碧桂園地產(chǎn)成本控制解析

1、碧桂園地產(chǎn)成本控制解析(總7頁(yè)）-CAL-FENGHAL-(YLCAI)-Company One 1CAL本頁(yè)僅作為文檔封面，使用請(qǐng)直接刪除以下資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整 性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作岀的努力！碧桂園地產(chǎn)成本控制解析碧桂園以大盤開發(fā)為主，其產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法企及的。而這 種產(chǎn)業(yè)模式帶來的首先是成本控制的精算，其次是生產(chǎn)過程的可控制性，從而使得整 個(gè)生產(chǎn)節(jié)奏加快，而這乂進(jìn)一步提高了成本控制優(yōu)勢(shì)。凈利潤(rùn)猛增倍一一碧桂園成本控制解析在總結(jié)碧桂園的成功時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為其主要基于兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：穩(wěn)

2、健的財(cái)務(wù)政策及高 效的成本控制。受益于2007年房?jī)r(jià)攀升，碧桂園的成本控制優(yōu)勢(shì)得到全面體現(xiàn)，而其 中最突出的表現(xiàn)在172%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)上。而且，碧桂園只用相當(dāng)于萬(wàn)科產(chǎn)品平均售 價(jià)和銷售額的30%到40%,實(shí)現(xiàn)了和萬(wàn)科相去不遠(yuǎn)的利潤(rùn)。如下表所示：近年來，土地、建材、人工價(jià)格都在不斷攀升，但2005-2007年三年交付的公 寓帶全屋裝修均價(jià)約人民幣3660元/平方米，它是靠什么打破了強(qiáng)大的成本魔咒、并 最終實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)高出銷售額超3倍的增長(zhǎng)的呢？本文將從以下五大層面進(jìn)行詳細(xì)分 析：一、低成本拿地土地價(jià)格低，一向是碧桂園集團(tuán)引以為傲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。碧桂園非常善于在城郊或 新城區(qū)囤積大面積土地以達(dá)到降低土地

3、成本的效果，其在廣州增城的項(xiàng)LI鳳凰城一期 土地地價(jià)低廉到每畝3萬(wàn)元，而華南碧桂園的地價(jià)則是每畝萬(wàn)元。2007年上半年，碧 桂園土地成本占平均銷售價(jià)格的比例有2004年的降為,而這是在全國(guó)地價(jià)不斷飆 升的背景之下完成的。下圖所示即為碧桂園最近的低成本土地儲(chǔ)備項(xiàng)目：碧桂園最近的低成本土地儲(chǔ)備土地所在城市土地面積（萬(wàn)土地成本（億平均地價(jià)（元/韶關(guān)芙蓉新城430104張家界地塊69171內(nèi)蒙古地塊26630安徽池州地塊112214天津塘沽地塊27889重慶長(zhǎng)壽湖地塊40570鏈接：以廣州為例，土地成本往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成。在過去土地未 通過公開途徑招拍掛之前，廣州一些大型開發(fā)企業(yè)的土

4、地成本大約20%左右；而近年 實(shí)行土地公開出讓之后，土地成本往往占據(jù)整個(gè)開發(fā)成本的30340%。最近兩年，廣 州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，其土地成本甚至達(dá)到總成本的50%。對(duì)于能夠?qū)⑼恋爻?本控制在總成本的10%以內(nèi)的碧桂園而言，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。這種巨大優(yōu)勢(shì)的取得，得益于與碧桂園開發(fā)模式緊密相連的獨(dú)特的土地運(yùn)作方 式：（一）推行郊區(qū)化戰(zhàn)略，避免高價(jià)拿地碧桂園續(xù)堅(jiān)持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發(fā)展配套完善的高質(zhì) 素物業(yè)項(xiàng)LI,既考慮適應(yīng)城市化進(jìn)程、滿足廣大普通居民對(duì)提升住房品質(zhì)的需求；也 契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃的需要。其屬下項(xiàng)LI大部分選址于一線城市 的近郊（距城市中

