工程管理體系瓶頸破解及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案

1、工程管理體系瓶頸破解及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案工程管理體系瓶頸破解及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案2009年12月 沈陽工程管理體系破解及質(zhì)量缺陷解決第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題第二部分、國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸第三部分、如何建立適合企業(yè)需求的工程管理體系第四部分、工程質(zhì)量缺陷及技術(shù)措施的具體應(yīng)用第一部分一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在的十大短板五、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問題為何屢禁不絕二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的影響四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的問題1、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理問題4、工程合約規(guī)劃管理問題2、項(xiàng)目工程進(jìn)度管理問

2、題3、項(xiàng)目工程成本管理問題 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類：5、項(xiàng)目業(yè)務(wù)運(yùn)營流程問題房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的問題1、安全性質(zhì)量問題4、適用性質(zhì)量問題2、功能性質(zhì)量問題3、觀感性質(zhì)量問題 工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的主要問題分類：從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理問題安全性質(zhì)量問題 安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問題6、5、欄桿、護(hù)欄、人車行通道質(zhì)量問題功能性質(zhì)量問題 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、

3、觀感性質(zhì)量問題 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、房地產(chǎn)工程進(jìn)度管理出現(xiàn)的問題1、目標(biāo)計(jì)劃2>與實(shí)施計(jì)劃脫節(jié)3、工程保障計(jì)劃脫節(jié)問題4、工程施工計(jì)劃組織問題 工程進(jìn)度管理出現(xiàn)的主要問題分類：5、從企業(yè)經(jīng)營進(jìn)度的角度看待工程進(jìn)度管理問題2、工程總控計(jì)劃管理問題房地產(chǎn)工程成本管理出現(xiàn)的問題1、目標(biāo)成本體系缺陷問題2、設(shè)計(jì)變更責(zé)任成本問題3、施工措施成本管理問題 工程成本管理出現(xiàn)的主要問題分類：5、4、工程動(dòng)態(tài)成本協(xié)調(diào)問題從企業(yè)經(jīng)營成本的角度看待

4、工程成本管理問題房地產(chǎn)工程合約管理出現(xiàn)的問題 工程合約管理出現(xiàn)的主要問題：從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看待工程合約問題1、合約管理體系缺陷問題2、合約規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制問題3、合約范圍深度要求問題5、4、合約標(biāo)準(zhǔn)明確問題房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理出現(xiàn)的問題 項(xiàng)目運(yùn)營管理出現(xiàn)的主要問題：從企業(yè)長期發(fā)展的角度看待流程管理問題1、目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)流程管理脫節(jié)2、業(yè)務(wù)流程管理體系不健全3、業(yè)務(wù)流程銜接標(biāo)準(zhǔn)缺失5、4、業(yè)務(wù)流程管理不完善房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板一：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能。對(duì)于工程質(zhì)量

5、，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理定位的誤區(qū)：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗(yàn)），即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無法解決工程質(zhì)量問題房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板成品質(zhì)量操作工人項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質(zhì)檢負(fù)責(zé)人質(zhì)檢人員項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理技術(shù)負(fù)責(zé)人10萬平方米共計(jì)140個(gè)班組10萬平方米共計(jì)16個(gè)質(zhì)檢房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理定位的誤區(qū)：即使是一個(gè)非常簡單的多層

6、住宅，直接影響到存在功能性質(zhì)量缺陷隱患的工序檢驗(yàn)批，如按中海的主體工程工序檢驗(yàn)要求計(jì)算，多達(dá)5200余項(xiàng)·批次單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板二：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實(shí)際工程管理中，依然無法解決針對(duì)具體某專項(xiàng)工程的質(zhì)量管控重點(diǎn)缺乏企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理程序：程序的優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目工程管理程序能夠解決工程管理過程中應(yīng)該做什么？什么時(shí)間做？由誰來做？程

7、序的缺點(diǎn)：工程管理程序無法解決如何做的問題！不能提供具體做的管理方法！缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理程序：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 某知名地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理作業(yè)指引：作業(yè)指引的優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目工程質(zhì)量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問題作業(yè)指引的缺點(diǎn)：項(xiàng)目工程質(zhì)量作業(yè)指引無法解決如何做好的問題！不能提供具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)！缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理作業(yè)指引：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？監(jiān)理單位通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求： 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn) 防水涂層閉水試驗(yàn)

