中海望江豪庭商務(wù)策劃報(bào)告

1、【中海·望江豪庭】項(xiàng)目商務(wù)策劃報(bào)告1 項(xiàng)目分析1.1 項(xiàng)目總體定位概況本項(xiàng)目地塊系由公開拍賣獲得，競(jìng)拍地價(jià)達(dá)到311萬(wàn)元/畝，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約76.23畝，建筑容積率3.5。是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項(xiàng)目中的規(guī)模最大的地塊。項(xiàng)目地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條邊較平直，在太平南街與望江路相交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）?？紤]到項(xiàng)目地價(jià)以及市場(chǎng)各方面因素，為最大限度發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大價(jià)值，本項(xiàng)目整體總體定位為：以住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體?！局泻?#183;望江豪庭】項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃示意圖

2、從目前項(xiàng)目的規(guī)劃情況來(lái)看，在項(xiàng)目地塊中包含有四種物業(yè)形態(tài)：位于項(xiàng)目中部和東南部的點(diǎn)式高層住宅群；位于項(xiàng)目北側(cè)、東南側(cè)和西南角的商業(yè)；位于項(xiàng)目東北角的商務(wù)公寓；位于項(xiàng)目西南側(cè)的小戶型公寓。1.2 項(xiàng)目商業(yè)定位分析通過(guò)項(xiàng)目投資利潤(rùn)分析、地塊口岸價(jià)值的判斷以及區(qū)域市場(chǎng)等各方面的綜合【中海·望江豪庭】項(xiàng)目一層商業(yè)規(guī)劃示意圖【中海·望江豪庭】項(xiàng)目二層商業(yè)規(guī)劃示意圖分析。本項(xiàng)目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：常規(guī)社區(qū)商業(yè)+輻射性特色商業(yè)+高檔會(huì)所商業(yè)；商業(yè)整體定位：具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的特色社區(qū)商業(yè)中心。目前項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積2.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、社區(qū)配套商業(yè)、特色休閑

3、類商業(yè)、高檔臨河會(huì)所式商業(yè)等業(yè)態(tài)。其總體規(guī)模（加上鄰近的好望角1萬(wàn)多平方米的商業(yè)面積）已具備區(qū)域性中心商業(yè)的容量，對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展將起到?jīng)Q定性影響；同時(shí)巨大的體量也將形成對(duì)銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的巨大考驗(yàn)。1.3 項(xiàng)目條件分析1.3.1 地理位置分析本項(xiàng)目位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，占地面積50821.2，基地現(xiàn)狀平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。地塊依靠四川大學(xué)一側(cè)極不規(guī)整，地塊形狀復(fù)雜。項(xiàng)目東北側(cè)臨21米寬望江路，隔望江路與府南河相鄰，具有250米長(zhǎng)的臨河面；南側(cè)緊靠四川大學(xué)，其邊緣呈不規(guī)則的鋸齒狀；西北面臨16m寬太平南街，隔太平南街為在建商業(yè)+小戶型“好

4、望角”房地產(chǎn)項(xiàng)目；北面有一市政綠化廣場(chǎng)，隔市政綠化廣場(chǎng)為九眼橋頭，視線開闊。 項(xiàng)目所在地理位置屬于成都市一環(huán)邊緣，距離市中心較近，但在位置上偏離于成都現(xiàn)有的中心商圈范圍，不屬于中心商圈的輻射范疇；1.3.2 人文景觀分析 四川大學(xué)：與項(xiàng)目東南部臨界，是中國(guó)西部第一高校，1896年建校，現(xiàn)校區(qū)占地7000畝。本項(xiàng)目文化底蘊(yùn)的發(fā)掘?qū)⒃诤艽蟪潭壬弦劳兴拇ù髮W(xué)深厚的文化積淀，突出項(xiàng)目在時(shí)尚文化、終身教育和健康成長(zhǎng)因素上的突出優(yōu)勢(shì)。望江公園：在項(xiàng)目地塊向東方可遠(yuǎn)眺望江公園。府 南 河：本項(xiàng)目地塊北面250米的臨河面是本項(xiàng)目具有成都市唯一性的濱河景觀，同時(shí)，成都人對(duì)河居時(shí)尚和文化的追求注定了項(xiàng)目將成為親水

