權(quán)威發(fā)布城市綜合體調(diào)研報告書

1、權(quán)威發(fā)布城市綜合體調(diào)研報告、尸 、-前言中國城市化、 城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢， 推進(jìn)中國城 市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導(dǎo)性和拉動性的行 業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和， 資產(chǎn)型、 經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特 別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動投資的發(fā)動機(jī)， 也天然成為中國城市化 的主力引擎和城市名片。就綜合體而言， 勢必成為中國城市發(fā)展新動力。 通過綜合體規(guī)模和實(shí)力的展 示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開發(fā) 城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場競爭力，提升企業(yè)競爭力，豐富企業(yè)品牌力，更 具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。

2、城市綜合體（HOPSCA主要集酒店（Hotel ）、寫字樓（Office ）、公園（Park）、 購物中心（Shopping mall ）、會展中心（Convention ）和公寓（Apartment ）等 于一體的多功能、 多業(yè)態(tài)的大型建筑體。 誰擁有了城市綜合體， 誰就擁有了城市 未來！近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式， 從某種意義上講， 未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭， 并由此構(gòu)成 一個具有多職能、 最具競爭力和抗風(fēng)險的城市縮微體。 、等代表性二線城市政府 提出未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了 2009中國城市綜 合體的元年。

3、2009年 1月以來，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會對中國城 市綜合體的開發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研， 經(jīng)過半年的調(diào)研， 出具此報告， 僅供 業(yè)界參考?？偟奶攸c(diǎn)1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指 100萬平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北 京、上海、等一線城市， 體量大、 規(guī)模大， 基本上是國、 香港等有品牌影響力、 有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。 其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市 綜合體的含義。2、等二線城市的綜合體，主要面積在 50萬至 80萬平方米左右，主 要根據(jù)各城市目前市場容量和需求所開發(fā)。 其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、 香港 開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商。 他們一般都屬于連鎖開發(fā)

4、企業(yè)， 很多本土開發(fā)商也進(jìn) 入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購物中心為主。3、面積在 50 萬平方米以下的城市綜合體， 但主要位于東部三線城市和中西 部部分省會城市和市級市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購物中心為主。4、外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大 型品牌零售商， 大型綜合商業(yè)市場管理商等， 他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu) 勢，通過并購、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零 星配置寫字樓和住宅。5、目前中國城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地 區(qū)的和西南地區(qū)的和。 還有一個主要的特點(diǎn)， 除了華東地區(qū)的省的和以外， 城市 綜合體

5、的開發(fā)主要集中在各省會具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。6、2009年中國城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四 分之一處于銷售階段， 主要以銷售住宅為主； 四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段， 目前 進(jìn)入市場定位和準(zhǔn)備開盤階段； 四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段， 但很多城市 都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃； 四分之一屬于規(guī)劃階段， 基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和 規(guī)劃設(shè)計(jì)時期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。7、眾多號稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主 要業(yè)態(tài)主要在 3 個左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。 建筑類別的比例分配存在不 太科學(xué)與不太合理性，這需要市場來檢驗(yàn)。8、城市綜合

6、體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號 稱未來企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主。9、城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相關(guān)，經(jīng) 濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價格高，其品質(zhì)和生活的方便 性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。10、2009年中國城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā) 企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為 2009 年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。東北地區(qū)省1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在市區(qū)。2、2006 年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店 宗地上興建一座建筑面積 28萬平方

7、米 , 聚合商務(wù)、居住、購物、休閑等全功能的 “城市綜合體”。3、目前有一個處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e 4.6 萬平方米，總建筑面 積 26 萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。省1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在市和市。2、市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅市南關(guān) 區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目 11 個，總投資 320 億元，占地面積 250 萬平方米，預(yù)計(jì)總 建筑面積 530 萬平方米。3、2009年有 10大城市綜合體項(xiàng)目落戶市區(qū)，總投資約為 118 億元。這些 項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動能力強(qiáng)。4、城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目

8、招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建 設(shè)中。市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目 1 個。5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來自北京、上海和；投資商有本土的，也有外 地的，主要以合作開發(fā)為主； 獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主； 本土開 發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對較高，所占比例大于 40%。6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部 分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。東北地區(qū)省1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在市區(qū)。2、2006 年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積 28萬平方米 , 聚合商務(wù)、居住、購物、休閑等全功能的城市綜合體”3、目前有一個處于規(guī)劃階段的項(xiàng)

