南京河西新城住宅地塊項(xiàng)目投資分析

1、南京河西新城住宅地塊項(xiàng)目投資分析報(bào)告南京河西新城住宅地塊項(xiàng)目投資分析報(bào)告:可囲締軼區(qū)位于南京主娘西邨帝超艸豪族厲、nw幡，西嶠皤子江.北起三現(xiàn)弭口，費(fèi)劃濯新河*13爾面 秧犧平AS北亜地叵2。平方公星“申注啟叵2】平方忙S.南部建匡乃平方筈帀耳中下關(guān)區(qū)I 3平方公卯一罷ffillQ. 6方暑里，建鄴國43M平方輕里“區(qū)屋內(nèi)注心洲. 滯刪矗泣藺甜平卉吒 航渤中心國即祜彷 Q 的】處f.有M乖干道“5羅燃錢說巧主城運(yùn)托密相聯(lián) 祈靈近鬧規(guī)劃建 進(jìn)坤三踣.律七ItilSTii亶和囪北兩第轉(zhuǎn)弋遼三橋*袪遼丈 ft*形啞對i工北科帝國輻封.I至直重心的步囲穆河 西斯城的也位日總兗出“；可西WrMKHX主城

2、的西認(rèn)，西怙從遼VW口國 隔江ftILQ東檢秦肅灑昌討疥暑爐*H惓-舁水琳購.濱江徹 淮.河西新獄區(qū)徂于南京往虢甫琴射方?jīng)暗挠欣麌喜纺?三中匕存河兩斯冋姑甜毋悖匝西斯誡用開冋應(yīng)壕所新甫 口面業(yè)馮吳:Em心函可以曲日寧E哥連益陸演江慢謹(jǐn)?shù)躮ic. iau萼與市刑缺器的海通、儺雄南京件為區(qū)瑕中4?ArirfflNlL引IE韻姑應(yīng)的發(fā)用+三轎的Wtajft-W說榊淤位憂欝，、項(xiàng)目基本情況介紹:本項(xiàng)目土地位于南京市建鄴區(qū)河西新城板塊。規(guī)劃指標(biāo):（略）二、區(qū)域背景及河西功能定位:1、建鄴區(qū)概述：本項(xiàng)目位于南京市區(qū)的建鄴區(qū)，建鄴區(qū)是南京市6個主城區(qū)之一，位于南京城區(qū)西南部，面積82平方公里，緊鄰老城區(qū)

3、，交通便捷，水陸并蓄。區(qū)域內(nèi)土地可利用率高，增值空間大，集聚能力強(qiáng)。為加快南京的現(xiàn)代化建設(shè)，拓展城市發(fā)展空間，南京政府于2001年下半年作出了建設(shè)南京河西新城的戰(zhàn)略決策，并于2002年組織實(shí)施了大規(guī)模的區(qū)劃調(diào)整，河西新城的主體部分被劃入建鄴區(qū)，同時，建鄴區(qū)的新 街口部分劃出。外秦淮河沿區(qū)域東邊緣自南向北流淌；長江沿區(qū)域西邊緣順流直下,兩水系均可通航，構(gòu)成建鄴區(qū)外向交流的水運(yùn)要道。建鄴區(qū)具有交通便捷、人氣旺 盛、發(fā)展?jié)摿薮蟮扔欣麠l件。2、河西新城的建設(shè)藍(lán)圖圍繞“十運(yùn)會”奧體中心的建設(shè)，將成為集文化藝術(shù)中心、科技中心、 博物館、圖書館、會展中心及商務(wù)金融中心于一體的大型現(xiàn)代化設(shè)施中心，同時三商京

4、市河曹新城區(qū)規(guī)劃Q n!BlKi霸is巨仝共和帝凰亞崔：*._. . . . t Ell備話立宦:洋氏.秤衛(wèi)牛-利感益帛、 應(yīng)爭商賓軍 主室 右主蘭全建酣rta.AH中李漕比L%把瞬北曰三淡訶， 槪些 莊陳河算遼去it西需埒員約 廿 平 卉 臥甲.喘建id成沖 富 右 主 江 色 的 蛍 茹*弟曲黃情旳於 舉塢所.第章中鮒古闔ft博會主培itdrastt中、支休中心厲申I筑 十 H 辛冋亠弟弋豐碑爺忙卡.適幡貳中小百d占1*13&3.進(jìn)薊tBi吭43* i fl X . 1 1皿I.V焜空旳坪門I?/1y I/ 規(guī)雷打耗1尹延、氏更， .*/ 甲宵：金去世車恫I*裁M斗梅 / 址產(chǎn)if

