合同管理要點

1、合同管理要點第一章合同管理概述合同管理就是工程項目管理得一個組成部分。合同管理與計劃管理、成本管理、技術管理、組織與信息管理共同構成工程項目管理系統(tǒng)。建筑工程施工合同，就是業(yè)主（發(fā)包人）與承包商（承包人）為完成建筑安裝工程、明確雙方得權利與義務關系而簽訂得法律文件。 遵照施工合同，承包商應完成業(yè)主交給得建筑安裝工程建設任務。業(yè)主應按合同規(guī)定提供必要得施工條件、支付工程價款。承包商在工程承攬過程中必須認真研究招標文件得規(guī)定與要求，特別就是吃透招標文件中得合同條件，按照ISO9000 族標準，進行周密得合同評審，在此基礎上制定投標方案。對施工合同得實施過程進行有效得管理，加強與提高施工合同管理，就

2、是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展得必然要求。有效得合同管理就是促進參與工程建設各方全面履行合同約定得義務，確保建設目標（質(zhì)量、投資、工期）實現(xiàn)得重要手段。合同管理貫穿于工程實施全過程得各個方面，其目得就就是保證建筑企業(yè)全面地完成合同規(guī)定得責任與義務，它就是工程項目管理得核心與靈魂。因此，必須十分重視合同與合同管理，加強合同管理工作對于建筑企業(yè)以及業(yè)主都具有重要得意義。第二章 建筑企業(yè)施工合同得管理要求建筑工程施工合同就是發(fā)包人與承包人為完成雙方商定得建筑工程， 明確相互權利關系得協(xié)議。施工合同得標得物就是各類建筑產(chǎn)品，它具有與工業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品一般得商品屬性，但它也有其她產(chǎn)品不可替代得屬性，形成建筑產(chǎn)品得特

3、殊性。施工合同得特點決定了施工合同無論就是在文本結(jié)構，還就是在內(nèi)容方面都有別于其她合同，同時也決定了施工合同管理有別于其她合同管理得特點，主要體現(xiàn)在以下方面：2、 1 施工合同就是全過程得管理建筑產(chǎn)品得一次性投資數(shù)額大，施工合同履行周期長、內(nèi)容多、涉及面廣等特點，也決定了合同管理工作，必須貫穿于施工全過程得特點，包括簽約前得調(diào)查，簽約中合同條款得評審與簽約得管理。2、 1、 1 簽約前得調(diào)查(1)、調(diào)查發(fā)包人得主體資格就是否合法，發(fā)包人得資信等級與履約能力，這些調(diào)查可以有效防范合同欺詐，規(guī)避企業(yè)風險。(2)、對發(fā)包工程得地點、作用、規(guī)模、消耗材料價格、道路交通狀況與社會環(huán)境狀況進行調(diào)查，如果就

4、是生產(chǎn)產(chǎn)品得工程，還要對生產(chǎn)工藝、主要設備及安裝等進行調(diào)查。2、 1、 2 簽約中合同條款得評審(1)、評審合同文件本身與全部條款就是否合法,其主要依據(jù)就是建筑法、 合同法、 招標投標法及政府法規(guī)與行業(yè)規(guī)定。(2)、從技術角度、經(jīng)濟角度與索賠角度評審合同得完備性與可行性， 有無疏漏與含混不清得地方對每一條款都要謹慎評審，對合同文字詳細斟酌，不得產(chǎn)生歧義。2、 1、 3 履約過程得管理(1)、對合同文件得管理。收到合同文件后，對文件得名稱、內(nèi)容、編號、收件時間、逐一進行登記，并妥善保存。如需借閱，也要進行登記，并及時催收，以防丟失。(2)合同交底，公司總部應把簽約得全過程及所有文件向項目部或分公

