地塊投資可行性分析報告

1、XX區(qū)XX地塊投資可行性分析XX地產(chǎn)研究部前言20XX年12月2日，XX區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公 告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價日期自20XX年12月12日至20XX年12月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一, 地價提升；第二，教育配套設施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于 南區(qū)、鐘村。XX區(qū)政府決定從20XX年起重點開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定 位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生 態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)， 以下就其中沙 灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個初步的開發(fā)投資可行性分析， 粗鄙之處請行家指正。 本次

2、分析主要分為：基礎分析、市場分析、項目定位、成本效益、結(jié)論及 思考五個部分。一、基礎分析1 .地塊背景資料表I地塊基本恰配*地塊名稱P龍歧地塊口地塊編號Q2003055號用地口位 置心沙灣鎮(zhèn)龍峻村用地性質(zhì)心居住P規(guī)劃指標用地面積61379-3平方米容積率小建筑密度W 30% （其中商業(yè)建筑面積不大于簿建筑面積的3%） /使用期限（年住宅TO年，配商40年n土地庚用權(quán)出讓金，的時萬元3日賣起始價）/2 .區(qū)位分析1） 隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區(qū)社會發(fā)展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進程加快

3、。2）南區(qū)及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，XX的“高等學府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業(yè)技術(shù)學院等完全是 “一條龍”， 這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。3）該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標準，使該區(qū)域的生活設施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為XX 未來居住中心區(qū)。4）目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。二、市場分析1.區(qū)域住宅市場分析1

4、） 供應量：以舊盤新貨為主由表 2 可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供應情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。單從市場供應角度分析，估計現(xiàn)時該區(qū)域一手住宅的總供應量約為1500 套表2該區(qū)技靦概況一覽表-3名群總占地面職推售時問一海倫堡；均11叩髯四稱洋房f多層、小高層¥2002年5月剩余少量尾黃平御院,14 萬 It/在皆的1000套洋房，多層、小高層、高層2003年6月小金祉灣花園"14 萬 rf*工】播洋房，多層、小高層一EW3年5月Q華普南景園十t萬m%約道期套，26棟洋房,察層、小高層白2002年m月Q番禺奧林匹

5、克花園32. 9 萬 mJ別型,妻層、小高層1暫無推售明年初推新貸綠庭雅苑口3萬20盜棟洋房，客層口2001年5月.剩余少量尾貸卬新世紀花園g萬m%30座船慳j 2S0g H棟多層2001年2月，剩余少量尾賃如,朗陶居小萬 rf*£513套洋房畬層"小高層N0 01年5月 > 剌余少量尾貨資料來醺：珠江恒昌代理三部實地調(diào)查42）產(chǎn)品：大盤大戶型占主導現(xiàn)時該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應量 較少，而且XX的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓 盤占地面積和建設規(guī)模較大，多在 740萬平方米。樓盤建設較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和

6、御院以歐洲水景 為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì) 得到提升。住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100120平方米的3 房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房 是以自住為主。表3速區(qū)域主要頻住宅面積統(tǒng)計表建筑面積（心$御院金沙灣花園，華普南景園:綜合統(tǒng)計小于一=P*2%t'60-30'22惴10%80-LQg2W18% 口2館25%口100-120/33%31.寓42%q；|120-150*3W3%*】S%15%/大于1和4%*15%p0.8資料來源：珠江XX代理三部實地調(diào)查注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標準3

7、）價格：高低兩極明顯，中檔盤少南區(qū)及沙灣現(xiàn)時在售的一手住宅，單價集中在20002500元/m2的范圍內(nèi)，總價集中在2030萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。該區(qū)域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于1600元/m2,最高價高于3500元/m2 ,相差超過2000元/m2,例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶 居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2,使同戶型住宅的總價相差1020萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。表d該區(qū)域主要翻3銷售單的統(tǒng)計表用價（元知町最低儕均價:綜合統(tǒng)計小低于160 g25畦/41600-20003 gH二13%qJ172100-2500/135D%q33%*i2600-

8、300013%a1317%©3100-35?？诳?P25%”乃由17昌于3500一一.g25%+資料來源;珠江恒昌弋理三部實地調(diào)查#注:上述數(shù)雅段建筑霸用指拆為較"標置,以觥輪堡.趣廢，新世里蕊園, 掰電圖嫌一窗奇犍.皴度鬻黃、 串答南景園、全涔灣掂園學J上樓盤的折實羊齡拈就計.2.目標住宅市場分析本區(qū)域住宅目標市場分為二類：第一類為高質(zhì)素樓盤目標客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對住宅質(zhì)素要求高，對價格考慮少， 住宅消費潛力大。可接受樓價在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中

