可行性研究報(bào)告---作業(yè)

1、第一章 項(xiàng)目總論一.項(xiàng)目背景隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需 作進(jìn)一步調(diào)整。為此擬建住宅樓“毛紡廠居住區(qū)”。1項(xiàng)目名稱北京市毛紡廠居住區(qū)2項(xiàng)目承辦單位北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部3項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積28000川，其中：規(guī)劃用地面積20000川。詳見表11-1所示。項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積川可開發(fā)用地面積川益華1200011950五建80007850合計(jì)2000019800二.項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)1特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要

2、是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥 制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期發(fā)， 中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍 區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲(chǔ)區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造

3、為 住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建 建筑包括高層和多層住宅、小高層和寫字樓。2項(xiàng)目擬建規(guī)模該項(xiàng)目的擬建規(guī)模如下表所示：表11-3項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積川建筑面積所占比例%綠化帶100新建建.筑寫字樓14307.2多層住宅987050.1小高戻540027.4高戻住宅300015.2小計(jì)19700100合計(jì)19800三項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處寫字樓和綠化帶，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為 多層、高層住宅和小高層。其中，部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房， 部分住宅為公開銷售商品房，所占比

4、例分別為30嚇口70%此項(xiàng)目由益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建，益華集團(tuán)系香港投資有限公司于 資設(shè)立，至今已發(fā)展成為擁有房地產(chǎn)業(yè)，酒店業(yè)和商業(yè)為一體的多元化外資企業(yè)集團(tuán)此次建設(shè)過程，由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，各部門準(zhǔn)確測算， 設(shè)計(jì)勘察，雖然周圍壞境不利于建設(shè)，但各專業(yè)人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，整個(gè)過程有條不紊。第三章市場分析和預(yù)測市場調(diào)查一市場調(diào)查為了順利完成建設(shè)，調(diào)查了以下內(nèi)容：（一）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（二）北京市普通住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析經(jīng)過對(duì)北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項(xiàng)目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一-東四環(huán)路，建議市場定位如

5、下：（1）功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及綠化帶。 普通住宅占73%其中多層與高層并重，為提高項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比 例。（2）銷售對(duì)象。普通住宅銷售對(duì)象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目 的拆遷用房為主，外地第二章項(xiàng)目建設(shè)單位的介紹1992年投駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。（3）戶型與功能?？紤]到銷售對(duì)象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%四室二廳為輔，占10%其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約 成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。二市場分析（一） 北京市寫字樓市場分析（二）

6、 北京市商業(yè)用房市場分析第四章產(chǎn)品與技術(shù)方案房屋預(yù)測技術(shù)成果應(yīng)符合以下條件：1.每建筑樓棟（所有地下相連通的建筑視為一個(gè)建筑樓棟）的總預(yù)測建筑面積不 得超過建筑工程規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)該建筑樓棟的總建筑面積。2.預(yù)售房屋建筑面積總和不得超過該樓棟規(guī)劃可售面積。3.房屋測繪技術(shù)報(bào)告書應(yīng)由開發(fā)企業(yè)委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按 有資質(zhì)的施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖進(jìn)行面積預(yù)測。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供合法準(zhǔn)確 的施工圖；未按審查合格的施工圖進(jìn)行商品房面積預(yù)測的，由開發(fā)企業(yè)和測繪機(jī)構(gòu)共同承擔(dān) 連帶責(zé)任。第五章項(xiàng)目建設(shè)條件一項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集

7、中在小區(qū)中央，部分布 置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越 低，以減少鐵路噪音對(duì)居民的干擾。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級(jí)公建中心。 因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，由于缺少有規(guī)模的寫 字樓，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一棟寫字樓，并配備空調(diào)，寫字樓出租按每年70%出租率，月租金為267696元（價(jià)格出處：金鋪網(wǎng)）。星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃寫字樓多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓 以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在朝陽北路與園星路之間的星火

8、路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。居住區(qū)東部目前是倉儲(chǔ)區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、 公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪 音影響的物理措施。規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條2030米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。二項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1.用地情況總占地面積21000平方米其中代征地面積1000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積20

9、000平方米住宅用地18270平方米道路用地1240平方米綠化用地100平方米2.用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅及配套、非配套公建3.用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：2.00其中：新建住宅：2.06配套公建：0.806地區(qū)商服：3.834.建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積19700平方米其中：新建住宅建筑面積：18270平方米配套綠化：100平方米建筑高度：=60米其中：多層住宅：=18米高層住宅：4560米地區(qū)商服：=60米配套綠化：=5米中、小學(xué)：=12米建筑層數(shù)：板式612層，塔式18層三市政建設(shè)條件1.道路交通系統(tǒng)在毛紡廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營 東路有待定線。規(guī)劃中將東