5、司詳盡交待，以利分公司或項目部做好開工準備。(3)分解合同。因為合同需要全體員工共同遵守、執(zhí)行，所以必須把合同層層分解，落實到部門、班組、責任人，使她們明白自己在履行合同過程中得責、權、利。(4)加強動態(tài)管理：由于建設工程施工合同實施階段時間長，變 動因素多，如：人員變動：不管就是業(yè)主方，還就是承包方，都可 能有人員變動。價格變動：包括能源，原材料價格調(diào)整，運輸價格 調(diào)整，人員工資政策性提高，法律、行政法規(guī)與國家有關政策變化影響合同價格等。業(yè)主設計文件得變更?；A工程、隱蔽工程等現(xiàn)場簽證材料。不可抗拒得因素：如戰(zhàn)爭、 動亂、 惡劣得氣象條件等。其她變動。所有這些變動都將對工程得工期、成本產(chǎn)生直

6、接影響，合同管理者得責任就就是把這些變動得資料或依據(jù)盡可能多得收集起來，分門別類保管好，積極索賠，按合同約定調(diào)整造價。(5)培育員工履行合同得意識，按合同規(guī)定完成每一項任務，同時鼓勵員工要敢于制止揭露違背合同得事件，發(fā)現(xiàn)承、 發(fā)包雙方違背合同得事件應立即反映。2、 2 施工合同需要全體人員參與管理(1)合同管理員直接管理合同，參與合同得起草、洽談、評審、索賠等工作，及時向合同決策人匯報影響合同得事件，使合同順利履行。(2)公司總部各相關部門負責人應分別就各自負責得事項提出該項合同就是否具有風險，就是否有實施得可能性，安排、督促實施合同得進度、質(zhì)量及其她施工事項。(3)合同決策人在綜合分析各部門

7、意見得基礎上，決定就是否簽訂該合同，并部署檢查合同實施過程中得各項情況。(4)所有參與合同得施工人員都就是合同得具體實施者，包括現(xiàn)場得項目經(jīng)理、管理人員、各作業(yè)班組。工程得質(zhì)量、進度、現(xiàn)場配合等情況直接關系到合同能否順利履行；在合同履約方面，她們承擔著比合同管理員、公司高層等更加重要得履約責任。2、 3 施工合同需要專業(yè)性得管理人員合同管理就是一項專業(yè)性較強得工作，需要管理人員有較高得理論素質(zhì)與業(yè)務能力，其能力主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)理解與熟悉國家有關法律，如前述 合同法、 建筑法、 招標投標法，并要熟悉當?shù)氐胤椒ㄒ?guī)與相關行業(yè)規(guī)定。(2)熟悉與理解合同文件得內(nèi)容與條款，對于重要得條款還要爛

8、熟于胸。(3)要單獨參與或陪同參與合同文件得調(diào)查、評審與簽約工作。(4)參與或陪同執(zhí)行索賠與反索賠工作。(5)為了搞好合同管理工作,要經(jīng)常與政府有關部門、法律界人士與業(yè)主等聯(lián)系。從以上幾方面大致可以瞧出，沒有較高得理論素質(zhì)與業(yè)務能力，就是不能搞好合同管理得。當然， 這里得合同管理人員不單就是專業(yè)管理員，還包括建筑企業(yè)高層管理人員。2、 4 施工合同管理就是一項細致得工作(1)施工合同金額大，建設周期長，發(fā)生變動得可能性大，為避免辦理結(jié)算時得扯皮現(xiàn)象，現(xiàn)場管理人員應認真做好施工日志，詳細記錄施工過程中發(fā)生得事件。如工程施工中得設計變更，就必須辦理相關得手續(xù)，出具書面材料，說明改變得理由，對工程進

9、度、質(zhì)量、成本有無影響等，如有，有多大，都要載明，并由業(yè)主或監(jiān)理工程師簽證認可。(2)工程施工中，時常會出現(xiàn)材料代用或替換，或供貨不及時影響工期， 或供貨地點改變運輸距離延長，或價格上調(diào)增加工程造價等情況。 合同管理人員都應把這些事文詳盡記錄在案，把以上情況發(fā)生得理由、時間、地點、經(jīng)辦人員、數(shù)量多少等具體情況記錄清楚，由業(yè)主或監(jiān)理工程師出具相關手續(xù)。(3)工程施工中，常見得就是業(yè)主遲付工程款，影響工程正常進行；或停止停電頻繁影響工期，偶爾還有人力不可抗拒得因素，如大雨、洪水、障礙物等會對工程產(chǎn)生負面影響。上述這些情況，都要形成相應得書面材料，并把對施工各方面得影響通過科學計算，確定準確得數(shù)據(jù)，