5、心地帶約10-30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域） 或二、三、四線城市的中心地帶，購(gòu)地價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)的水平。如下所示即為萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂、富力四大開發(fā)商近4年的房屋平均銷售價(jià)格， 從中可以發(fā)現(xiàn)，以郊區(qū)化為主導(dǎo)的萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂其房?jī)r(jià)相對(duì)較低，而擁有大 量城中心物業(yè)的富力則售價(jià)較高。而其在房?jī)r(jià)上及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)上的巨大差別，也就體現(xiàn) 了郊區(qū)化房地產(chǎn)企業(yè)在土地成本上的優(yōu)勢(shì)。（二）以五星級(jí)酒店滿足政府需求獲取低價(jià)優(yōu)惠四大房企近4年房屋平均售價(jià)（四舍五入取整）平均售價(jià)2004200520062007平均售價(jià)萬(wàn)科地產(chǎn)55926018657785326680碧桂園50805589528063

6、835583雅居樂45425581611773135888富力地產(chǎn)661278439865104968704碧桂園在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價(jià)土地，就是因?yàn)槠湮逍羌?jí)酒丿占 等社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)滿足了當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛與照顧。鏈接：2007年7月10 0,湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規(guī)定，取得競(jìng)買資格的 開發(fā)商應(yīng)是“具備一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的上市公司（或具備該資質(zhì)的全資子公 司）和具備五星級(jí)酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的酒店項(xiàng)LI公司（或其控股的子公司具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)） 聯(lián)合競(jìng)買，聯(lián)合競(jìng)買的房地產(chǎn)開發(fā)公司和酒店項(xiàng)LI公司需是同股東”，同時(shí)規(guī)定“競(jìng) 得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一

7、座建筑面積不少于20000平方米的五星級(jí)酒店及配套學(xué) 校”，最終，碧桂園毫無(wú)懸念的以每畝萬(wàn)元的低價(jià)競(jìng)得該宗地塊。而這一情況以碧桂 園在湖南張家界“零低價(jià)”拿地最為著名，如下圖所示：（三）參與土地一級(jí)開發(fā)，截取土地升值利潤(rùn)碧桂園2007年上半年開始進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域。上半年，碧桂園參與開發(fā)的 土地面積約為1789萬(wàn)平方米，投入金額約為億元。碧桂園相當(dāng)部分土地的獲得，是在 凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進(jìn)而直接參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，并 在招拍掛中“以政府掛牌的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋亍薄?11于一般缺乏直接競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園有能力 以政府掛牌的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋?，所以它的土地收?gòu)成本較低。同時(shí)，碧桂園也順勢(shì)

8、截取了土地升值所產(chǎn)生的溢價(jià)收益，并將其轉(zhuǎn)化成巨大的土 地成本優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到享有土地升值和房地產(chǎn)開發(fā)雙重收益的LI的。下圖所示即為某 市各種物業(yè)類型2007年度的土地增值幅度。一體化運(yùn)營(yíng)山于擁有一套自主的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，碧桂園兒乎親自扮演了房地產(chǎn)開發(fā)程序中的 各個(gè)角色。從項(xiàng)U的設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售直至到項(xiàng)LI建成后的物業(yè)管理均由公司 自行承擔(dān)及實(shí)施。往后，碧桂園仍將鞏固及優(yōu)化其固有的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，從而確保能 夠長(zhǎng)期有效的控制綜合開發(fā)成本，并同時(shí)賺取開發(fā)程序中的每一筆利潤(rùn)。如此周而復(fù) 始、滾動(dòng)開發(fā)，保證了碧桂園迅速發(fā)展壯大。快速開發(fā)節(jié)約時(shí)間成本碧桂園將整條房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合集中在自己手上，利于協(xié)調(diào)、

9、統(tǒng)一管理，從而實(shí) 現(xiàn)持續(xù)施工、縮短丄期，保證集團(tuán)“快速開發(fā)、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展”戰(zhàn)略LI標(biāo)的實(shí) 現(xiàn)。為了能夠保持高速，碧桂園盡可能地節(jié)省每一個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間，包括“準(zhǔn)地塊”提 前規(guī)劃、設(shè)計(jì)，待項(xiàng)LI獲批后便馬上進(jìn)行施工建設(shè)。碧桂園有成熟的產(chǎn)品模式，可以 在三個(gè)月內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，因此能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格銷售房子。資源共享節(jié)約交易成本實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的共享，提高包括土地、建材在內(nèi)的議價(jià)能力，從而節(jié)約交易成 本。一般而言，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中無(wú)非是兩種成本，交易成本和組織成本一一工序在外， 交易成本較大；工序在內(nèi)，則組織成本較大。碧桂園依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，以微小的 組織成本節(jié)省了巨大的交易成本。快速周轉(zhuǎn)再

