土地增值稅法習(xí)題

1、練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1. 某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元（其中印花稅金2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅（）。A.96.75萬元B.97.50萬元C.306.75萬元D.307.50萬元【答案】C【解析】土地增值額=5000-3700-277.5=1022.5（萬元）土地增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例=1022.53977.5=25.7%<50%,稅率為30%應(yīng)繳納的土地增值稅=1022.5X30%=306.75（萬元）2. 下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。A.贈予社會公益

2、事業(yè)的房地產(chǎn)B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】C【解析】對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期滿后，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅。3. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額為（）。A.1000萬元B.2000萬元C.2500萬元D.3000萬

3、元【答案】A【解析】10000X10%=1000（萬元）4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A.營業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金扣除。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入管理費(fèi)用中，而不允許單獨(dú)再扣除。5. 2009年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的

4、土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬元B.2445.5萬元C.3070.5萬元D.3080.5萬元【答案】B【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品房時(shí)，扣除金額=4800+4800X10%+770+4800X20%=7010（萬元），增值額=14000-7010=6990（萬元），增值額與扣除金額的比：6990+7010=99.71%,適用稅率為40%,應(yīng)繳土地增值稅額：6990X4

5、0%7010X5%=2796350.5=2445.5（萬元）。納稅人銷售新房的扣除項(xiàng)目有為取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（本題合計(jì)4800萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，由于該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行利息，所以應(yīng)該按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10計(jì)算扣除開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，但印花稅不再單獨(dú)扣除；并且對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可以按照土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20實(shí)行加計(jì)扣除。6. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不

6、實(shí)的，不得扣除C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋原值的10%【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證不符合清算要求的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途等進(jìn)行核定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。7. 某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價(jià)款。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅

7、務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新度折扣率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）。A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】B【解析】評估價(jià)格=12000X70%=8400（萬元），稅金=（100008000）X5%X（1+7%+3%）+10000X0.05%=115（萬元），增值額=10000-8400-115=1485（萬元）8. 某個(gè)人2008年6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房（非普通住宅），該住房于2003年8月以20萬元的價(jià)格購入，購入時(shí)繳納契稅l萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元（不包括個(gè)人所得稅和土地增值稅）

8、?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)繳納土地增值稅為（）萬元。（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)）A.1.28B.3.23C.2.56D.4.55【答案】A【解析】本題考核轉(zhuǎn)讓原自有住房繳納土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和計(jì)稅方法。主要考點(diǎn)有：（1）轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目金額的構(gòu)成?？鄢?xiàng)目金額=土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建筑物的評估價(jià)格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=50X0.7+2.475=37.475（萬元），需要注意的是，對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另計(jì)入稅金予以扣除。（2）土地增值額和應(yīng)

9、納稅額的計(jì)算。土地增值額=46-37.475=8.525（萬元），增值率約為22.75%,適用稅率30%,速算扣除率為0,應(yīng)納土地增值稅=8.525X30%=2.5575（萬元）（3）土地增值稅的減免規(guī)定。該個(gè)人2008年6月轉(zhuǎn)讓2003年8月購入的自有住房，使用時(shí)間在3年以上5年以下，應(yīng)減半征收土地增值稅。減征后的應(yīng)納土地增值稅=2.5575-21.28（萬元）9. 納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款加開發(fā)成本之和的（A）計(jì)算扣除。A.5%以內(nèi)B.10%C.10%以內(nèi)D.20%以內(nèi)【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)

10、用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按支付的土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。10. 下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（A）。A.抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)B.農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)C.房產(chǎn)所有人通過當(dāng)?shù)亟逃窒蛳ＭW(xué)捐贈的房屋D.房地產(chǎn)評估增值【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。選項(xiàng)B，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項(xiàng)C，屬于免稅的贈與不征稅；選項(xiàng)D,資產(chǎn)的權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不征稅。11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其已繳

11、納的稅金不得單獨(dú)扣除的是（）。A.營業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.印花稅D.教育費(fèi)附加【答案】C【解析】考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，由于印花稅已經(jīng)列入了管理費(fèi)用，所以印花稅不再單獨(dú)扣除。12.土地增值稅的稅率形式是（D）。A.比例稅率B.超額累進(jìn)稅率C.全額累進(jìn)稅率D.超率累進(jìn)稅率13. 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；已知，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)

12、定允許的最高比例，該項(xiàng)目的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）萬元。A.1500B.2500C.3000D.3200【答案】C【解析】本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目"的金額=10000X10%+10000X20%=3000（萬元）。公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，間費(fèi)用扣10，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計(jì)扣除費(fèi)用20。14. 土地增值額計(jì)算過程中，不準(zhǔn)予按實(shí)際發(fā)生額扣除的項(xiàng)目是（A）。A.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用B.地價(jià)款C.房地產(chǎn)開發(fā)成本D.營業(yè)稅金【答案】A【解析】本題考核

