怎樣寫好住宅設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、怎樣寫好住宅設(shè)計(jì)任務(wù)書建設(shè)項(xiàng)目操作流程： 一般由前期策劃決策與實(shí)施兩部分組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分中分離出來，意在強(qiáng)凋其介于策劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開本文的話題。一、設(shè)計(jì)任務(wù)書是前期項(xiàng)目策劃的成果“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目運(yùn)作方法， 缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體把握， 市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進(jìn)度缺少計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施帶有 明顯的隨意性，往往遭至市場(chǎng)的摒棄。 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯(cuò)誤，即使在目前全國(guó)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營(yíng)造、房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面的先

2、天不足，仍不可能受到市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計(jì)成果不為市場(chǎng)接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見長(zhǎng)，而對(duì)市場(chǎng)掌握程度較弱， 即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方 案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場(chǎng)角色的原因，實(shí)際上無論是設(shè)計(jì)方還是評(píng)審專家的工作依據(jù)仍然是設(shè)計(jì)任務(wù)書。 開發(fā)商設(shè)計(jì)意圖不明確， 往往會(huì)造成招投標(biāo)工作的方面錯(cuò)誤，即使選定中標(biāo)單位，也會(huì)造成設(shè)計(jì)返工，時(shí)間、精力的浪費(fèi)，挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影 響設(shè)計(jì)成果水平?？梢姡_發(fā)前期的精心策劃， 既可以減少開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行提供了保證。住宅開發(fā)過程實(shí)際上是居住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的

3、營(yíng)銷規(guī)律。 依照菲利浦科特勒的市場(chǎng)營(yíng)銷理論，一般消費(fèi)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定 目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望， 并比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)查、 分析的營(yíng)銷準(zhǔn)備活動(dòng)中確定目標(biāo)市場(chǎng)及其需求，并結(jié)合現(xiàn)在開發(fā)載體土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 的龐雜性，建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)產(chǎn)品需求的多層次性（居住享用，身份顯示，投資增值 ）與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項(xiàng)目定位的復(fù)雜性。另一方面，準(zhǔn)確 的市場(chǎng)定位無疑可以使開發(fā)者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加獲得收益的可能性。所以在項(xiàng)目的前期， 重視發(fā)揮策劃工

4、作的作用， 通過詳細(xì)的調(diào)查分析， 得出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位至關(guān)重要， 由此得出 的設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f， 設(shè)計(jì)任務(wù)書作為項(xiàng)目策劃的決策成果，為設(shè)計(jì)提供了市場(chǎng)定位依據(jù)。二、開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的工作要點(diǎn)企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益， 而這一目的實(shí)現(xiàn)， 必須通過滿足市場(chǎng)的特定 需求來完成，即“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段， 向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)” 。由于住宅開發(fā)周期長(zhǎng)、 環(huán)節(jié)多、 市場(chǎng)潛在消費(fèi)需 求難以把握，要使開發(fā)決策相對(duì)科學(xué)，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變 性。 1、系統(tǒng)性的要求：住宅項(xiàng)目開發(fā)一般由前

5、期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、 運(yùn)營(yíng)管理及貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成， 而項(xiàng)目策劃階段的工作實(shí)際上是整個(gè)開發(fā)過程 的虛擬演示， 要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題， 故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè) 主、各方面的工程技術(shù)顧問、市場(chǎng)調(diào)研員、營(yíng)銷顧問、財(cái)務(wù)融資顧問、造價(jià)工程師、物業(yè)管 理人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、有時(shí)還需有相關(guān)的政府人士等。 2 、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè) 的周期長(zhǎng)，一旦建成，較長(zhǎng)時(shí)間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會(huì)發(fā)展、科技進(jìn)步的趨勢(shì)， 借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)， 盡可能地預(yù)測(cè)未來的變化程度， 使項(xiàng)目定位具有合理的超前性。 3 、 可行性的要求： 通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條

6、件， 鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之 有效的包括融資、營(yíng)銷、形象塑造在內(nèi)的實(shí)施措施，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會(huì)、環(huán) 境效益，是項(xiàng)目策劃的根本任務(wù)。上述任務(wù)要通過下面的工作來完成： 市場(chǎng)調(diào)研。 了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)， 相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨 勢(shì)及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析， 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析， 不同個(gè)案比較等消費(fèi)群體分析、 規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等； 用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動(dòng)拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、 公建配置等。通過市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案（包括初步規(guī)劃方案、銷售計(jì)劃 ），確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位，及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擬