8、防水保護(hù)層閉水試驗(yàn) 飾面層閉水試驗(yàn) 廁浴間整體移交閉水試驗(yàn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴(yán)管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細(xì)部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實(shí)，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護(hù)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)

9、準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？相當(dāng)一部分國家標(biāo)準(zhǔn)圖集或地方標(biāo)準(zhǔn)圖集，在實(shí)際施工過程中不具備可操作性，往往造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？鋼板開洞，影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力不放箍筋，違反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？大量新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺

10、留嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開防水層造成管根處的滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) UPVC管道穿樓板防滲漏應(yīng)如何處理？水泥砂漿與管道外壁結(jié)合能力差預(yù)留洞口直上直下。施工人員堵洞很難操作管根處涂膜附加防水層延展性差缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？隨著強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習(xí)慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問題由此產(chǎn)生外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用，增加了鋁合金門窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點(diǎn)處理不當(dāng)，極易造成鋁合金門窗滲漏缺乏工程

11、管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門窗的三種安裝形式？ 副框安裝：抹灰前先安副框，副框采用砂漿填實(shí)，鋁框與副框采用螺絲連接 毛口安裝：先進(jìn)行抹灰，門窗洞口處留出100150間歇暫不抹灰（或防水砂漿底糙），安裝門窗框框邊縫隙填縫后，再抹門窗框缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)抹灰面層與發(fā)泡膠之間的縫隙 鋁合金門窗安裝門窗框處可能的滲水通道：發(fā)泡膠與窗框之間的縫隙窗框與外保溫苯板之間縫隙窗框與聚合物抗裂砂漿之間縫隙窗框與外墻磚粘接層之間縫隙窗框與外墻磚之間縫隙固定點(diǎn)與窗框之間的縫隙缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝：施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單 甲方一些工程人員也

12、愿意采用凈口安裝：無需考慮門窗到貨影響總包方的抹灰進(jìn)度、有利于成品保護(hù)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 凈口安裝的缺點(diǎn)：采用凈口安裝，門窗框固定往往無法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加門窗的滲漏隱患。即使采用剔鑿安裝固定片，進(jìn)行后修補(bǔ)抹灰。因前后抹灰層不同收縮率問題，極易產(chǎn)生空鼓開裂。且后修補(bǔ)的觀感性較差缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實(shí)測(cè)實(shí)量，總包單位施工省事，但對(duì)門窗的工期保障不利采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因?yàn)榍昂竽ɑ议g隔時(shí)間過長，極易產(chǎn)生空鼓開裂，存在門窗滲漏隱患采用防水水泥砂漿塞縫，其防滲漏效果遠(yuǎn)大于僅具備少許防水能力的PU發(fā)泡膠缺

13、乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 國家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要：鋁合金門窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒有約定明確的檢驗(yàn)方法缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不

14、飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實(shí)門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng)門窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門窗安裝企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（示例）：房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板三：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對(duì)“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系。過于強(qiáng)調(diào)施工質(zhì)量通病防治，忽視“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防等全過程質(zhì)保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質(zhì)量管理工具缺乏全過程質(zhì)量控制的企業(yè)工程質(zhì)量保證體系房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 全過程質(zhì)量控制的管理：工程施工是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)、成本、招

15、標(biāo)采購、合約等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，最終都會(huì)在工程施工過程中暴露，以工程質(zhì)量問題、進(jìn)度問題、成本問題等形式得以顯現(xiàn)工程質(zhì)量管理的理念及方法一級(jí)“檢驗(yàn)”二級(jí)“質(zhì)量保證”三級(jí)“預(yù)防”四級(jí)“完美”特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí)方法：低效率錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具特點(diǎn): 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問題模式分析評(píng)估特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估質(zhì)量管理的提高工程質(zhì)量管理的理念及方法 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的

16、等級(jí)：第一級(jí)：施工質(zhì)量檢驗(yàn)企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)來保障工程質(zhì)量，通過臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以。設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，缺乏質(zhì)量管理知識(shí) 工程質(zhì)量管理的理念及方法第二級(jí)：工程質(zhì)量保證企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場(chǎng)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)，企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理設(shè)計(jì)質(zhì)量的測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、合約

17、規(guī)劃等還未介入工程質(zhì)量保障工程質(zhì)量管理的理念及方法第三級(jí)：工程質(zhì)量預(yù)防設(shè)計(jì)與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成工程質(zhì)量管理的理念及方法第四級(jí)：零缺陷管理（理想狀態(tài)）企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于

