物業(yè)管理存在地問(wèn)題與對(duì)策研究

1、WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）主考院校 專(zhuān)業(yè) 準(zhǔn)考證號(hào) 姓名 導(dǎo)師姓名 導(dǎo)師職稱(chēng) 完成日期山西省高等教育自學(xué)考試委員會(huì)專(zhuān)業(yè)資料整理山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）評(píng)閱書(shū) 專(zhuān)業(yè) 準(zhǔn)考證號(hào) 姓名論文題目：物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究評(píng)閱意見(jiàn)：簽字）批導(dǎo)教師職務(wù)年月WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯評(píng)定書(shū)專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)考證號(hào)姓名論文題目：物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究評(píng)定意見(jiàn)：評(píng)定成績(jī)：山西省高等教育自學(xué)考試委員會(huì)答辯委員會(huì)主任委員：

2、 （簽名）年月日山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)目錄、物業(yè)管理的定義 、物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn)題一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常產(chǎn)生糾紛 6（二）物業(yè)管理公司盈利能力差 7（三）物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位不高 7（四）行業(yè)中未全面形成公開(kāi)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 7（五）收費(fèi)難的問(wèn)題 7三、產(chǎn)生以上問(wèn)題的原因分析 7（一）產(chǎn)生眾多糾紛的原因 912（二）物業(yè)管理公司忽視經(jīng)營(yíng)造成盈利能力差 11四、對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題提出的對(duì)策 12151616（一）化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關(guān)法律 （二）物業(yè)管理公司應(yīng)在早期介入物業(yè)的管理 14三）物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營(yíng)水平 四）提高物業(yè)管理行業(yè)

3、社會(huì)地位 五）推行物業(yè)管理招投標(biāo)加速推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程 參考文獻(xiàn)? 19WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究?jī)?nèi)容摘要： 物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了新的生氣和活力，是構(gòu)建“和諧社會(huì)”的重要載體，在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會(huì)穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方 面發(fā)揮著積極的作用。本文就物業(yè)管理存在的問(wèn)題和解決的對(duì)策進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理；盈利能力差；收費(fèi)難問(wèn)題Abstract: the development of the property management industry for urban economic deve

4、lopment has brought new angry and vigor, and to build a "harmonious society" is an important carrier of the real estate market, the perfection of the industrial chain, social stability and dissolve the current employment pressure again play a positive role. This paper property management p

5、roblems and the countermeasures are analyzed.Keywords: property management; Profitability poor; Charge difficult problem山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)在當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公 有住宅的管理模式。對(duì)于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上和物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中， 存在諸多問(wèn)題和不規(guī)范的行為， 因而產(chǎn)生一系列利益沖突，

6、 出現(xiàn)問(wèn)題。所以，物業(yè)管 理 行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了新的生氣和活力，是構(gòu)建“和諧社會(huì)”的重要載體，在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會(huì)穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用。 同時(shí)，一系列困擾行業(yè)發(fā)展的難題，也亟待解決，如收費(fèi)難就是行業(yè)面臨的一個(gè)大難題。 物業(yè)費(fèi)的收繳是物業(yè)管理公司依據(jù)合同約定， 為業(yè)主提供服務(wù)的基礎(chǔ)上， 向業(yè)主行使請(qǐng)求實(shí)施 債權(quán)的行為。物業(yè)管理收費(fèi)難不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的生存發(fā)展，還關(guān)系到物業(yè)管理 公司是否有足夠的資 金按照合同約定實(shí)施服務(wù)。一、物業(yè)管理的定義物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其 設(shè)備、市政公用

7、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和政治，并向物業(yè) 所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)管理是從房地 產(chǎn)派生出來(lái)的，如今已經(jīng)演變成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，算得上一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購(gòu)房者已經(jīng)變得很成熟，他們買(mǎi)房并非單看戶(hù) 型、環(huán)境等一些必要條件，對(duì)物管也開(kāi)始挑剔起來(lái)。買(mǎi)房與購(gòu)物不同，購(gòu)物是瞬間的行為，但買(mǎi)房更看 中的是入住后的長(zhǎng)期感受。因此，物管顯得尤為重要，一個(gè)好的物管絕對(duì)會(huì)推動(dòng)房屋的銷(xiāo)售，也是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的附加值。

