CITYMALL功能分區(qū)與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想

1、阜陽匯鑫·CITY MALL功能分區(qū)及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)2004年12月1、 產(chǎn)品發(fā)展定位：阜陽西區(qū)居民的大型生活會(huì)所闡述：CITYMALL的定位為阜陽西區(qū)居民的大型生活會(huì)所，計(jì)劃發(fā)展成為西區(qū)居民日常購物消費(fèi)的核心、新都市生活的廣場；2、 分布區(qū)域及構(gòu)成：CITYMALL位于穎河西路與穎西路交界的北側(cè)，整體上形成大型集中式的購物中心的形態(tài)，占地長度和寬度為×，整體分為B1、B2兩區(qū)，穎河西路與穎西路交界處構(gòu)成圓弧形設(shè)計(jì)；B1區(qū)為L型轉(zhuǎn)體狀，層數(shù)為4層，實(shí)際占地面積約為8600平方米；B2區(qū)為長方體狀，層數(shù)為3層，建筑長度和寬度為100×39

2、米，實(shí)際占地面積約為3900平方米；項(xiàng)目總建筑面積約為46100平方米。3、 業(yè)態(tài)種類：n B1 首層外街街鋪：社區(qū)配套為主，銀行、洗衣店、旅行社、大型餐飲店、藥店、發(fā)型屋等；首層西側(cè)環(huán)形街：貴重物品及品牌店為主，金銀飾店、品牌服裝店、名貴化妝品等；首層?xùn)|側(cè)內(nèi)直街：中高檔商物品為主，包括有品牌服飾、時(shí)尚精品、鞋類、化妝品、眼鏡、鐘表、珠寶首飾、個(gè)性創(chuàng)意產(chǎn)品等；二層：中檔商物品為主，服裝、皮具、鞋類等，亦考慮有部分鋪位作首層店類的補(bǔ)充；三層、休閑類為主，各類書店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心；四層、電子游藝中心、主題文化餐廳、其它娛樂主題經(jīng)營；n B2首層：與B1首層相同二層、三層：引進(jìn)大型

3、主力超市4、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：（1）設(shè)計(jì)原則：n 采用綜合性商廈的建筑形式，以中庭廣場與環(huán)形多步行街設(shè)計(jì)，創(chuàng)造全天候室內(nèi)逛街環(huán)境；n 通過經(jīng)營布局互補(bǔ)的形式，形成購物人流的雙向流動(dòng)；n 有效地利用主力店超市和品牌店， B1區(qū)中庭廣場可引進(jìn)各知名品牌店，B2區(qū)二層、三層引進(jìn)大型主力店超市，形成眾多品牌集中于此的效應(yīng)；n 快速回籠資金的目的，B1區(qū)首層、二層商鋪全部銷售，三層、四層以出租、招商為主，遠(yuǎn)期分割銷售；B2區(qū)首層全部銷售，二、三層以出租為主，其中三層遠(yuǎn)期可以分割銷售；n 室內(nèi)形成1-3層通透的空間，結(jié)合不同業(yè)態(tài)的消費(fèi)特征設(shè)置業(yè)態(tài)分布，保持每一層商家所鎖定客戶的到達(dá)率；n 以室內(nèi)造景手法，營造優(yōu)

4、越的室內(nèi)購物環(huán)境，以此區(qū)別且超越現(xiàn)有當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。（2）設(shè)計(jì)要點(diǎn)： n 基本形式；集中式大型商廈：從形態(tài)來看，該部分有長方體形和L轉(zhuǎn)角形兩大部分組合而成，在建筑上，兩部分連通，內(nèi)部空間形成通透式的開間布局，在區(qū)域分隔上，按照不同商家的需要采用裝修材料分隔；在業(yè)態(tài)的布局上，兩部分有所區(qū)別，共同構(gòu)成互補(bǔ)的組合布局；n 外立面設(shè)計(jì)：CITYMALL部分外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格采用現(xiàn)代式的立面形式，采用實(shí)體材料和玻璃材料的結(jié)合，達(dá)到通透性和實(shí)用性相結(jié)合；在立面功能上，要考慮到外觀的美感和大型廣告牌設(shè)置的需要，以增強(qiáng)商業(yè)氣氛營造為目的。在顯眼的重點(diǎn)位置，如入口等，可考慮設(shè)計(jì)有特色的造型，增強(qiáng)項(xiàng)目的標(biāo)志性和可識別性；外