18、工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后，只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 又一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購部采購

19、了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 工程質(zhì)量事故原因分析：外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質(zhì)量關(guān)系不大，可以肯定是基層出現(xiàn)問題錯(cuò)誤使用水泥膩?zhàn)幼鐾苛系幕鶎樱鲆暳送鈮ν獗伢w系“柔性漸變”的構(gòu)造要求缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 衛(wèi)生間防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：施工單位廁浴間防水常見的施工方案：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間防水工藝流程要求：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)工序

20、控制標(biāo)準(zhǔn)和施工工序控制的區(qū)別：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 鋁合金門窗防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：監(jiān)理單位審查的鋁合金門窗檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)鋁合金門窗檢驗(yàn)批驗(yàn)收的要求：房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板五：過度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理，忽視加強(qiáng)技術(shù)管理的重要性。通過采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段，可以預(yù)防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)忽視通過加強(qiáng)技術(shù)管理可以對(duì)工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)有效的保障忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問題的案例：某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小

21、院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開裂，引起業(yè)主投訴忽視技術(shù)管理的重要性 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見形式忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)原因分析：原因一：施工場(chǎng)地、市政、景觀插入小院圍墻特別是基礎(chǔ)的施工，墊層、地梁砼施工養(yǎng)護(hù)周期較長。導(dǎo)致小院圍墻施工跨度大，周期長，難以短時(shí)間完成。因占用施工場(chǎng)地，影響到后期室外專業(yè)管道與環(huán)境工程的開工忽視技術(shù)管理的重要性原因二：不均勻沉降小院圍墻坐落在回填土層上，回填土層不均勻沉降導(dǎo)致圍墻下沉開裂。即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結(jié)構(gòu)連接，也無法防止開裂忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)缺陷分析：雖然回填土工

22、藝標(biāo)準(zhǔn)要求回填土應(yīng)分層鋪攤，分層夯實(shí)，分層密實(shí)度檢驗(yàn)。但現(xiàn)實(shí)的施工當(dāng)中，幾乎沒有一個(gè)施工單位能夠嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行。當(dāng)?shù)鼗鶠榛靥钔?，且回填土層較厚時(shí)，很難達(dá)到設(shè)計(jì)密實(shí)度要求，導(dǎo)致圍墻下沉忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)缺陷分析：即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結(jié)構(gòu)連接，建筑物與回填土之間沉降值不可能正好相同，依然會(huì)產(chǎn)生開裂采取局部換填或加深圍墻基礎(chǔ)等措施，都會(huì)造成工程成本的上升忽視技術(shù)管理的重要性 管理缺陷分析：因土方回填較為簡單，甲方傳統(tǒng)的工程管理重點(diǎn)過多放在強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理，忽視了施工行業(yè)內(nèi)部普遍的操作慣例土方運(yùn)輸、回填往往在夜間進(jìn)行。加上現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面較大，甲方及監(jiān)理工程師很難全面監(jiān)控忽視技術(shù)管理

23、的重要性施工單位編寫出任何規(guī)范完善的施工方案，在缺乏有效監(jiān)督和管理的前提下，往往很難落實(shí)簡單討論：如何解決這一工程質(zhì)量與工期的矛盾？忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)解決措施：措施一：改變傳統(tǒng)的施工方法提前施工小院圍墻±0.00以下部分：在工程主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)施工時(shí)，隨同主體基礎(chǔ)一道開挖小院圍墻基礎(chǔ)土方、并澆筑其墊層、地梁砼、砌筑圍墻至±0.00標(biāo)高或當(dāng)時(shí)場(chǎng)地標(biāo)高忽視技術(shù)管理的重要性后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑± 0.00以上的墻體即可工序提前插入可使小院圍墻避免地基為回填土層，防止因回填土質(zhì)量問題引起的不均勻沉降，避免換填對(duì)成本的增加將小院圍墻施工到±0.0

