香港主要房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史

1、香港主要房地產(chǎn)企業(yè)個案分析總結(jié)香港主要房地產(chǎn)企業(yè)個案分析總結(jié)自2001年5月份以來，企業(yè)發(fā)展部陸續(xù)對新鴻基、恒基兆業(yè)、長江實業(yè)、信合等香港地產(chǎn)商進行了仔細深入的研究與探討，并與其中相關(guān)對象和香港地產(chǎn)研究機構(gòu)進行了溝通與交流，以下是對這四家地產(chǎn)商研究的匯總說明。如需詳細資料，請參閱具體的個案分析。以下，我們將從租賃比例關(guān)系、多元化經(jīng)營、土地儲備和內(nèi)地拓展與合作四個方面對這四家集團進行比較匯總，從中獲取一些值得借鑒的信息和經(jīng)驗。一、主要指標的分析1、資產(chǎn)規(guī)模（單位：港幣百萬元）長江實業(yè)新鴻基恒基兆業(yè)信和市值126，000109，62041，5807，560長江實業(yè)并非以房地產(chǎn)為主的公司，其業(yè)務(wù)分布

2、財務(wù)、保險、港口、基建運輸、電訊、零售等等行業(yè)，單以房地產(chǎn)收益為主計算，新鴻基的房地產(chǎn)規(guī)模是遠遠大于長江實業(yè)的。2、本年度房地產(chǎn)收入（單位：港幣百萬元）長江實業(yè)新鴻基恒基兆業(yè)信和房地產(chǎn)銷售收入8，26216，95713，398703房地產(chǎn)租金收入5935，8341，537723長江實業(yè)和恒基兆業(yè)的租金收入比例相對較低，其房地產(chǎn)收入主要來源于物業(yè)的銷售收入，而信和集團的租金收入已經(jīng)超出了銷售收入。3、股本回報率長江實業(yè)新鴻基恒基兆業(yè)信和股本回報率12.2%9.0%10.0%5.0%二、經(jīng)營性收益與日常性收益的關(guān)系租售比例關(guān)系處理好租賃性、經(jīng)營性物業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)收入中所占比重，有利于調(diào)整長期收益與

3、短期收益之間的關(guān)系，從而確保公司即使在不好的外部環(huán)境下也能獲得相對穩(wěn)定的收益流。香港四大地產(chǎn)商的發(fā)展歷程表明，一個地產(chǎn)企業(yè)出租、經(jīng)營性物業(yè)所帶來的穩(wěn)定性收入保持在總收入的20左右較為合適，當然這與香港成熟的地產(chǎn)市場及穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)。香港五大地產(chǎn)商租金收入與樓宇銷售比較表長江新鴻基恒基兆業(yè)信和租金收入/營業(yè)額6.3%22.6%9.0%29.6%樓宇銷售/營業(yè)額88.4%65.7%78.8%29.6%租金收入/營業(yè)利潤 11%35%13%49%樓宇銷售/營業(yè)利潤86%55%87%6%通過上述數(shù)據(jù)可以明顯的發(fā)現(xiàn)：2001年新鴻基房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績遠遠超過其它公司。其中，與出租相比，樓宇銷售是長江實

4、業(yè)、新鴻基和恒基兆業(yè)收益較大的業(yè)務(wù)，信和集團的租金收入在其2001年的營業(yè)額中占據(jù)的比例較高，達到29.6%，從香港地產(chǎn)發(fā)展歷程來分析， 在房地產(chǎn)剛起步階段，樓盤銷售的利潤高，且資金回籠速度較快，租賃業(yè)所占收入比重較?。环康禺a(chǎn)業(yè)逐步成熟以后，地產(chǎn)商之間競爭較為激烈，相應(yīng)利潤率減少，發(fā)展到相應(yīng)規(guī)模的地產(chǎn)商開始增加租賃業(yè)投入，以降低相應(yīng)的投資風(fēng)險及保持穩(wěn)定的收益流。房地產(chǎn)業(yè)最終成熟以后，如現(xiàn)在的香港，市場處于幾大地產(chǎn)商寡頭競爭之際，租金收益比重將保持在一個較為穩(wěn)定的比例上。國內(nèi)知名的幾家大型地產(chǎn)公司出租性收益大約保持在1%左右，（如萬科）這也符合國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處于剛剛起步，飛速發(fā)展的上升態(tài)勢。樓