5、名宅的經(jīng)典之作。合江亭與安順廊橋：合江亭，位于本項(xiàng)目的西北方向，處于府河與南河的 交匯處。政府2001年在新橋與合江亭之間的河面上修建了一座富于川西風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的又一個(gè)文化亮點(diǎn)，景觀亮點(diǎn)?！局泻?#183;望江豪庭】項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境示意圖水井坊：位于本項(xiàng)目的西北面，是1999年發(fā)掘出的二千多年前的燒酒作坊遺址，今天政府打算將這里建成仿古街區(qū)。同時(shí)，將在水井坊遺址旁修建一座超五星級(jí)的“香格里拉酒店”。項(xiàng)目周邊具有深厚的人文資源、教育資源和自然景觀，適合打造具有濃厚生活和文化氛圍的社區(qū)型商業(yè)；1.3.3 交通條件分析項(xiàng)目地塊西北面隔三十余米市政綠化帶

6、為一環(huán)路南一段（30m寬），一環(huán)路向東延伸即為九眼橋，九眼橋交通流量很大，交通比較便利。項(xiàng)目東北面臨21m寬的望江路，順路可方便到達(dá)川大東大門及望江公園。項(xiàng)目西北面臨16m寬的太平南街，太平南新街西端連接文化路。項(xiàng)目東面臨12m寬川大專用道路，通過(guò)此道路可到達(dá)川大將建的教師公寓項(xiàng)目及川大東區(qū)教師公寓區(qū)。項(xiàng)目目前的交通到達(dá)性及道路設(shè)施均較好，對(duì)于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達(dá)具備先天的條件，只是在項(xiàng)目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃及引導(dǎo)；1.3.4 商業(yè)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)目前主要針對(duì)川大的學(xué)生為主力消費(fèi)群體，在商業(yè)形態(tài)上主要以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，商鋪?zhàn)饨鹚讲桓?；?xiàng)目所在地塊為成都

7、具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集中的街道，在成都消費(fèi)者中具有較好的口碑和消費(fèi)情結(jié)，眾多文人墨客均對(duì)此處情有獨(dú)鐘；目前項(xiàng)目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空白點(diǎn)，由于該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費(fèi)者的購(gòu)物心理因素，所以對(duì)于傳統(tǒng)的零售購(gòu)物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)不大。目前著重考慮滿足社區(qū)消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，同時(shí)結(jié)合該區(qū)域的特有的人文歷史、自然景觀、消費(fèi)構(gòu)成等因素綜合考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位；2 項(xiàng)目SWOT分析2.1 優(yōu)勢(shì)2.1.1 交通便利優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于成都市區(qū)一環(huán)路邊緣，交通便利，具備較強(qiáng)的易到達(dá)性，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，交通的便利性是決定消

8、費(fèi)人流引入是否便捷的首要因素，本項(xiàng)目在這點(diǎn)上占據(jù)了一定的先天條件；2.1.2 景觀文化優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所處的區(qū)位具有深厚歷史文化底蘊(yùn)，緊鄰四川大學(xué)，文化氣息濃厚，加之周邊眾多古跡以及府南河的景觀，使得項(xiàng)目具備了眾多的景觀文化“點(diǎn)”，為項(xiàng)目的住宅及商業(yè)打造匯集了深厚的底蘊(yùn)；2.1.3 規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目是以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目，其中商業(yè)面積約2. 3萬(wàn)平方米左右，住宅面積約15萬(wàn)平方米左右,在體量上具備一定的規(guī)模性，可以形成大盤的運(yùn)作優(yōu)勢(shì)；2.1.4 開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)商的品牌具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上具有良好的知名度，將為項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作帶來(lái)無(wú)形的幫助和影響力；2.1.5 前期

9、商業(yè)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)由于發(fā)展商在前期就對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃高度重視，商業(yè)部分在項(xiàng)目規(guī)劃之初提前進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和定位，規(guī)避了在今后實(shí)際操作中出現(xiàn)眾多不利和大量修改的狀況發(fā)生；2.2 劣勢(shì)2.2.1 商業(yè)分布分散本項(xiàng)目的商業(yè)部分沒有形成集中性商業(yè)，分別分布于望江路、太平南街及太平南新街，較為分散，對(duì)于整體商業(yè)氛圍和人流集中的營(yíng)造將有一定的障礙；2.2.2 商業(yè)體量過(guò)大本項(xiàng)目的商業(yè)部分約有2.6萬(wàn)平方米左右，目前在本區(qū)域?qū)儆隗w量較大的商業(yè)項(xiàng)目，相對(duì)于本區(qū)域有限的消費(fèi)力來(lái)說(shuō)，商業(yè)體量顯得過(guò)大；2.2.3 銷售與后期經(jīng)營(yíng)矛盾由于本項(xiàng)目需要進(jìn)行銷售，商鋪產(chǎn)權(quán)的分零發(fā)售對(duì)后期商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃和管理將造成很大難度，根據(jù)目前國(guó)內(nèi)