24、0或當(dāng)時(shí)的地坪高度對(duì)主體正常施工沒有影響。但縮短了小院圍墻工期，為后期室外工程開工創(chuàng)造條件忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)解決措施：措施二：設(shè)計(jì)應(yīng)考慮避免小院圍墻基礎(chǔ)不均勻沉降的技術(shù)措施當(dāng)小院圍墻地基為較厚的回填土層時(shí)，設(shè)計(jì)應(yīng)將將圍墻與主體直接斷開形成沉降縫比剛性效果連接更好?，F(xiàn)場(chǎng)只需做到圍墻下地基土質(zhì)同一，保證均勻沉降，待其穩(wěn)定后再補(bǔ)沉降縫則可。減小現(xiàn)場(chǎng)管理難度，提高現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)解決措施：措施三：采取適當(dāng)?shù)男≡簢鷫A(chǔ)加固措施當(dāng)?shù)鼗鶠楹芎竦幕靥钔翆訒r(shí)，僅靠人工夯實(shí)達(dá)不到設(shè)計(jì)密實(shí)度，將導(dǎo)致圍墻的下沉。采取換填成本又較高，不利于成本控制。實(shí)際施工過程中，可以在夯壓同時(shí)，打入2

25、3m長間距300左右的鋼管或木方忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問題的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目為制造賣點(diǎn)、追求建筑立面效果，大量采用外飄窗設(shè)計(jì)。項(xiàng)目一期交付后，外飄窗90以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強(qiáng)烈建議項(xiàng)目后期設(shè)計(jì)取消飄窗，為此與設(shè)計(jì)部展開爭論忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)原因分析：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)缺陷分析：飄窗的上下飄板大多采用植筋后做，由于采用二次澆注，其根部往往存在因前后澆注引起的施工縫飄窗的鋼筋規(guī)格一般比較小，施工時(shí)澆注混凝土不注意保護(hù)，上部鋼筋

26、被踩下沉，頂板根部容易產(chǎn)生開裂忽視技術(shù)管理的重要性拆模過早或拆模時(shí)野蠻作業(yè)，飄窗頂板受到撓動(dòng)，尤其是兩個(gè)角部往往撓動(dòng)最大，易引起混凝土開裂 飄窗上下飄板因構(gòu)件尺寸較小，施工操作極不方便，振搗不充分造成飄板混凝土不密實(shí)房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板六：工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：1、穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)：施工單位為穿墻螺桿的回收利用，往

27、往套上塑料管施工單位堵洞時(shí)，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無法保證填塞密實(shí)。極易產(chǎn)生外墻滲漏對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 正確解決穿墻螺桿孔洞滲漏隱患的方法：結(jié)構(gòu)施工時(shí)，穿墻螺桿應(yīng)設(shè)置成里高外低穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除堵洞前應(yīng)清理管孔并適當(dāng)濕潤采用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實(shí)JS防水涂料以洞口中為半徑100均勻涂刷兩道對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：2、腳手眼、腳手架拉接鉛絲洞：3、腳手架的工字鋼挑梁洞口：同穿墻螺桿孔洞處理方法同穿墻螺桿孔洞處理方法對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：4、出外墻孔洞：一些出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜

28、在抹灰前先進(jìn)行開洞以免后開洞對(duì)外墻抹灰層，外保溫層等造成破壞，產(chǎn)生滲漏隱患出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求內(nèi)高外低，高差20空調(diào)洞套管應(yīng)在抹灰前安置對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：5、外墻固定件錨固腳檢查：外墻雨落水管固定件、外墻外保溫托架固定件、外保溫固定錨栓、陽光房披水固定件等外墻固定件，如在外粉完成后進(jìn)行，在打墻洞時(shí)會(huì)破壞粉刷的整體性和外粉各層之間的粘接牢度，產(chǎn)生空隙起殼和裂縫，存在外墻滲漏隱患，應(yīng)在抹灰前完成對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：6、填充墻垂直灰縫、水平灰縫的飽滿度檢查：每檢驗(yàn)批應(yīng)進(jìn)行不少于15處的鉆孔檢驗(yàn)，重點(diǎn)檢查框架梁底，填充墻磚最上一

29、皮磚的上部等部位（傳統(tǒng)的肉眼檢測(cè)根本無效） 7、填充墻砌體的瞎眼頭縫：以砌體工程過程檢查為主對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：8、抗裂鋼絲網(wǎng)檢查：砌體與混凝土構(gòu)件交界處有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處抗裂鋼絲網(wǎng)在外墻分格縫處應(yīng)斷開對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 門窗洞口修補(bǔ)不規(guī)范極易造成外墻滲漏：門窗框洞口尺寸預(yù)留過大，處理不當(dāng)，通過抹灰找補(bǔ)，易造成開裂滲水當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過50時(shí)，應(yīng)按圖示要求加筋支模澆C20細(xì)石砼進(jìn)行修補(bǔ) 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰控制滲漏的要點(diǎn)往往被人忽視：抹灰止息點(diǎn)往往是造成外墻滲漏的隱患：由于工程搭設(shè)外粉刷腳手架，造成分層外粉刷的停息點(diǎn)基

