德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造模式.kdh_圖文

1、32建設(shè)科技特別關(guān)注The Special Focus既有建筑節(jié)能改造為了確保我國(guó)北方地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造順利進(jìn)行,必須認(rèn)真借鑒國(guó)外的先進(jìn)成功經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)和我國(guó)氣候相近,研究和了解德國(guó)既有住宅節(jié)能改造模式和經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策,對(duì)我國(guó)北方采暖地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造工作將大有裨益。1德國(guó)住宅建筑節(jié)能改造背景1973、1978年的兩次石油危機(jī)徹底喚醒了西方國(guó)家的能源危機(jī)意識(shí),發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛思索對(duì)策,并付諸于實(shí)際行動(dòng),與能源節(jié)約有關(guān)的各種政策法規(guī)也相應(yīng)出臺(tái),一時(shí)間,節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)成為全世界共同關(guān)注的話題。在此背景下,德國(guó)聯(lián)邦政府開(kāi)始制定、頒布、實(shí)施一系列與建筑節(jié)能有關(guān)的政策法規(guī)(如圖1所示,并逐步開(kāi)始

2、實(shí)施既有住宅建筑的節(jié)能改造。德國(guó)住宅個(gè)人私有率很低,如柏林和勃蘭登堡州,據(jù)估計(jì)私有率僅約30%左右。多數(shù)房子屬于住宅建設(shè)公司,產(chǎn)權(quán)單一。居民則主要是通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題。大的住宅建設(shè)公司多數(shù)為政府控股企業(yè),其所管理的房屋實(shí)際上是政府交其管理和經(jīng)營(yíng)的,如D E G E W O 住宅建設(shè)集團(tuán)由柏林市政府100%控股,管理了76766套住宅。德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造的主要對(duì)象是多層和高層的板式建筑,主要分布在原東德地區(qū):據(jù)統(tǒng)計(jì),原東德地區(qū)2/3的住宅為板式建筑,共有217.2萬(wàn)套;原西德地區(qū)僅有3.3%的住宅為板式建筑,約有50萬(wàn)套。板式住宅建筑問(wèn)題較多,普遍存在著室內(nèi)布局不合理、面積小、舒適度差

3、等缺陷,部分老舊建筑出現(xiàn)了墻體開(kāi)裂、結(jié)露、滲水等問(wèn)題,嚴(yán)重影響到居民的生活質(zhì)量。 德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造模式哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院金占勇北京建筑工程學(xué)院劉長(zhǎng)濱2德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造的步驟2.1制定政策法規(guī) 德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造所涉及的政策法規(guī)主要有兩大類:一是德國(guó)政府制定的政策法規(guī),使節(jié)能改造做到“有法可依、有章 可循” ,便于管理部門(mén)規(guī)范既有住宅改造的相關(guān)主體的行為;二是政 府出臺(tái)的推動(dòng)既有住宅節(jié)能改造的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策,如優(yōu)惠貸款等。 政策法規(guī)德國(guó)針對(duì)既有住宅改造制定的政策法規(guī), 主要包 括三部分:一是聯(lián)邦政府制定的住宅建筑節(jié)能技術(shù)法規(guī),如DIN4108 等;二是州政府制定的既有住宅

4、改造管理辦法,如勃蘭登堡州1991年就已經(jīng)出臺(tái)過(guò)既有住宅改造管理辦法 ,規(guī)定了可以申請(qǐng)住宅改造的區(qū)域和住宅類型;三是政府制定的改造后租金方面的法律規(guī)定, 允許住宅公司或產(chǎn)權(quán)單位通過(guò)提高租金來(lái)逐步收回改造投資,但不 能將改造成本全部轉(zhuǎn)嫁給租戶。優(yōu)惠政策既有住宅節(jié)能改造過(guò)程中存在著嚴(yán)重的外部性, 外部性存在導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。因此,要想順利推動(dòng)住宅建筑節(jié)能改造, 必須要采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。德國(guó)采取的優(yōu)惠措施主要包括三 部分:一是優(yōu)惠貸款,對(duì)于符合政府規(guī)定的改造項(xiàng)目,政府將給予一定程度的優(yōu)惠貸款,優(yōu)惠貸款額度不超過(guò)改造總投資的 75%,利 率在1%3%,1015 年內(nèi)利率保持不變;二是節(jié)能專項(xiàng)優(yōu)惠貸款

