在建工程轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問題及其風(fēng)險(xiǎn)防范(楊明律師)

1、在建工程轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問題及其風(fēng)險(xiǎn)防范北京市煒衡律師事務(wù)所 楊明律師在建工程，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。在建工程轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓概念辨析一相同點(diǎn)：三者都屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)當(dāng)符合我國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、第四十條所規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定條件。即：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1按照出讓

2、合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。二不同點(diǎn)：一般而言，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目不同階段的物理形態(tài)，可分別表現(xiàn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓。1、在沒有進(jìn)行房屋工程施工的情況下進(jìn)行的項(xiàng)

3、目轉(zhuǎn)讓表現(xiàn)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。具體包括：1、在毛地出讓的情況下進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，只要完成了開發(fā)投資總額的25%以上，即便尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，也可以進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，由于此時(shí)房屋工程尚未施工，此時(shí)表達(dá)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于取得出讓土地的使用權(quán)后成片開發(fā)土地的，在形成了工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件下的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，也表現(xiàn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2、在已經(jīng)展開了房屋工程施工情況下進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓則表現(xiàn)為在建工程轉(zhuǎn)讓。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程施工許可證。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不同。在建工程轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)讓了已建工程，還包括使用土地和建設(shè)工程有關(guān)的各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各

4、種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。4、一般而言，開發(fā)商受讓的如果是毛地，由于需要進(jìn)行拆遷、七通一平的整理，因此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)即可以表現(xiàn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也可以表現(xiàn)為在建工程轉(zhuǎn)讓。而開發(fā)商如果是通過招拍掛方式取得的熟地，由于無需再進(jìn)行土地整理的資金投入，要到達(dá)轉(zhuǎn)讓條件，往往表達(dá)為在建工程的轉(zhuǎn)讓。5、從以上區(qū)別似乎可以認(rèn)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓包括了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓一般是指開發(fā)商所取得的項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，而在建工程轉(zhuǎn)讓則可以是整體項(xiàng)目中的部分在建工程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所以，在這個(gè)意義上，二者又不是簡單的大概念與小概念的關(guān)系。二、在建工程轉(zhuǎn)讓的條件和限制問題1、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得了

5、土地使用權(quán)證書。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。2、  在建工程是否已經(jīng)完成了投資開發(fā)總額25%以上。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓方為了逃避這一規(guī)定，往往利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同來替代在建工程轉(zhuǎn)讓合同，雖然按照最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋以下簡稱司法解釋，只要取得了出讓土地使用權(quán)證書，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使

6、用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。但在實(shí)務(wù)上，行政主管部門往往以不滿足投資開發(fā)總額25%的規(guī)定，不予辦理過戶登記。有的地方還規(guī)定協(xié)議出讓的土地其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須向政府主管部門申報(bào)后，通過競價(jià)交易的方式進(jìn)行公開市場轉(zhuǎn)讓，不得自行交易。所以這一躲避方法可能難以奏效。3、  在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 4、  在建工程的抵押情況。我國物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部

7、分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼丝梢?，除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。 5、在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場施工到最后竣工由業(yè)主與施工方就相關(guān)權(quán)利義務(wù)而達(dá)成的協(xié)議。在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對(duì)該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個(gè)月的優(yōu)先受償期。在建工程轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，也意味著業(yè)主在建設(shè)工程施工合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系面臨概括性轉(zhuǎn)

8、讓，故在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)過施工方的同意方可進(jìn)行。   6、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。   7、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購人同意的問題。 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法第五十一條規(guī)定：“已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本方法第二十九條的規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購人，預(yù)購人

9、在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。 預(yù)購人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)。”可見，在建工程的轉(zhuǎn)讓并不需要預(yù)購人同意，只是原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)有通知義務(wù)。對(duì)于受讓人來說，必須認(rèn)識(shí)到自己受讓在建工程后，如原預(yù)購人不愿解除原預(yù)售合同的話，自己則有繼續(xù)履行的義務(wù)；因此，應(yīng)充分了解原預(yù)售合同的內(nèi)容、預(yù)付款的收付情況等，并在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定發(fā)生原預(yù)購人不同意解除原預(yù)售合同的處理措施。三、 在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要內(nèi)容和需要提交的報(bào)批文件  一 在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容包

10、括： 1、雙方當(dāng)事人情況；     2、在建工程項(xiàng)目概況包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積等；       3、轉(zhuǎn)讓方對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾；      4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；       5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限；      6、項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批

11、程序重新辦理手續(xù)協(xié)助義務(wù)；     7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式；      8、違約責(zé)任；      9、解決爭議的方法 ；     10、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。 二轉(zhuǎn)讓商品房在建工程項(xiàng)目一般需向負(fù)責(zé)承辦建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的政府職能部門提交如下材料： 1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)報(bào)告； 2、發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)和商品房計(jì)劃； 3、紅線定點(diǎn)批文及規(guī)劃方案意見書； 4、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用證