10、請現(xiàn)場代表或監(jiān)理工程師簽證。沒有這些書面材料，有些事件業(yè)主方就是不會認可得。2、 5 施工合同管理就是時效性很強得工作所有得施工合同都有時間限制，有得還很嚴格，合同管理人員在反映、記錄、解決這些問題時，要有很強得時間觀念，不能拖延。例如索賠事件要在28 日內(nèi)向發(fā)包方書面提出，超過規(guī)定時限，可能就會“過期作廢”；又如，在施工中發(fā)現(xiàn)了古墓、古建筑等文物，應立即保護好現(xiàn)場并在48 小時內(nèi)以書面形式通知發(fā)包方，否則，文物遭到損壞要負法律責任，施工時間與費用得損失也可能得不到補償。要按照合同約定得付款期限，及時催促工程款到位，催促原材料到位，催促解決一切影響施工得問題。總之， 建設工程施工合同管理就是圍

11、繞建設工程施工合同展開得全過程、全方位得管理，就是一項非常細致與時效性很強得工作，需要全體人員得積極參與，只有這樣，才能做到承、發(fā)包雙贏，使企業(yè)在激烈得市場競爭中站穩(wěn)腳跟，立于不敗之地。第三章 招投標得合同管理工作本章結(jié)合虎丘C 地塊定銷房建設項目工程管理得實際，擬通過剖析建筑工程招投標過程得合同前期管理工作中存在得問題，提出解決方法， 從而使合同管理人員對工程招投標文件及其落實情況有一個準確、真實、全面得認識。設計文件及圖紙就是工程招投標得必備條件，理想化狀態(tài)就是做到面面俱到、無一紕漏，但在實際操作過程中，工程招投標不可避免會出現(xiàn)一些問題：如工程設計圖紙文件出現(xiàn)遺漏與錯誤；設計方案受市場需求

12、變化得沖擊而作必要得調(diào)整，導致設計得局部變更；解決問題得關鍵應就是如何妥善處理設計變更問題，因此應對工程招標文件、合同條款可能出現(xiàn)得變更，作出一定得前瞻。一旦問題來后，就能應對從容，明確變更得處理方法，盡快采取補救措施。如因違約造成得后果，也可使索賠工作趨于簡單化與并在較短得時間內(nèi)得到解 決。合同條款問題大致有： 合同違約問題、結(jié)算問題、工程風險 問題等。首先關于合同違約問題。一份條款清晰具有前瞻性得合同可以 減少甚至避免違約。嚴重失衡得合同，從合同簽約開始便蘊含著違約 得糾葛。對發(fā)包人來講，發(fā)包得目得在于按質(zhì)按期得得到工程產(chǎn)品， 即便再有利得合同條款，一般無法從違約人身上得到完全得補償。因

13、此發(fā)包人應有對承包人可能違約得預測，以免因合同條款一邊倒等原 因造成承包人違約，給發(fā)包人造成不可彌補得損失。解決可能出現(xiàn)得 違約問題得辦法就是增設合同得應變條款， 既可防患于未來，又能激 勵承包人認真地履行合同。其次關于結(jié)算問題。工程前期工作主要就是招投標工作與合同 簽約談判工作，這些前期工作做得好，結(jié)算就就是簡單得計算。前期 工作做不好，遺留下得大量工作會降低結(jié)算工作得效率， 甚至可能出 現(xiàn)一筆糊涂帳。不論就是發(fā)包人還就是承包人，均不宜以拖沓得方式 對待結(jié)算，曠日持久得結(jié)算不可取。結(jié)算講究快速、簡潔、準確、不 留尾巴。最后關于工程風險問題。風險預測、風險處理應就是合同管理 工作中不可忽視得一

