房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程及各環(huán)節(jié)管理重點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程及各環(huán)節(jié)管理重點(diǎn)目 錄一、房地產(chǎn)項(xiàng)目流程 1（一）項(xiàng)目決策階段 11、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)拓 12、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 23、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策 2（二）房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段 21、獲取土地使用權(quán) 32、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批 33、建設(shè)工程招標(biāo) 34、辦理施工許可證 3（三）工程建設(shè)階段 3（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段 4（五）交付使用階段 4二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)管理重點(diǎn) 4（一）時(shí)間進(jìn)度 4（二）合同 4（三）成本 5（四）企業(yè)資源 5（五）項(xiàng)目績(jī)效 5三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的具體措施 5（一）范圍管理 5（二）計(jì)劃管理 6（三）質(zhì)量管理 6（四）成本管理 6（五）組織管理 7（六）采購(gòu)管理 8

2、四、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)環(huán)節(jié)管理后的優(yōu)化成效 8五、結(jié)論 10主要參考文獻(xiàn) 10房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程及各環(huán)節(jié)管理重點(diǎn)自中國(guó) 1998 年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為居民投資消費(fèi)的熱點(diǎn)，現(xiàn)在已發(fā)展成為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜，商業(yè)、住宅、旅游各種房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從項(xiàng)目決策到前期開(kāi)發(fā)策劃，再到工程建設(shè)階段直至項(xiàng)目竣工完成，進(jìn)入銷(xiāo)售及最后交付使用需經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間歷程，其中往往伴隨著復(fù)雜多變的外部環(huán)境，眾多因素對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成影響，這些因素關(guān)系到到

3、整個(gè)項(xiàng)目的成敗，所以開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)施項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的工作重點(diǎn)，也是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)企業(yè)效益的有效手段。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目流程（一）項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目決策的方向直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策涉及的內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的開(kāi)拓、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的方法等。這里主要介紹確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策這三種類(lèi)型決策的基本方法和作用。當(dāng)然，決策是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的一種重要的行為，本文討論主要針對(duì)的是前期項(xiàng)目決策。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)拓房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的適合投資的機(jī)遇或機(jī)會(huì)。但機(jī)會(huì)的來(lái)臨往往受多種因素影響，充滿(mǎn)很多變數(shù)。市場(chǎng)部進(jìn)行專(zhuān)業(yè)

4、的調(diào)查，獲取項(xiàng)目信息，并進(jìn)行分析處理，對(duì)于有效信息，持續(xù)跟進(jìn)；或者房地產(chǎn)公司其他部門(mén)、高層領(lǐng)導(dǎo)和其他渠道獲得的項(xiàng)目信息，通知或指令市場(chǎng)部進(jìn)入正式市場(chǎng)調(diào)查程序。項(xiàng)目開(kāi)拓應(yīng)注重先機(jī)，在尋求、利用市場(chǎng)機(jī)遇時(shí)，把握市場(chǎng)發(fā)展演變規(guī)律（市場(chǎng)周期萌芽、成長(zhǎng)、成熟和衰退），把握政策機(jī)遇。判斷區(qū)位地段的選擇、包括城市的選擇和位置的選擇。根據(jù)以上做出投資類(lèi)型的選擇包括土地投資、住宅投資、商業(yè)設(shè)施投資。最后將判讀形成的研究結(jié)果整理成為項(xiàng)目建議書(shū)。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是在項(xiàng)目投資建設(shè)以前，綜合運(yùn)用多種學(xué)科的技術(shù)成果，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可能性和合理性所進(jìn)行的全面分析論證，是一種系統(tǒng)的、科學(xué)的、綜合的工作

5、方法.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究包含項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位、規(guī)劃發(fā)展建議、資源供給、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析，最后得出結(jié)論及建議。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)論證評(píng)審，并針對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各個(gè)方面提出質(zhì)問(wèn)，各個(gè)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行論證，主要牽涉到市場(chǎng)、策劃、銷(xiāo)售、人力資源、及財(cái)務(wù)市場(chǎng)部：主要針對(duì)項(xiàng)目的背景、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)防范、價(jià)格、利潤(rùn)、周期等提出論點(diǎn)和論據(jù)；策劃部：對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略、價(jià)格策略等進(jìn)行初步論證； 銷(xiāo)售部：對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作細(xì)節(jié)部分可能會(huì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行設(shè)想，并提出應(yīng)對(duì)措施；行政人力資源部：對(duì)于項(xiàng)目組人員