5、, 如果項(xiàng)目除了基本的室內(nèi)外改造外,還采取其它一些節(jié)能措施,如太陽(yáng)能和熱回收裝置,則可以申請(qǐng)節(jié)能專項(xiàng)優(yōu)惠貸款,如在勃蘭登 堡州,住宅改造優(yōu)惠貸款的標(biāo)準(zhǔn)為:6 層及以下的住宅 160 /m2 、 6 層以上的住宅490 /m2 、采取太陽(yáng)能和熱回收裝置等節(jié)能措施的追柏林建設(shè)科技33加70/m2;三是新能源法給予的優(yōu)惠政策,對(duì)建筑物利用太陽(yáng)能發(fā)電并實(shí)施并網(wǎng)的,給予0.65/度的上網(wǎng)電價(jià),鼓勵(lì)太陽(yáng)能等清潔可再生能源的利用,當(dāng)?shù)鼐用裆钣秒妰H0.080.10/度。2.2基本情況調(diào)查在實(shí)施既有住宅節(jié)能改造前,德國(guó)針對(duì)7種被廣泛推廣的建筑系列做為調(diào)查分析的對(duì)象展開(kāi)調(diào)查(如圖2所示,掌握第一手資料,其好處主

6、要有二:一是能夠科學(xué)論證改造的必要性,從成本大小、技術(shù)可行性、城市建設(shè)規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受能力四個(gè)層面比較分析,進(jìn)而做出科學(xué)的決策:選擇改造還是重建,并進(jìn)一步確定改造范圍;二是能夠合理制定改造的方案,一般而言德國(guó)既有住宅建筑改造包括:住宅的室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)管網(wǎng)改造、節(jié)能與節(jié)水改造、建筑物(小區(qū)周邊環(huán)境的改造等三方面內(nèi)容,翔實(shí)可靠的基本資料,有助于人們對(duì)改造方案進(jìn)行合理取舍,選擇最優(yōu)。2.3節(jié)能改造實(shí)施圖2德國(guó)重點(diǎn)調(diào)查的7種建筑系列圖德國(guó)住宅建筑節(jié)能改造涉及到的相關(guān)主體包括:政府、投資銀行、咨詢公司、住宅公司等,他們?cè)诠?jié)能改造中的相互關(guān)系以及發(fā)揮的作用如圖3所示:其中:是用戶向投資銀行提出貸款申請(qǐng);

7、是投資銀行委托咨詢公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估;是咨詢公司對(duì)用戶、住宅建設(shè)公司、既有住宅建筑實(shí)施項(xiàng)目評(píng)估;咨詢公司為投資銀行提供貸款額度建議;咨詢公司為住宅建設(shè)公司提供改造方案和建議;投資銀行為用戶提供貸款;用戶投資住宅建筑改造;住宅建設(shè)公司實(shí)施既有住宅建筑改造;咨詢公司進(jìn)行改造后評(píng)價(jià)。需要指出的是:投資銀行向用戶的貸款額度由負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施貸款的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估,使用此種優(yōu)惠貸款的額度不超過(guò)改造成本總額的70%,剩余部分通過(guò)市場(chǎng)自籌。3德國(guó)既有住宅建筑節(jié)能改造效果德國(guó)的既有住宅節(jié)能改造取得了比較理想的效果,原東德地區(qū)大部分板式建筑得到了改造。既有住宅經(jīng)過(guò)現(xiàn)代化改造后,能耗指標(biāo)降低明顯,建筑物外觀和室外環(huán)境都得到明顯提高,減排C O 2方面也成效顯著:采暖能耗由119K w h /m2年最多減少到43Kwh/m2年,排放由46Kg/m2年最多減少到21Kg/m2年。住宅公司方面,改造后租金可以增加1.01.5歐元/m2月,而且出租率提高,因此一般情況下,改造投資可以在1015年得到回收。如果再輔助以太陽(yáng)能光伏電池發(fā)電,由于上網(wǎng)電價(jià)較高,那么大約8年就可以