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6、居住人口達(dá)到35萬，聚集 了相當(dāng)?shù)娜藲?。?） 、CBD建設(shè)一一宋都、紫金、東渡、新城大廈、歐洲城等5個項(xiàng)目已交付使用， 四季仁恒、圓通廣場、中泰國際廣場3個項(xiàng)目主體封頂，裙樓部分實(shí)現(xiàn)運(yùn)營，引進(jìn)1-2家大型商貿(mào)業(yè)，CBD步行街初具形象。（2） 、基礎(chǔ)設(shè)施一一建設(shè)CBD中心支路、濱江大道二期（緯九路-雙閘路）等總長 約20公里的道路，使中部地區(qū)路網(wǎng)成環(huán)成網(wǎng)；按規(guī)劃啟動南部主框架道路建設(shè)； 建設(shè)紅旗河等10公里的河道，以及胡家閘、紅旗兩個每秒共計(jì)27個流量的泵站。 地鐵1線（已通車） 、地鐵2線（2008年通車）穿越本區(qū)域。（3） 、公共配套一一建成金陵江濱國際會議中心酒店、漁人碼頭，繼續(xù)推動金陵

7、圖 書館等文化配套建設(shè)，使奧體濱江文化體育軸線基本成型。續(xù)建1所高中、1所 初中、3所小學(xué)或幼兒園，適時開工金陵中學(xué)附小、南外分校等學(xué)校，推進(jìn)明基醫(yī) 院建設(shè)，完成區(qū)級醫(yī)療服務(wù)中心建設(shè)，建設(shè)2個鄰里中心。（4） 、國際博覽中心一一規(guī)劃總建筑面積約28萬平方米，08年要建成一期約14萬 平方米。（5） 、環(huán)境景觀 完成綠博園、濱江公園綠化養(yǎng)護(hù)，續(xù)建濱江公園D區(qū)，；根 據(jù)CBD標(biāo)志性建筑建設(shè)及場地退讓條件，及時推進(jìn)中央公園、CBD綠軸等景觀綠化 建設(shè)。（6） 、居住片區(qū)一一完善居住片區(qū)的配套建設(shè)，同時實(shí)現(xiàn)新幵工100萬平方米，保 持河西新城房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。010月份，已經(jīng)下降到38.1萬平方

8、米。在全國房地產(chǎn)市場普漲的態(tài)勢下，南京樓市表現(xiàn)尤為突出。有消息報(bào)道，南京房價漲幅居全國前茅，06年三季度南京房價漲幅又有所擴(kuò)大，其漲幅為%由于看好南京市場前景，大連萬達(dá)、深圳萬科、深圳中海、天津順馳等外地地產(chǎn)巨鱷紛紛搶灘南京河西市場，超前的規(guī)劃使河西前景誘人截至目前，河西地區(qū)平均房價年增幅達(dá)15%2、建鄴區(qū)市場整體供求現(xiàn)狀:（萬平方米）分析：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 來看，區(qū)域內(nèi)商 品房規(guī)劃總量體比較大，達(dá)到332萬平方米;三、房地產(chǎn)市場狀況：1、整體概況：據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料 顯示，截至2006年10月份，南京市 房地產(chǎn)在建施工面積達(dá)到了萬仃，比去年同期增長%住宅施工面積萬平 方米，依然保持主導(dǎo)

9、地位。隨著房地 產(chǎn)市場持續(xù)升溫，全市商品房空置面 積總量逐年減少。2002年前，商品 房空置總量基本保持在80萬平方米左右；2003年下降到60萬平方米；截至06年炎坤中心第怖口商業(yè)申右P ; J :和” -_嚴(yán)r-; ;i滅子廟荷業(yè)審叱r35030025020015010050總量體推出量體去化量體已推量體占總量體的60%后續(xù)量體達(dá)到150萬平方米以上，并且將會在未來1-2年逐步釋放，故未來市場會有一定壓力；已推量體的去化率達(dá)到80%去化情況較好，說明市場需求量目前較大， 宏觀調(diào) 控對區(qū)域市場并沒有形成較大沖擊。例都為最高；80仃以下的戶型需求不大，供應(yīng)量也較少，去化比較快；而150仃以上的

10、戶型 （多為4R和復(fù)式）有一定的需求量，但供大于求的現(xiàn)象比較突出，因此去化相 對比較緩慢。產(chǎn)品的面積應(yīng)當(dāng)以90-140仃為主，可適當(dāng)補(bǔ)充小部分90仃以下的戶型，大面 積的復(fù)式目前不宜過多采用。四、本案區(qū)域市場分析：1、周邊典型樓盤當(dāng)前市場售價:目名稱項(xiàng)目總規(guī)模面 積（萬平方米）幵盤日期在售均價（元/平方米）地址銷售率產(chǎn)品洲城2期江東中路與夢都大街交75%小高層匯處雨華府378346應(yīng)天西路與江東中路交匯處98%小高層科光明城9447嵩山路121號99%小高層詩街區(qū)印象3011000河西大街87號84%小高層達(dá)華府7971嵩山路128號75%小高層基唐城藍(lán)鉆1411000水西門大街270號小高層