9、目。總占地面積 4.6 萬平方米，總建筑面積 26 萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。省1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在市和市。2、市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅市南關(guān) 區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目 11 個，總投資 320 億元，占地面積 250 萬平方米，預(yù)計(jì)總 建筑面積 530 萬平方米。3、2009年有 10大城市綜合體項(xiàng)目落戶市區(qū)，總投資約為 118 億元。這些 項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動能力強(qiáng)。4、城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建 設(shè)中。市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目 1 個。5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來自

10、北京、上海和；投資商有本土的，也有外 地的，主要以合作開發(fā)為主； 獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主； 本土開 發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對較高，所占比例大于 40%。6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部 分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。示案例： ? 世貿(mào)廣場項(xiàng)目概述：?世貿(mào)廣場由市世貿(mào)廣場建設(shè)建設(shè)開發(fā)的市首個都市中心型大型城市綜合體 項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城 廣場東側(cè)，北至胡同，西至路，南面松花江，東至文廟胡同，處于市城市南北中 軸線大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積： 3

11、1379 平方米總建筑面積約為： 200000 平方米停車位： 380 個容積率： 6.4建筑密度： 57%酒店建筑高度： 151.2 米（市新地標(biāo)）比例分配：酒店約占項(xiàng)目體量的 50%江景住宅約占 30%寫字樓，單身公寓約占 13%SOHO其他占7%示要點(diǎn)：1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動、城市休閑、江濱文化”融合， 打造集購物、 休閑、文化、 娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活 區(qū)。2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場、居住等功能的布局，并與景共 生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對比，在凝聚力和力的雙

12、重作 用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和 3600 平方米的城市廣場，將都市綜合體功 能進(jìn)一步強(qiáng)化。4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景 住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)， 保持空氣清新， 土建方面采用新技術(shù)， 有效提高工程進(jìn) 度及降低鋼材用量。5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級酒店以及項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢，推 出酒店式單身公寓， 有效利用資源， 滿足不同人群需求， 提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢和 未來新價值。6、該項(xiàng)目前期由營銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理 公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見及設(shè) 計(jì)方案，由營銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開

13、發(fā)建設(shè)中的矛盾。專家評語：房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。 世貿(mào)廣場依托位置優(yōu)勢， 抱著打造百年精 品的目的， 在城市中心地段開發(fā)建設(shè)了市首座大型都市綜合體項(xiàng)目。 通過拆除改 造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源， 從開始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的 特質(zhì)，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發(fā) 了和諧的江岸住宅， 加上商業(yè)和酒店的配套， 完美的詮釋城市綜合體的含義。 整 個項(xiàng)目造型簡潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時也填補(bǔ)了市無 高檔綜合項(xiàng)目的空白。省1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在、和。2、省開發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過 30 個之多，的項(xiàng)目主要

14、以大型購物中 心和住宅為主， 的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主， 的項(xiàng)目主要以中型購物中心為 主。3、綜合體開發(fā)商以外來開發(fā)商為主，主要來自香港、上海、北京、和， 但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購物中心為主。4、2009年之前，面對大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng) 驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目 于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。5、2009年以來，面對大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外 商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式， 在，資獨(dú)立開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。 資 獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)， 無疑標(biāo)志著資房地產(chǎn)

15、企業(yè)競爭實(shí)力不斷增 強(qiáng)。6、省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開 發(fā)的項(xiàng)目主要集中在和。7、綜合體項(xiàng)目主要以和的開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購物中 心為主。8、和目前有一個城市綜合體項(xiàng)目，處于開發(fā)建設(shè)中。華北地區(qū)北京市1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在市區(qū)幾個區(qū)域，比如海淀、 等，但整體開發(fā)數(shù)量不及其他幾個直轄市， 并且目前綜合體運(yùn)營的項(xiàng)目大于開發(fā) 的項(xiàng)目。2、北京目前開發(fā)建設(shè)的綜合體項(xiàng)目的面積基本上在50 萬平方米以上。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以高檔住宅、高檔寫字樓和大型購物中心為主，主要以 外來開發(fā)商的開發(fā)與投資為主， 但部分大型綜合體項(xiàng)目的投資與開發(fā)以

16、本土開發(fā) 商為主。天津市1、綜合體開發(fā)處于高速發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在天津市區(qū)，目前綜合體 項(xiàng)目已超過 20 個。無論是面積、數(shù)量和體量，就全國而言，均有一定的代表性 和標(biāo)志性。2、天津綜合體開發(fā)建設(shè)的綜合體面積基本在 30萬至 50 萬平方米左右，部 分項(xiàng)目超過 80 萬平方米。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以住宅、商業(yè)、寫字樓和購物中心為主，以外來開發(fā)商 開發(fā)與投資為主。4、綜合體的開發(fā)無論在面積、體量和高度上，追求大和高，在某些區(qū)域出 現(xiàn)了新的地標(biāo)性項(xiàng)目。省1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目主要集中在和。2、建筑業(yè)態(tài)主要以購物中心和住宅為主。市裕華區(qū)尖嶺社區(qū)將拔地而起、 總建筑面積超過 163 萬平方