30、本留置在砌體與混凝土交界部位，極易由此引起滲漏，分層抹灰的錯(cuò)縫往往也被忽視對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 防治鋁合金門窗滲漏對(duì)塞縫處理的要求：外墻貼面磚在門窗的側(cè)口處雨水極易順磚縫的毛細(xì)縫隙產(chǎn)生滲水通道增加一道防水涂料一邊超出窗洞與外墻面搭接不小于150，一邊上翻至鋁框，可以有效的解決門窗滲漏隱患對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：門窗洞口處，聚苯板應(yīng)整塊裁割，拼縫錯(cuò)開施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求錯(cuò)縫對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：鋪貼聚苯板的起始點(diǎn)和收頭處，網(wǎng)格布應(yīng)翻包施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位往往圖省事，未按要求翻包

31、現(xiàn)象極其普遍對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：網(wǎng)格布應(yīng)翻包，加強(qiáng)網(wǎng)布應(yīng)對(duì)接施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求翻包及加強(qiáng)網(wǎng)布搭接對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻面磚防滲漏容易忽視的一些細(xì)節(jié)：外墻貼磚時(shí)，部分監(jiān)理工程師往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴(yán)密，通過工藝檢查防止外墻滲漏。很少有監(jiān)理工程師關(guān)注外墻排磚外墻面磚排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)大多數(shù)施工單位和建立工程師往往忽視這一細(xì)節(jié)的控制對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 一些明顯的工程質(zhì)量隱患往往不被關(guān)注：設(shè)計(jì)往往不對(duì)衛(wèi)生間降板高差進(jìn)行構(gòu)造厚度核對(duì)相當(dāng)一部分監(jiān)理工程師忽視衛(wèi)生間降板構(gòu)造厚度核對(duì)，施工中往往留下嚴(yán)重的滲漏

32、隱患對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 常見的衛(wèi)生間降板構(gòu)造要求：一般設(shè)計(jì)衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)降板610，衛(wèi)生間地面應(yīng)低于其它房間地面2，衛(wèi)生間門檻處高差一般為610對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 一個(gè)簡單的“涂料補(bǔ)貨”的案例：某項(xiàng)目外墻采用外墻涂料，涂料施工臨近結(jié)束時(shí)，施工單位發(fā)現(xiàn)甲供的外墻涂料裕量不足，向甲方工程部提出補(bǔ)貨要求。施工單位施工完庫存涂料，等待6d后甲方涂料補(bǔ)貨到場(chǎng)，施工單位嚴(yán)格按工藝要求繼續(xù)施工。結(jié)果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足外墻膩?zhàn)悠秸炔罴脊苋藛T操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真光澤不勻褪色變色粉化施工人員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見工程質(zhì)量問題原因分

33、析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩?zhàn)雍穸炔粍颍叫圆煌粔γ媸褂貌煌?hào)產(chǎn)品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂工藝不一致不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 框架填充墻預(yù)防開裂的技術(shù)措施：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28d強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。在齡期達(dá)到28d之前，其含水量過高，自身收縮較快，28d后收縮趨緩，一般45d后能夠完成自身收縮的95以上門窗安裝的固定連接，尤其是門窗框邊長期開關(guān)產(chǎn)生的動(dòng)荷載作用，極易導(dǎo)致砌體開裂不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 地下室防水成本應(yīng)該如何計(jì)算的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫防水，原設(shè)計(jì)選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷

34、材防水。開發(fā)商成本部門為節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬元不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：單純技術(shù)分析的角度：JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無走水層，可適當(dāng)補(bǔ)償剛性防水；施工便利等優(yōu)點(diǎn)。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關(guān)，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關(guān)。即使多涂刷12遍防水涂料，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證JS防

35、水涂料存在拌和后的使用時(shí)限要求，施工現(xiàn)場(chǎng)很難進(jìn)行監(jiān)管不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的養(yǎng)護(hù)期，養(yǎng)護(hù)期間無法上人操作地下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場(chǎng)防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管，現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)難度較高，質(zhì)量檢查可控性極差不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)缺陷分析：JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質(zhì)量通過施工管理很難控制，質(zhì)量檢測(cè)可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對(duì)涂層厚度、均勻度要求極高的場(chǎng)所不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 管理缺陷分析：成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場(chǎng)工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、