10、八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此 路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東再 向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。2.市政設(shè)施現(xiàn)狀北京毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施。為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電 需要，北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站(星火變電站)。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū) 的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理 想的

11、市政條件。其中：(1)上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng)。(2)雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3)合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4)煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5)供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(6)供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線(石佛營路)供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建

12、設(shè)的星火110千伏變電站供電。毛紡廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7)電訊： 現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。 按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求， 石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土 地， 新建一個(gè)4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。第六章建設(shè)方案及總圖布置本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)?？倛D布置本著

13、科學(xué)規(guī)范的原則，為小區(qū)居民提供方便，一切從小區(qū)居民的要求做起，各項(xiàng)建筑布局美觀合理，方便居民生活?？偨ㄖ娣e20000平方米，其中小區(qū)住宅建筑面積為19700平方米，綠化帶圍繞小區(qū)四布置，占地100平方米。小區(qū)主要以多層住宅為主，建于小區(qū)中央，占地面積9870平方米，為方便居民生活，一樓設(shè)有各種小型超市，理發(fā)店及小型健身室。小高層建于小區(qū)正門后，占地面積5400平方米，高層住宅位于小高層旁側(cè)，占地面積3000平方米，其后設(shè)有噴泉及休息場所一，噴泉西側(cè)設(shè)有秋千及各種運(yùn)動(dòng)機(jī)械，以使小區(qū)居民生活充實(shí)豐富，住宅樓東側(cè)設(shè)有售后服務(wù)部，方便解決居民遇到的問題，每棟住宅樓前設(shè)有保安站，整個(gè)小區(qū)外圍圍墻合理布

14、置。住宅樓統(tǒng)一格式及顏色，以便達(dá)到完美統(tǒng)一的效果，小型超市，理發(fā)店及小型健身室格調(diào)與居住區(qū)略有差異，以達(dá)到協(xié)調(diào)的效果。住宅樓大多為三室一廳，其余為四室一廳、兩室一廳，各室均設(shè)有書房，燃?xì)饧跋滤艿谰B通有序布置，各個(gè)房間均設(shè)窗通風(fēng)。第七章節(jié)能節(jié)水保護(hù)我國是一個(gè)水資源短缺的國家，又是一個(gè)人口眾多的國家，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn) 投資工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建議，應(yīng)當(dāng)遵循合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅建筑為建設(shè)部指 定要求采用節(jié)能技術(shù)的建筑物之一。此住宅建筑給排水節(jié)能采用下列方式：1.利用太陽能用作住宅熱水加熱。2.適當(dāng)調(diào)整樓群的布置和朝向，使每棟住宅均有良好的自然通風(fēng)，使住戶的空 調(diào)使用期盡可能縮短。3

15、.對(duì)建筑進(jìn)行防噪音設(shè)計(jì)。4.使用先進(jìn)的外墻維護(hù)材料和新型的門窗材料處理窗戶不大采光通風(fēng)效果也 不錯(cuò)的因素。5.外墻采用保溫措施達(dá)到節(jié)能效果。6.設(shè)置住宅新風(fēng)系統(tǒng)，成本不高還能達(dá)到呼吸新鮮空氣的效果。7.室內(nèi)安裝純凈水系統(tǒng)，可省錢又能喝到純凈的水。8.設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，收集到的雨水可以用于綠化灌溉，很大程度減少傳統(tǒng)水 源的用水量。9.室外園林綠化不僅可以滿足綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中的控制項(xiàng)，一般項(xiàng)等要求， 還能調(diào)節(jié)小區(qū)的溫度和濕度。10.高層住宅采用節(jié)能電梯。各個(gè)住宅室內(nèi)采用節(jié)水便器，節(jié)水龍頭，節(jié)能燈，太陽能燈具，節(jié)能水泵，節(jié)能空調(diào)設(shè)備。11.房屋嚴(yán)格按照國家規(guī)定的建材標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、采購和施工，均采用