8、二、物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn)題（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常產(chǎn)生糾紛經(jīng)過(guò)多年的摸索， 物業(yè)管理水平已經(jīng)有了很大的提高。 但是，提高并不代表就令人滿(mǎn)意。最近一段時(shí) 間，多個(gè)樓盤(pán)爆發(fā)物管糾紛，這并不僅僅是一種巧合。隨著業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)的覺(jué)悟，物管所存在的問(wèn)題也一一在暴露，亂收費(fèi)、霸道、水平低下等等問(wèn)題讓業(yè)主們難以再承受。勞資、 征地拆遷與物業(yè)管理糾紛成為三種主要群體性糾紛事件。物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。一些小區(qū)里新生的業(yè)主委員會(huì)頻頻和物業(yè)管理公司產(chǎn)生摩 擦，更以各種理由炒掉自家原來(lái)有開(kāi)發(fā)商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家”。但是“老管家

9、” 總是不肯輕易退出固有的“祖?zhèn)鹘鸬V”；而“新管家”早已急不可待地?fù)屔蠟╊^去接管。于是新老“管 家”之間的械斗成為今年廣州物業(yè)管理市場(chǎng)上的“頭條新聞”，令人側(cè)目也讓人擔(dān)憂(yōu)。面對(duì)如此之多的 糾紛，連物業(yè)管理9專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū) 的主管部門(mén)也為之頭疼。（二）物業(yè)管理公司盈利能力差 物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途 徑，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)，在迎合城 市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而物業(yè)管理作為一種勞動(dòng)密 集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)， 從

10、2005 年開(kāi)始，物管公司因無(wú)法贏利而退出小區(qū)成為一個(gè)新的熱 點(diǎn)問(wèn)題。位于員村的某樓盤(pán)一年之內(nèi)就有兩個(gè)物管退出小區(qū)。 該樓盤(pán)在 1998 年開(kāi)發(fā)，總共有 60 戶(hù)業(yè)主，總共面積約 5000 平方米。在 2004 年之前，該樓盤(pán)的管理費(fèi)為 0.5 元 / 平方米。 據(jù)該物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人介紹，由于管理費(fèi)低、收繳率又低，再加上樓齡有 8 年，物業(yè)維 修方面的壓力越來(lái)越大，物管公司每個(gè)月要虧本 1000 元。物業(yè)管理公司曾提出管理費(fèi)提價(jià)，但遭到拒絕， 最后退出該小區(qū)。 目前在一些小樓盤(pán)， 特別是相對(duì)交付使用年限比較長(zhǎng)的樓盤(pán)，物管的經(jīng)營(yíng)壓力確實(shí)不小。 近一兩年來(lái)，不少物業(yè)管理的退出也是一種市場(chǎng)的行為

11、。無(wú)法建 立社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈 虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現(xiàn)象更為嚴(yán)重。物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營(yíng)違背了市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)運(yùn)行規(guī)律，這種狀態(tài)長(zhǎng)期持續(xù)下去將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理 企業(yè)的良性發(fā)展，將物業(yè)管理作為“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，必須解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題。（三）物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位不高 物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上缺乏相應(yīng)的尊重。在本人的同事中，大多數(shù)人不愿向別人透露自己的職業(yè)， 原因就是從事物業(yè)管理行業(yè)，社會(huì)地位低。比如有的小區(qū)業(yè)主對(duì)保安人員態(tài)度粗暴無(wú)禮，有的業(yè)主不僅不配合保安人員辦理相關(guān)登記手

12、續(xù)， 還常常辱罵保安員為“看門(mén)狗”。番禺某小區(qū)曾 有一個(gè)老太太晚上十點(diǎn)多回家， 因沒(méi)有出示業(yè)主證， 保安人員按要求進(jìn)行登記，該老太太不理會(huì)而直往里沖， 保安人員只好攔住進(jìn)行登記。沒(méi)想到過(guò)了不到十分鐘，該老太太回家后叫來(lái)自己的兩個(gè)兒子，將保安痛打一頓揚(yáng)長(zhǎng)而去。在一些小區(qū)，業(yè)主打保安似乎很正常，無(wú)人 關(guān)注受屈的保安，而如果換過(guò)來(lái)，保安打業(yè)主，則就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守護(hù) 神”，承擔(dān)了太多的社會(huì)責(zé)任，為公安部門(mén)解決很多的問(wèn)題，卻得不到應(yīng)有的尊重，這是很令人痛心的。物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不高還表現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的群體收入不高。 近幾年社會(huì)進(jìn)步很快，人們的的生活 水平不斷提高，各行各業(yè)都