6、在項(xiàng)目所處區(qū)域會(huì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行論證；財(cái)務(wù)部：對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作資金的預(yù)算、經(jīng)濟(jì)收益、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及措施等提出論證。經(jīng)過(guò)論證通過(guò)論證評(píng)審，進(jìn)行最終評(píng)審，各部門(mén)指派代表參加，主要對(duì)于經(jīng)營(yíng)者提出的各種與項(xiàng)目有關(guān)的質(zhì)問(wèn)進(jìn)行答辯，通過(guò)評(píng)審則項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。（二）房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段在前期準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)不同方式獲取土地使用權(quán)，獲取了土地使用權(quán)之后根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，根據(jù)規(guī)劃部門(mén)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依靠企業(yè)自身成立的設(shè)計(jì)管理部門(mén)及研發(fā)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品首先進(jìn)行定位及建議，控制設(shè)計(jì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與質(zhì)量，對(duì)于模式化的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成標(biāo)準(zhǔn)化的要求，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的

7、重點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)圖紙完成之后進(jìn)行各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)，通過(guò)招投議標(biāo)確定各個(gè)主體部門(mén)包括設(shè)計(jì)監(jiān)理勘察等，獲得施工許可證后就進(jìn)入項(xiàng)目的下一階段，在此階段重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。1、獲取土地使用權(quán)獲得土地使用權(quán)的方式有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、土地合作等幾種形式?！俺鲎尅敝傅氖菄?guó)家國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；“轉(zhuǎn)讓”是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上對(duì)土地的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)弧皠潛堋笔侵缚h級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為；“土地合作”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與擁

8、有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)后獲得項(xiàng)目選址許可，并申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，就項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃條件審批，并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批審批通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，待正式的建設(shè)工程施工圖紙完成后報(bào)送各個(gè)行政審批部門(mén)通過(guò)。3、建設(shè)工程招標(biāo)項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙完成后，可由房地產(chǎn)企業(yè)自行招標(biāo)或委托招投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招投標(biāo)，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)，確定下工程建設(shè)的各個(gè)主體單位。4、辦理施工許可證房地產(chǎn)企業(yè)在具備辦理施工許可證的條件后，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，獲取施工許可證，在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取施工許可證。（三）

9、工程建設(shè)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)分為基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝與裝修工程、室外工程等項(xiàng)，在工程建設(shè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工及安裝委托承包給建筑施工單位完成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理以合同管理為主要手段，通過(guò)監(jiān)理、質(zhì)檢、設(shè)計(jì)各個(gè)主體，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范規(guī)定和合同規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制、管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目實(shí)施完成后就進(jìn)入了銷(xiāo)售階段。（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段項(xiàng)目銷(xiāo)售前期的準(zhǔn)備階段進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研，確定房地產(chǎn)產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析，指定推廣的主題方向；銷(xiāo)售的實(shí)施階段應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，組建銷(xiāo)售信息庫(kù)。（五）交付使用階段房地產(chǎn)項(xiàng)目最

10、后交付使用階段，此階段一般為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行，確定物業(yè)管理協(xié)議，營(yíng)造氛圍，好的物業(yè)管理是成功的房地產(chǎn)產(chǎn)品的保鮮劑。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)管理重點(diǎn)（一）時(shí)間進(jìn)度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)任務(wù)計(jì)劃管理，未建立項(xiàng)目級(jí)或者企業(yè)級(jí)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃的管理體系，明顯特征就是沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目整體編制相應(yīng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)過(guò)程缺乏有效的計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控協(xié)調(diào)機(jī)制，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期趕工，質(zhì)量失控，甚至推遲交房，引起重大成本損失。項(xiàng)目級(jí)或者企業(yè)級(jí)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系能夠在項(xiàng)目開(kāi)始及開(kāi)發(fā)過(guò)程中協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、供應(yīng)商編制對(duì)應(yīng)的具執(zhí)行性的整體進(jìn)度計(jì)劃，并加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各部門(mén)對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行反饋、協(xié)同控制的能力，確保項(xiàng)