17、米的“城市綜合體”，并將成為該地區(qū)新的地標(biāo)。3、主要以本土開發(fā)商為主，項(xiàng)目面積較小，沒有形成規(guī)模和影響力。外來 開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目得面積和規(guī)模都不小，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥Α?、眾多項(xiàng)目目前處于規(guī)劃或建設(shè)中。省1、綜合體開發(fā)處于雛形階段，項(xiàng)目主要集中在，項(xiàng)目較少，面積較小。2、綜合體開發(fā)面積基本在 50 萬平方米以下，新開發(fā)的項(xiàng)目不多。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以購物中心為主，配上部分普通住宅和寫字樓，以本土 開發(fā)商開發(fā)與投資為主。自治區(qū)1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在呼和浩特、滿洲里和鄂爾 多斯等經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)、有一定資源優(yōu)勢的城市，但數(shù)量有限。2、整體面積較小，目前基本處于規(guī)劃建設(shè)開發(fā)中

18、3、主要以本地開發(fā)商為主，業(yè)態(tài)主要以商業(yè)購物中心為主。4、除呼和浩特外，基本上每個城市僅有一個代表，不成規(guī)模。 華東地區(qū)上海市1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在上海市區(qū)。2、綜合體開發(fā)建設(shè)面積基本在 50萬平方米以上。但開發(fā)的數(shù)量不多， 開發(fā)、 規(guī)劃和運(yùn)營的項(xiàng)目各占一半左右。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以高檔住宅、大型購物中心和高檔寫字樓為主。本土和 外來開發(fā)商的開發(fā)與投資比例基本上各占一半。 外來開發(fā)企業(yè)主要以和香港開發(fā) 商為主。省1、綜合體開發(fā)處于規(guī)劃階段，項(xiàng)目主要集中在、和等經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的 旅游城市，綜合體開發(fā)比例占整個省 80%以上。2、綜合體的開發(fā)建設(shè)所占比例較大，是整個省綜合體開

19、發(fā)面積最多、類別 最齊全的城市。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以高檔住宅和購物中心為主，以本土開發(fā)商為主。4、家港和也出現(xiàn)綜合體代表項(xiàng)目。示案例： ? 經(jīng)發(fā)新城商業(yè)廣場項(xiàng)目概述：? 經(jīng)發(fā)新城商業(yè)廣場由市新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司投資， 經(jīng)發(fā)置業(yè)開發(fā)的現(xiàn) 代城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積 22. 8 萬平方米。該項(xiàng)目位于新區(qū)新光路以北、 錫興路以東、春暉路以西。 該項(xiàng)目北面是已建成的 “新玫瑰大道” 和“國信世家” 高檔住宅小區(qū)，南面緊鄰已建成的“第一國際”大型高檔住宅區(qū)一期，西北角為 規(guī)劃中占地 260 畝的中央公園，三面臨街，其中新光路、錫新路均為寬 60 米的 城市主干道，堪稱位居交通要道的標(biāo)志性綜合體項(xiàng)目。

20、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積： 98080 平方米總建筑面積 228027 平方米計(jì)容積率面積 176563 平方米不計(jì)容積率面積 51464 平方米車位數(shù) 1506 個容積率 1.79綠化率 31%示要點(diǎn)：1、整個項(xiàng)目將融合酒店、商務(wù)辦公、公園、購物中心、會所、國際公寓的 大型復(fù)合體，并完全符合“豪布斯卡”(HOPSQA這一目前最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式。2、該項(xiàng)目商業(yè)入口和廣場創(chuàng)造了抵達(dá)感并具有引領(lǐng)進(jìn)入商業(yè)區(qū)的直達(dá)通道， 增加了各種商業(yè)業(yè)態(tài)的舒適體驗(yàn)。3、該項(xiàng)目入口廣場魚嘴形空間設(shè)計(jì)具有加強(qiáng)多條街與入口廣場的聯(lián)系，以 最順暢的流線引領(lǐng)顧客進(jìn)入商業(yè)區(qū)。4、該項(xiàng)目中心廣場的設(shè)立增加了商業(yè)區(qū)與城市的接駁點(diǎn)，

