天長商業(yè)市場調(diào)研

1、底商/商業(yè)街調(diào)研表項目基本情況項目名稱千秋印象唐城地理位置建設(shè)路老港口對面交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施完善，通達性好開發(fā)商天潤城集團銷售代理公司天潤城集團商業(yè)運營公司世界藍海文化旅游發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年類型（業(yè)態(tài)）定位特色步行街功能定位功能：餐飲、服飾、金銀珠寶、古玩字畫一體式購物街檔次：中高檔目標消費群：天長市本地中高檔消費群體總建筑面積6力方商業(yè)總面積及總戶數(shù)6力方/約1000戶調(diào)研地點：千秋印象唐城調(diào)研公司：金寶典調(diào)研人員：李成、李浩調(diào)研時間：2015.3.18-4.4開盤時間2013.11.30交付時間暫時基本未交付招商銷售電業(yè)時間計劃2014年8月運營（未實現(xiàn)）

2、停車位停車位面積：地上零星停車位 （約50）個地下負一層停車場 （ 約200 ）個底商業(yè)態(tài)情況業(yè)態(tài)分布店鋪數(shù)量進駐品牌經(jīng)營情況主要業(yè)態(tài)餐飲、服飾（男裝）、珠寶黃金餐飲：瑞克爺爺?shù)牡?、狀元樓大酒店服飾：海瀾之家、利郎、美國駱駝珠寶黃金：世代玉器、金葉黃金目前只有狀元樓開業(yè)試營業(yè)，其他暫未入駐次要業(yè)態(tài)休閑娛樂酒吧婚紗攝影：米蘭婚紗攝影米蘭婚紗攝影正在裝修輔助業(yè)態(tài)-備注唐城設(shè)計規(guī)劃定位模仿?lián)P州，規(guī)劃打造成為天長的“小揚州”，目前尚有部分基礎(chǔ)建設(shè)未完成，入駐商家很少。商鋪基本情況戶型商鋪數(shù)量層數(shù)單層面積面寬層高銷售價格租賃價格銷售率空置率戶型A約900戶單層35 m24 m21層：5.3米2層：5.3

3、米3層最iWj 9米、最低5米一層：2.6萬/m2二層：1.6萬/m2三層：1萬/m2A招商/租金名勺100元/m2基本售罄除少量在試營業(yè)，基本空置戶型B約40戶單層125 m212 m2戶型C約12戶單層1000 m2整層備注-租售模式銷售銷售模式正常銷售+五年包租租賃平均租金約100元/ m2免租期無返租返租方式一次性返還30% （房款中直接扣除）返租年限5年返租回報率6%/年返租期滿處理方式自營/再次由開發(fā)商返租備注：推廣情況推廣主題天長歷史文化第一城促銷活動五年包租租金為總房款30%相對于7折購現(xiàn)房效果分析招商團隊的前期招商比較成功，海報直接打出入駐商家，增強投資者信心；5年包租優(yōu)惠較

4、大，市場曝光率較高。綜合分析商圈類型：匚*心商圈口區(qū)域商圈口社區(qū)商圈口成熟型I成長型口沒落型業(yè)態(tài)豐富度：業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、服飾、金銀珠寶、休閑娛樂商業(yè)環(huán)境評價知名商家狀元樓大酒店、米蘭婚紗攝影、海瀾之家等商圈人流量： 目前現(xiàn)場人流量較少。整個市場處于在建及試運營狀態(tài)，入駐商家很少。消費習慣：（描述）天長人消費水平較高；在于餐飲娛樂等方面獨有愛好，本地的特色餐飲消費市場均較好。經(jīng)營狀況分析目前尚未正式營業(yè)綜合評價：見以下優(yōu)劣勢分析1 .區(qū)位優(yōu)勢：地處老城區(qū)核心地帶，周邊成熟社區(qū)多，人流量大，輻射整個城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。汽車客運站、碼頭、醫(yī)院等項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。2 .政府政策：滁州地區(qū)

5、2013年重點文化商業(yè)項目，天長老城改造重點項目，“小揚州”項目核心。3 .開發(fā)商運營成熟：天潤城集團是天長曾經(jīng)的地產(chǎn)領(lǐng)頭人，多個成熟社區(qū)及商業(yè)中心均來自該集團，社會認可度較高；其開發(fā)的天潤城是成功運營是天長最大的建材家居市場。4.項目定位超前：唐城的唐氏建筑在天長獨屬一家，特色步行街規(guī)劃超前新穎，市場關(guān)注度高劣勢1 .市場環(huán)境：整個天長商業(yè)市場充分飽和，周邊市場競爭激烈商業(yè)招商進展緩慢，緊鄰的千秋時代廣場是其在老城區(qū)的主 要競爭對手。老城區(qū)發(fā)展前景有限，環(huán)境配套等無法滿足城市發(fā)展新需求。2 .商業(yè)管理：唐城目前的管理較為混亂，自身商業(yè)環(huán)境差，影響其商業(yè)品質(zhì)；糟糕的入駐商家，商業(yè)運營無法正常開