11、陽尊邸水西門大街276號96%小高層業(yè)陽光城2期8500奧體大街與黃山路交界處75%小高層海塞納麗舍期179000嵩山路126號77%小高層馳濱江奧城38700（2期準(zhǔn)備幵盤價11000）奧體中心西北部運(yùn)動員村西側(cè)90%小高層市場均價94402、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：項(xiàng)目位置極佳，交通便利。地鐵1號線奧體新城站已幵通運(yùn)營、地鐵2號 線出口站與本項(xiàng)目緊鄰。本項(xiàng)目具備較高定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可成為本區(qū)域高擋住宅的典范。所處區(qū)域生活配套便利，金陵中學(xué)（南京市重點(diǎn)中學(xué)）、金陵中學(xué)附屬小 學(xué)、幼兒園、郵電局緊鄰。突顯學(xué)區(qū)優(yōu)勢。本區(qū)域?yàn)楦邠踝≌瑯潜P集聚區(qū)，幵發(fā)環(huán)境較為成熟。政府規(guī)劃起點(diǎn)高、投資力度較大，基

12、礎(chǔ)設(shè)施配套完善。劣勢：河西區(qū)域在售同類項(xiàng)目多，具有一定的竟?fàn)幮浴Ｐ鑼Ξa(chǎn)品進(jìn)行差異化定位設(shè)計(jì)。河西板塊目前為市場高熱區(qū)域，房價攀升偏快。備注：本案為B地塊項(xiàng)目（見下圖），A地塊為相鄰幵發(fā)地塊，用地性質(zhì)為綜合用地（住宅為主，部分商業(yè)/辦公設(shè)施），總建筑規(guī)模約11萬平方米，根據(jù)投資方的需 要可一并收購，A、B地塊整體幵發(fā)，轉(zhuǎn)讓條件相同。五、項(xiàng)目可行性分析：1、規(guī)劃形態(tài)設(shè)想：整體項(xiàng)目為四幢18層公寓。住宅部分建筑面積為56607平方米，商業(yè)部分建筑面 積為5733平方米（1、2層），停車位約400個（50嗨肖售，其余作為租賃）。共計(jì)建 筑面積為62340平方米。2、根據(jù)目前市場狀況以及未來市場發(fā)展結(jié)合

13、本項(xiàng)目實(shí)際情況，預(yù)計(jì)市場銷售價格 如下：類型銷售平均單價（人民幣兀/平方）銷售面積（平方米）銷售收入（人民幣萬元）住宅1100056607商業(yè)200005733車庫位人民幣12萬元/個200個合計(jì)銷售收入（人民幣萬元）3、項(xiàng)目投資成本表:類型序號項(xiàng)目名稱工程量（平方米）計(jì)算依據(jù)土地費(fèi)用1土地岀讓金、大配套、前期規(guī)費(fèi) 拿地項(xiàng)目方收益62340合計(jì)前期費(fèi)用傭金62340土地出讓費(fèi)用的1%規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、審照、監(jiān)理62340合計(jì)主體工程 建造費(fèi)土建安裝62340水電消防62340外立面裝飾62340門窗（中空）62340電梯62340地下停車庫合計(jì)區(qū)內(nèi)配套水、電、煤（暖）62340綠化、道路、排管

14、、智能化62340合計(jì)經(jīng)宮管理費(fèi)15辦公費(fèi)用62340按前期建設(shè)費(fèi)用的5%十16營銷費(fèi)用62340按總銷金額十17財(cái)務(wù)費(fèi)用62340按貸款億一年息計(jì)18不可預(yù)見費(fèi)用62340按前期建設(shè)費(fèi)用的3%十合計(jì)總成本4、經(jīng)濟(jì)效益分析:分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)(1)總收入（萬元）:(2)總成本（萬兀）：(3)營業(yè)稅（萬元）-銷售收入%(4)土地增值稅（萬元）-銷售收入1%(5)毛利潤（萬元）(6)所得稅（萬元）(7)凈利潤（萬元）：(8)項(xiàng)目年限（月）：18(9)項(xiàng)目總投資凈利潤率（）%5、項(xiàng)目幵發(fā)模式：（一）獲得土地方式：（二）本項(xiàng)目土地費(fèi)用（樓板價4000/平方米）包含：（1） 土地出讓金人民幣及契稅億元；（

15、2） 市政大配套費(fèi)用約為人民幣1496萬元；（3） 前期幵發(fā)政府規(guī)費(fèi)為人民幣1870萬元；（4） 土地轉(zhuǎn)讓方收益人民幣8600萬元左右。其中（1）、（2）、（3）項(xiàng)費(fèi)用需在本項(xiàng)目幵發(fā)前期支付，（4）項(xiàng)費(fèi)用可分期付款 如下:簽訂土地出讓合同時支付人民幣3000萬元，其余部分人民幣5600萬元待本項(xiàng)目進(jìn)入銷售后分期支付。（三）取得本項(xiàng)目土地并獲得“四證”前的實(shí)際投入：（1） 土地出讓金及契稅為人民幣億元；（2） 市政大配套費(fèi)用為人民幣1496萬元；（3） 前期幵發(fā)政府規(guī)費(fèi)為人民幣1870萬元；（4） 支付拿地項(xiàng)目方首期收益人民幣3000萬元；（5） 轉(zhuǎn)讓傭金人民幣249萬元；（6） 項(xiàng)目前期幵發(fā)費(fèi)用（勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、審照、監(jiān)理、幵辦費(fèi)、前期工程費(fèi)）為人民幣1500萬元;