36、施工質(zhì)量檢測(cè)等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格但實(shí)際施工存在隱患的錯(cuò)誤判斷成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評(píng)定，不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo)不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：工程質(zhì)量成本的概念：為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā)生的費(fèi)用，以及沒有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成的損失相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注建造成本，忽視了建造成本中應(yīng)考慮必要的質(zhì)量措施成本，由此產(chǎn)生的業(yè)主索賠同樣屬于成本不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系工程質(zhì)量成本項(xiàng)目的構(gòu)成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)而實(shí)現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生

37、的成本：包括施工組織設(shè)計(jì)審查、監(jiān)理細(xì)則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓(xùn)等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)工程本身以及對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費(fèi)用。包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用、工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用，工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用。象我們目前做的分戶驗(yàn)收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中，因內(nèi)部管理問題、決策失誤問題、標(biāo)準(zhǔn)修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。房地產(chǎn)工程管理存在

38、的十大短板 工程管理短板九：部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的計(jì)劃管理體系。忽視三級(jí)工程計(jì)劃管理逐級(jí)分解、逐級(jí)深化、有效輸出、動(dòng)態(tài)管控的計(jì)劃管理要求，往往造成工程進(jìn)度延期對(duì)模板、腳手架等周轉(zhuǎn)料應(yīng)如何約定？對(duì)鋁合金門窗甲供貨進(jìn)場(chǎng)應(yīng)如何要求？房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 工程管理短板十：部分房地產(chǎn)企業(yè)過于關(guān)注施工階段成本控制，對(duì)過程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人員對(duì)工程成本控制要點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，往往造成工程成本突破成本管理體系不完善成本管理體系不完善 設(shè)計(jì)“唯一性”成本控制的案例：某商業(yè)項(xiàng)目首層所有主要出入口選擇自動(dòng)感應(yīng)玻璃門。前期設(shè)計(jì)時(shí)，外方設(shè)計(jì)師主要從建筑學(xué)立面尺度的美觀整體考慮，確定尺寸雙開

39、門高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時(shí)，超出目標(biāo)成本5倍以上成本管理體系不完善 不屬于設(shè)計(jì)變更的“設(shè)計(jì)變更”案例：某商業(yè)項(xiàng)目地下車庫施工單位安裝完通風(fēng)系統(tǒng)后，在安裝消防噴淋系統(tǒng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)其與通風(fēng)系統(tǒng)沖突，需要調(diào)整風(fēng)口及部分風(fēng)機(jī)的位置。甲方工程部與設(shè)計(jì)聯(lián)系辦理設(shè)計(jì)變更后，施工單位進(jìn)行調(diào)整新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)：檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收施工工

40、藝過程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項(xiàng)目質(zhì)量適用性可靠性1>經(jīng)濟(jì)性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風(fēng)隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強(qiáng)度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門窗滲漏，內(nèi)

41、墻空鼓開裂的困擾時(shí)，有多少企業(yè)針對(duì)這些問題提出系統(tǒng)的解決方案新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)

42、中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生 質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出：大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 中海工程管理要求中甲方應(yīng)組織并負(fù)責(zé)的交底設(shè)計(jì)交底施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點(diǎn)交底施工樣板交底新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，對(duì)施工工藝和施工工序進(jìn)行對(duì)

43、位管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管理的定義：強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工組織、施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度管理強(qiáng)調(diào)總、分包專項(xiàng)工程協(xié)作、專項(xiàng)工序合理穿插的施工組織管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管控的重點(diǎn)：施工組織設(shè)計(jì)專項(xiàng)施工方案勞動(dòng)力保證材料保證機(jī)械設(shè)備保證新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：以經(jīng)營進(jìn)度控制作為施工進(jìn)度管理的重點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進(jìn)度保障不

44、代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等招標(biāo)采購計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開工手續(xù)、市政報(bào)裝市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場(chǎng)、能源開通新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)單體方案評(píng)審及確認(rèn)擴(kuò)初方案完成擴(kuò)初方案評(píng)審及確認(rèn)土建施工圖完成景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)銷售包裝設(shè)計(jì)開工時(shí)間開盤時(shí)間詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建售樓處報(bào)建設(shè)計(jì)控制點(diǎn)相關(guān)重要節(jié)點(diǎn)新