11、目的開(kāi)發(fā)按照所定計(jì)劃完成，對(duì)項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售起到強(qiáng)有力地支持，并通過(guò)過(guò)程控制起到對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的目的。引入項(xiàng)目管理中的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理工具建立進(jìn)度計(jì)劃管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目組織、流程上的管理措施，形成系統(tǒng)性的管理體系，可達(dá)到控制時(shí)間進(jìn)度的目標(biāo)。（二）合同傳統(tǒng)方式下房地產(chǎn)項(xiàng)目合同缺乏系統(tǒng)的管理手段，各個(gè)部門(mén)對(duì)合同條款執(zhí)行過(guò)程中的溝通不夠，核對(duì)合同條款的工作量大，易產(chǎn)生失誤，對(duì)合同乙方缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)要求，達(dá)不到基本要求的供應(yīng)商也能參與競(jìng)標(biāo)，合同對(duì)供應(yīng)商的品質(zhì)無(wú)保障措施。合同控制作為開(kāi)發(fā)成本和資金控制的最初環(huán)節(jié)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，管理效果對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功至關(guān)重要。采用信息化的工具及

12、相配套的管理措施是需要處理大量合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必不可少的一項(xiàng)措施。（三）成本成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策層關(guān)注的重點(diǎn)之一。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及供應(yīng)商管理、進(jìn)度控制、質(zhì)量管理、安全管理各個(gè)領(lǐng)域均需實(shí)行成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理目標(biāo)。成本管理牽涉到不同領(lǐng)域，相關(guān)的管理環(huán)節(jié)錯(cuò)綜復(fù)雜，應(yīng)將投資測(cè)算-合同預(yù)算-合同費(fèi)用-合同結(jié)算等業(yè)務(wù)通過(guò)信息化手段集成在一起，進(jìn)行預(yù)算掌控、全程跟蹤、分析匯總。通過(guò)不同項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，形成成本管理資料庫(kù)，采用相應(yīng)的成本管理優(yōu)化措施來(lái)提升項(xiàng)目的成本管理能力。（四）企業(yè)資源房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源主要有資金資源和人力資源，其中最根本為人力資源，將人力資源、資金資源的管理運(yùn)

13、融合到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)流程中，就做到了在房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理之中運(yùn)用資源管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)核心的成功依賴(lài)于企業(yè)資源管理能力和企業(yè)對(duì)外部資源的整合能力。（五）項(xiàng)目績(jī)效房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效指的是以投資分析為主的資金資源績(jī)效以及人力資源績(jī)效?？?jī)效管理在量化管理手段及成果的背景下可有效提高管理水平，通過(guò)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣激發(fā)人力資源的潛在能力。在公平的前提下，將準(zhǔn)確無(wú)誤公平的績(jī)效評(píng)估采用現(xiàn)代信息化手段管理項(xiàng)目加以開(kāi)發(fā)，所有數(shù)據(jù)來(lái)源于系統(tǒng)，能為績(jī)效管理的績(jī)效指標(biāo)體系、評(píng)估體系提供最真實(shí)的參考依據(jù)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的具體措施（一）范圍管理范圍管理確定了各項(xiàng)工作范圍，并且明確工作中不必要的部分，規(guī)定工作要