10、商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)權(quán)的分散對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言后期的經(jīng)營(yíng)是十分不利的，這點(diǎn)也將成為本項(xiàng)目操作最大的難度；2.3 機(jī)會(huì)2.3.1 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目所處的區(qū)域目前將是成都重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，隨著成都市政府完成對(duì)府南河綜合整治、望江風(fēng)景區(qū)、九眼橋勞務(wù)市場(chǎng)的搬遷，使九眼橋沿河區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化沿河兩岸由以前的低洼棚戶區(qū)變成了現(xiàn)在的風(fēng)景優(yōu)美的高尚住宅區(qū)。因此，這里的地價(jià)和房?jī)r(jià)也幾乎成了除市中心外全市最高價(jià)，目前區(qū)域內(nèi)集中大量的高層電梯公寓、聯(lián)排別墅等中高檔住宅，隨著政府對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?，為本?xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間；2.3.2 區(qū)域商業(yè)空白本區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)空白點(diǎn)較多，隨著

11、區(qū)域內(nèi)的住宅發(fā)展，消費(fèi)人群的集中，具有較大的商業(yè)發(fā)展空間，根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析，可以有望打造為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心；2.4 威脅2.4.1 目前區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟由于本項(xiàng)目所處的區(qū)域歷史發(fā)展原因，目前的商業(yè)環(huán)境還不成熟，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)；2.5 分析2.5.1 SO策略利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)著眼于本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)發(fā)展空間以及區(qū)域的整體發(fā)展前景，結(jié)合項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)條件，突出本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，為投資者和經(jīng)營(yíng)者打造一個(gè)升值潛力巨大的商業(yè)項(xiàng)目；2.5.2 SW策略利用優(yōu)勢(shì)弱化劣勢(shì)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目超前的商業(yè)定位和規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)以及發(fā)展商的品牌優(yōu)

12、勢(shì)，合理弱化和規(guī)避項(xiàng)目的劣勢(shì)，有效的處理好銷售和經(jīng)營(yíng)矛盾，避免在后期商業(yè)運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題；3 商務(wù)規(guī)劃3.1 商務(wù)發(fā)展規(guī)劃從整體來(lái)看，本項(xiàng)目屬于以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)在項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｒ虼松虡I(yè)部分的開發(fā)和銷售對(duì)于整體項(xiàng)目的運(yùn)作具有至關(guān)重要的影響，總體需要把握以下原則：住宅和商業(yè)形成良好的互動(dòng)關(guān)系；在發(fā)展期內(nèi)，商業(yè)要完成相應(yīng)的銷售利潤(rùn)指標(biāo)（即出售比例）；在保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡可能實(shí)現(xiàn)銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡；為了達(dá)成以上操作目的，建議采用以下的開發(fā)與銷售進(jìn)度進(jìn)行本項(xiàng)目的運(yùn)作：3.1.1 發(fā)展原則：總體原則：先商業(yè)，后住宅九眼橋區(qū)域目前總體形象較差，雖然地

13、處市中心區(qū)域但由于缺乏核心消費(fèi)節(jié)點(diǎn)的存在，因此區(qū)域人氣仍顯不足，在此區(qū)域若先期推出高檔住宅，其高昂的價(jià)位較難被消費(fèi)者認(rèn)同，若項(xiàng)目先期推出商業(yè)，通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃以及本身產(chǎn)品形態(tài)是塑造，可以大大帶動(dòng)區(qū)域人氣和市場(chǎng)認(rèn)知度，為后期住宅銷售創(chuàng)造有利條件；另外從產(chǎn)品本身來(lái)講，目前項(xiàng)目整體報(bào)件施工方案已經(jīng)大致確定，商業(yè)部分將先于住宅開工，同時(shí)由于本項(xiàng)目的住宅均為高層建筑，整體的開發(fā)周期較長(zhǎng)，而太平南街及太平南新街商業(yè)部分建筑基本為二至三層，建設(shè)周期較短，因此商業(yè)部分將先于住宅面世并取得銷售許可。從項(xiàng)目整體發(fā)展的利潤(rùn)指標(biāo)完成情況來(lái)看，先期開發(fā)項(xiàng)目太平南街、太平南新街商業(yè)以及小戶型部分，也較利于項(xiàng)目整體資金回籠