14、個重要部分，由于我國工程風險管理水平得滯后 與人們風險意識得淡薄，風險管理就是工程管理極其薄弱得部分，亟待引起高度重視。目前在工程保險還不健全得情況下，應該通過投標保函、預付款保函與履約保函等方式規(guī)范承包人得行為，同時可以大大降低發(fā)包人得風險。止匕外，工程合同管理工作應對工程風險進行 辯識、評價，確認風險度，并確定風險對策，從而對工程進行有效風 險管理。第四章建筑工程造價控制合同管理建筑工程造價第一種含義就是指完成一個工程項目所需得綜合 費用，包括建筑工程費、安裝工程費、設備費，以及其她得相關費用， 實質(zhì)上就就是工程項目得建設成本。第二種含義就是指發(fā)包工程得承 包價格，即工程承包合同上得合同價

15、。通過招投標，由投資方與施工 單位共同認可得因市場而形成得市場價格。 工程造價管理就是指運用 科學技術原理與經(jīng)濟及法律等管理手段，解決工程建設活動中造價得 確定與控制、技術與經(jīng)濟、經(jīng)營與管理等實際問題，從而提高投資效 益與經(jīng)濟效益。第一節(jié)加強建筑工程合同管理在我國工程建設中，招標、投標就是個關鍵，招標、投標得最終 目得就是簽定工程承發(fā)包合同，招標投標就是目前國際通用得比較成 熟得科學合理得工程承發(fā)包方式。在工程承發(fā)包合同中，合同價就是關鍵，對合同價得執(zhí)行與監(jiān)督 管理就是承發(fā)包價管理得重要環(huán)節(jié)，工程結(jié)算就是合同履行中得重要 環(huán)節(jié)，它直接關系到工程款撥付與承發(fā)包雙方得經(jīng)濟利益。由于政府 職能得轉(zhuǎn)變

16、，政府不再直接管理企業(yè)后，在工程建設中主要靠工程合 同來約束承、包雙方行為，協(xié)調(diào)雙方關系。由于雙方都具有獨立得生 產(chǎn)利益，為了自身得發(fā)展她們必然會追求各自最大得經(jīng)濟利益，這就是走向市場經(jīng)濟得必然結(jié)果。這種相對立得關系導致雙方相互制約與 相互監(jiān)督，有利于保證工程質(zhì)量、工期、造價得控制，獲得項目投資 得最佳效果。然而，隨著這種關系得不斷強化以及市場競爭得日趨激烈， 簽定 工程合同與加強合同管理就顯得越來越重要。政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控職 能，對市場進行調(diào)控，由市場引導企業(yè)，實行“企業(yè)自主報價，市場 定價”得原則。建立合同審查、考核制度；嚴格審查標底，監(jiān)控評標與定標過程， 防止不合理壓價與墊資承包工程；

17、加強對合同履約得跟蹤監(jiān)督；加強對合同價、工程支付與結(jié)算方式得規(guī)范管理；保證合同全面、準確、嚴密、 有效與嚴格執(zhí)行；強化承發(fā)包雙方合同意識，提高合同履約率，維護承發(fā)包雙方得合法權益，搞好仲裁與調(diào)解，減少爭議與糾紛造成得損失， 提高投資效益。由此可見加強建筑工程合同管理就是控制工程造價得重要手段。第二節(jié)合同得執(zhí)行合同得管理就是一個動態(tài)過程，實質(zhì)就是監(jiān)督合同得執(zhí)行情況，努力促使合同賣方按合同要求認真完整地履行合同義務。2、 1 不斷明確與深化合同范圍不斷明確合同范圍就就是監(jiān)督分包商履行合同得過程因項目有漸進明細得特點，隨項目得不斷進行，許多前期沒有明確得問題逐漸得清晰起來。為了保證項目得順利進行，就

18、必須不斷向分包商予以明確與理清?？偘瘫仨殨r刻解釋、理清合同范圍，甚至重新定義合同范圍，這就是合同管理在執(zhí)行階段得重要工作。另外，不斷得理清合同范圍，起了監(jiān)控分包商按合同履行得作用與主動協(xié)調(diào)分包商得作用。對合同范圍得管理有下列管理過程來實現(xiàn)：(1)實施計劃。以總包商按合同規(guī)定要求分包商執(zhí)行進度計劃；(2)檢查績效。不斷檢查分包商就是否按計劃展開工作；(3)質(zhì)量控制。監(jiān)控分包商工程質(zhì)量與服務就是否滿足合同規(guī)定；(4)變更控制。因漸進明細得特點，變更在所難免，按合同規(guī)定程序處理變更，既公平合理，又有效率。合同執(zhí)行得首要任務，就就是監(jiān)督分包商履行合同義務。2、 2 驗收交接與缺陷修補(1)合同內(nèi)應規(guī)