7、定相關(guān)環(huán)節(jié)的初步計(jì)劃。應(yīng)變性要求：策劃階段應(yīng)對(duì)影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對(duì)未來的不確定因素， 有充分的估計(jì)，提早制定應(yīng)變方案。三、設(shè)計(jì)任務(wù)書的形成設(shè)計(jì)任務(wù)書是對(duì)策劃工作要點(diǎn)， 通過系統(tǒng)的分析， 得出決策性的文件。 作為開發(fā)建設(shè)目 標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作方向的主要信息傳遞手段， 設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)較全面準(zhǔn)確地反映策劃結(jié)論的主 要信息點(diǎn)，使設(shè)計(jì)成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求 （不含設(shè)計(jì)依據(jù)基礎(chǔ)資料、設(shè)計(jì)周期等程式內(nèi)容）：設(shè)計(jì)成果的定性要求。 包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足相關(guān)專業(yè)規(guī)范要求， 材料設(shè)備選擇， 建筑類 型要求，建筑風(fēng)格要求，設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足目標(biāo)市場(chǎng)的生活

8、方式要求、市場(chǎng)定位要求等。設(shè)計(jì)成果和定量要求。 設(shè)計(jì)成果應(yīng)符合上級(jí)對(duì)設(shè)計(jì)的要求及滿足任務(wù)書所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如容積率指標(biāo)、戶型面積指標(biāo)、比例指標(biāo)、公建面積指標(biāo)、綠化率等。對(duì)未來項(xiàng)目的管理要求。 設(shè)計(jì)成果應(yīng)充分考慮未來項(xiàng)目建成后的管理需求。 如建材選擇 及構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的要求； 智能化管理的要求； 垃圾收集方式的要求。 管理便利性的要適應(yīng)操作彈性的要求。 設(shè)計(jì)工作應(yīng)考慮建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的要求， 設(shè)計(jì)過程中對(duì)未來市 場(chǎng)的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預(yù)先考慮。適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)要求。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，發(fā)揮能動(dòng)性，力爭(zhēng)做到設(shè)計(jì)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，賦予目標(biāo)產(chǎn)品高技術(shù)含量，提

9、升市場(chǎng)附加值，營(yíng)造市場(chǎng)賣點(diǎn)。以上諸點(diǎn)設(shè)計(jì)要求演化為住宅項(xiàng)目各組成部分的具體要求，即構(gòu)成相對(duì)全面的設(shè)計(jì)任務(wù)書的具體內(nèi)容，一份好的設(shè)計(jì)任務(wù)書， 既可使設(shè)計(jì)單位得到明確的總體概念，又給設(shè)計(jì)單位留有充分的發(fā)揮空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)是住宅建設(shè)的龍頭。從行業(yè)建設(shè)和管理的宏觀角度岀發(fā)，通過制定超前性、適應(yīng)性的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推行住宅性能認(rèn)定制度；加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)研究；建立規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和方案審批制度等等，不失為行之有效的好方法。從個(gè)體開發(fā)行為的微觀層面而言，提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作乃至開發(fā)行為成敗的關(guān)鍵。本文通過設(shè)計(jì)任務(wù)書這一開發(fā)程序的必經(jīng)環(huán)節(jié)，談一談，改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作的問題。建設(shè)項(xiàng)目操作流

10、程：一般由前期策劃決策與實(shí)施兩部分組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分中分離岀來，意在強(qiáng)凋其介于策劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開本文的話題。一、設(shè)計(jì)任務(wù)書是前期項(xiàng)目策劃的成果“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目運(yùn)作方法，缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體把握，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進(jìn)度缺少計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施帶有明顯的其中的重要原因，是由隨意性，往往遭至市場(chǎng)的摒棄。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中之所以積壓著大量的空置房, 于發(fā)商的操作錯(cuò)誤， 即使在目前全國(guó)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定上升的情況下， 這些樓盤由于總體布局、 環(huán)境 營(yíng)造、房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面的先天不足，仍不可能受到市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目

11、設(shè)計(jì)缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計(jì)成果不為市場(chǎng)接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見長(zhǎng)， 而對(duì)市場(chǎng)掌握程度較弱， 即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方案脫穎而 出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場(chǎng)角色的原因， 實(shí)際上無論是設(shè)計(jì)方還是評(píng)審專家的工作依據(jù)仍然是設(shè) 計(jì)任務(wù)書。開發(fā)商設(shè)計(jì)意圖不明確，往往會(huì)造成招投標(biāo)工作的方面錯(cuò)誤， 即使選定中標(biāo)單位， 也 會(huì)造成設(shè)計(jì)返工，時(shí)間、精力的浪費(fèi)，挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計(jì)成果水平?？梢?，開發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行提供了保證。住宅開發(fā)過程實(shí)際上是居住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營(yíng)銷規(guī)律。依照菲利 浦 ? 科特

