合肥房地產(chǎn)市場綜合分析

1、合肥房地產(chǎn)市場綜合分析2.1 .合肥購房者最關(guān)心區(qū)域：政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)2.1.1 政務(wù)區(qū)合肥政務(wù)區(qū)樓盤之所以備受購房者歡迎，主要得益于區(qū)域名校、商業(yè)等各 項配套豐富，當(dāng)然也離不開交通便利：11所名校+2條地鐵線+5大商業(yè)綜合 體。其中政務(wù)區(qū)教育資源 商業(yè)配套 交通配套 醫(yī)療配套齊全。政務(wù)區(qū)未來規(guī)劃：中央商務(wù)區(qū)將成合肥“陸家嘴”；根據(jù)規(guī)劃，未來政務(wù) 區(qū)將打造天鵝湖金融商務(wù)區(qū)，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化等產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。該區(qū)域 地處合肥城市發(fā)展的心臟地帶，行政辦公、文教體育、金融商貿(mào)、旅游度假、 居住休閑功能齊備，擁有商場、金融企業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)聚合統(tǒng)一的中心效 應(yīng)，主題游園、秀美湖畔、生態(tài)氧吧綠色環(huán)繞的

2、人居優(yōu)勢。天鵝湖中央商務(wù)區(qū) 未來作為合肥的象征性符號，未來有如上海浦東陸家嘴CBDW圈、北京西單金融街商圈、南京新街口商圈。如此優(yōu)越的條件，讓政務(wù)區(qū)成為不少購房者的買 房首選區(qū)域小區(qū)成交套救自中協(xié)0低學(xué)協(xié)泄欣去年均價旅班說?？瞻⒊山恢芷谇檫_(dá)水岸茗騫1B27?70g除1?39?川5,仔1.5S*44.52010里都西通花菊624520229092明29.2隔1廊，T4320OT注水弩2133531423914淵-2.G6.3M452004礴門t住宅】U27U3?3187Z&247244Z13 一短7662015割也門1合宣】4州21，匐？fl軌31、76 9匐1百植悅對！229袋3131

3、12JLD6S-CU66K142012衿現(xiàn)中心175n51而M州201S蟆過也累1193401934019339200015.7W4乂2062.1.2 .濱湖新區(qū)合肥濱湖新區(qū)樓盤同樣備受購房者歡迎：多所名校 +3條地鐵線+濱湖區(qū)將 打造國家級新區(qū)。從教育資源上看，濱湖區(qū)與政務(wù)區(qū)不相上下。商業(yè)配套齊 全，交通配套：已開通地鐵1號線，在建的有地鐵5號線，規(guī)劃有地鐵7號 線。醫(yī)療配套：已投入的有合肥濱湖醫(yī)院，后期將建設(shè)多個醫(yī)療資源。環(huán)境資 源：因為區(qū)域面積大，濱湖區(qū)在環(huán)境資源上的優(yōu)勢要比政務(wù)區(qū)高出很多，有濱 湖國家森林公園、塘西河沙灘公園、方興湖公園等7座公園，同時濱湖緊鄰八百里巢湖，已經(jīng)成為合肥市

4、民休閑必去之地。濱湖區(qū)未來規(guī)劃：根據(jù)合肥市印發(fā)的合肥市五大發(fā)展行動計劃，合肥 將規(guī)劃建設(shè)國家級合肥濱湖新區(qū)，在這里全面落實國家重大改革發(fā)展任務(wù)，集 聚優(yōu)質(zhì)要素資源，系統(tǒng)推進(jìn)全面創(chuàng)新改革試驗，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，這里將成為帶動安徽加速崛起、支撐長江經(jīng)濟帶發(fā)展的重要引擎和增長極。同時根據(jù) 合肥市濱湖新區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)實施方案，濱湖新區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將打造國際水準(zhǔn)的多元化濱湖岸線、獨一無二的巢湖文化傳播中心，成為全省文化集中展示區(qū)和新的世界級旅游目的地。濱湖區(qū)房價直奔2萬/平米蕉湖新區(qū)項目在售信息期價（元/平）侯湖正榮府預(yù)計推出高層建筑面積約10U篦評.詳優(yōu)建筑 面積到12014碑，本月中下旬

5、首開*T頁甘笈0。計文一塘溪津門寄由 福胖店西單兀房糖加推巴 主力戶型建筑 豆積L5UTT5",均價約2400口元加2 if的A后在 售，戶型建菊面積約130-2我24000都會L氮17預(yù)計九月加推最后商棟洋房.目前在售頂?shù)追?源，目前只司頁校1印平方米房源和一樓2如平 方米房源，一枚單價1兆00元/平方米.14300碧桂園中堂油接在售，戶型建筑面積1取平方米,在售 椅戶型建筑面碼136平方來增價羽g玩/ 平方冰22000新城合肥大都會在-告套層單價1門招兒G1起，毛還均價1900。兒/ 力，裝修均價40。0元/雇；在售洋房均價為 如00F2的00元4“高層待健就面積9/，9件 承建

6、貨面積工1解,浮胃1#,門工洋、5#樓是筑 直牛R為17909招恂維華府1咖E#房乏加推，32峨建筑面積14坪方 米，1腳俊建筑面積13坪方來，均價243g元/平 方希良在若局后瓶，戶型建筑面積98-1四平 方米248002.1.3 其他市區(qū)廬陽區(qū)是合肥老市中心所在地，這里有合肥最好的學(xué)區(qū)，最繁華的商業(yè)中心。2018年廬陽區(qū)招商地塊主要以商業(yè)為主， 商住為輔。其中位于黃桂路以東、綠楊 路以西的地塊又分3塊地，距離廬州公園一期原合肥四里河森林公園，占地面 積32萬平方米（約480畝），其中綠化占地面積27萬平方米（約409畝），內(nèi)有 多處主題公園,約0.6公里，周邊環(huán)境優(yōu)越，交通便利。2018年