21、加強(qiáng)了東西兩個 地塊的聯(lián)系， 無論是對城市到達(dá)人流還是對區(qū)域人流都具有明確的 “目的地” 意 義。5、一條直且平坦和另一條曲而起伏的流線分別組織起零售餐飲區(qū)和休閑娛 樂區(qū)。室購物敞廊與室外步行街、 平面行走與坡地行走， 不僅配合了相關(guān)業(yè)態(tài)的 消費(fèi)心理，也增加了購物過程的體驗(yàn)性。6、地塊周圍設(shè)有沿邊綠化，中心設(shè)置城市商業(yè)廣場，部設(shè)有休閑廣場和下 沉式廣場，屋頂平臺布置綠化景觀。7、復(fù)合式商業(yè)街引入淺水、綠化等元素，平臺、天橋形成豐富的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系， 空間變化豐富，色彩鮮麗，具有很強(qiáng)的視覺效果。8、該項(xiàng)目的熱水需求主要采用屋頂太陽能配以真空鍋爐輔助加熱的措施， 以達(dá)到節(jié)能減負(fù)的需求。比例分配：整個項(xiàng)目

22、區(qū)劃分為A B C D四個區(qū)：A區(qū)以大型生活超市為主結(jié)合設(shè)置健身、零售、餐飲，地上計(jì)容建筑面積 41339 平方米。B區(qū)以中檔餐飲、中小型商業(yè)為主結(jié)合設(shè)置文化、生活服務(wù)設(shè)施，地上計(jì)容 建筑面積 25431 平方米。C區(qū)1-4層部分主要為高檔餐飲、休閑娛樂等， C區(qū)5-8層部分為城市商務(wù) 酒店，地上計(jì)容建筑面積 41308 平方米。D區(qū)以住宅和寫字樓為主，地上計(jì)容建筑面積 68466平方米。其中，住宅部 分建筑面積為 35325 平方米，寫字樓部分建筑面積為 33141 平方米。另外，地下室以機(jī)動車、 非機(jī)動車停車為主， 局部設(shè)置設(shè)備用房及服務(wù)用房。 專家評語： 該項(xiàng)目以“地產(chǎn)”作為連接“商業(yè)”

23、與“金融”的樞紐，并具備了完善區(qū)域 功能性服務(wù)業(yè)、豐富現(xiàn)代城市元素、著力打造區(qū)域集生活、娛樂、休閑、辦公和 購物一體的現(xiàn)代城市綜合體的實(shí)力， 促進(jìn)了新區(qū)商業(yè)商貿(mào)中心盡快形成新的商圈 和城市新中心，最終帶動該區(qū)域成為一個現(xiàn)代商業(yè)文明與現(xiàn)代工業(yè)文明交相輝映 的城市新中心和現(xiàn)代化新標(biāo)志區(qū)。 其開發(fā)的連續(xù)性、 標(biāo)志性和滲透性策略分別針 對不同的邊界狀況， 在加強(qiáng)商業(yè)區(qū)與外界城市之間聯(lián)系的同時具有獲取自身的可 識別性。通過深入理解城市發(fā)展與現(xiàn)代生活融合的科學(xué)觀念， 為項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)造優(yōu) 質(zhì)、高效的配套服務(wù)， 為消費(fèi)者創(chuàng)造了良好的消費(fèi)環(huán)境， 為經(jīng)營者提供了良好的 經(jīng)營環(huán)境。省1 、綜合體開發(fā)處于規(guī)劃和建設(shè)階段

24、，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，項(xiàng)目主要集 中在、等經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的城市，規(guī)模大、體量大、面積大成為省綜合體開發(fā) 建設(shè)的共同特色，和綜合體開發(fā)比例占整個省 90%以上。2、綜合體的開發(fā)建設(shè)所占比例較大，是整個省綜合體開發(fā)面積最多、類別 最齊全的城市，號稱未來將開發(fā) 100個不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以高檔住宅和購物中心為主，以本土實(shí)力開發(fā)商為主， 政府參與的程度較深。4、武林門、艮山門、九堡、濱康的四大地鐵“城市綜合體”目前也開始進(jìn) 入實(shí)質(zhì)性的發(fā)展階段。5、和也出現(xiàn)綜合體代表項(xiàng)目。示案例： ? 中凱東方紅街項(xiàng)目概述：中凱東方紅街由中凱企業(yè)集團(tuán)旗下的中江置業(yè)開發(fā)，總建筑面積34