13、在加薪水、漲工資，而唯獨(dú)物業(yè)管理的從業(yè)人員工 資近十年幾乎沒(méi)有上漲，保安人員的工資每月在800 1000 元之間，好一點(diǎn)的小區(qū)也只在 1200 元左右。物業(yè)管理員的工資也僅比保安高一兩百元而已。 辛苦一年并無(wú)多少積蓄， 還要受氣。7專(zhuān)業(yè)資料整理山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)缺少必要的社會(huì)尊重，至使許多物業(yè)管理從業(yè)人員看不到希望而自動(dòng)離職，廣州本地人很少愿意從事物業(yè)管理行業(yè)的，很多時(shí)候物業(yè)管理公司要到外地去招聘員工。（四）行業(yè)中未全面形成公開(kāi)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在市場(chǎng)形態(tài)方面，物業(yè)管理還沒(méi)有有形的市場(chǎng)。商品房營(yíng)銷(xiāo)有各類(lèi)的經(jīng)紀(jì)商，有掛牌的交易所，還有各類(lèi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)， 物業(yè)管理則是有市

14、無(wú)場(chǎng) 。使物業(yè)管理企業(yè)的成本與收益不對(duì)稱(chēng)，物業(yè)管 理企業(yè)有相當(dāng)一部分成本付出得不到市場(chǎng)承認(rèn)， 無(wú)法從市場(chǎng)上獲取相應(yīng)的收益。市場(chǎng)機(jī)制不完善的最終結(jié)果 是真正自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上很難生存。大家對(duì)于打破壟斷，真正推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng) 化的期待已經(jīng)太久了。（五）收費(fèi)難的問(wèn)題 第一、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成 物業(yè)管理 公司收費(fèi)難。開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn) 的問(wèn)題，如：房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃的配套設(shè)施不到位問(wèn)題、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)影響居住環(huán)境 問(wèn)題、虛假承諾、售后服務(wù)不到位等，在業(yè)主接房后這些問(wèn)題得不到有效解決，其自然將矛 頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)，而面對(duì)這些問(wèn)題時(shí)， 物業(yè)管理 企業(yè)又缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)商的

15、有效制約，不能 從根本上去解決業(yè)主面臨的問(wèn)題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)維權(quán)。第二、 物業(yè)管 理企業(yè)服務(wù)管理不到位，造成收費(fèi)難。隨著住房商品化進(jìn)一步推進(jìn)，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消 費(fèi)需求不斷提高，一部分 物業(yè)管理 企業(yè)的市場(chǎng)化意識(shí)不強(qiáng)，在思想觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、 人才隊(duì) 伍和技術(shù)等方面明顯感到存在不足。如“重管理，輕服務(wù)”，沒(méi)有完善的質(zhì)量管理體系和標(biāo) 準(zhǔn)，管理服務(wù)不到位、不規(guī)范，工作人員服務(wù)態(tài)度不好，達(dá)不到質(zhì)、價(jià)統(tǒng)一的要求，甚至出 現(xiàn)侵害業(yè)主利益的事件發(fā)生， 從而造成業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)管理 的不滿(mǎn)。 第三、業(yè)主群體 的消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，造成收費(fèi)難。住房制度改革后，業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)化

16、意識(shí)既希望有成熟的物業(yè)管理，又不愿意承擔(dān)還沒(méi)有完全形成， 花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)在一些業(yè)主看來(lái)是“沒(méi)有道理的”， 相應(yīng)的費(fèi)用，少數(shù)業(yè)主甚至在交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，把一些不應(yīng)該由物業(yè)管理企 業(yè)來(lái)承擔(dān)的內(nèi)容也交由物業(yè)管理公司來(lái)打理。由于物業(yè)管理服務(wù)行為是基于合同和業(yè)主公約而提供的公共 性服務(wù)，而非個(gè)性或非凡服務(wù)，不可能滿(mǎn)足少數(shù)業(yè)主在服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)上的個(gè)性要求。其次，少數(shù)業(yè)主選 擇了拒交物業(yè)費(fèi)的維權(quán)方式，忽視了作為物業(yè)“主人”和“第一責(zé)任人”的地位，進(jìn)而造成 物業(yè)管理 企 業(yè)的入不敷出。第四、社會(huì)輿論導(dǎo)向出現(xiàn)偏差，造成收費(fèi)難。物業(yè)管理是新興行業(yè)，其成長(zhǎng)過(guò)程需要不斷 的完善，非凡如收費(fèi)難等問(wèn)題是需要政府、廣大業(yè)主和物