6、展， 降低市場期望值。3 .老城改造困難大：唐城屬于老城改造項目，因拆遷安置等問題無法解決，項目目前整體規(guī)劃無法完成，嚴重制約項目發(fā) 展。后附：項目位置圖及平面圖以鼻1 .N: M«品>i 4.9-t 1 A i U MF務(wù)勤，"HJjr型卅 占理事*” 甲坤上口*# 轉(zhuǎn)+ ¥耨-V“ T 集中式商業(yè)調(diào)研表項目基本情況項目名稱千秋時代廣場地理位置天長市建設(shè)路千秋步行街北門旁交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施完善，通達性好開發(fā)商安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司銷售代理公司安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司商業(yè)運營公司安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司產(chǎn)權(quán)年限40年類型（業(yè)態(tài)）定位購物中心功能定位功能：購物、休閑、娛樂

7、、餐飲、酒店等檔次：中高檔目標消費群體：本地中高端消費群體總建筑面積5.5力方商業(yè)總面積4力方開盤時間2013年1月13日交付時間2014年8月調(diào)研地點：千秋時代廣場調(diào)研公司：金寶典調(diào)研人員：李成、李浩調(diào)研時間：2015.3.18-4.4招商銷售電7869966開業(yè)時間2014年年底電梯類型數(shù)量2部觀光電梯、6部扶手式電梯（每層 2個）停車位停車位面積：地上 約 70 個 地下約192 個業(yè)態(tài)分布及價格情況樓層單層面積業(yè)態(tài)規(guī)劃店面間數(shù)進駐品牌層高銷售價格租賃價格空置率地下一層1萬m2地下停車場-一層1萬m2餐飲、服飾沿街7戶、內(nèi)部主要在營：肯德基、大娘水餃、屈臣氏（

8、裝修）、意爾康鞋業(yè)、莫泰酒店等6米售一層以及二層商鋪，面積在一層：100元 / Itf ;二空置率：80%約40戶40-80 平米之間，一層60兀/m2二層1萬m2服飾、金銀珠寶約40戶目前無經(jīng)行，止在招商5米層均價是26000 元，全空置三層1萬m2服飾招商分割目前無經(jīng)行，止在招商5米二層價格是 16000元，三層四全空置層對外招商分割，一四層1萬m2餐飲分割目前無經(jīng)行，止在招商5米次性是97折，按揭是98折優(yōu)惠全空置五層-其他樓層-備注千秋時代廣場目前正在進行招商，從現(xiàn)場判斷目前招商不是很順利，在營項目很少，除一層外，其他三層全部空置。 人流量差；市調(diào)當天（4.2）有考察團隊進行考察。租售

9、模式銷售銷售模式正常銷售+包租+免租租賃平均租金一層：100 元 / itf免租期由招商團隊決定返租返租方式按年給付/一次性房款扣除返租年限4年返租回報率7%/年返租到期處理方式自營/再次包租備注-推廣主題市調(diào)中，未告知促銷活動主題4年返租年返租7%效果分析僅從現(xiàn)場分析；推廣效果較差。綜合分析商圈類型：匚心商圈口區(qū)域商圈口社區(qū)商圈口成熟型I成長型口沒落型業(yè)態(tài)豐富度：業(yè)態(tài)構(gòu)成購物、休閑娛樂、餐飲、酒店等商業(yè)環(huán)境評知名商家 肯德基、屈臣氏、大娘水餃、意爾康鞋業(yè)、莫泰酒店價商圈人流量：項目正處于招商試營業(yè)狀態(tài)，市調(diào)現(xiàn)場人流量稀少（4.2周四10: 20左右）；但地處老城核心板塊，商圈消費人群充足消費

10、習慣：（描述） 天長現(xiàn)代化購物中心，中高端消費層次經(jīng)營狀況分析目前尚未正式營業(yè)綜合評價：見以下優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1 .區(qū)位優(yōu)勢：地處老城區(qū)核心地帶，周邊成熟社區(qū)多，人流量大，輻射整個城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。汽車客運站、碼頭、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。2 .市場定位：中高端市場定位，符合城市發(fā)展需求，符合天長人的消費需求（吃喝玩樂）。3 .項目設(shè)計規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計前衛(wèi)，布局合理，人流動線合理，合圍式商業(yè)充分發(fā)揮自身商業(yè)優(yōu)點（類似：合肥之心城）4 .招商團隊：開發(fā)商老板為江蘇揚州地區(qū)人，利用自身優(yōu)勢，對招商投入很大力量，多渠道開展招商（市場考察團等）劣勢1 .區(qū)位：老城區(qū)核心地段帶來大量消費群體的同時，城區(qū)基本配套逐步無法滿足現(xiàn)代生活需求，交通擁堵等時常發(fā)生。2 .市場環(huán)境：整個天長商業(yè)市場充分飽