10、造利息成本優(yōu)勢(shì)一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)，山于時(shí)間縮短，企業(yè)的管理成本、 利息成本等都大幅降低。LI前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 70%,個(gè)別 企業(yè)可能更高。碧桂園操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)LI,銀行資金、債券資金等負(fù)債資 金占據(jù)著巨大數(shù)量及比重，但得益于“快速開發(fā)、快速銷售”，碧桂園的各類成本都 得以最大限度的壓縮。三.規(guī)?；俦P碧桂園在其2007年招股書中，將自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)界定在土地、項(xiàng)U、大規(guī)模和 一體化運(yùn)營(yíng)、客戶價(jià)值和馳名商標(biāo)五個(gè)方面。楊國(guó)強(qiáng)也曾這樣定義碧桂園的成功,“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”,“低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售”。碧桂園1000畝

11、的項(xiàng)的用地規(guī)模,工程類別碧桂園主要樓盤占地面積項(xiàng)目名稱rStia 缶、華南碧桂2150碧桂園鳳00/19順德碧桂AAGR高明碧桂鶴山碧桂五邑碧桂OH97開辟了大盤時(shí)實(shí)力、資源整園長(zhǎng)期以來堅(jiān)順徳碧桂園開工程類別代。這是碧桂園強(qiáng)大的綜合開發(fā)合及調(diào)配能力的表現(xiàn)，也是碧桂持規(guī)模開發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。從始，碧桂園集團(tuán)兒乎沒有低于U,而碧桂園鳳凰城更是過千畝如下表所示。四.單方造價(jià)低密度建筑實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I(yíng)銷,10住宅低層一般名層二般標(biāo)準(zhǔn).001800標(biāo)準(zhǔn)1500多層高標(biāo)準(zhǔn)30003900低層咼標(biāo)準(zhǔn)20002400高層高標(biāo)準(zhǔn)40005000多層一般 標(biāo)準(zhǔn)10001100多層高標(biāo)準(zhǔn)15001800高層

12、一般 標(biāo)準(zhǔn)15001600咼層咼標(biāo) 準(zhǔn)20002300辦公樓出 租寫字樓多層一般 標(biāo)準(zhǔn)多層咼標(biāo) 準(zhǔn)高層一般 標(biāo)準(zhǔn)咼層咼標(biāo) 準(zhǔn)20002300300034003100350048005600旅游酒店多層一般標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)五星級(jí)27003000350041004200470056006500碧桂園一直致力 于開發(fā)低密度住宅， 其主要產(chǎn)品以別墅及 聯(lián)體洋房為主，相對(duì) 于開發(fā)高層住宅而言 別墅及低密度洋房的 建筑成本較低。以 2006年為例,廣州高 層住宅的建筑成本為 2000元/平方米左右, 多層洋房（無(wú)裝修）的 建筑成本則在1000- 1200元/平方米左右, 而別墅山于往往以毛 坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，故 其建筑成本往往低于 500元/平方米。下表 所示即為某地不同建 筑類別的工程造價(jià)：五、髙速率周轉(zhuǎn)碧桂園的開發(fā)速度非常驚人。在項(xiàng)L1選址和土地收購(gòu)階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究初 步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師和工程師一起考慮營(yíng)銷中心對(duì)產(chǎn)品的構(gòu)成、項(xiàng)H地點(diǎn)、前景的建議， 并相應(yīng)的完善計(jì)劃。一般項(xiàng)U概念設(shè)計(jì)一天就可完成，多數(shù)項(xiàng)LI可以在拿到土地使用 權(quán)后兒天內(nèi)開工。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50%以上土地面積的開發(fā)，從拿地 到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8到10個(gè)月。一體化運(yùn)營(yíng)模式及規(guī)?；杀緝?yōu)勢(shì)，使碧桂園的項(xiàng)LI銷售具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)了其快速開發(fā)、快速銷售的發(fā)展戰(zhàn)