17、業(yè)管理企業(yè)的共同努力來(lái)實(shí)現(xiàn)。面對(duì)管理服務(wù)過(guò) 程中的問(wèn)題應(yīng)該用客觀、公正的角度和冷靜的心態(tài)來(lái)分析、研究，提出解決的辦法。宣傳物業(yè)管理的政策 法規(guī)，加強(qiáng)正面宣傳報(bào)道，形成全社會(huì)關(guān)心 物業(yè)管理 工作的良好局面。三、產(chǎn)生以上問(wèn)題的原因分析8山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)（一）產(chǎn)生眾多糾紛的原因第一，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系理不順在物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在兩個(gè)主體，即物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理公司在雙方簽 訂委托合同以后，才能實(shí)行行使物業(yè)管理職能。處于被委托者的地位，受制于委托者業(yè)主委員會(huì)， 它同業(yè)主委員會(huì)之間被委托的契約關(guān)系。由于廣州市很多符合產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)尚未

18、通過(guò) 綜合驗(yàn)收，因此出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位各自選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的現(xiàn)象，前者 認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既已成立，當(dāng)然就有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，而后者則認(rèn)為物業(yè)尚未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，因 此不能將管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)。雙方存在的爭(zhēng)議往往使物業(yè)管理公司很難開(kāi)展工作，甚至發(fā)生雙方 選聘的物業(yè)管理公司為爭(zhēng)奪管理權(quán)而沖突的事件。根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu) - 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)， 具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作

19、計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要 的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)， 如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如 何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺 乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。也因此產(chǎn)生了許多的糾紛。 例如廣州翠湖山莊兩家物業(yè)管理公司恒和、 粵安的保安對(duì)峙， 最終引發(fā)“全 武行”。作為當(dāng)年的天河豪宅區(qū)，近年來(lái)翠湖山莊風(fēng)波

20、不斷事件中，雙方共約 20 人受傷，事態(tài)嚴(yán)重。據(jù)了解， 翠湖全區(qū)共有 1300 多戶(hù)入住業(yè)主， 其中有 900 多戶(hù)自入住以來(lái)一直沒(méi)拿到房產(chǎn)證。不少住戶(hù)擔(dān)心， 如果 強(qiáng)行更換物業(yè)管理公司， 他們的房產(chǎn)證和維修基金將追討無(wú)果。對(duì)于翠湖山莊近年發(fā)生的一系列事件，最受 傷害的還是翠湖山莊的業(yè)主們。據(jù)了解，自從兩家物業(yè)管理公司有了摩擦后， 翠湖山莊的房?jī)r(jià)不斷下跌， 由原來(lái) 1 萬(wàn)多元 / 平方米的天價(jià)下跌到 4000 元 / 平方米，讓許多業(yè)主的投資血本無(wú)歸。第二，建管之間缺乏有效的銜接 過(guò)去由于種種原因，我市不少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段遺留下較多的問(wèn)題， 造成物業(yè)管理先天不足，如有的工程質(zhì)量

21、較差，有的配套設(shè)施不全，甚至完全沒(méi)有，還有的 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷(xiāo)時(shí)，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)管理帶來(lái)了種種困 難，在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后矛盾集中反映出來(lái)，業(yè)主意見(jiàn)大，反映強(qiáng)烈。物業(yè)管理企9WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)業(yè)隨后雖然投入大量的人力、物力、財(cái)力去完善小區(qū)的配套設(shè)施，還是得不到業(yè)主的理解，代人受過(guò)。 這些問(wèn)題的存在都給當(dāng)前和今后的物業(yè)管理留下了后遺癥，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展和物業(yè) 管理人員的積極性，成為影響物業(yè)管理健康發(fā)展的主要問(wèn)題之一。第三，如何解決收費(fèi)難基于收費(fèi)難的成因，筆者結(jié)合多年的 物業(yè)管理 工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為可以從幾下

