ㄔ翰枚ā?. 抵押物的價(jià)格由?？谑惺形飪r(jià)局作價(jià)。4. 處分抵押物所得的款項(xiàng)，接下列順序使用。第一：支付處分抵押物的費(fèi)用。第二：繳納抵押物的稅金。第三：償還欠乙方貸款的稅金。 如扣除以上款項(xiàng)，尚有余額，應(yīng)全部交還甲方。 如處分抵押物所得的款項(xiàng)仍 不足以抵還欠款本息者。乙方仍可根據(jù)原借款合同向債務(wù)人追索欠款。第七條 其它1. 本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人簽字加蓋公章并經(jīng)?？谑泄C處公證后生 效，公證費(fèi)用由甲方承擔(dān)。2. 當(dāng)甲方抵押期限到期， 仍因?qū)嶋H困難無(wú)法如期償清貸款本息、 要

43、求延長(zhǎng)抵 押期限者， 經(jīng)甲方提出書(shū)面申請(qǐng)， 乙方審查同意并簽訂補(bǔ)充協(xié)議和作為本合同書(shū) 的附件，可以延長(zhǎng)抵押期限。3. 本合同系經(jīng)海口市公證處依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行力的債權(quán)文書(shū)。 任何一方當(dāng)事 人如不履行合同，對(duì)方當(dāng)事人可根據(jù)民事訴訟法第一百八十六條之規(guī)定，直 接向?？谑腥嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。4. 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本 合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處存檔一份抵押人：海南省?？谑邢υ贩康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（章）抵押權(quán)人：海南省海口市 中國(guó)工商銀行美蘭支行（章）代表人：楊思釗（簽字）代表人：陳康（簽字）地址：海南省?？谑薪鹦阒新?1

44、號(hào)地址：海南省?？谑忻捞m區(qū)國(guó)興大道 305 號(hào)銀行及賬號(hào)： 91001銀行及賬號(hào)： 657482015年4月 3日訂立（五）貸前調(diào)查貸前調(diào)查是貸款銀行受理企業(yè)申請(qǐng)后，對(duì)企業(yè)的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵（質(zhì)）押物、保證人情況，測(cè)定貸款風(fēng)險(xiǎn)度的過(guò)程。貸前調(diào)查是銀行發(fā)放貸款前最重要的一環(huán)。關(guān)于夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸前報(bào)告借款單位：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司借款額度： 5000 萬(wàn)元 借款期限： 3 年 借款用途：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 保證措施：預(yù)售商品房抵押 借款人基本情況 夕苑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司公司成立于 2010 年 5 月，位于海南海口，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

45、注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元，其中楊思釗出資500萬(wàn)元（占50%）王小二出資300萬(wàn)元（占30%）;李曉三出資200（占20%）法定代表人：楊思釗，男，35歲，本科學(xué)歷，具有較豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和良好信用。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：2012 年12月31日止，在各家銀行貸款3000萬(wàn)元。其中：中國(guó)銀行1000萬(wàn)元， 信用社貸款1000萬(wàn)元。、借款人財(cái)務(wù)狀況及分析資產(chǎn)負(fù)債表2014會(huì)企01表單位：元資產(chǎn)年初余額期末余額負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）年初余額期末余額流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金14,063,8,151,短期借款3,000,500,交易性金融資產(chǎn)150,-交易性金融負(fù)債-應(yīng)收票據(jù)2,460,660,

46、應(yīng)付票據(jù)2,000,1,000,應(yīng)收賬款2,991,5,982,應(yīng)付賬款9,538,9,538,預(yù)付款項(xiàng)1,000,1,000,預(yù)收款項(xiàng)-應(yīng)收利息-應(yīng)付職工薪酬1,100,1,800,應(yīng)收股利-應(yīng)交稅費(fèi)366,2,267,其他應(yīng)收款50,50,應(yīng)付利息10,-存貨25,800,24,847,應(yīng)付股利-322,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)-其他應(yīng)付款500,500,其他流動(dòng)資產(chǎn)1,000,1,000,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債10,000,-其他流動(dòng)負(fù)債-流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)47,514,41,690,流動(dòng)負(fù)債合計(jì)26,514,15,927,非流動(dòng)資產(chǎn)：非流動(dòng)負(fù)債：可供出售金融資產(chǎn)-長(zhǎng)期借款6,000,11,60

47、0,持有至到期投-應(yīng)付債券-資長(zhǎng)期應(yīng)收款-長(zhǎng)期應(yīng)付款-長(zhǎng)期股權(quán)投資2,500,2,500,專項(xiàng)應(yīng)付款-投資性房地產(chǎn)-預(yù)計(jì)負(fù)債-固定資產(chǎn)11,000,22,010,遞延所得稅負(fù)債-減：累計(jì)折舊其他非流動(dòng)負(fù)債-固定資產(chǎn)凈值11,000,22,010,非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)6,000,11,600,減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備負(fù)債合計(jì)32,514,27,527,固定資產(chǎn)凈額11,000,22,010,在建工程15,000,4,280,所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：工程物資-3,000,實(shí)收資本（或股本）50,000,50,000,固定資產(chǎn)清理-資本公積-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-減：庫(kù)存股-無(wú)形資產(chǎn)-專項(xiàng)儲(chǔ)備無(wú)形資產(chǎn)6,000,