25、萬平方米，包括住宅和商業(yè)。該項(xiàng)目位于城東，新風(fēng)路火車東站北側(cè)，南臨新東站廣 場，距離武林廣場5公里，距離錢江新城中央 CBD4公里，占據(jù)“城東新城”核 心位置。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積:92046平方米商業(yè)占地面積： 19803平方米總建筑面積 :340000 平方米總住宅戶數(shù)： 1900 戶商業(yè)建筑面積： 80000 平方米配置機(jī)動車位： 1200 余個綠化率： 30%容積率： 2.8示要點(diǎn)：1、該項(xiàng)目憑借自己參與舊城改造多年的成功經(jīng)驗(yàn)，整個項(xiàng)目直接“嵌入” 區(qū)域環(huán)境中， 憑借巨大的開發(fā)體量和豐富的物業(yè)形態(tài)， 開創(chuàng)性地帶動周邊的改造 步伐。2、該項(xiàng)目結(jié)合新火車東站區(qū)位優(yōu)勢和項(xiàng)目規(guī)模及未來區(qū)域

26、發(fā)展大勢，前瞻 性地引入了 HOPSC理念，依托城市中心的完善配套和自身的大型商業(yè)等設(shè)施表 現(xiàn)出了更成熟、更優(yōu)秀、更具有豐富包容性國際復(fù)合社區(qū)的特點(diǎn)。3、 該項(xiàng)目整體規(guī)劃有臨街而立的精品小店、兩條特色商業(yè)步行街、 400余 米的沿街商鋪、80000平方米大型商業(yè)廣場綜合體、 18幢經(jīng)典薄板式建筑、 20000 平米都市靜謐園林，呈現(xiàn)復(fù)合生活。4、該項(xiàng)目南北通透的短進(jìn)深樓體，保證了建筑良好的通風(fēng)采光性能，并利 用大弧度的線條， 打造項(xiàng)目整體面韻律， 大跨度的進(jìn)出凹凸及各種剛性體塊的不 同角度組合，對比強(qiáng)烈并不失協(xié)調(diào)。5、該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是以“水”為核心，布置了一條 500 余米的水系蜿 蜒貫穿

27、社區(qū)南北，并到達(dá)各戶庭院，實(shí)現(xiàn)了人們“擇水而居”的夢想。6、人工生態(tài)湖技術(shù)是該項(xiàng)目創(chuàng)新運(yùn)用的水處理技術(shù)，首次在上海中凱城市 之光等項(xiàng)目運(yùn)用中表現(xiàn)出非常好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 它通過生態(tài)守衡原理， 讓水 生物自然生長，具有自動凈化、自我更新的特性，是一個純自然的生態(tài)系統(tǒng)。專家評語： 城東新城將建設(shè)成為長三角地區(qū)有樣板性的綜合交通樞紐型商業(yè)商務(wù)區(qū)， 形 成以現(xiàn)代綜合交通為依托， 集現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、 旅游集散和居住職能為一體的城 市新中心。作為該區(qū)域啟動最早、規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目，中凱東方紅街以樹 起“城東新城”居住品質(zhì)新標(biāo)桿為目標(biāo)，融合了城市交通換乘、購物、休閑、娛 樂、商務(wù)、酒店等多種功能，成為展

28、現(xiàn)城市形象的新窗口和新門戶，實(shí)現(xiàn)了便利 交通與環(huán)境人居的完美結(jié)合。省1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在和，綜合體開發(fā)比例占 整個省 85%以上。2、綜合體的開發(fā)建設(shè)所占比例較大，但面積基本在 50 萬平方米左右。3、綜合體業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購物中心為主，本土和外來開發(fā)商的開發(fā) 與投資比例基本上各占一半。4、和也出現(xiàn)較小規(guī)模的城市綜合體代表項(xiàng)目，但基本上是外來開發(fā)商投資 開發(fā)。示案例： ? 金都檀宮項(xiàng)目概述：金都檀宮由金都集團(tuán)投資，恒達(dá)花木城開發(fā)。該項(xiàng)目位于市鳩江區(qū)國家級 “花木之鄉(xiāng)”清水生活區(qū)，堪稱市首席綜合體。該項(xiàng)目總占地 700 畝，擁有 約 53 萬平方米超大建筑規(guī)模，涵蓋高品質(zhì)住宅、別墅式商務(wù)公館、星級酒店、 大型商場、 會展中心、 高檔寫字樓等綜合性組合型物業(yè)， 具有居住、 工作、休閑、 娛樂、購物等多重功能的城市單元綜合體項(xiàng)目。 該項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)標(biāo)志著城市 “東 擴(kuò)”進(jìn)程正式拉開序幕。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑用地面積 466669.00 平方米總建筑面積（不計(jì)入容積率） 108897 平方米住宅規(guī)劃用地：建筑用地面積 186668 平方米