22、方面來(lái)解決收費(fèi)難：第一、加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信自律，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。要使物業(yè)管理企業(yè)不斷提升誠(chéng)信自律的 意識(shí)，進(jìn)一步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，牢固 樹(shù)立“老實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”服務(wù)宗旨，力求“業(yè)主滿(mǎn)足、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。通過(guò)開(kāi)展 物業(yè)管理企業(yè)的誠(chéng)信活動(dòng)，逐步規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，提升業(yè)主滿(mǎn)足度，加大政府對(duì) 物業(yè)管理 企業(yè)的規(guī)范管理， 形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制，樹(shù)立良好的行業(yè)形象。第二、物業(yè)管理 企業(yè)要勤練“內(nèi)功”。在面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，需要企業(yè)不斷增強(qiáng) 社會(huì)責(zé)任感，努力作好企業(yè)制度建設(shè)，強(qiáng)化企業(yè)成本費(fèi)用核算，打造專(zhuān)業(yè)化的 人才隊(duì)伍，持續(xù)改進(jìn)質(zhì)

23、量管理 體系，倡導(dǎo)管理的精細(xì)化和服務(wù)的人性化，開(kāi)展個(gè)性化的服務(wù)，努力打造優(yōu) 秀的品牌企業(yè)，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主需求。第三、加強(qiáng)業(yè)主的宣傳工作，培育成熟的物業(yè)管理消費(fèi)群體。在不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的同時(shí)， 政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要注重對(duì)廣大物業(yè)消費(fèi)者的物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立依法維權(quán)，愛(ài)護(hù)家園的主人意識(shí)。調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)不斷 改進(jìn)工作，形成雙方相互支持、相互配合的良好合作關(guān)系，使廣大業(yè)主成為成熟的消費(fèi)者。第四、政府要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。政府主管部門(mén)要盡快完善物業(yè)管理 法律、法規(guī)的配套文件，使物業(yè)管理服務(wù)有法可依，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)

24、主進(jìn)一步 明確各自的“責(zé)、權(quán)、利”。建議修改完善 物業(yè)管理?xiàng)l例 ，使之成為約束物業(yè)管理合同雙方的“雙 刃劍”，建立行業(yè)客戶(hù)滿(mǎn)足度評(píng)價(jià)體系。其次政府要研究制定有利于行業(yè)發(fā) 展的產(chǎn)業(yè)政策，如：物業(yè)管理企業(yè)的稅收政策；竣工項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備維修基金來(lái)源； 物業(yè)管理成本上漲后 的調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性政策等。最后，需要運(yùn)用法律手段維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)要在依法管理、老實(shí)守信 的基礎(chǔ)上，敢于運(yùn)用法律手段維護(hù)廣大業(yè)主和企業(yè)的自身利益。通過(guò)法律訴訟手段收繳物業(yè)管理 費(fèi)， 是解決當(dāng)前強(qiáng)化業(yè)主繳費(fèi)觀念，維護(hù)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的有效手段。物業(yè)管理行為作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。 在發(fā)展的過(guò)程還存

25、在著許多困難，11WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)作為一名物業(yè)管理從業(yè)人員，要堅(jiān)信伴隨著物業(yè)管理政策法律的完善、物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)的提升， 以及廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理熟悉的提高，行業(yè)發(fā)展中的各種困難和問(wèn)題，都會(huì)得到根本性的解決， 物業(yè) 管理 行業(yè)將在構(gòu)建“和諧社會(huì)”中發(fā)揮重要的作用。第四，物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管手段在物業(yè)管理的定義中可以看出， 物業(yè)管理管理的對(duì)象是 “物業(yè)”，而不是使用物業(yè)的 “人”?？墒乾F(xiàn)實(shí) 中，物業(yè)管理中，物業(yè)管理不能只是針對(duì)物業(yè)的管理。例如對(duì)于業(yè)主的拖欠管理費(fèi)等費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定： 業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定， 不按約定交

26、付物業(yè)管 理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不 交付的，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。 那么試想一下， 按照條例規(guī)定， 物業(yè)管理公司要追收欠費(fèi)是多么的困難， 對(duì)于小額的欠費(fèi)，就算打贏了官司，可能追收回的金額還不夠付律師費(fèi)呢。物業(yè)管理?xiàng)l例還規(guī)定業(yè)主、使用人使用房屋不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占在建筑物、構(gòu)筑物上亂 張貼、