13、土地增值稅的扣除項(xiàng)目。稅法規(guī)定，選項(xiàng)A、B、D均可按實(shí)際發(fā)生扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能按實(shí)際扣除，而應(yīng)計(jì)算扣除。具體辦法是：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息十（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%以內(nèi)。15. 個(gè)人因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原自有居住（A）年的住房，需按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。A.未滿3年B.滿3年未滿5年C.滿5年未滿10年D.10年以上【答案】A【解

14、析】本題考核土地增值稅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅，居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。16. 下列各種情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的是（）?！敬鸢浮緿A. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的B. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的【解析】本題考核土地增值稅清算的相關(guān)規(guī)定。稅法規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

15、全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。因此本題的正確選項(xiàng)為C。17. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，下列稅務(wù)處理符合現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定的是（）。A. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用

16、B. 其建造成本費(fèi)用一律不得作為扣除項(xiàng)目C. 建成后無償移交給公用事業(yè)單位的，無論出于何種目的，其成本、費(fèi)用均可以扣除D. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用不得扣除【答案】A【解析】本題考核土地增值稅的清算問題。稅法規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，建成后，有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；建成后無償移交公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。因此本題的正確選項(xiàng)為A。18. 某工業(yè)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入65

17、00萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用4800萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元（其中印花稅金2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（C）萬元。97.50C.【答案】C【解析】本題考核土地增值稅的計(jì)算?？鄢?xiàng)目金額=4800+277.5=5077.5（萬元），增值額=6500-5077.5=1422.5（萬元），增值率=1422.55077.5=28%,適用稅率30%,因此該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅=1422.5X30%=426.75（萬元）。需要注意的是，本題是工業(yè)企業(yè)，其印花稅予以扣除，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，扣除項(xiàng)目中稅金不應(yīng)包含印花稅。19.2009年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一

18、幢，取得銷售收入1.6億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為6000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金880萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（C）萬元。A.2196B.2358C.2494D.2564【答案】C【解析】根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：計(jì)算扣除金額=6000+6000X10%+880+6000X20%=8680（萬元）；計(jì)算土地增值額=16000-8680=7320（萬元）；計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例=7320+86

19、80X100%=84.33%,適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%;應(yīng)納土地增值稅=7320X40%-8680X5%=2494（萬元）20.某外資工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入6000萬元，簽訂了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10。該單位的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅額（C）萬元。A.380.1B.381C.389.1D.470.1【答案】C【解析】本題考核增值稅的

20、計(jì)算。本題中，扣除項(xiàng)目金額=1000+3000+（1000+3000）X10%+6000X5%+6000X0.05%=4703（萬元），增值額=6000-4703=1297（萬元），增值率=1297+4703X100%=27.58%,適用稅率30%,應(yīng)納稅額=1297X30%=389.1（萬元）。需要注意的幾個(gè)問題是，在考慮扣除項(xiàng)目金額中，應(yīng)考慮營業(yè)稅和印花稅，外資企業(yè)不繳納城建稅和教育費(fèi)附加。21.2009年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地；取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地原購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公

21、司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅（C）萬元。A.73.5B.150C.157.5D.300【答案】C【解析】增值額=1800-1200-40-35=525;增值率=525+1275=41.11%;應(yīng)納稅額=525X30%=157.5二、多項(xiàng)選擇題1. 在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款準(zhǔn)予扣除。這里的地價(jià)款是指（）。A. 以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金B(yǎng). 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款C. 以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金D. 以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)交的土地出讓金【答案】A、B、C、D【解析】見

22、教材第八章第四節(jié)。2. 下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B. 以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C. 被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D. 以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的【答案】A、B、C【解析】以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，轉(zhuǎn)讓的部分應(yīng)該征收土地增值稅。3. 下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。20%的，減半征收土地增值20%的，免征土地增值稅20%的，應(yīng)對其超過部分的增20%的，應(yīng)對其全部增值額按20% 的，免征土地增A. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超

23、過扣除項(xiàng)目金額稅B. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額C. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額值額按規(guī)定征收土地增值稅D. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額規(guī)定征收土地增值稅【答案】B、D【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額值稅；如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。4. 計(jì)算增值額時(shí)，下列費(fèi)用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有（）。A. 出售商品房時(shí)辦理的登記手續(xù)費(fèi)B. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)排污、環(huán)衛(wèi)、綠化支出C. 出售舊房的重置成本價(jià)D. 建房貸款超期支付的利息【答案】A、BA、 B 兩項(xiàng)均屬稅法規(guī)【解析】本題考核點(diǎn)是：計(jì)算