14、的需要。臨河商業(yè)部分考慮到其建筑本身屬于住宅區(qū)域的一部分，其高端定位的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及經(jīng)營(yíng)方式都與太平南街及太平南新街有較大差別，因此可考慮與項(xiàng)目住宅部分一同開發(fā)，并進(jìn)行獨(dú)立的招商和銷售。3.1.2 發(fā)展分期：太平南街及太平南新街商業(yè)部分：從目前商業(yè)報(bào)件、施工安排情況來(lái)看，A部分商業(yè)（3層）將于今年4月完成施工圖，5月動(dòng)工，交房時(shí)間在今年年底；B部分將在5月完成施工圖，預(yù)計(jì)6月動(dòng)工，明年4月交房（B4棟將與項(xiàng)目住宅部分同時(shí)動(dòng)工，預(yù)計(jì)時(shí)間在8月，交房時(shí)間待定）。【中海·望江豪庭】商業(yè)發(fā)展分期示意圖從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看雖然項(xiàng)目總體1.6萬(wàn)平方米的體量（其中有相當(dāng)部分為招商或定向出售，占約600

15、0平米），可以在一期內(nèi)推出消化。但限于開發(fā)進(jìn)度方面要求，該部分商業(yè)將分為兩期開發(fā)銷售，第一期為項(xiàng)目A部分（包括3棟），開盤時(shí)間在今年8月；B部分在今年年底推售，其中雖然B4棟開工時(shí)間于住宅部分相同，但總體推售進(jìn)度仍與該部分其他商業(yè)同時(shí)進(jìn)行。招商方面，主力店（主要為A部分2、3層和超市）招商部分于2004年4月展開、次級(jí)主力店（主要為B部分區(qū)域）于6月開始，項(xiàng)目前期預(yù)熱推廣在2004年5月開始。臨河商業(yè)部分：從目前商業(yè)報(bào)件、施工安排情況來(lái)看，臨河會(huì)所商業(yè)（即C棟）將與住宅部分同時(shí)完成施工圖（7月），8月動(dòng)工，入伙時(shí)間將在2006年。鑒于該部分商業(yè)的在建筑形式和業(yè)態(tài)定位方面的特殊性，其商業(yè)招商將先

16、于開發(fā)，提前進(jìn)行，即在太平南街、太平南新街商業(yè)招商開始的同時(shí)，一同展開。該部分商業(yè)預(yù)計(jì)于2006年4正式推售。3.3 業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次總體定位于中高檔。臨河會(huì)所式商業(yè)是高檔類休閑業(yè)態(tài)，太平南街和太平南新街部分商業(yè)（以內(nèi)街部分為帶動(dòng)的）將形成以酒吧和餐飲娛樂等特色休閑業(yè)態(tài)為帶動(dòng)的特色時(shí)尚休閑街（其業(yè)態(tài)和消費(fèi)檔次趨于中檔），同時(shí)具備一定社區(qū)配套服務(wù)功能?？傮w而言目前項(xiàng)目的定位，別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心注重購(gòu)物消費(fèi)的概念，強(qiáng)調(diào)“生活氛圍”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”理念，提倡主題商業(yè)和目的性消費(fèi)，它的特點(diǎn)是：位于城市次級(jí)商業(yè)中心區(qū)域；良好的交通便利性；商業(yè)結(jié)構(gòu)以休閑娛樂為主，購(gòu)物為輔；具有特色化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

17、，由多個(gè)商業(yè)建筑單體構(gòu)成；項(xiàng)目在整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中零售購(gòu)物部分比重只占到1/3，其余的商戶包括酒吧、餐飲、娛樂、商務(wù)配套、社區(qū)生活配套等。商戶中有較大比重的主力店以定向招商（出售）或租賃方式入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展則由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以及商業(yè)宣傳推廣，以保證整體商業(yè)的業(yè)態(tài)體系平衡和形象的統(tǒng)一性；另外項(xiàng)目的主題商業(yè)思想和中高端定位，可以提升項(xiàng)目整體的商業(yè)價(jià)值，最大限度減小零散商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)高端住宅的不利影響，使得本項(xiàng)目高層電梯住宅、高檔商務(wù)公寓、小戶型公寓、休閑、娛樂、購(gòu)物、社區(qū)配套能夠有機(jī)結(jié)合，提升項(xiàng)目整體的檔次，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)同等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，保持項(xiàng)目自身的風(fēng)格特點(diǎn)；3.4 業(yè)種規(guī)

18、劃業(yè)種定位是支撐本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵，結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)定位集休閑、餐飲、娛樂、購(gòu)物于一體的特色，以滿足目的性特色消費(fèi)和區(qū)域性生活配套的定位思路。商業(yè)從每一個(gè)商戶、品牌的形象、產(chǎn)效、租金承受能力、營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境和功能配套上入手，才能以達(dá)到預(yù)期效果。充分考慮項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目的業(yè)種定位確定如下：本項(xiàng)目將以休閑娛樂、餐飲美食為主導(dǎo)，零售購(gòu)物為輔助，同時(shí)加上部分服務(wù)配套組成，各商業(yè)形態(tài)的業(yè)種定位如下：3.4.1 太平南新街商業(yè)部分：一層：臨街部分商業(yè)鋪位面積以40平方米為主，主要經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)，該部分可以分零出售；內(nèi)街部分商業(yè)鋪位分為兩部分，即靠社區(qū)商業(yè)部分和小戶型公寓底商部分，靠社區(qū)商業(yè)