5、盤銷售為業(yè)務(wù)的大頭，其帶來的收益遠遠大于相應(yīng)的租賃收益，且與租賃相比，相應(yīng)的風(fēng)險較小，自然大家都愿意盡量投資在樓盤銷售上。我金地集團租賃收益所占比例現(xiàn)階段仍然較小，這與國內(nèi)房地產(chǎn)處于穩(wěn)步上升期有關(guān)。考慮到我國這次房地產(chǎn)周期可能在2002年至2003年間產(chǎn)生拐點，近期會加大投入，上升到符合我國地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，較為合理的比例上，以增強抵御未來房地產(chǎn)周期波動的能力，但應(yīng)注意金地集團仍將以住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)。總而言之，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的成熟及金地企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，在保持住宅開發(fā)為主的前提下，金地集團會適時增加出租、經(jīng)營性物業(yè)所占的收入比例，以確保企業(yè)高速穩(wěn)定的發(fā)展。三、多元化經(jīng)營模式1、四間公司的主

6、要業(yè)務(wù)分布長江實業(yè)新鴻基恒基兆業(yè)信和房地產(chǎn)酒店物業(yè)管理建筑財務(wù)保險港口基建及運輸物流電訊零售石油煤氣資訊科技從上表可以看出，四間公司的業(yè)務(wù)都呈現(xiàn)多領(lǐng)域的分布趨勢，但涉足的行業(yè)均有所不同，其中，四間公司共同都進入的行業(yè)除了房地產(chǎn)以外還有：酒店、物業(yè)管理、財務(wù)和資訊科技。目前，金地集團在房地產(chǎn)商品住宅的開發(fā)和物業(yè)管理方面都有了豐富的經(jīng)驗和一定的業(yè)績，為了集團長期性的發(fā)展，規(guī)避一定的風(fēng)險，我們應(yīng)該如何進行多元化的發(fā)展呢？2、金地集團產(chǎn)業(yè)多元化思路 考慮到集團目前的資金實力和業(yè)務(wù)特點：主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)正在迅猛發(fā)展，且利潤的增長空間還很大，沒有必要分散資金進行多領(lǐng)域的發(fā)展。而集團的資金狀況、人力資源和

7、管理都不能夠支持我們涉足多個行業(yè)的發(fā)展。 在未來的幾年我們可以在集中資源優(yōu)勢進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時，以物業(yè)投資為重點，發(fā)揮物業(yè)管理和置業(yè)代理的優(yōu)勢，進行房地產(chǎn)行業(yè)一體化的多方向發(fā)展，涉及房地產(chǎn)的物業(yè)設(shè)計、物業(yè)廣告、物業(yè)策劃等領(lǐng)域。 吸取境外開發(fā)商已有的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，循序漸進的進行房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)多方向發(fā)展的培育，是目前金地集團必須盡快涉足的問題，香港這些大集團的一體化的縱深發(fā)展還不是我們目前所能追求的，從實際出發(fā)，強化目前的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢，在進行異地拓展項目的選取中要采取比較謹慎的態(tài)度，確保每一個項目都可以為集團帶來利潤的增長，這樣有助于集團抵抗風(fēng)險的能力，并獲得長足而穩(wěn)定的發(fā)展，為以后進入良性的資

8、產(chǎn)運做階段打下堅實的基礎(chǔ)。 在目前集團的非房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗還不十分具備的情況下，對于高科技行業(yè)應(yīng)采取觀望和考察的態(tài)度，避免實際資本的投入，待集團資本壯大、發(fā)展成熟后再乘勝追擊！3、現(xiàn)階段集團如何進行多元化的發(fā)展根據(jù)“金地集團2002-2006年戰(zhàn)略規(guī)劃”中提到的集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略： 目前金地集團應(yīng)該以物業(yè)開發(fā)為核心，以物業(yè)投資為重點 加大集團物業(yè)管理在全國中小城市的發(fā)展 逐步擴大集團置業(yè)代理在全國的規(guī)模發(fā)展 加大廣告公司的市場化力度和商貿(mào)公司的轉(zhuǎn)型力度。四、土地儲備1、 在香港獲取土地的主要方式：政府批出途徑拍賣公開招標私人協(xié)約方式非政府途徑地鐵和其它半官方機構(gòu)農(nóng)地舊區(qū)拆遷自有物業(yè)的重建由于香港的

9、房地產(chǎn)市場非常成熟，地塊的獲得途徑都非常透明，便于物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分明。2、 四間公司在香港的土地儲備情況長江實業(yè)新鴻基恒基兆業(yè)信和總土地儲備量（萬平方尺）1，5005，2102，1201，220儲備土地分布的區(qū)域香港島4%19%42%23%九龍23%25%39%48%新界73%56%19%29%儲備土地的用途住宅78%50%44%32%商鋪12%17%21%33%寫字樓0%16%18%1%工業(yè)/工貿(mào)0%13%11%22%酒店/服務(wù)式公寓10%3%6%13%主要儲備方式 政府拍賣/投標 與法定公營機構(gòu)合作 購入農(nóng)地 購入新界的龐大農(nóng)地 政府拍賣/投標 私人協(xié)議 游說舊樓業(yè)主售樓 購入農(nóng)地 參加拍賣/