9、在本區(qū)域，主要考慮價格優(yōu)惠，對戶型需求偏小。三、項目定位分析優(yōu)劣勢分析s 優(yōu)勢: 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40 米或50 米的規(guī)劃路,交通方便。w 劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時交通不便，生活配套設施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;項目規(guī)模小。o 機會：南區(qū)規(guī)劃建設全面鋪開，有力促進房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。t 威脅： 御苑、 番奧、 金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發(fā)展； 南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈

10、，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對較低，對項目構(gòu)成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。市場定位根據(jù)上述SWOT分析，項目應以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區(qū)域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項目市場定位。產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75 平方米 110 平方米，充分考慮小二房、小三房配置。消費者定位：本區(qū)、 市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。價格定位：六層洋房均價2600元 /M2， 九層電梯洋房均價2900

11、元 /M2，又疊層別墅均價3500元/M2,洋房總價主要控制在2530萬元之間（市場 空白點） ，別墅總價控制在60 萬元左右。形象定位：中產(chǎn)者的高尚社區(qū)城市中心水岸家園四、成本效益分析1 .項目方案建議項目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065 平方米，設置1 層地下室，面積為10000 平方米。配置2500 平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設在地下室和地面空地，共24300平方米。項目由20XX年1月（假設時間）開始進入籌建階段，20XX年7月20XX 年 6 月為工程建設階段，預計在20XX 年 1 月開始預售。注：1）、利用河

12、涌綠化帶建設小部分別墅，可增加項目經(jīng)濟效益;2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主,且可節(jié)約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次；3）、設置一定規(guī)模的主題會所，增加項目附加值。2 .項目成本及效益分析成本估算：根據(jù)初步估算，項目開發(fā)所需投入成本約為21871萬元，其中競買土地的支出占總成本的32.87%以上，土地成本明顯提高。為營造項目質(zhì)素， 園林綠化及廣場成本應適當增加，因此紅線內(nèi)外工程費適當增加，但對項 目總體成本影響不大。項目銷售總收入約3.1億（不包括會所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。 多層洋房均價為2600元/平方米，九層洋房均價為2900元/平方米，后者均 價高300

13、元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣成本提高，估 計后期樓價會逐步提升。X 5項目開發(fā)成本估算表”序號q項目。成本 （ 萬元）心單3成本 t元加2）所占比例.w土地成源7崢7盯一32.87% -加紅線內(nèi)外工程會口77氏2 95/1241%碗打建安工程費C含嗤修）4Q6Q%i _4/前期混用F5g4口於心172%5中開發(fā)期稅費/1185P!235M4 戶.g企業(yè)管理殘比15，29W12*7-不卬也見費104P武4"%合計開發(fā)總投資-218712375 加100%生-U上費用已包含主接成擊:單方費用U地上建筑蠹秋也?。65事方梟）今屆效益分析:項目在前述建議的開發(fā)方案與售價的前提

14、下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元表（5咬目主要財務指標指標合計*備注口1項自觥IV28588萬元*戶1.1銷售凈收入一28163萬元金1.1.bl.l 211戶m 銷售總收2乳4。2萬元/112銷售稅費口3329萬元/包含代理、1r告等相應費用卡12電訊、煤氣管道餐425萬元/2項目總投資一23S21萬元中包括土地拍儕款、利息卡2 1建設投債21X71 萬/2.2財務利導1750卡3項目不阿.3,1稅前利潤49的（含貸款利息）口3.2稅后利潤一4效益指標*-4.1稅前逐本收益率一227%,，P4.2稅后資本收a率口15 2% 口口茫：靜蕊利率謖拊

15、講,計慮期為2率,廿總基座為逑胡搜順¥。弘*3 .盈虧平衡分析/敏感性分析1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為90%的情況下，當?shù)貎r為8780 萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房 均價的變化，當六層洋房均價為 2600元，九層洋房均價為2900元時，銷 售率為82.6%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當洋房均價下降200元，銷售率為90%時，項目勉強保持盈利，具備一定抗風險的能力，但抗擊力 較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略）五、結(jié)論及思考結(jié)論總結(jié)以上分析，按目前6980 萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風險、增加利潤空間。同時提高項目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項目價值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。思考縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟效果得出以下幾點：首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下， XX 土地已明顯增值。地價成本提高，為創(chuàng)造更