48、5,400,盈余公積1,000,1,247,、* 、/ 商譽(yù)-未分配利潤(rùn)500,2,180,長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)51,500,53,427,遞延所得稅資產(chǎn)-75,其他非流動(dòng)資產(chǎn)2,000,2,000,非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)36,500,39,265,資產(chǎn)總計(jì)84,014,80,955,負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)84,014,80,955,利潤(rùn)表編制單位：夕苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位：元2012年12月31日項(xiàng)目行次期初余額期末余額一、營(yíng)業(yè)收入10125,000,減：營(yíng)業(yè)成本2730000075,000,營(yíng)業(yè)稅金及附加3230000200,銷售費(fèi)用450000002,000

49、,管理費(fèi)用515,710,財(cái)務(wù)費(fèi)用64,150,資產(chǎn)減值損失723400003,090,力卩：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“一”號(hào)填列）8-投資收益（損失以“一”號(hào)填列930000003,150,其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)業(yè)企業(yè)的10投資收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“一”號(hào)填列1428,000,力卩：營(yíng)業(yè)外收入1547800005,000,減：營(yíng)業(yè)外支出1613400001,970,其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失17三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“一”號(hào)填列1931,030,減：所得稅費(fèi)用2053925008,530,四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“一”號(hào)填列2122,500,五、每股收益22其中：基本每股收益23稀釋每股收益

50、24財(cái)務(wù)主管:制表:二、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況 （ 在建項(xiàng)目的合法性、規(guī)劃、規(guī)模、進(jìn)度、二程款支付情況、 銷售情況、資金回收情況 ）該公司近幾年主要開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有： “濱海別墅”?！?濱海別墅” 項(xiàng)目已取得房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法定的四證一書(shū)， 該項(xiàng)目位于藍(lán)天路 103 號(hào)，地理位子優(yōu)越， 該地占地 面積86497平方米，地塊購(gòu)進(jìn)價(jià)格1億元，已辦理土地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號(hào)為X號(hào)。 該項(xiàng)目總建筑面積 3 5萬(wàn)平方米，計(jì)劃分四期開(kāi)發(fā)建設(shè)： 一期（2 棟）建面積 19228 平方米，于2 013年3月開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月銷售完畢，實(shí)現(xiàn)銷售收入億元，利潤(rùn)1463 萬(wàn)元；二期 （3 棟）建面積 28830平方米，已完成總工程量的 8 0，

51、 7月已取得 了“預(yù)售房許可證”，已銷售了 3 0 0 0 多萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入為億元；三期 （4 棟）建面積 38440平方米，預(yù)計(jì)銷售收入為億元，已于今年 5 月動(dòng)工；目前二、 三期基本按進(jìn)度實(shí)施，工程進(jìn)展正常。三、風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施風(fēng)險(xiǎn)分析：一是房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí) 行信貸緊縮政策的影響，農(nóng)行支行的授信貸款 2000 萬(wàn)元不能如期發(fā)放；二是我 國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖還不明顯， 直接影響市民剛性購(gòu)房熱潮， 該樓盤(pán)銷售出現(xiàn)不溫不火狀 況。受這兩大因素的影響，有可能出現(xiàn)價(jià)格下滑或有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。因此該筆業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：1 、商品房銷售疲軟，難以如期實(shí)現(xiàn)銷售收入

52、，貸款又到不了位，有可能導(dǎo) 致該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：2 、我們和該公司是第一次交道，對(duì)法定代表人沒(méi)有深入的了解，難免可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)為此，本筆業(yè)務(wù)須加大對(duì)該公司的違約成本，嚴(yán)格把握風(fēng)險(xiǎn)控制措施。風(fēng)險(xiǎn)控制措施：1 、落實(shí)抵押物。選擇該公司“濱海別墅”二期樓盤(pán) （4 棟） 已取得要售房許 可證的 8 0 套，面積 7000平方米商品房作抵押，并在抵押價(jià)值上從低取值。因 房產(chǎn)證未辦理，可通過(guò)房管部門(mén)“網(wǎng)掛”形式 （有效期限在 1個(gè)月以內(nèi) ），以對(duì)抗 “第三人”；（ 需咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)并查證落實(shí) ）2 、抵押物作價(jià)， 盡量以低價(jià)位接受， 建議最高抵押價(jià)值不超過(guò) 2500 元平 方米（套內(nèi)面積 ）；3 、與該

53、公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ，如有風(fēng)險(xiǎn)立馬處置：4、關(guān)注農(nóng)行放貸，跟蹤該公司用款，留置該公司遠(yuǎn)期支票 綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力較強(qiáng); 信用狀況好， ; 公司和下屬公司無(wú)不良記錄， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司是 2013年市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 50 強(qiáng)之一，有較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，前期開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)較好 ;公司土地 儲(chǔ)備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng) ; 項(xiàng)目位置、環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，項(xiàng)目手續(xù)“四證” 齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目可行 ; 項(xiàng)目第一還款來(lái)源有保障，抵押物合法，價(jià)值足，易變現(xiàn)，第二還款來(lái)源可靠。 調(diào)查建議貸款 5000萬(wàn)元支持，期限 3 年，年利率 10%。調(diào)查人：江輝輝時(shí)間： 2015年 02月10日七）貸款審查與審批1，貸款審查 銀行貸款員對(duì)調(diào)查人員提供的資料核實(shí)評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)審查： （ 1） 貸款的直接用途。（ 2） 企業(yè)的借款資格條件。（ 3） 企業(yè)的信用承受能力。（ 4） 企業(yè)的發(fā)展前景、主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力、主要領(lǐng)導(dǎo)人的 工作能力及組織管理能力。（ 5） 企業(yè)償還貸款的資金來(lái)源及償債能力。（ 6） 貸款保證人的情況。（ 7） 審查貸款抵（質(zhì)）押物的情況。（ 8） 根據(jù)貸款方式、企業(yè)信用等級(jí)、企業(yè)的風(fēng)