14、預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目管理范圍包括參與項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、參與項(xiàng)目采購(gòu)、依照公司的經(jīng)驗(yàn)計(jì)劃開(kāi)展質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制；配合銷(xiāo)售；對(duì)供方的管理；保證房屋竣工驗(yàn)收等（二）計(jì)劃管理編制項(xiàng)目計(jì)劃讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠在有序、有控的前提下進(jìn)行開(kāi)展，做到在項(xiàng)目實(shí)施前就進(jìn)行詳盡的預(yù)測(cè)和模擬，促進(jìn)項(xiàng)目管理者、參與人之間的溝通，達(dá)成共識(shí)，為項(xiàng)目測(cè)量和控制提供基準(zhǔn)。對(duì)每個(gè)項(xiàng)目編制適應(yīng)項(xiàng)目本身的計(jì)劃，是一項(xiàng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期持續(xù)不斷的工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃可分級(jí)別進(jìn)行，一級(jí)計(jì)劃為公司決策層決策審議，一般為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)的公司發(fā)展戰(zhàn)略與策略，確定公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；二級(jí)計(jì)劃作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū)，有房地產(chǎn)企業(yè)相

15、關(guān)責(zé)任部門(mén)針對(duì)具體項(xiàng)目編制，確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及項(xiàng)目質(zhì)量管理與風(fēng)險(xiǎn)管理的制定，項(xiàng)目經(jīng)理與各個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)調(diào)后定案；三級(jí)計(jì)劃為各個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)圍繞項(xiàng)目擬定的作業(yè)計(jì)劃，是對(duì)二級(jí)計(jì)劃的分解落實(shí)，是項(xiàng)目各個(gè)專(zhuān)業(yè)協(xié)同作業(yè)的依據(jù)，及二級(jí)計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保障。（三）質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目均給出高水準(zhǔn)的質(zhì)量品質(zhì)，是項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的前提條件。在房地產(chǎn)企業(yè)中建立起質(zhì)量文化，從管理層的行為到各個(gè)級(jí)別的績(jī)效評(píng)估，建立起質(zhì)量管理的組織結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出質(zhì)量?jī)?yōu)先的氛圍，訂立出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目做到質(zhì)量控制，質(zhì)量保證、質(zhì)量管理三級(jí)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最重要的工程質(zhì)量可以從客戶(hù)對(duì)質(zhì)量的關(guān)注點(diǎn)出發(fā)，比如滲漏水

16、、裂縫是一般客戶(hù)無(wú)法接受的；使用功能是客戶(hù)最為關(guān)心的；觀(guān)感質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)建立起客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品第一印象至關(guān)重要；產(chǎn)品質(zhì)量的耐久程度是口碑相傳的；無(wú)傷大雅的質(zhì)量問(wèn)題，在客戶(hù)可以接受范圍內(nèi)，但應(yīng)能得到相應(yīng)的跟蹤服務(wù)解決問(wèn)題。有了以上出發(fā)點(diǎn)，項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn)也就呼之欲出了。一般來(lái)說(shuō)首先確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)，及總體質(zhì)量水平標(biāo)準(zhǔn)。在建立起質(zhì)量管理體系，質(zhì)量管理體系的作用在于減少失誤概率，持續(xù)保證成功，系統(tǒng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，職責(zé)清晰明確。建立起完整的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，系統(tǒng)性的改善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的不良狀況，。（四）成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本包括土地成本、政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)用、建造成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、使用成本、維修成本、

17、供應(yīng)商成本、質(zhì)量不合格的處置成本、及社會(huì)資源占用成本。通過(guò)實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)、控制設(shè)計(jì)費(fèi)用支出、集中采購(gòu)、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理、變更風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方式來(lái)形成成本控制的觀(guān)念與做法。設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制可以有效節(jié)約成本，某項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的 400mm 雙樁承臺(tái)，經(jīng)優(yōu)化后改為直徑 500mm 的單樁承臺(tái)，工減少直徑 400mm 的樁 64 根，因減少樁數(shù)量節(jié)約樁基成本約 22 萬(wàn)元，并且工期縮短了 10 天。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中容易出現(xiàn)的成本浪費(fèi)一般基于未統(tǒng)籌考慮全局，某項(xiàng)目在工程開(kāi)發(fā)中，施工單位的臨建搬遷了四次，每搬遷一次，不考慮人力成本，直接支出的金額達(dá) 15 萬(wàn)元左右，造成施工單位向甲方索賠。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