19、部分鋪位面積以40平方米為主，可分零出售。小戶型底商部分銷售采用上下連接銷售，即“1+1或1+X”的方式進(jìn)行銷售；二層：商業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)主題配套商業(yè)，銷售上采用帶租約銷售的方式進(jìn)行；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分：鋪位可以分零出售，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理；超市部分：商業(yè)可以帶租約分塊進(jìn)行銷售；該部分的商業(yè)功能主要是滿足項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)需求以及還原原有培根路的酒吧商業(yè)。體現(xiàn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)功能，主要的商業(yè)形態(tài)有五類：業(yè)態(tài)面積（）占比備注農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)340044.62%分為B1、B2兩棟，各有兩層超市3204.20%餐飲類130017.06%特色休閑街150017.06%配套類110017.06%合計(jì)7620100% 超市

20、規(guī)劃一家以經(jīng)營(yíng)日用品、個(gè)人用品、家居用品、副食品為主的超市，不經(jīng)營(yíng)生鮮食品，避免與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種相沖突，面積控制在320平方米左右； 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于規(guī)劃的硬指標(biāo)，但從市場(chǎng)調(diào)查的大量數(shù)據(jù)說(shuō)明，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是可以有效創(chuàng)造銷售業(yè)績(jī)的部分，根據(jù)項(xiàng)目地塊和技術(shù)指標(biāo)的條件，目前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃為兩棟兩層（二樓相連）建筑面積3400左右，其經(jīng)營(yíng)環(huán)境將引入統(tǒng)一管理和規(guī)劃，區(qū)別于市內(nèi)其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改變?cè)修r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)臟亂差的形象，以配合整體項(xiàng)目的高檔定位；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)種布局位置業(yè)種甲棟一層腌鹵熟食、鮮花、水果、糕點(diǎn)糖果、干雜、豆制品、糧油、日化、副食類、甲棟二層蔬菜乙棟一層禽蛋類、水產(chǎn)、海鮮類、乙棟二層肉類、凈菜

21、及冷凍食品負(fù)一層車庫(kù)（機(jī)動(dòng)車及自行車）、庫(kù)房農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)種規(guī)劃業(yè)種比例面積形式單位面積（）備注腌鹵、熟食10%340門面、攤位15砌臺(tái)面干雜、日化11%360門面、攤位15砌臺(tái)面鮮花2%70攤位5砌臺(tái)面水果5%180攤位5砌臺(tái)面水產(chǎn)、海鮮9%290攤位5砌臺(tái)面及水池禽蛋7%250門面、攤位5砌臺(tái)面糧油10%350門面15砌梯狀臺(tái)面糕點(diǎn)3%100門面、攤位15砌臺(tái)面肉類10%350攤位5砌臺(tái)面、掛鉤蔬菜24%800攤位5砌臺(tái)面豆制品4%130攤位5砌臺(tái)面凈菜及冷凍食品5%180門面、攤位15砌臺(tái)面合計(jì)100%3400 餐飲類該部分餐飲類商業(yè)主要針對(duì)A3棟的2層，面積1300平米左右，考慮以定向招商

22、（出售或先租賃）的方式，引入一家大型中高檔餐飲或茶樓； 特色休閑街該類業(yè)態(tài)主要包括A3棟1層內(nèi)街部分和小戶型下B3棟部分商業(yè)，從整體布局來(lái)看，該區(qū)域?qū)儆谡麄€(gè)特色休閑商業(yè)內(nèi)街的一部分（還包括由A1、A2、B4組成的商業(yè)內(nèi)街）。在現(xiàn)有的規(guī)劃中該部分作為原有培根酒吧街的繼承和升華，將形成區(qū)別于周邊同類商業(yè)業(yè)態(tài)，以特色酒吧類業(yè)態(tài)為支撐，以情景式特色空間和鮮明建筑特色為亮點(diǎn)的，含蓋特色時(shí)尚購(gòu)物、美容保健、健身娛樂等各種業(yè)態(tài)融合的特色休閑空間。該特色休閑街將跨太平南新街和太平南街，位于臨街商業(yè)的后部（內(nèi)街），是整個(gè)項(xiàng)目展現(xiàn)“生活氛圍”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”理念的重要組成部分。 配套類規(guī)劃在一層臨街零售店鋪和服務(wù)