45、形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化銷售開盤、工地開放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷售經(jīng)營方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對(duì)工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的對(duì)象發(fā)生變化施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對(duì)人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目法實(shí)施之前新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成

46、本控制傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點(diǎn)：招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段通過施工組織和施工工藝控制施工成本對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理控制現(xiàn)場(chǎng)簽證審查工程結(jié)算新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的定義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營成本控制由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購、工程建造運(yùn)營維護(hù)的全過程成本控制施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對(duì)立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評(píng)定新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的主體

47、發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評(píng)價(jià)，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動(dòng)預(yù)警：供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一對(duì)于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價(jià)格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，提供能夠解決工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求確定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目投入使用項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目使用階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期時(shí)間（項(xiàng)目策劃）（項(xiàng)目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析 可研新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求

48、新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材0>市場(chǎng)競(jìng)爭性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止 外部4>資源、內(nèi)部架構(gòu)和國家現(xiàn)行規(guī)范的影響：設(shè)計(jì)單位對(duì)工程

49、質(zhì)量的影響監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響國家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響工程管理架構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量的影響外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或不滿足施工需要設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：部分設(shè)計(jì)人員不了解施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)，設(shè)計(jì)施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié)設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開裂的重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：建設(shè)部2007年對(duì)全國設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中

50、國沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多420條/套設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：某國內(nèi)知名地產(chǎn)公司對(duì)歷年所用幾百套設(shè)計(jì)施工圖所做的設(shè)計(jì)后評(píng)估審查：不算簡單的專業(yè)交圈、設(shè)計(jì)標(biāo)注等“錯(cuò)、漏、碰、缺”，僅存在嚴(yán)重滲漏隱患的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，平均37處/套設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計(jì)管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)隱患和設(shè)計(jì)問題，實(shí)際工作中不具備操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設(shè)計(jì)缺陷的審核。無法對(duì)防滲漏、防開裂等關(guān)鍵

51、功能性設(shè)計(jì)進(jìn)行有效審查設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量隱患，相當(dāng)一部分屬于先天不足。單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理的方法，在當(dāng)前施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量能力水平下，很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問題外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全，責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場(chǎng)監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師

52、的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任

53、心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響 EPS薄抹灰外保溫應(yīng)遵循的施工工藝流程：內(nèi)部架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響工程管理部：成本管理部：負(fù)責(zé)工程技術(shù)管理，供貨商、承建商管理，（工程及材料）招投標(biāo)管理，工程質(zhì)量、進(jìn)度監(jiān)督；但在實(shí)際運(yùn)作中，工程部大部分的工作是工程招標(biāo)和材料采購，技術(shù)管理及質(zhì)量、進(jìn)度監(jiān)督的職能往往發(fā)揮得較少 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定、實(shí)施及監(jiān)控，項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理，經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)定，工程進(jìn)度款審算等 內(nèi)部架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響項(xiàng)目經(jīng)理部：全面負(fù)責(zé)質(zhì)量、進(jìn)度控制，參與圖紙和施工方案的會(huì)審、招標(biāo)文件的評(píng)審，負(fù)責(zé)甲供材料的驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)管理，小額工

54、程的招標(biāo)及委托，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的各種配合關(guān)系，協(xié)助進(jìn)行承建商和供貨商的評(píng)定，配合銷售 外聘香港測(cè)量師行：（隸屬于集團(tuán)）定期檢查和不定期抽檢項(xiàng)目經(jīng)理部工作質(zhì)量，提出項(xiàng)目工程管理改進(jìn)建議。供集團(tuán)工程管理體系考評(píng) 內(nèi)部架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 一些常見的工程管理組織架構(gòu)：內(nèi)部架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響質(zhì)量管理部：物資部：工程技術(shù)管理中心，負(fù)責(zé)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全、報(bào)建和檔案的管理，參與圖紙會(huì)審、承建商和供貨商的考察、技術(shù)標(biāo)的評(píng)審，定期巡檢和不定期抽檢地盤工作質(zhì)量 物資供應(yīng)和管理中心，負(fù)責(zé)工程材料設(shè)備的采購、管理及供貨商管理、建材信息網(wǎng)維護(hù)、新材料推廣，對(duì)所有項(xiàng)目的物資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、制訂目標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控和后評(píng)估，并配合合約管理部對(duì)建安成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和報(bào)警 內(nèi)部架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影