27、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)等等的行為。實(shí)際上，在新房的裝修中，一些業(yè)主由于缺乏常識(shí)或?yàn)榱俗约依妫?擅自對(duì)建筑物進(jìn)行敲打改建，任意裝修，大動(dòng)“手術(shù)”。違規(guī)裝修損害房屋結(jié)構(gòu)殃及四鄰的問(wèn)題日益凸顯， 成為群眾投訴的熱點(diǎn)。例如，鑿毛時(shí)破壞了廚房或衛(wèi)生間的防水層，擅自更改上下水管道等，是最常見(jiàn)的 違規(guī)裝修行為，由此造成滲水漏水而引起鄰里糾紛的事件也最多。如去年紫荊花園的一位戶(hù)主在住進(jìn)去不 久后便發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間一到晚上就開(kāi)始下“小雨”，請(qǐng)來(lái)專(zhuān)業(yè)人士檢查，下水管道不會(huì)滲漏，問(wèn)題主要出在樓上的住戶(hù)在裝修衛(wèi)生間時(shí)破壞了防水層。 根據(jù)條例中規(guī)定，如果業(yè)主有違規(guī)的行為，由業(yè)主委 員會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期

28、不改正的，由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀；恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對(duì)他人造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。雖然業(yè)主在裝修前需向 物業(yè)管理公司繳交幾千元的裝修押金，但是很大部分業(yè)主抱著大不了押金不要的心態(tài)，照樣違規(guī)。可以 看出，物業(yè)管理公司在制止違規(guī)，保障權(quán)益的時(shí)候可以采取的手段是多么的有限。（二）物業(yè)管理公司忽視經(jīng)營(yíng)造成盈利能力差 物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下。然而，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管 理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理 企業(yè)自身的認(rèn)識(shí)和策略上的偏差。誠(chéng)然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品， 也是物業(yè)管理公

29、司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì) 效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。有些物業(yè)管理企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反 過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量。就整個(gè)行業(yè)來(lái)講，會(huì)影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。 將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個(gè)對(duì)比，我們不難得出 上述結(jié)論。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)

30、化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越 被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。（三）造成物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位低的原因第一，政府沒(méi)有給與足夠的重視物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不高， 首先是政府沒(méi)有把這個(gè)行業(yè)應(yīng)有的地位提高。 比如在 2003 年，廣州是 非典型肺炎高發(fā)病的地區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)筑了堅(jiān)固的抗擊非典的防線，從每隔一小時(shí)的電梯消毒到整個(gè)小區(qū)的清潔、預(yù)防、消毒工作，為抗非典起了不可低估的作用。在“非典”肆 虐時(shí)，沒(méi)有一例非典在小區(qū)出現(xiàn)，其中物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)是功不可沒(méi)的。然而在政府慶功宴會(huì)上，在后方 默默奉獻(xiàn)的物管行業(yè)卻沒(méi)有相關(guān)

31、代表出席，期間也沒(méi)有媒體對(duì)物管公司在抗非典過(guò)程中的先進(jìn)事跡做過(guò) 報(bào)道，這是非常令人遺憾的。第二，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)一直以來(lái)沒(méi)有一個(gè)載體來(lái)承載行業(yè)的整體形象，媒體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注往往是 對(duì)一些個(gè)案的關(guān)注，甚至有些媒體拋棄作為社會(huì)公器的公正、客觀，一味地炒作物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn)的 某些不良現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)各界及廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了種種偏見(jiàn)。物業(yè)管理周通過(guò)物業(yè)管理行 業(yè)整體形象的集中展示，可以讓社會(huì)各界、業(yè)主與媒體看到物業(yè)管理行業(yè)的主流，改變他們對(duì)物業(yè)管理 行業(yè)片面、偏激的認(rèn)識(shí)。一位物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人在評(píng)價(jià)自己職業(yè)時(shí)說(shuō)， “萬(wàn)般皆上品，惟獨(dú)物業(yè)管理低” ，這一句話反映了大

32、多數(shù)物業(yè)管理人員對(duì)自己 所從事工作的不滿(mǎn)和失望的情緒。 因?yàn)楹芏嗳硕颊J(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工 作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，甚至被等同于維修工、保安等。四、對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題提出的對(duì)策（一）化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關(guān)法律 第一，完善物業(yè)管理公約以消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系12山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。本 人認(rèn)為，解決廣州物業(yè)管理的糾紛，最重要的是完善物業(yè)管理公約，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn) 生因素。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，

33、但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則 不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理 企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默 契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn) 權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取 放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只 有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上， 通過(guò)完善物業(yè)管理公約 條款及內(nèi)容。約束、制裁破 壞正常物

34、業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善物業(yè)管理公約的條款及內(nèi)容呢？本人認(rèn)為，最重要的是在物業(yè)管理公約中明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督 問(wèn)題。比如，物業(yè)管理公約一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力， 但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。 物業(yè)管理公約一般還規(guī)定小區(qū) 業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客 觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的

