文殊院項目一期成本測算

1、文殊院項目一期成本測算（B4-1,B4-2,B6,C6 ）一、測算原則：1. 根據(jù)在2005年9月2日在中房的“文殊院項目一期成本測算會議”的商議結(jié)果下，本次測算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6地塊；2. 通過文殊院項目前期拆遷土地總成本（包含資金利息和出讓金）和總拆遷面積的數(shù)據(jù)得出一期的拆遷單價和被測算地塊的土地成本， 相關(guān)數(shù)據(jù)由中房地產(chǎn)部提供。而在前期拆遷中已經(jīng)被拆除的 C3,C5,C7,B2部分及B7,B8部分所產(chǎn)生的所有成本及資金利息未列入本 次測算中；3. 前期工程費用也按照被測算地塊的實際發(fā)生進行計算（如有整體前期費用，則根據(jù)被測算地塊與總面積的比例進行估算）；4. 基礎設施

2、費用按照中房工程部提供的數(shù)據(jù)進行測算（如有整體前期費用，則根據(jù)被測算地塊與總面積的比例進行估算）；5. 資金利息按照被測算地塊的土地成本和開發(fā)費用計算，記息周期以1.5年計算，前提是項目保證于2005年11月18日開盤至2007年6月份完成銷售和記息周期。而在對土地成本和開發(fā)費用計算計算資金利息時按照一次性投入計算，因分段記息不能合理劃分投入時間段；6. 一期測算范圍：B4-1 B4-2 B6 C6文殊院街一一醬圓公所街道路打造、頭福街一一白云寺街道路打造二、測算過程：1. 一期用地平衡表：（各地塊數(shù)據(jù)由中房工程部提供，其中B6地塊的占地面積、容積率，C6地塊的建筑面積與之前提供的項目用地 平

3、衡中的數(shù)據(jù)誤差較大）地塊編號凈用地面積（畝）容積率建筑面積（川）備注B4-112.500.665498.05個院落1926.0 ； 6個旁院3572.0B4-29.521.016412.0地下車庫5148.0B632.54450.86318723.0地下車庫15363.0C610.14271.38790.38地下車庫6085.647合計64.030.91439423.25車庫合計：26596.6472. 前期土地拆遷成本6.06億元（已包含資金利息和出讓金），拆遷總面積111.927畝。故一期拆遷單價為：6.06 - 111.927=542.87萬/畝故一期地塊土地成本為：64.03 X 54

4、2.87=3.476億元則土地成本單價為：3.476 - 39423.25=8817.41 元/ m203. 前期工程費用通過計算為320.1萬元（詳細見清單）則前期工程費用成本單價為：3201000- 39423.25=81.20元/譏4. 房屋開發(fā)費用（包括建安工程費、公共設施費、基礎設施費，詳細見清單）通過計算為1.372億兀則房屋開發(fā)費成本單價為：1.372 - 39423.25=3480.63元/ m25. 管理費用通過計算為1262.2萬元（詳細見清單）則管理費用成本單價為1262.2 - 39423.25=320.17元/ m7. 財務費用（資金利息等，記息周期為1.5年）計算為

5、6992.76萬元則財務費用成本單價為 6992.76 - 39423.25=1773.76元/ m8. 營銷代理費用（包括推廣費用 3%和代理費用3%計算為4388.77萬元則營銷代理費成本單價為 4388.77 - 39423.25= 1170.42元/ m29. 其他費用計算為 315.55 萬元則其他費用成本單價為 315.55 - 39423.25=84.15元/ m10. 開發(fā)報建費用計算為 551.93 萬元則開發(fā)報建費用成本單價為 551.93 - 39423.25=147.19元/ m1 1 .不可預見費用計算為 826.59 萬元則不可預見費用成本單價為 826.59 -

6、39423.25=220.44元/ m12. 成本總計為 3.476 億元+320.1 萬元+1.372 億元+1262.2 萬元+6992.76 萬元+4388.77 萬元+315.55 萬元+551.93 萬元+826.59 萬元=6.314 億元13. 成本單價總計 為：8817.41 元/ m +81.20 元/ m +3480.63 元/ m +320.17 元/ m +1773.76 元/ m +1170.42 元/ m +84.15 元/ m +147.19 元/ m +220.44 元/ m =16095.36 元/ m三、銷售測算：1. 我們以18000元/ m?作為商業(yè)銷售

7、均價（并假設在銷售周期內(nèi)按100%勺銷售率），貝期的商業(yè)銷售總收入為:18000X 39423.25=7.096 億元2. 我們以2800元/ m?作為車庫銷售均價（并假設在銷售周期內(nèi)按30%勺銷售率），則一期的車庫銷售總收入為：2800X 7800=2184 萬元3. 一期銷售總收入為： 7.096 億元+2184萬元=7.3146 億元4. 一期銷售稅金總計為：4023萬元5. 一期所得稅為：1489.8萬元6. 一期稅后利潤為：3322.3萬元7. 成本利潤率為：5.26%四、測算結(jié)果匯總:匯總表總投資成本單價總銷售收入銷售單價稅后利潤成本利潤率一期6.314億元16095.36 元川7

8、.3146億元18000 元/ m23322.3萬元5.26%五、測算結(jié)果分析：1. 導致成本單價過高的主要原因有:(1) 土地成本過高，占總投資的55.05%,單價達到542.87萬/畝，成本單價達到8817.41元/川；(2) 建安成本略偏高，達到1.0477億元，占總投資的21.73%,在后面工程進展中應控制成本；(3) 資金利息6992.76萬元，占總投資的11.07%，應在保證質(zhì)量的情況下加快工程建設周期縮短記息周期;2. 與最初成本單價測算對比：(1)基數(shù)比較土地單價測算面積(地上)平均容積率總投資占地面積最初測算476.19 萬/ 畝262000.00 m1.7123.51623

9、0.1 畝本次測算542.87 萬/ 畝39423.25 m0.9146.31464.03 畝(2)成本比較最初測算元/ m2本次測算元/ m2成本增減兀/ m2成本增加因素土地成本4182.128817.41+4635.29土地單價增加66.68萬/畝、容積率降低0.796，面積減少太大前期工程費214.0781.20-132.87房屋開發(fā)費3196.663480.63+283.97建安成本略有增加管理費用63.9320.17+256.27管理費用占總投資比例不得低于 2%財務費用255.571773.76+1518.19土地成本和開發(fā)費用基本來于貸款，必須計算資金利息營銷代理費685.81170.42+484.62項目難度大，推廣費用有所增加其他費用31.9684.15+52.19其它費用不得低于總投資的0.5%開發(fā)報建費249.54147.19-102.3595.9220.44+124.54不可預見費不可預見費不得低于總投資的3%合計8975.5216095.36+7