16、綠色建材。12.各個(gè)房屋采用全裝修住宅。第八章環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生此次建設(shè)對(duì)工程安全環(huán)保尤為重視，本著“安全第一、預(yù)防為主”的方針，充分調(diào)動(dòng)員工的安全意識(shí)，確保安全環(huán)保施工管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保障工程施工安全，維護(hù)人民生命及財(cái) 產(chǎn)安全，明確各方責(zé)任，并制定了安全生產(chǎn)責(zé)任書。工程在施工過程中，建設(shè)單位、監(jiān)理單位均在現(xiàn)場設(shè)有專人，對(duì)現(xiàn)場施工安全和環(huán)保隨 時(shí)進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。從安全方案，措施，進(jìn)場材料，員工教育到現(xiàn)場操作及各施工段的安全 防護(hù)重點(diǎn)等各工序進(jìn)行全面、系統(tǒng)和細(xì)致的檢查和驗(yàn)收。本工程在安全施工過程中，嚴(yán)格按照了施工組織設(shè)計(jì)和分部分項(xiàng)工程的安全施工措施及安全技術(shù)交底組織施工，并嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001

17、質(zhì)量管理體系和ES環(huán)境職業(yè)健康安全體系文件運(yùn)行，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢一驗(yàn)”制度，確保工程施工安全有序的進(jìn)行。為加強(qiáng)工程 安全環(huán)?？刂?，項(xiàng)目安全員、施工員、技術(shù)員等隨時(shí)到現(xiàn)場進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，堅(jiān)持每 道工序、每個(gè)環(huán)節(jié)的安全環(huán)保維護(hù)措施不放過，使主體結(jié)構(gòu)工程順利按期完工，取得了較好的安全施工和 環(huán)保效果。本工程嚴(yán)格按照建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 形成強(qiáng)制性條文記錄7份，且全部符合質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求。工程安全及環(huán)保自評(píng)檢查驗(yàn)收依據(jù)：1.施工合同；2.工程設(shè)計(jì)圖紙，工程技術(shù)聯(lián)系單；3.建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)(JGJ59-99)4.建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(JGJ146-2004)5.施

18、工企業(yè)安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(JGJ/77-2003)等， 各項(xiàng)工序均嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目 迅速啟動(dòng)，又可以按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用8年時(shí)間可全部建成投入使用。項(xiàng)目建設(shè)分期安排單位：平方米分期第一期第二期第三期三期合計(jì)總占地面積54108010758021000代征地面積2043204761000第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排規(guī)劃建設(shè)用地面58907710640020000積可開發(fā)建筑面積44305400987019700工程建設(shè)進(jìn)度，

19、直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)使用，于1997年1月初開始整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，1998年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，1999年3月初開始第一期基礎(chǔ)工程，2000年4月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。第二期工程于2001年4月初開始啟動(dòng)，第三 期工程從2002年4月啟動(dòng)。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2004年3月完成，2001年9月底銷售完畢。第十章 建設(shè)投資估算(一)項(xiàng)目投資概況1.概況此項(xiàng)目固定資產(chǎn)估算總額(含無形資產(chǎn))為60萬元)， 無形資 萬元(含建設(shè)期貸款利息為產(chǎn)3600萬元，其中：預(yù)計(jì)形成固定資產(chǎn)30605

20、40萬元。固定資產(chǎn)使用年限為10年，殘值率為4%,固定資產(chǎn)余值在項(xiàng)目運(yùn)營期末收回。該項(xiàng)目的建設(shè)期為 產(chǎn)借款合同規(guī)定的還款方式 投產(chǎn)后的前四年等額償還本 為： 金。款利率為4%無形資產(chǎn)在運(yùn)營期六年中，均攤?cè)氤杀?。流?dòng)資金 為期末全部收回；某種產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)量120萬件，產(chǎn)品售價(jià)為每件38元，銷售稅金及附加稅率為6%所得稅率為33%行業(yè)基準(zhǔn)收益率為8%行業(yè)平均投資利潤率為10%平均投資利稅率為15%2估算依據(jù)(1)業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見(3)北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4)整個(gè)項(xiàng)目

21、按中、低擋建造水平計(jì)算；(5)估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測算3.估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅 費(fèi)。4.估算投塞結(jié)果F資估算的結(jié)果匯總?cè)缦卤?:表1北京市毛紡廠居住區(qū)總成: 本費(fèi)用表單位：萬元序號(hào)年份項(xiàng)目3456781經(jīng)營成本1682323032303230323032302年，運(yùn)營期為6年。固定資借款利率為6%流動(dòng)資金借800萬元，在項(xiàng)目的運(yùn)營2折舊費(fèi)293.76293.76293.76293.76293.76293.763攤銷費(fèi)9090909090904建設(shè)投資貸款利息123.60