18、初期未統(tǒng)籌考慮臨建對(duì)已建成樓盤(pán)的影響導(dǎo)致的成本支出加大。以上案例顯示出成本控制成功與否對(duì)項(xiàng)目成本的影響，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制都應(yīng)該在費(fèi)用發(fā)生之前得以確定，將成本浪費(fèi)杜絕在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中。（五）組織管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，除了受市場(chǎng)環(huán)境等客觀(guān)條件的制約外，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)配置是非常重要的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，企業(yè)針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合擴(kuò)大自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，利用資本市場(chǎng)解決低成本的營(yíng)運(yùn)資金等問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必不可少的手段。一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷(xiāo)售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算

19、部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要建筑規(guī)劃、投資咨詢(xún)、物業(yè)管理、法律、會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的支持。建立與相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，由專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并且這個(gè)團(tuán)隊(duì)必須具備凝聚力和執(zhí)行力。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力包括以下幾個(gè)因素：職工對(duì)經(jīng)營(yíng)者的滿(mǎn)意程度；全體員工主動(dòng)性、積極性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工的公平感及工作滿(mǎn)意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力屬于企業(yè)文化范疇，它的大小決定著企業(yè)員工的士氣，影響著員工工作的精神狀態(tài)。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力高低決定了員工主動(dòng)、積極、有效地進(jìn)行創(chuàng)造性的工作的態(tài)度，是否能夠很好地配合提高工作效率

20、，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實(shí)施結(jié)果的能力。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“當(dāng)上級(jí)下達(dá)指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際操作過(guò)程還存在著很多未知因素，我們要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)和處理，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理全過(guò)程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。（六）采購(gòu)管理很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往對(duì)采購(gòu)管理的重視還不夠，或者還沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)到采購(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大大小小材料設(shè)備盡量甲供；另一些企業(yè)項(xiàng)目的采購(gòu)?fù)耆?/p>

21、依靠施工進(jìn)度來(lái)拉動(dòng)，即由施工單位根據(jù)施工進(jìn)度提出采購(gòu)要求，再由采購(gòu)部門(mén)根據(jù)采購(gòu)要求在物色幾家基本符合要求的供應(yīng)商難詢(xún)價(jià)、比價(jià)后，選擇確定一家后實(shí)施采購(gòu)；還有一些企業(yè)，覺(jué)得采購(gòu)無(wú)足輕重或者沒(méi)有配備足夠的采購(gòu)管理人員，而盡量將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的各類(lèi)材料設(shè)備乙供。無(wú)論采取以上哪種做法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無(wú)盡的苦，要么成本無(wú)法控制、要么進(jìn)度無(wú)法保障、要么與最初設(shè)計(jì)差之千里。如何才能進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)，這一疑問(wèn)困惑了為數(shù)不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)種類(lèi)繁雜、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及的關(guān)聯(lián)主體多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購(gòu)的基礎(chǔ)上，還可以考慮從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)自身的

22、采購(gòu)管理。制定采購(gòu)規(guī)則，合理選擇采購(gòu)方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)的特點(diǎn)，使得沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司可以完美的獨(dú)自提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的全部材料設(shè)備。為了保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展，需要將一些采購(gòu)?fù)獍?，從而出現(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購(gòu)主體的采購(gòu)行為。同時(shí)因材料設(shè)備的價(jià)值、可獲得性、質(zhì)量等不同，又可以分為招標(biāo)采購(gòu)、議標(biāo)（比價(jià)）采購(gòu)和直接采購(gòu)等采購(gòu)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)一步做好采購(gòu)管理，首先就需要從企業(yè)及其項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)采購(gòu)主體、采購(gòu)方式等兩個(gè)方面制定企業(yè)的采購(gòu)規(guī)則。明確規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)采購(gòu)的采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，以保證能以最高的效率合理選擇采購(gòu)主體和采購(gòu)方式，減少不必要的論證審批環(huán)節(jié)。四、房地產(chǎn)