19、定驗收與交接程序進行。分包認為完工可驗收時，應通知總包，總包方不得無故拖延，如因總包拖延造成得損失，分包可以索賠；總包視情況可對分包工程部分或全部接受；由于總包向業(yè)主得移交與分包商向總包方移交并非同時，一般要規(guī)定分包商在其分項工程完工后，仍負有照管責任，直至工程順利交接。(2)在保修期內(nèi)，分包有義務無條件修復缺陷，若分包未能按時保質(zhì)修復，總包商可自行修復，費用由分包支付。但分包以外得責任造成缺陷，分包商可按變更要求索賠。2、 3 合同變更項目變更必然發(fā)生，總分包雙方應在工程開始之初就在協(xié)商定變更得處理程序與方法，并寫入合同文件。一般來說，分包商在總包提出變更之前或之后，有義務就變更內(nèi)容提交一份

20、書面文件，說明變更前當時得狀況，實施變更后對進度得影響與價格得調(diào)整?？偘揭?guī)定時間內(nèi)，一般14 天予以回復，否則視為默認。2、 4 合同支付合同支付應在合同簽定時確定。合同支付就是一種有效得管理與激勵手段。合同支付方式，應根據(jù)實際情況確定。2、 5 風險與保險風險分擔應在合同訂立時確定。材料價格上漲后，分包商為降低成本，材料以次充好，減少用工量，施工質(zhì)量逐漸下降，為總包埋下質(zhì)量隱患；安全文明施工方面，分包商減少投入，將安全責任向總包推卸， 文明施工依賴總包協(xié)調(diào)，必須在合同之初，明確合理分擔風險。在總價固定得合同下，承包商得利潤往往就就是對風險管理得節(jié)余。保險方面，總包商一般承擔了較多得風險，對

21、總包來說，應進行綜合保險，以避免損壞。分包商可投保工程一切險。第三節(jié) 合同文件管理系統(tǒng)建立合同文件管理系統(tǒng)就是合同管理得基礎性工作。合同文件管理系統(tǒng)應有合同文件得文檔化管理與合同事件得程序化管理。(1)合同得文檔管理。合同文件主要包括:招投標文件正式合同文件、來往信函、會議紀要、各類支付款記錄!變更文件、施工記錄、財務報表、索賠文件、進度報表、開竣工文件、技術質(zhì)量文件等。合同文件因為涉及財務信息，故應以財務方面得合同文件為主體，其次輔以技術得、質(zhì)量得、進度得進行完善。項目應建立專門得合同文件管理系統(tǒng)，此工作對總包、分包商均有重要意義。實際中分包商由于辦公得局限性往往只注意干活，不注意收集整理相

22、關文件，又與總包了解信息不平等，故經(jīng)常使分包商自己得合法權益受損。應當建立合同報表。(2)合同事件程序化管理一般包括合同前期管理程序合同執(zhí)行管理程序、變更控制管理程序、索賠程序等。第五章 施工合同履約過程得管理由于一個工程項目從跟蹤、談判、投標、簽約、實施到建成提交， 要持續(xù)很長時間，在項目實施過程中合同可能要經(jīng)過多次修訂、補充， 投標人員也不一定就是在項目上得具體執(zhí)行者，項目人員也會發(fā)生變動，為了保持連貫性，必須讓項目部對合同簽約整個過程進行了解，對實施過程中得合同修改情況加強管理。、執(zhí)行合同交底制度。一個管理優(yōu)秀得公司，應建立合同管理制度，明確公司與項目部對于合同管理得責任、權利與義務。因為合同得執(zhí)行者項目經(jīng)理不可能參加工程承攬得全過程，公司總部在合同管理中應明確合同交底