10、投標 參加拍賣/投標從四家公司的土地儲備分布的區(qū)域中可以發(fā)現(xiàn)：長江實業(yè)和新鴻基在新界的土地儲備都占據(jù)了其自身總土地儲備量的一半以上。四家公司中，新鴻基的土地儲備最為豐富，可以應(yīng)付其未來5年的發(fā)展之需，其中有六成是新界的農(nóng)地儲備，他們認為該區(qū)域的土地有升值潛力；而恒基兆業(yè)則認為，隨著與新界僅一關(guān)之隔的深圳的飛速變化，新界將進一步失去它的區(qū)位優(yōu)勢，因此僅僅1999-2000年一年之間，恒基兆業(yè)在新界的土地儲備就減少了3/4之多。雖然每個公司的想法不同，但房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的長江實業(yè)、新鴻基和恒基兆業(yè)仍然將購置農(nóng)用地作為其土地儲備的重要手段。3、 金地集團的土地儲備思路隨著中國加入WTO的臨近，市場

11、要求盡快培育出中國內(nèi)地的大型住宅開發(fā)商，形成強有力的競爭優(yōu)勢，并朝住宅產(chǎn)業(yè)化的方向高速發(fā)展，但按照金地目前的發(fā)展態(tài)勢，以及內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)之間實質(zhì)性的差別很小現(xiàn)狀的存在，無法實現(xiàn)真正資源上的互補，因此，相互并購的可能性不是很大，這就要求自身要能夠獲取足夠的可持續(xù)開發(fā)的土地。將深圳、北京、上海作為金地集團業(yè)務(wù)發(fā)展的三個戰(zhàn)略性城市，目前基本的格局已經(jīng)形成，為集團進軍以深圳為中心的珠江三角洲一帶、以上海為中心的長江三角洲一帶、以北京為制高點的華北地區(qū)奠定了一定的基礎(chǔ)。在集團資金可以調(diào)配的情況下，可以在深圳、北京和上海之外的具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘羞M行良性土地儲備，這種儲備必須依據(jù)集團發(fā)展的規(guī)劃，并要有嚴謹?shù)?/p>

12、市場調(diào)研結(jié)果的支撐。 在目前土地緊缺的城市，而該城市的房地產(chǎn)開發(fā)又可以為集團創(chuàng)造較高的利潤，在集團資金允許的情況下，比如深圳，可以進行該城市農(nóng)地的儲備，這一點可以效仿香港集團的做法。五、內(nèi)地拓展與合作大陸開展業(yè)務(wù)（在大陸的政策）香港地產(chǎn)商自90年代初開始進入大陸市場，其發(fā)展策略各有不同新鴻基恒基兆業(yè)長江實業(yè)信和新世界投資地區(qū)北京、上海、廣州、深圳北京、上海、天津北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、福州、東莞、青島、珠海北京、上海北京、上海、廣東、廣西、江西、四川、湖北、江蘇山東、河北、遼寧很明顯，五家公司分成了兩大類：l 長江和新世界。其發(fā)展策略和挑選投資的城市已經(jīng)不再單從房地產(chǎn)方面考慮，而是

13、更多的從各項業(yè)務(wù)綜合考慮。長江和新世界在內(nèi)地的基建業(yè)務(wù)比例較高，因此其投資的地區(qū)和城市也較多。l 其他三家在大陸投資多以北京、上海為主，當中挑選的城市分別其實很視乎發(fā)展商在當場的人脈關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和其公司內(nèi)部怎樣評估不同城市房地產(chǎn)的商機。l 五家都頗為看好內(nèi)地的寫字樓、商場，經(jīng)過十年積累，大部分都已在國內(nèi)黃金地段持有相當規(guī)模的物業(yè)。近年隨內(nèi)地住宅市場升溫，長江、新鴻基、恒基已開始積極介入內(nèi)地住宅市場。l 內(nèi)地開拓中，五家都不約而同地選擇盡量與內(nèi)地地產(chǎn)商合作，來減少相應(yīng)風(fēng)險。l 五家地產(chǎn)商在國內(nèi)投資仍持謹慎態(tài)度，但較為注重利用政府關(guān)系獲取廉價土地，利用時間坐擁土地升值。另從與五家地產(chǎn)商實際接觸來看，與香港地產(chǎn)商進行項目合作，進而引入外資、改善金地股權(quán)架構(gòu)，存在一定的可能性。這方面信合存在較為理想的