7、第51周（12月 16日-12月22日），廬陽區(qū)成交量為222套，環(huán)比第50周（12月09日-12月15 日），上漲54.2%,區(qū)域內(nèi)皖投天下名筑成交 66套，萬科森林公園成交44套， 成交量分別位居合肥市區(qū)成交量 TO附單的第四位和第八位，其他項目成交量則 相對較低，不足30套。價格方面，廬陽區(qū)均價17576.4元/褶，環(huán)比跌4.5%。經(jīng)開區(qū)地處合肥西南，位于政務(wù)區(qū)外圍，這里有大量的產(chǎn)業(yè)和高收入人群， 是合肥的西貴之地。合肥限購以后，很多人將目光轉(zhuǎn)向了肥西縣，造成該區(qū)域成 交非常旺盛。2018年第51周（12月16日-12月22日），經(jīng)開區(qū)成交量為206套， 環(huán)比跌15.2%,區(qū)域內(nèi)融創(chuàng)城成

8、交184套，其他項目成交量均不足15套，融創(chuàng) 城成交均價15241.02元/nf,成交量位居市區(qū)成交量 TO唯的第三位，區(qū)域整體 均價15340.8元/褶，環(huán)比跌3.1%,區(qū)域內(nèi)融創(chuàng)城成交均價低于區(qū)域整體成交均 價，加之該項目成交量較高，進(jìn)而拉低了區(qū)域整體均價。其余各區(qū)成交量均在200套以下，分別是：新站區(qū)139套、蜀山區(qū)93套、 高新區(qū)64套、瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)均為58套、包河區(qū)31套，整體來看，成交量方 面9區(qū)中瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)、新站區(qū)、包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)成交量呈下跌趨勢，其他 4 區(qū)成交量均有不同程度的上漲。而價格方面，政務(wù)區(qū)成交均價依舊最高，為 32655.0元/ m2,環(huán)比漲19.1%; 其次

9、是包河區(qū)，均價19035.9元/褶，環(huán)比跌2.5%;位居第三位的是濱湖區(qū)，均 價18346.9元/ m2,環(huán)比跌2.7%。整體來看，九區(qū)中僅瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)成交均價 有一定程度的上漲，其他7個區(qū)域成交均價均出現(xiàn)不同程度的下跌。目前看來合肥最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在政務(wù)區(qū)其次在濱湖。然而真正的宜居不是政 務(wù)區(qū)，是新開發(fā)區(qū)，比如高新區(qū)濱湖區(qū)，政務(wù)區(qū)人山人海，不方便。其中政務(wù) 區(qū)藍(lán)蝶苑價格直逼柏悅公館，單價 3萬左右，320萬成交的，樓層是高樓層。 這個月岸上玫瑰成交有套單價2.8萬的，初步統(tǒng)計這個月目前政務(wù)區(qū)已消化掉 60套二手房左右，不包括文一，恒大，保利。安居網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，濱湖二三季度的房價漲幅在4.32

10、% ,遠(yuǎn)高于全市平均 值的0.48% ,這充分說明濱湖是合肥的優(yōu)質(zhì)板塊。 因此不要懷疑濱湖的價值，至 少未來5年，濱湖依舊是合肥最值得投資的區(qū)域之一。濱湖是一個整體偏剛需， 但局部地段可以改善的區(qū)域，因此總價過高的標(biāo)的，受眾仍存在局限性，投資盡 量選擇總價較低的小三房。越是改善的戶型，越應(yīng)盡量選擇品牌開發(fā)商，尤其注 重學(xué)區(qū)和地段，還有交通和外部環(huán)境。2.2 2018年合肥及其他城市房價分析11月份50個重點城市二手房價格及環(huán)比漲幅二手房價格環(huán)比滯趺城市二手房價格環(huán)比漲跌濟南17900% 61%南昌12275-0. 53%173743. 58%珠海20811-0. 54%呼和浩特103662.

11、42%北京59602-0. 57%蘭州115192,13%烏魯木齊3021-0. 58%泉州111341. m南寧10615-0. 66%顯明123361. 40%合肥14323-0. 67%大連11756L 31%杭州28836-0. 68%佛山107801,22%太原12046-0. 71%蘇州1157211.16%in43663-0. 74%無竭10905L 10%西安12241-0. 79%昆山13500L06%惠州10142-0. 93%哈爾濱96020. S3K天津225乳-L 03%唐山82560 78%宜昌9033-1. 03%南京273350. 76%鄭州13713-L 11

12、%長春91457.67%長沙10786-1. 28%秦皇島92780. sn福州24970-1. 29%洛陽76660 30%中山12018-L 42%沈陽90170. 3燃常州13692-1. 85*麻坊14212aon石家莊15354-1, 92%深圳53716-0.10%廣州32225一?. 16%徐州10275一 0. 1536嘉興11161-2. 30%東莞14956-0. 36%重慶12294-2. 37%寧波20445貴陽9964-2. 38%髓州8944-0. 42%青島19632-2. 46%與10月份相比，11月份房價環(huán)比下跌城市由24個增加到31個，增加7個, 已有超過6成的城市房價出現(xiàn)下跌。與此同時，房價下跌城市數(shù)量增加，跌幅 進(jìn)一步擴大；上漲城市數(shù)量減少，漲幅進(jìn)一步收窄。從全國來看，上漲城市的 漲幅抵消不了下跌城市的跌幅，這意味著全國房價已從整體上漲轉(zhuǎn)為整體下 跌。從各城市群來看，除了東北地區(qū)還在整體小幅