5、立面形式外立面形式n 樓層設(shè)計(jì)；一層：二層：三層：四層：n 功能布局；一層、二層：購物天堂（分B1、B2區(qū)）n B1區(qū)商鋪劃分設(shè)計(jì)；一層商鋪：基本開間和進(jìn)深為4×9米，實(shí)際使用面積約為36平方米，轉(zhuǎn)角處的臨街商鋪面積增大一倍，開間和進(jìn)深為8×9米；以銷售均價(jià)為7500元/平方米計(jì)算，基本開間總價(jià)控制在25-30萬元，轉(zhuǎn)角開間總價(jià)控制在50-65萬元；二層商鋪：基本開間和進(jìn)深為4×9米，實(shí)際使用面積為36平方米，以銷售均價(jià)為4000元/平方米計(jì)算，總價(jià)控制在12-16萬；三層商鋪：基本開間和進(jìn)深與二層相同，以出租為主；四層商鋪：基本開間和進(jìn)深與二層相同，以出租為主；

6、商鋪分隔：在建筑形式上為整體的通透形式，實(shí)際使用中按照情況用裝飾材料分隔成不同面積大小的商鋪形式；n B2區(qū)商鋪劃分設(shè)計(jì)；一層商鋪：基本開間和進(jìn)深為4×9米，實(shí)際使用面積約為36平方米，轉(zhuǎn)角處的臨街商鋪面積增大一倍，開間和進(jìn)深為8×9米；以銷售均價(jià)為7200元/平方米計(jì)算，基本開間總價(jià)控制在24-29萬元，轉(zhuǎn)角開間總價(jià)控制在48-62萬元；二層商鋪：按大型超市格局，基本不作區(qū)隔；三層商鋪：按大型超市格局，基本不作區(qū)隔；業(yè)態(tài)布局：B1區(qū)主要是銀行、旅行社、服裝品牌店、鞋類、眼鏡、珠寶首飾店、時(shí)尚精品、個(gè)性創(chuàng)意產(chǎn)品、美容化妝品等；B2區(qū)的二、三層全層作為引進(jìn)大型超市，建筑面積約

7、為8000平方米，B2區(qū)的首層與B1區(qū)用于銷售；三層：休閑生活會(huì)館業(yè)態(tài)：健身中心、女子生活會(huì)館、美容美發(fā)、主題休閑餐廳、水吧、書店等，三層用于長期持有出租作為長期經(jīng)濟(jì)收益；n 環(huán)境營造；室外大型入口廣場：在潁河西路及潁西路交匯處，設(shè)置大型的入口廣場，一方面作為市政的配套廣場，提高項(xiàng)目的區(qū)域地位，另一方面作為CITYMALL的形象性入口，作為人流的聚集和分散場所；在廣場中間可適當(dāng)設(shè)置水景景觀或塑像，作為區(qū)域標(biāo)志性景觀； 在B2區(qū)的東南角設(shè)置一小型廣場，作為大型超市的主入口，分流購物人流；主入口廣場室內(nèi)中庭：設(shè)置內(nèi)室中庭提高項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境和采光效果，本CITYMALL共設(shè)置兩個(gè)中庭廣場；在CITY