24、增值額時(shí)允許扣除的部分有哪些規(guī)定。定準(zhǔn)予扣除的費(fèi)用。出售舊房應(yīng)扣除評估價(jià)格，評估價(jià)格不同于重置成本價(jià)，它是用重置成本價(jià)乘以房屋的成新度折扣率后的價(jià)格。建房貸款利息支出的扣除條件是：不能高于同類同期銀行貸款利率，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息均不允許扣除。5. 下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅法規(guī)定的有（）。A. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅B. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50的土地增值稅C. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅【答案】A、C、D【解析】本題考核土地增值稅法“稅收

25、優(yōu)惠”相關(guān)內(nèi)容。土地增值稅法規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住用房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。所以只有選項(xiàng)B錯誤。在確定土地增值稅的征、不征或免征時(shí)，要視不同的情況確定。如房地產(chǎn)的繼承、滿足條件的房地產(chǎn)的贈與以及房地產(chǎn)的出租和未改變房地產(chǎn)權(quán)屬的抵押都不屬于土地增值稅的征收范圍；房地產(chǎn)的交換為應(yīng)稅行為，但個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。6. 下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（

26、）。A. 房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬B. 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C. 個(gè)人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)D. 因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】A、B、D【解析】房地產(chǎn)的贈與是土地增值稅應(yīng)稅行為之一，但是若房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，或是通過中國境內(nèi)非營利機(jī)構(gòu)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，免征土地增值稅；個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，地增值稅；因國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用滿但是轉(zhuǎn)讓購買滿5 年經(jīng)營性房產(chǎn)不在免稅范圍之列。經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土比照國

27、家征用收回的房地產(chǎn)，免5年的住房的，可免征土地增值稅，7. 下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的C. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的D. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】A、B、C【解析】取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。8. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（）。A.內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)交換房屋產(chǎn)權(quán)B. 企業(yè)兼并引起的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移C. 企業(yè)用房產(chǎn)抵債D. 個(gè)人用房產(chǎn)投資辦飯店答案：A、C、解析：本題考核土地增值稅征稅范圍。選

28、項(xiàng)B,稅法規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅；選項(xiàng)D,稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，免征收土地增值稅，但從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。9. 下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（）。A. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅B. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50的土地增值稅C. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅D.個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅答案：A、C、D解析：本題考

29、核土地增值稅的優(yōu)惠政策。稅法規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，因此，正確選項(xiàng)為A、C、D。以下習(xí)題自己獨(dú)立完成10. 居民個(gè)人的下列轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為不需繳納土地增值稅的有（ABD）。A. 繼承方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)B. 將房屋贈與直系親屬C. 將投資的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓D. 個(gè)人互換自有住房11. 下列行為應(yīng)屬于土地增值稅征稅范圍的有（AD）。A. 聯(lián)營一方以土地作價(jià)人股投資房地產(chǎn)企業(yè)B. 合作建房出地的一方分房自用C. 將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬D. 銷售舊房12. 在計(jì)算

30、土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款準(zhǔn)予扣除。這里的地價(jià)款是指（ABD）。A. 以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金B(yǎng). 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款C. 取得土地使用權(quán)所支付的金額指取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款D. 以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)繳的土地出讓金13. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，計(jì)算土地增值稅時(shí)可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除的有（ABD）。A.營業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.印花稅D.教育費(fèi)附加14. 下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目并且可據(jù)實(shí)扣除的有（ABD）。A. 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用B. 支付的土地

31、出讓金C. 銷售房產(chǎn)的廣告費(fèi)用D. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)15. 根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”應(yīng)同時(shí)具備以下標(biāo)準(zhǔn)（ACD）。A. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上B. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上C. 單套建筑面積在120平方米以下、向上浮動的比例不得超過20D. 實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下、向上浮動的比例也不得超過2016. 下列各項(xiàng)可以不征土地增值稅的有（BCD）。A. 轉(zhuǎn)讓抵押貸款的房屋B. 房地產(chǎn)的代建房行為C. 房地產(chǎn)重新評估而使其升值D. 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)17. 土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的

32、納稅人加計(jì)20扣除的項(xiàng)目是（AC）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)成本B. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用C. 取得土地使用權(quán)所支付的金額D. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金E. 房價(jià)之外收取的代收費(fèi)用18. 下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（BCD）。A. 出售新房屋及建筑物的B. 出售舊房屋及建筑物的C. 虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的D. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的19. 按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中屬于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（BD）。A. 向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同B. 向稅務(wù)機(jī)關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料C. 按當(dāng)?shù)卣囊蟀雌趫?bào)送房地產(chǎn)的價(jià)格評估結(jié)果D. 嚴(yán)