23、配套，以及臨街商業(yè)二層規(guī)劃一小型家居主題店。一層主要經(jīng)營(yíng)各式滿足社區(qū)居住人口日常生活用品以及川大師生日常消費(fèi)用品，如個(gè)性及休閑服飾、洗衣店、花店、禮品店、小電器、書店、音像店、沖洗店、移動(dòng)電信服務(wù)廳、金融機(jī)構(gòu)、美容美發(fā)、汽車美容、網(wǎng)吧等；二層家居主題店主要經(jīng)營(yíng)布藝、床用品、家飾品等；3.4.2 太平南街商業(yè)部分：一層：臨街商業(yè)鋪位單個(gè)面積以40平方米為主，主要經(jīng)營(yíng)零售購(gòu)物商業(yè)，可以分零出售；內(nèi)街商鋪主要經(jīng)營(yíng)零售及酒吧，酒吧單個(gè)面積以80平方米居多，銷售時(shí)可以以80平方米為基本單位進(jìn)行銷售，在招商過(guò)程中根據(jù)商家客戶的實(shí)際需求面積進(jìn)行組合；二層：商業(yè)部分用連廊進(jìn)行連接，交通流線可以自由組合共用，主

24、要經(jīng)營(yíng)餐飲為主，在銷售上可以采用分塊銷售方式進(jìn)行銷售（按照柱間距可以以兩個(gè)柱距為一個(gè)單位鋪位進(jìn)行銷售），招商上根據(jù)經(jīng)營(yíng)客戶的需求進(jìn)行組合；三層：商業(yè)部分采用外部樓梯方式進(jìn)入，局部設(shè)置露臺(tái)，經(jīng)營(yíng)休閑商業(yè)為主，銷售方式采用分塊銷售（按照柱間距可以以兩個(gè)柱距為一個(gè)單位鋪位進(jìn)行銷售）；該區(qū)段臨近一環(huán)路，消費(fèi)者能見度高，具有一定的人流量，可以覆蓋整個(gè)區(qū)域，主要的商業(yè)形態(tài)有三類：太平南街業(yè)種（商業(yè)店鋪）比例業(yè)種面積（）比例業(yè)種規(guī)劃服飾類64029.99%40的店6家80的店2家120的店2家用品56126.29%40的店4家，主要經(jīng)營(yíng)戶外用品100的店2家，主要經(jīng)營(yíng)家飾品1家200的汽車美容店服務(wù)類500

25、18.74%1家120的美發(fā)店1家200的美容店2家100左右的銀行休閑文化32015.00%1家200網(wǎng)吧1家120音像店小食類1139.98%2家店合計(jì)2134餐飲：經(jīng)營(yíng)中檔的餐飲，以各種中式餐飲為主導(dǎo)，匯集國(guó)內(nèi)著名菜系代表，如品牌川菜、湘菜、粵菜、杭州菜等，規(guī)劃在此部分二層全部；休閑：在局部三樓部分輔助以中式茶樓、足療等休閑娛樂商業(yè)娛樂：酒吧一條街商業(yè)店鋪：在一層規(guī)劃臨街店鋪?zhàn)鳛榱闶鄣辏?jīng)營(yíng)中高檔中式服飾、皮鞋皮具、戶外用品、家居布藝用品、童裝童玩、美容美發(fā)用品等商品；將該區(qū)域打造成為具有中式風(fēng)格的餐飲休閑商業(yè)場(chǎng)所；成為本項(xiàng)目的特色體現(xiàn)；3.4.3 臨河會(huì)所商業(yè)部分該部分是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)

26、營(yíng)檔次最高，形象最好的區(qū)域，建議先期預(yù)留以租賃為主，待招商經(jīng)營(yíng)形成一定的商業(yè)氛圍后進(jìn)行帶租約銷售；該區(qū)域具有良好臨河的景觀和視野，人流量小，環(huán)境較為安靜，商業(yè)氛圍較淡。該版塊的商業(yè)規(guī)劃將以高檔異國(guó)餐飲如法國(guó)餐廳、意大利餐廳為主體，輔助以高檔咖啡廳、私人會(huì)所等休閑業(yè)態(tài)，營(yíng)造出風(fēng)格獨(dú)特的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)氛圍，成為本項(xiàng)目的出彩靚點(diǎn)；同時(shí)在考慮加入健身房、美容中心、桑拿等休閑項(xiàng)目，打造高級(jí)會(huì)所俱樂部的商業(yè)形態(tài)，使該區(qū)域成為整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次最高，凸顯項(xiàng)目的品牌形象和檔次提升。目前該區(qū)域是商業(yè)規(guī)劃包括一至兩家高檔西餐廳、一家高檔咖啡廳、一家女性休閑中心（含美容、美體、形象、高檔服飾）、一家SPA健身休閑會(huì)館、