12、勒的市場(chǎng)營(yíng)銷理論，一般消費(fèi)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市 場(chǎng)的需要和欲望， 并比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西， 企業(yè)要實(shí)現(xiàn)這一些目 標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)查、 分析的營(yíng)銷準(zhǔn)備活動(dòng)中確定目標(biāo)市場(chǎng)及其需求， 并結(jié)合自身的條件進(jìn)行 定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅開發(fā)相對(duì)于一般產(chǎn)品的營(yíng)銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體 土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的龐雜性，建設(shè)周期長(zhǎng)、 環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險(xiǎn)性， 對(duì)產(chǎn)品需求的多層次性 （居住享用， 身份顯示， 投資增值 ）與多變性等等方面。 這些都增加了住宅開發(fā)項(xiàng)目定位的復(fù)雜性。 另一方面， 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位無疑可以使

13、開發(fā)者降低市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加獲得收益的可能性。所以在項(xiàng)目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細(xì)的調(diào) 查分析， 得出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位至關(guān)重要， 由此得出的設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的 可能性。可以說，設(shè)計(jì)任務(wù)書作為項(xiàng)目策劃的決策成果，為設(shè)計(jì)提供了市場(chǎng)定位依據(jù)。二、開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的工作要點(diǎn)企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，而這一目的實(shí)現(xiàn)，必須通過滿足市場(chǎng)的特定需 求來完成，即“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段，向適當(dāng) 的消費(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)” 。由于住宅開發(fā)周期長(zhǎng)、 環(huán)節(jié)多、 市場(chǎng)潛在消費(fèi)需求難以把握， 要使開發(fā)決策相對(duì)科學(xué)，則要求策劃工作具有系統(tǒng)

14、性、超前性、可行性、應(yīng)變性。1、系統(tǒng)性的要求：住宅項(xiàng)目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng) 管理及貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成， 而項(xiàng)目策劃階段的工作實(shí)際上是整個(gè)開發(fā)過程的虛擬演 示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題， 故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、 各方面的 工程技術(shù)顧問、市場(chǎng)調(diào)研員、營(yíng)銷顧問、財(cái)務(wù)融資顧問、造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設(shè)計(jì) 人員、有時(shí)還需有相關(guān)的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)，一旦建成，較長(zhǎng)時(shí)間難以改變，要求策劃工作 根據(jù)社會(huì)發(fā)展、科技進(jìn)步的趨勢(shì)，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)， 盡可能地預(yù)測(cè)未來的變化程度， 使項(xiàng) 目定位具有合理的超前

15、性。3、可行性的要求：通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出 行之有效的包括融資、營(yíng)銷、形象塑造在內(nèi)的實(shí)施措施，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會(huì)、環(huán) 境效益，是項(xiàng)目策劃的根本任務(wù)。上述任務(wù)要通過下面的工作來完成：市場(chǎng)調(diào)研。了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) 及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競(jìng) 爭(zhēng)個(gè)案分析， 不同個(gè)案比較等消費(fèi)群體分析、 規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等； 用地現(xiàn)狀調(diào)查， 包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動(dòng)拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、公建配置等。通過 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案 （ 包括初步規(guī)劃方案、銷

16、售計(jì)劃 ），確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位，及主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擬定相關(guān)環(huán)節(jié)的初步計(jì)劃。應(yīng)變性要求：策劃階段應(yīng)對(duì)影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對(duì)未來的不確定因素，有 充分的估計(jì)，提早制定應(yīng)變方案。三、設(shè)計(jì)任務(wù)書的形成設(shè)計(jì)任務(wù)書是對(duì)策劃工作要點(diǎn)，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作方向的主要信息傳遞手段， 設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)較全面準(zhǔn)確地反映策劃結(jié)論的主要信息 點(diǎn)，使設(shè)計(jì)成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求（不含設(shè)計(jì)依據(jù)基礎(chǔ)資料、設(shè)計(jì)周期等程式內(nèi)容） ：設(shè)計(jì)成果的定性要求。包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足相關(guān)專業(yè)規(guī)范要求，材料設(shè)備選擇，建筑類型要求，建筑風(fēng)格要求，設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足目標(biāo)市場(chǎng)的生活方式要求、市場(chǎng)定位要求等。設(shè)計(jì)成果和定量要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)符合上級(jí)對(duì)設(shè)計(jì)的要求及滿足任務(wù)書所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如容積率指標(biāo)、戶型面積指標(biāo)、比例指標(biāo)、公建面積指標(biāo)、綠化率等。對(duì)未來項(xiàng)目的管理要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)充分考慮未來項(xiàng)目建成后的管理需求。如建材選擇及 構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的要求； 智能化