12、及土地出讓合同； 5、工程建設(shè)總平面圖； 6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明； 7、建設(shè)主管部門對(duì)工程初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件； 8、開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)； 9、受讓方公司財(cái)務(wù)報(bào)表上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對(duì)帳單和銀行資信證明； 10、轉(zhuǎn)受讓方企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 11、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議原件； 12、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目不得再轉(zhuǎn)讓的保證書； 13、該轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目未抵押的證明依據(jù)。四、在建工程轉(zhuǎn)讓中受讓方應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)1、注意在建工程的轉(zhuǎn)讓條件和限制。轉(zhuǎn)讓的在建工程應(yīng)符合我國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、第四十條所規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定條件。如果不符合上述法定條件，將可能導(dǎo)致合同無效或

13、履行不能。這里需要注意是，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)取得了出讓土地使用權(quán)證書，因此而簽署的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就應(yīng)當(dāng)是有效的，但如果轉(zhuǎn)讓時(shí)并不符合完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的法定條件，該在建工程轉(zhuǎn)讓即便是以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同形式而簽署的，也將面臨合同有效但客觀上因?yàn)閷徟鷻C(jī)關(guān)不予辦理審批備案手續(xù)而導(dǎo)致不能履行，這種客觀上不能履行的合同，在司法實(shí)踐中往往會(huì)被人民法院予以解除處理。 2、對(duì)在建工程的相關(guān)法律手續(xù)和施工情況做好盡職調(diào)查。對(duì)在建工程的立項(xiàng)、報(bào)批、備案文件要逐一到相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，查驗(yàn)土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。對(duì)于

14、工程施工情況要進(jìn)行建設(shè)工程施工合同的書面審查和施工現(xiàn)場核查，準(zhǔn)確掌握工程施工的資金投入和施工進(jìn)度，并對(duì)施工中可能產(chǎn)生的糾紛在充分評(píng)估的基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策。3、防止在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后、房地產(chǎn)過戶之前，在建工程出現(xiàn)被查封、抵押的情況轉(zhuǎn)受讓方從簽訂轉(zhuǎn)讓合同到提出過戶申請(qǐng)、從提出申請(qǐng)到房地交易管理最終審核同意辦妥過戶手續(xù)，要經(jīng)歷兩段時(shí)間，這兩個(gè)時(shí)間段中仍可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人因到期債務(wù)或擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的在建工程被查封情況?？梢栽谑召徳诮üこ袒蚪邮茉诮üこ套鲀r(jià)出資時(shí)，查明轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)甚至對(duì)外擔(dān)保情況，主動(dòng)與其債權(quán)人溝通，采取三方協(xié)議商用部分轉(zhuǎn)讓款代轉(zhuǎn)讓方徑直支付給債權(quán)人，換取其對(duì)轉(zhuǎn)讓中的財(cái)產(chǎn)不申請(qǐng)保全措施承諾的方

15、法，或者要求轉(zhuǎn)讓方作出相應(yīng)擔(dān)保。4、對(duì)于商品房項(xiàng)目的在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)了解原預(yù)售合同的主要內(nèi)容在建工程受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，必須清醒地意識(shí)到自己受讓在建工程后，如預(yù)購人不愿解除合同的話，自己則有繼續(xù)履行的職責(zé)；因此應(yīng)充分了解已發(fā)生預(yù)售的合同內(nèi)容、預(yù)付款收付情況等，并在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定發(fā)生預(yù)購人不同意解除原預(yù)售合同情況的相應(yīng)處理，才能按受讓工程的真正價(jià)值，準(zhǔn)確設(shè)定本方義務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自己的合同目的。 5、采取分期分條件付款或要求轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保在建工程的受讓方一定要清楚，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，收購該在建工程的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在受讓方這邊，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)提供履約擔(dān)?；蚍制诜謼l件付款等方式來化解

16、受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。6、及時(shí)辦理土地使用權(quán)過戶和相關(guān)行政手續(xù)的備案在建工程轉(zhuǎn)讓同土地、房屋轉(zhuǎn)讓一樣，經(jīng)登記后才產(chǎn)生物權(quán)效力，未經(jīng)備案或未按規(guī)定辦理過戶手續(xù)的在建工程轉(zhuǎn)讓對(duì)受讓方并不產(chǎn)生物權(quán)效力。受讓方也不能以此對(duì)抗善意第三人。因此，在在建工程轉(zhuǎn)讓中，受讓方應(yīng)催促轉(zhuǎn)讓方盡快辦理土地使用權(quán)過戶和相關(guān)行政手續(xù)的備案，包括：1、項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； 2、項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)； 3、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； 4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理； 5、其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。 作者簡介：楊明律師，畢業(yè)于中國人民大學(xué)法學(xué)院，獲碩士學(xué)位，系中國法學(xué)會(huì)會(huì)員、北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、北京市煒衡律師事務(wù)所合伙人、中國房地產(chǎn)糾紛網(wǎng)首席律師。自1992年起先后從事檢察官和律師工作