27、一家涉外高檔商務(wù)會(huì)館等。3.5 形象定位從目前商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，單純的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足都市生活消費(fèi)的發(fā)展需求。注重感受、注重體驗(yàn)、注重購(gòu)物行為與情感交流的主題商業(yè)以其嶄新理念和對(duì)現(xiàn)代生活方式的倡導(dǎo)，為現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供了一個(gè)新的方向。針對(duì)本項(xiàng)目具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的特色社區(qū)商業(yè)中心的定位。綜合在前期市場(chǎng)調(diào)研中客戶的意見反饋，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)形象定位形成以下建議：3.5.1 建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目的商業(yè)著力打造成為區(qū)域內(nèi)具有代表性的商業(yè)作品，結(jié)合項(xiàng)目的整體商業(yè)定位及業(yè)種定位，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格以現(xiàn)代為主，外立面的建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)色彩與建筑造型相結(jié)合的原則，其中太平南街、太平南新街商業(yè)部

28、分注重都市休閑消費(fèi)商業(yè)空間的元素，而臨河高檔會(huì)所商業(yè)突出商業(yè)的景觀和品質(zhì)感；同時(shí)商業(yè)的建筑風(fēng)格應(yīng)該與住宅部分的建筑風(fēng)格有所結(jié)合與呼應(yīng)。3.5.2 商業(yè)主題形象定位：本項(xiàng)目的商業(yè)包括兩個(gè)部分：一部分為太平南街、太平南新街商業(yè)，業(yè)態(tài)包括餐飲美食、休閑娛樂、零售購(gòu)物，主題商業(yè)風(fēng)格定位為“都市休閑中心”。所營(yíng)造的商業(yè)形象是：具有濃烈都市休閑特色的培根酒吧街，匯集各種特色的酒吧消費(fèi)空間，知名的特色地方餐飲，風(fēng)格各異的時(shí)尚零售店鋪，充滿時(shí)尚格調(diào)的娛樂休閑場(chǎng)所，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的特色與包容性，突出強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的體驗(yàn)式消費(fèi)，注重消費(fèi)者的消費(fèi)感受，形成商業(yè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目所要營(yíng)造的消費(fèi)氛圍是一種互動(dòng)式消費(fèi)，通過(guò)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃

29、和空間的營(yíng)造來(lái)強(qiáng)調(diào)消費(fèi)行為和感受的過(guò)程，這種感受是外在形體影響到內(nèi)在知識(shí)與情感產(chǎn)生互動(dòng)得來(lái)。這種感受也是項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群所需要的。另一部分是臨河會(huì)所式商業(yè)，這部分是定位高端的西餐、休閑、娛樂以及商務(wù)的交流空間，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感和與環(huán)境的融合性，其業(yè)態(tài)定位將形成高尚消費(fèi)和生活體驗(yàn)的標(biāo)志性目的消費(fèi)場(chǎng)所。形成在成都高尚消費(fèi)人群中，具有相當(dāng)影響力消費(fèi)坐標(biāo)。4 商業(yè)營(yíng)銷思路4.1 商業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)本項(xiàng)目商業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)包含兩個(gè)內(nèi)容：首先是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度和利潤(rùn)指標(biāo)，項(xiàng)目商業(yè)作為項(xiàng)目銷售指標(biāo)構(gòu)成的一個(gè)重要組成部分，其銷售額達(dá)到兩個(gè)多億，是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)，其銷售進(jìn)度也直接關(guān)系到項(xiàng)目發(fā)展資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的連貫性。而作為

30、評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的另一項(xiàng)重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性則是另一個(gè)必須滿足重要指標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)以上兩點(diǎn)本項(xiàng)目的營(yíng)銷遵循兩大原則：第一是營(yíng)銷中銷售與租賃結(jié)合。采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過(guò)主力店定向招商帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)；第二點(diǎn)是營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合。項(xiàng)目營(yíng)銷不以單純銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為目的，還要通過(guò)營(yíng)銷中的控制實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)組織的完整性和科學(xué)性，通過(guò)后期有效的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。4.2 營(yíng)銷方式綜合上面所說(shuō)的內(nèi)容，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)銷售和經(jīng)營(yíng)的平衡。為達(dá)成這一目的，項(xiàng)目在營(yíng)銷開展的前、中、后期將采取不同的經(jīng)營(yíng)和管理方式以支持項(xiàng)目的發(fā)展。而在這三個(gè)階段中，圍繞項(xiàng)目發(fā)展的核心將是招商