23、項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)環(huán)節(jié)管理后的優(yōu)化成效在房地產(chǎn)某大型項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，明確設(shè)計(jì)方從前期概念設(shè)計(jì)階段就輔助參與到項(xiàng)目的產(chǎn)品定位上來(lái)，就投資方及開(kāi)發(fā)方對(duì)產(chǎn)品定位方面提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，保證了將前期概念落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)當(dāng)中，確定設(shè)計(jì)方對(duì)后期工程建設(shè)階段的跟蹤服務(wù)深度，使開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)用范圍管理后確保了所做工作是既充分且必要的。在項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、項(xiàng)目采購(gòu)、項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度與成本控制、項(xiàng)目銷(xiāo)售、對(duì)供應(yīng)方管理、保障房屋竣工驗(yàn)收方面，所有的投資方、開(kāi)發(fā)方、設(shè)計(jì)方、施工方、其它供方、銷(xiāo)售、物業(yè)均能夠按照自己管理范圍內(nèi)的目標(biāo)參與項(xiàng)目，共同服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，減少各個(gè)部門(mén)各自為政或者越權(quán)管理的情

24、況出現(xiàn)。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)將多年的工期經(jīng)驗(yàn)值，作為編制工期計(jì)劃的基礎(chǔ)，有效的控制住項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目在具有了指導(dǎo)性的一級(jí)計(jì)劃與二級(jí)計(jì)劃下，落實(shí)到項(xiàng)目的三級(jí)計(jì)劃明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)與行動(dòng)措施。計(jì)劃管理讓為業(yè)主服務(wù)的材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工圖需求計(jì)劃、采購(gòu)與招標(biāo)計(jì)劃、銷(xiāo)售配合計(jì)劃為施工服務(wù)的施工總進(jìn)度計(jì)劃均能落實(shí)到位，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中因各種因素引起的改變能夠及時(shí)調(diào)整變更計(jì)劃，適應(yīng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)需要，并在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持計(jì)劃的完整性與一致性。門(mén)窗、外墻、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)滲漏水，內(nèi)墻裂縫，是房地產(chǎn)產(chǎn)品遭受客戶(hù)投訴的重點(diǎn)部位，某房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程建設(shè)階段針對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的防水、砌體砌筑質(zhì)量實(shí)行設(shè)

25、計(jì)、監(jiān)理、甲方各方嚴(yán)格的監(jiān)控，并提供對(duì)應(yīng)的技術(shù)解決措施，實(shí)行每日對(duì)完成的分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格專(zhuān)項(xiàng)檢查，實(shí)施了全面質(zhì)量管理，完成后的項(xiàng)目獲得了國(guó)家級(jí)的施工技術(shù)大獎(jiǎng)。質(zhì)量管理體系將標(biāo)準(zhǔn)化的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合理的施工方案、新材料新技術(shù)新工藝應(yīng)用于項(xiàng)目中，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開(kāi)始控制能夠有效減少設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，施工階段能夠減少返工及質(zhì)量不合格現(xiàn)象，保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)素。由于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中貫徹了成本控制的理念，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目中針對(duì)九層的轉(zhuǎn)換梁結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極的參與，通過(guò)與總包施工單位研究，協(xié)同組織工程結(jié)構(gòu)專(zhuān)家與設(shè)計(jì)單位共同討論轉(zhuǎn)換大梁的后澆帶技術(shù)問(wèn)題，提出可行的優(yōu)化方案，降低成本 200 萬(wàn)元，并且縮短

26、工期近一個(gè)月。成本管理的成效在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中是見(jiàn)效最快的，它杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的成本浪費(fèi)，從源頭上控制成本，從過(guò)程中節(jié)約成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本在成本管理下得以控制，是最實(shí)際的管理手段。有制度的組織管理將房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力大大提高。許多成功的企業(yè)家也對(duì)此做出過(guò)自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認(rèn)為所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“企業(yè)獎(jiǎng)懲制度的嚴(yán)格實(shí)施”。而中國(guó)著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。某項(xiàng)目在公司精裝修櫥柜的合頁(yè)采購(gòu)定標(biāo)時(shí)曾經(jīng)選用開(kāi)關(guān)能夠達(dá)到 50000 次的合頁(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)的使用年限是 70 年，通過(guò)計(jì)算 50000 次÷70 年÷365 天2 次/天，業(yè)主能夠在 70 年內(nèi)不用擔(dān)心合頁(yè)損壞，但櫥柜完全爛