33、格按稅法規(guī)定的辦法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估20. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的說法，正確的有（CD）。A. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)B. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)C. 符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)D. 對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)21. 下列各項(xiàng)情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅

34、清算的有（BDE）。A. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在30以上的已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例B.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在85以上的C. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例低于30，剩余的可售建筑面積已經(jīng)全部出租D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的22. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的是（A.開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施, 可以扣除B.開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施, 業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除C.開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公

35、共設(shè)施, 本、費(fèi)用D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用可以扣除建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用建成后無償移交給政府用于非營利性社會公共事建成后有償轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成23.下列情形中，土地增值稅可實(shí)行核定征收的有（A、B、C、D ）。A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的D.各類憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的三、計(jì)算題1 .某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（城建稅率7%,教育費(fèi)附加征收率3%）o建此住宅支付的地價(jià)款100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)0.8萬

36、元），開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌≌?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。（1）實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元（2）扣除項(xiàng)目金額：支付地價(jià)款：100萬元支付開發(fā)成本：300萬元計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用：（100+300）X10%=40（萬元）扣除的稅金：1600X5%X（1+7%+3%）=88（萬元）加計(jì)扣除費(fèi)用：（100+300）X20%=80（萬元）扣除費(fèi)用的總額：100+300+40+88+80=608（萬元）（3）確定增值額：1600-608=992（萬元）（4）確定增值比率：992+608弋163%所以適用第三檔稅率：50%,扣除系數(shù)：15%（5）計(jì)算應(yīng)

37、納稅額：992X50%-608X15%=404.8（萬元）2 .某企業(yè)（非房地產(chǎn)單位）轉(zhuǎn)讓廠房取得收入5000萬元，補(bǔ)交土地出讓金1000萬元，經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估廠房價(jià)2000萬元，評彳費(fèi)用30萬，交易手續(xù)費(fèi)50萬元。該單位按以下辦法繳納了土地增值稅：收入：5000萬元（2）扣除項(xiàng)目總額：1000+2000+5000X5%X（1+7%+3%）+5000X5懾+30+50+（1000+2000）X10%=3000+275+2.5+80+300=3657.5（萬元）（3）增值額：5000-3657.5=1342.5（萬元）（4）增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率：3 342.53657.5弋37%,適用30%

38、稅率（5）實(shí)際繳納土地增值稅：4 342.5X30%=402.75（萬元）【要求】根據(jù)以上資料分析納稅是否正確，應(yīng)如何調(diào)整。納稅人納稅有錯誤。因出售的是舊房，評估價(jià)格中已包含了費(fèi)用，所以不應(yīng)再扣除10%的費(fèi)用，多扣除了（1000+2000）X10%=300（萬元）應(yīng)按以下辦法調(diào)整納稅：（1）扣除項(xiàng)目中調(diào)減300萬元：3657.5-300=3357.5（萬元）（2）增值額調(diào)增300萬元：1342.5+300=1642.5（萬元）（3）增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率1642.53357.5弋49%適用稅率30%（4）應(yīng)納稅額：1642.5X30%=492.75（萬元）（5）應(yīng)補(bǔ)交稅款：492.75-4

39、02.75=90（萬元）3.某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：1） 1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元；（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；3） 3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；6） 6）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收

40、入15000萬元；將寫字樓作價(jià)9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬元。（其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：（1）計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；（2）計(jì)算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅；（3）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；（4）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；（5）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目；（6）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金；（1）該公司是外資企業(yè)，不繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅=0（2）公

41、司應(yīng)繳納的營業(yè)稅=15000X5%+250X5%=762.5萬元（3）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=（6000+240）X2/3=4160萬元（4）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除開發(fā)成本金額=3000+480=3480萬元（5）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除項(xiàng)目=（2080+3000）X5%+（300-40）+（2080+480）X10%+（4160+3480）X20%=514+256+1528=2298萬元（6）公司計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金=15000X5%=750萬元（7）公司應(yīng)繳納的土地增值稅15000-4160-3480-2298-750=4312萬元4

42、312+（15000-4312）=40.34%4312X30%=1293.6萬元4） 位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2009年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費(fèi)160萬元；（2）寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費(fèi)用500萬元；（3）寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；5） 4）寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。）【要求】根據(jù)上述資料，按下列序號計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；（3）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；（4）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；（6）企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=（4000+160）X50%=2080（萬元）（2