31、和經(jīng)營(yíng)，招商先行并引入到后期經(jīng)營(yíng)管理中將是這一工作內(nèi)容的重點(diǎn)。以下我們對(duì)項(xiàng)目的具體營(yíng)銷內(nèi)容即方法進(jìn)行介紹。4.2.1 招商目標(biāo)與范圍項(xiàng)目的銷售進(jìn)度控制和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)必須通過(guò)一定手段的引導(dǎo)，這一過(guò)程要達(dá)到三個(gè)目的：一是通過(guò)招商實(shí)現(xiàn)部分特殊商業(yè)（面積、業(yè)態(tài)定位）的快速消化；二是營(yíng)造并提升商業(yè)氛圍，創(chuàng)造理想的投資環(huán)境，吸引中小投資和經(jīng)營(yíng)者入駐；三是通過(guò)招商進(jìn)行業(yè)態(tài)控制，構(gòu)建合理的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，創(chuàng)造理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。針對(duì)上述目的，在商業(yè)規(guī)劃尚可將本項(xiàng)目商業(yè)招商分為兩個(gè)大的部分：一是太平南街和太平南新街區(qū)域的招商；二是臨河會(huì)所商業(yè)的招商。這兩部分具有不同的商業(yè)屬性，因此也將采取不同的

32、招商策略。太平南街和太平南新街部分商業(yè)的招商主要要為實(shí)施商業(yè)規(guī)劃服務(wù)，同時(shí)由于本區(qū)域存在一些面積較大的商業(yè)鋪面（主要是由于建筑形式制約、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃需求或者通過(guò)前期接觸，本身有一定投資意向的商家需求而形成的），招商本身也是實(shí)現(xiàn)此類商業(yè)消化的一種有效途徑，其招商方式將以租賃和銷售結(jié)合，銷售為主。為實(shí)現(xiàn)這一目的，招商的主力店范圍確定如下。主力店面積 招商比重位置招商方式中高檔餐飲20008%A1棟2、3層定向招商、出售KTV歌城21008%A2棟2、3層定向招商、出售中檔餐飲、茶樓13005%A3棟2層定向招商、出售生活超市3201%B3棟臨街部分定向招商、租賃3家酒吧主力店8003%定向招商、租

33、賃或出售合計(jì)651025%臨河會(huì)所商業(yè)部分，由于定位于高端市場(chǎng)，其業(yè)態(tài)和市場(chǎng)都具有一定特殊性，很難被市場(chǎng)直接消化并達(dá)到計(jì)劃商業(yè)規(guī)劃的條件。因此這一部分商業(yè)必須采取統(tǒng)一定向招商的思路，其招商范圍如下。主力店面積 招商比重位置招商方式意大利西餐廳6002%C5棟2、3層定向招商、租賃或出售法式西餐廳6002%C3棟1層定向招商、租賃或出售高檔咖啡廳6002%C3棟2、3層定向招商、租賃或出售女性休閑中心12002%C4棟1、2層C5棟1層定向招商、租賃或出售SPA健身會(huì)館10004%C1棟定向招商、租賃或出售涉外商務(wù)會(huì)館8003%C2棟定向招商、租賃或出售合計(jì)480025%4.2.2 銷售模式鑒于

34、項(xiàng)目的復(fù)雜性，一方面要確保項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，另一方面要保證商業(yè)規(guī)劃的完整性，并在后期實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性。項(xiàng)目必須建立一個(gè)完整高效的營(yíng)銷體系，它將含蓋項(xiàng)目招商、銷售以及后期經(jīng)營(yíng)管理。因此項(xiàng)目需要有針對(duì)性的組織一個(gè)營(yíng)銷工作小組為項(xiàng)目進(jìn)行全程的營(yíng)銷、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理。以下為該工作小組的組成形式及分工構(gòu)架：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理次級(jí)主力店招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃管理控制銷售前期招商籌備工作商業(yè)銷售臨河會(huì)所式商業(yè)以及會(huì)所部分招商太平南街、太平南新街商業(yè)主力店招商營(yíng)銷工作小組經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)營(yíng)管理公司智尊顧問(wèn)公司 商業(yè)前期招商階段參與部門：經(jīng)營(yíng)銷售部 + 智尊顧問(wèn)公司階段工作內(nèi)容：主力店招商這一階段的主要工作內(nèi)容主要圍繞主力店招商工作展開。鑒于智尊公司和經(jīng)營(yíng)銷售部各自掌握的商業(yè)資源和工作特點(diǎn)，將項(xiàng)目招商工作分為兩個(gè)部分：經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的太平南街和太平南新街商業(yè)主力點(diǎn)實(shí)施招商，該部分商業(yè)將以實(shí)現(xiàn)銷售為主，部分特色商業(yè)主力店采用先期租賃，后期連帶租約銷售。臨河會(huì)所