8、MALL的B1區(qū)L轉(zhuǎn)彎角部位（兩條街道的交匯處），設(shè)置直徑約為18米的圓形中庭，高度為4層，頂部采用可透光材料封頂,；在B2區(qū)中部設(shè)置長方形的中庭，增強(qiáng)室內(nèi)的通透性，提升購物環(huán)境； 室內(nèi)中庭 室內(nèi)休閑景觀室內(nèi)景觀：在中庭的四周種植高約4米的樹木，圍繞中庭的每層的欄板邊種植垂掉的綠色小植物，增強(qiáng)室內(nèi)的環(huán)境感；休閑設(shè)施：在每層的中庭四周擺設(shè)休閑桌椅，供購物消費(fèi)者休息之用； 商場室內(nèi)中庭 內(nèi)部店鋪形式n 交通組織；主出入口：在B1區(qū)廣場設(shè)置主入口，主要是作為B1區(qū)CITYMALL的入口，將購物人流引導(dǎo)進(jìn)入購物消費(fèi)； 在B2區(qū)東南角設(shè)置入口和扶手電梯，作為二層超市的入口；次出入口：在CITYMALL的

9、東北角、西北角及北面的中間位置設(shè)置次出入口，作為商家進(jìn)出貨物口，同時(shí)可作為消防通道；垂直交通體系：CITYMALL的B1區(qū)和B2區(qū)都分別設(shè)置一上一下手扶電梯，吸引購物人流到2層及3層購物消費(fèi)，提高其樓層的經(jīng)營價(jià)值；平面交通體系：B1區(qū)的室內(nèi)商鋪布局，西部圍繞中庭呈環(huán)形布局，通道寬度約為3米，沿環(huán)形通道每隔25-30米；東部，東西走向通道寬度約為3米，南北走向通道寬度約為4米，將各商鋪分隔，每層商鋪和通道構(gòu)成“蛛網(wǎng)狀”結(jié)構(gòu)；區(qū)間通道：首層：B1與B2區(qū)間以道路隔開，南北走向的道路為10米寬，長44米；東西走向的道路為8米寬，長110米；二層和三層：每層各設(shè)有三條交通過道；在CITYMALL北面街

10、道入口上方（B2區(qū)西北角）設(shè)一條過道（空中走廊）接通B1區(qū)，西部過道寬6米，長10米；東面街道入口上方（B2區(qū)東南角）設(shè)一條過道（空中走廊）接通B1區(qū)，過道寬6米，長8米；在B1區(qū)中庭部分（L型轉(zhuǎn)角位）設(shè)置一條過道接通B2區(qū)西南部，過道寬6米，長8米；n 配套設(shè)施；本部分是項(xiàng)目購物人流最大的部分，在設(shè)計(jì)中要充分滿足消費(fèi)者停車購物的需求，同時(shí)可作為滿足其他區(qū)域及市政停車配套設(shè)施的需要；建議在CITYMALL的地下一層設(shè)置面積約為8000平方米的地下停車場，滿足停車的需要；地下停車：在CITYMALL的地下負(fù)一層設(shè)置約8000平方米的地下停車場，一方面是大型商業(yè)項(xiàng)目配套的需要，另一方面，可作為項(xiàng)目的長期收益，同時(shí)可作為滿足人防配套設(shè)施的功能；地下停車場的主要功能是滿足到CITYMALL及數(shù)碼文化港購物的大量消費(fèi)人群的需要；主出入口：在B1區(qū)廣場設(shè)置主入口，主要是作為B1區(qū)CITYMALL的入口，左右兩側(cè)各設(shè)扶手電梯作為二、三、四層的入口，將購物人流引導(dǎo)進(jìn)入購物消費(fèi)； 在B2區(qū)東南角設(shè)置入口，并扶手電梯，作為二、三層超市的入口；次出入口：在B1區(qū)與B2區(qū)交界處設(shè)置CITYMALL北面街道入口，并在該入口的B1部分設(shè)置扶手電梯，在B1區(qū)與B2區(qū)交界處設(shè)置CITYMALL東部街道入口，并在該入口的B1部分設(shè)置扶手電梯，作為商家進(jìn)出貨物口，同時(shí)可作為消防通道；沿街休息區(qū)：B區(qū)