35、溫床。因此，在簽訂物業(yè)管理公約時(shí)， 物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員 會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保 障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。第二，政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)范 對(duì)于如何解決物業(yè)管理中的亂收費(fèi)問(wèn)題，政府應(yīng)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面采取新的舉措，結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作 需要，政府有關(guān)部門(mén)需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬指定物業(yè)收費(fèi)定價(jià) 的指導(dǎo)機(jī)制，并成立價(jià)格指導(dǎo)專(zhuān)家小組， 為非普通住宅小區(qū)的收費(fèi)定價(jià)提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)審意見(jiàn)、建議，進(jìn)一 步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程

36、。對(duì)亂收費(fèi)的物業(yè)管理公司，應(yīng)給予重罰。情節(jié)嚴(yán)重的需限制其經(jīng)營(yíng)。建立物業(yè)管理事前防范機(jī)制，減少民事糾紛。建立事前防 范機(jī)制，小區(qū)的水、電管線和計(jì)量表直接由供水、供電部門(mén)接入每一戶(hù)家中，以減少業(yè)主與物管公司的 矛盾，避免物管公司將自用水、電的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。做到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并由這些單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管 線和設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)的責(zé)任。13專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū) 第三，明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)當(dāng)業(yè)主違規(guī)時(shí)或違約欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進(jìn)行監(jiān)管和保護(hù)自己的

37、權(quán)利。物 業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力，因 而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強(qiáng)制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，及時(shí)向業(yè)主及施工單位提出 意見(jiàn)，或者向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物業(yè)管理公司的作法 通常是斷電斷水，但由于這種作法缺乏法律上的依據(jù)，往往會(huì)遭到拒交物業(yè)管理費(fèi)的小業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)， 致使矛盾激化。香港也常發(fā)生的管理費(fèi)拖欠的事，為了物業(yè)的公共利益，對(duì)于拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題，香港 的某些法律規(guī)定了物業(yè)公司可采取的手段。例如，香港多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例第二十二條 至第二十六條規(guī)定的手段主要有： 法團(tuán)在田

38、土廳登記田土注冊(cè)備忘錄； 強(qiáng)行公布欠帳事項(xiàng)； 扣押動(dòng)產(chǎn)等。北京育新花園 小區(qū)以用磁卡買(mǎi)電買(mǎi)水的方式來(lái)控制管理費(fèi)及其他費(fèi)用的交付，實(shí)踐證明是比較有效的方法。因?yàn)?，小業(yè)主如拒交管理費(fèi)，其選擇的是主動(dòng)的斷電，而不是被物業(yè)管理公司停電停水， 在這種情況下問(wèn)題容易解決一些，但這需要相應(yīng)設(shè)施的配套。在法律上，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理 外，還應(yīng)適當(dāng)對(duì)物業(yè)管理公司的利益予以一定的保護(hù)，現(xiàn)行的條例基本上未觸及在物業(yè)管理費(fèi)被拒交時(shí)， 物業(yè)管理公司所能合法采取的措施， 只是在該條例中規(guī)定： “實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價(jià)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定交納

39、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán) 按照所簽服務(wù)合同要求追償。”這里的“追償”是一個(gè)很籠統(tǒng)的概念。并不能有效地保護(hù)物業(yè)管理公司 的切身利益。如果不在法律上給予物業(yè)管理公司有效的保護(hù)，那么，由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這一新生事物就要因?yàn)槿狈υ煅δ芏觥?那么，對(duì)于業(yè)主的違規(guī)行為， 也應(yīng)的賦予物業(yè)管理公司絕對(duì)監(jiān)管的權(quán)利和某些必要的手段。因某些業(yè)主的 違規(guī)行為，其實(shí)最終的受害者是其他的業(yè)主。（二）物業(yè)管理公司應(yīng)在早期介入物業(yè)的管理讓物業(yè)管理由 " 后續(xù)部隊(duì) " 變成 " 先行官 " 。物業(yè)管理要從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開(kāi)始就參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全 過(guò)程，從管理和服務(wù)的角度

40、提出意見(jiàn)和建議。物業(yè)管理的早期介入可對(duì)房屋銷(xiāo)售起著指 導(dǎo)作用，在房屋銷(xiāo)售中，許多開(kāi)發(fā)商都亮出 " 業(yè)主至上，承諾是金 " 的信條，但由于房產(chǎn)銷(xiāo)售工作人員對(duì) 房地產(chǎn)知識(shí)缺乏和對(duì)物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)顧客作了許多 空白承諾，試圖以此來(lái)吸引顧客，以至造成了承諾許多事項(xiàng)偏離了現(xiàn)實(shí)，如果物業(yè)管理早期介入，那么， 物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)配合開(kāi)發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷(xiāo)售上制訂可行性方案，并依據(jù) 開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，真正體現(xiàn) " 以人為本，居有所值 " 。 物業(yè)管理早期介 入還可以對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的周密與完整將起到重要作用，對(duì)房屋質(zhì)量的提