22、100.5761.8030.90005流動(dòng)資金41600006總成本費(fèi)費(fèi)用2193.363730.333675.563644.663613.763613.76表2北京市毛紡廠居住區(qū)還本付息表單位：萬元序 號(hào)年份項(xiàng)目=|1234561年初借款余額0020601676.241030515.802本年新增借款0200000003本年應(yīng)計(jì)利息060123.60100.5761.830.94本年應(yīng)還本金00515.00515.00515.00515.005本年應(yīng)還利息00123.60100.57 .61.830.96償還借款來源00515.00646.24515.00515.001-6.1當(dāng)年折舊費(fèi)00

23、293.76293.76293.76293.766.2當(dāng)年攤銷費(fèi)00909090906.3當(dāng)年未分配利潤000262.48131.24131.246.4臨時(shí)借款00131.240006.5償還臨時(shí)借款000131.2400表3北京市毛紡廠居住區(qū)項(xiàng)目損益表單位：萬元序 號(hào)年份項(xiàng)目3456781銷售收入2280456045604560456045602總成本費(fèi)用2193.363730.333675.563644.663613.763613.763銷售稅金及附加136.8273.6273.61273.6273.6273,64利潤總額-50.16556.07610.84641.74672.64672.

24、645所得稅0166.95201.58211.77221.97221.976稅后利潤-50.16389.12409.26429.97450.67450.677盈余公積金033.9040.9343.0045.0745.078應(yīng)付利潤042.57237.09255.73405.60405.609未分配利潤0262.48131.24131.2400經(jīng)以上數(shù)字及條件可得投資利稅率為4 . 6 6 %， 投 資 利 潤 率 為1 4 . 3 4 %， 資 本 金 利 潤 率 為2 3 . 1 5 % .第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上

25、是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測算擬建項(xiàng)目未來的效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力等財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性，即從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的辦法進(jìn)行。評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、貸款償還期等。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際需要，有些項(xiàng)目還可以計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率指標(biāo)，以滿足項(xiàng)目決策部門的需要序號(hào)項(xiàng)曰:建設(shè)期運(yùn)營期12345678-P-1-口-_ 0 _ 0_22804560:45601 4560-4560一665744_1

26、1.銷售收/入r_0_ _ 0_ ,_2280_ .4560.L 4560.4560.4560._ 4560_.001297.44回收固定1 2資產(chǎn)余值00000資丿 余余值1.3回收流動(dòng)0000000800.00資金2現(xiàn)金流屮12003402630 164433364281 98竹61 27L 3725 574225 57厶 1現(xiàn)金流出-*T*tOOT t Vz 1 .1200340300000 002.1自有資金O OZcZ. 7=?vhr00168232303230323032303230 經(jīng)營成本00168232303230323032303230.2 3/出兀彳 卄氣n0,51136

27、-762 81 rn576 80._545 90_0500 00、2.3償還借款u05 11 .367 62.8 15 7 6.80545.900500.002.3.1固定資產(chǎn)00383.76646.24515.00515.0000-本金償還-12.3.2固定資產(chǎn) 利息償還00123.60100.5761.8030.90002.3.3流動(dòng)資金本金償還00 J0000002.3.4流動(dòng)資金0041600001 Xrl白卜、方利息、償還2.4銷售稅金00136.80273.60273.60273.60273.60273.60rv f/Z L ftrr及附加2.5所得稅P000166.95201.5

28、8211.77221.97221.973凈現(xiàn)金流-1200-340-350.16126.64278.02298.73834.432431.87量4累計(jì)凈現(xiàn)-1200-1540-1890.16-1763.52-1485.5-1186.77-352.342079.53金流量-5折現(xiàn)系數(shù)0.92590.8573-0.7938-0.73500.68060.6302-0.58350.54036折現(xiàn)凈現(xiàn)-1111.08-291.48-277.9693.08189.22188.26486.891313.94金流量累計(jì)折現(xiàn)7凈現(xiàn)金流-1111.08-1402.56-1680.52-1587.44-1398.2

29、2-1209.96-723.07590.87表4北京市毛紡廠居住區(qū)自有資金現(xiàn)金流量 表單位：萬元量第十二章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論（一）結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的。考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前

30、發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。（二）有關(guān)建議1.本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目 投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦 者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。2.本項(xiàng)目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對(duì)益華集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房 所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以 取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。3.按現(xiàn)行規(guī)定，

31、對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭取。4.本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。5.本報(bào)告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。6.建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采

32、 購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第十三章附件(一)項(xiàng)目總投資估算1.項(xiàng)目投資概況據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為3877.5元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。2.估算依據(jù)(1)業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3)北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4)整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；(5)估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測