41、高起著15專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)極為重要的作用。 " 質(zhì)量是企業(yè)的生命 " ，物業(yè)管理的早期介入，將參與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的修改及工程施工， 了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)隱敝工程的驗(yàn)收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出 設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后彌補(bǔ)”為“事前預(yù)防”就顯得尤為重要。早期參與房屋建筑及其設(shè)備、 市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目的管理，進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治， 不斷提高服務(wù)檔次。（三）物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營(yíng)水平物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營(yíng)

42、的方法，抓住重點(diǎn)， 充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在 品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。總的來(lái)講，應(yīng)該在下述幾 個(gè)大 的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃。第一，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少 風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主要開(kāi)展。具有代表性的此類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：開(kāi)辦幼兒園、學(xué)校；經(jīng)營(yíng) 性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施；裝飾裝修；搬家公司、禮儀

43、服務(wù)公司等。但是 需要注意的事，在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，應(yīng)防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或承接 新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定 可行的實(shí)施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的， 這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動(dòng)的教訓(xùn)， 提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒。第二，注重財(cái)務(wù)管理重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企 業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公 司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成

44、本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機(jī)電維保）分包出 去。這樣不僅大幅度降低成本， 還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自已的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目， 也能達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。第三，注重宣傳注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。 引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足。通過(guò)積極 的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì) 的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)（可能是他們最大的財(cái)產(chǎn)）價(jià)值保障15WORD格式山西省高等教育自學(xué)考試畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）說(shuō)明書(shū)的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管

45、理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度， 減少與業(yè)主的爭(zhēng)議。（四）提高物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位 第一，增強(qiáng)行業(yè)自我管理的自律意識(shí) 物業(yè)管理行業(yè)首先應(yīng)自我約束，需要自律，遵循法律法規(guī)，按照委托合同提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè) 管理企業(yè)要以國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布和出臺(tái)實(shí)施作為開(kāi)展工作的契機(jī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，創(chuàng) 造條件走規(guī)范化道路。在管理中要堅(jiān)持“依法辦事”、“按規(guī)操作”；在服務(wù)上要實(shí)施“以人為本”、 “至誠(chéng)守信”；在業(yè)務(wù)上要做到“追求品質(zhì)”、 “精益求精”。要活的社會(huì) 的普遍認(rèn)同，主要靠的是物業(yè)管理從業(yè)人員的自我提高。一分耕耘一份收獲，在物業(yè)管理給人們的生活質(zhì)量帶 來(lái)改善的同時(shí)，人們也會(huì)對(duì)物業(yè)管理匯報(bào)

46、一份善意。第二，政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)作出的貢獻(xiàn)給予肯定物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是有極大好處的，一方面物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的服務(wù) 行業(yè)。它的發(fā)展可以大量解決社會(huì)就業(yè)，加方面當(dāng)這一行業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入中占有一定 比例的時(shí)候，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極貢獻(xiàn)。這也是一個(gè)不可忽視的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。再方面，物業(yè)管理的發(fā) 展對(duì)整個(gè)城市管理將起到重大作用。所以，社會(huì)的發(fā)展，需要物業(yè)管理的大發(fā)展。由于物業(yè)管理市場(chǎng)還 不十分成熟，存在的問(wèn)題也確實(shí)不少，也正因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理需要社會(huì)的更多關(guān)懷和善待，需要更多 的正面輿論引導(dǎo)來(lái)消除業(yè)主的誤解。物業(yè)管理的到來(lái)，使人們的居住質(zhì)量提高了，社區(qū)治安更穩(wěn)定了， 就業(yè)機(jī)會(huì)更多了，特別值得一提的是，推行舊居住區(qū)物業(yè)管理，鞏固了廣州市“三年一中變”的工作成 果，對(duì)推動(dòng)全市兩個(gè)精神文明建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。政府須加強(qiáng)宣傳力度，肯定物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì) 的貢獻(xiàn)，消除社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)誤解，以提高物業(yè)管理的社會(huì)地位。