33、算；(6)假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成；假定該項(xiàng)目在第一年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢；(8)項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算；(9)貸款的年利率按12%計(jì)??；(10)整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3.估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。4.估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?1-5所示。176表11-5北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目成本估算表 序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額(萬 元)一土地費(fèi)用107342.761417.0出讓金1 13145.09城市建設(shè)配套2費(fèi)19717.63拆遷

34、安置補(bǔ)償3費(fèi)72893.704手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.36項(xiàng)目可行性研2究382.48單方造價(jià)(元/平方 米)3地質(zhì)勘探測繪637.474三通一平費(fèi)891.73三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.773地區(qū)公建A商場14021.32B寫字樓13460.46可銷售配套公5462.24建2不可銷售配套5公建5250.88附屬工程費(fèi)（三）5591.8673.8室外工程費(fèi)（三）8946.981

35、18.1其他費(fèi)用（四）1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.1電貼費(fèi)1 2880.002用電權(quán)費(fèi)4000.003其它稅費(fèi)3582.60七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5注：計(jì)算單方造價(jià)時(shí)，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表11-6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。177表11-6投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1997199819992000200120021開發(fā)

36、總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.5

37、11.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000

38、.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220121.23萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬元人民幣詳見表11-6。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐 步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余， 結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北

39、京市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析北京市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體 情況而預(yù)測和選定的。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米?？射N售面積的平均價(jià)格為5073.50元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷售收入見表11-7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入

40、匯總表”。表11-7北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號(hào) 期間1997199819992000200120022003總計(jì)1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計(jì)14140.8046804.07

41、66384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注：可銷售面積平均價(jià)格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。（二）成本及稅金1781.投資成本測算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2.銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收2%入的銷售費(fèi)用=384346.67萬元X2%= 7686.93萬元3.稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所

42、得稅稅率為33%,以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì)20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣。詳見表11-8“項(xiàng)目損益表”。表11-8項(xiàng)目損益表序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)19971998199920002001200220031項(xiàng)目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入38

43、4346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910建839.091.1.2地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)

44、營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.1

45、43573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤57739.672124.357031.299972.799760.609180.301

46、1814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.

47、8417910.2未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1.全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：24.80%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=18%）:10938.09萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期（IC=18%）:6.35年詳見表11-9“項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表” 表11-9項(xiàng)目全部

48、資金現(xiàn)金流量表序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.開發(fā)總投資3264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82

49、936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.土地增值稅60.000.000.000.000.000.000.000.002.所得稅719054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.81

50、21143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4 -38343.0-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09IRR=24.80%NPV= 10

51、938.09萬元計(jì)算指標(biāo)4.84年動(dòng)態(tài)投資回收期=6.35年萬元人民幣年詳見表11-10項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表。表11-10項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表單位：萬元序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目 合計(jì)19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79靜態(tài)投資回收期=2.自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.33%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%):155464.96靜態(tài)投資回收期：1.37年動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%):1.44180小計(jì)384346.6 714

52、140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79 2現(xiàn)金流出自有資金2.1 26495.3026495.300.000.000.000.000.000.00經(jīng)營稅費(fèi)4255.664002.645151.2334252.2 25174.7926.223065.674348.17.11銷售費(fèi)用2.3 7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.84土地增值稅2.4 0.000.000.000.000.000.00所得稅2.5 19054.09701.032320.323291.0

53、2 2.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.00 2.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計(jì)105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46

54、279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431544凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.785累計(jì)凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96IRR=292.33%NPV= 155464.96萬元計(jì)算指標(biāo)靜態(tài)投資回收期=1.37年動(dòng)態(tài)投資回收期=1.44年（二）財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身

55、平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。詳見表11-11“資金來源與運(yùn)用 表”。181表11-11資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)19971998199920002001200220031資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.003221.0030

56、29.503898.842592.38小計(jì)429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用2.5 7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.84財(cái)務(wù)費(fèi)用2.6 28792.361059.323506.214973.014867.204577.8358

57、91.473917.31經(jīng)營稅費(fèi)2.7 25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.00所得稅2.9 19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.1各期還本付息126901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤及凈投

58、資回42871.530.000.000.000.000.006823.6936047收又資.84小計(jì)386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95從表11-12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況 下，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤。182表11-12貸款還本付息估算表單位：萬元序開發(fā)經(jīng)營期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1997199819992000200120022003 1貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.0019436.6619845.8718491.

59、584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.008565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.0019845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.007055.840.001923.192381.502218.99532.15

60、0.000.00 1.6期末貸款本息累計(jì)19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.00未分配利潤1.3本期應(yīng)計(jì)利息1.4本期1.5本期利息支付2.2 17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其他八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素