商業(yè)步行街房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告

1、商業(yè)步行街房地產(chǎn)建設(shè)工程可行性研究報告 商業(yè)步行街房地產(chǎn)建設(shè)工程可行性研究報告第一章 工程概述 1.1 工程名稱 渭南高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)工程 1.2 工程承建單位 渭南高新區(qū)天時置業(yè) 1.3 工程負(fù)責(zé)人 孫萬噸 渭南高新區(qū)天時置業(yè)董事長 1.4 工程建設(shè)地址 渭南高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)工程位于渭南高新區(qū)新盛路中段麻李村段東西兩側(cè),道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界,南止金牛商場北界,道路西側(cè)北起麻李村商場用地南界,南止渭化廠區(qū)東門北界。 1.5 工程建設(shè)規(guī)模 1.6 工程開發(fā)投資及本錢費用 1.7 工程收入估算及資金籌措 1.8 工程建設(shè)工期 1.9 主要技術(shù)指標(biāo) 1.10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.11 工程

2、可研報告編制依據(jù) 1、?渭南市城市總體規(guī)劃?(1996-2021年); 2、?渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃?; 3、?渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃?; 4、?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?(2006-2021年); 5、?渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?(2006-2021年); 6、?渭南高新區(qū)經(jīng)濟(jì)開展局關(guān)于渭南高新區(qū)天時商業(yè)步行街工程立項的批復(fù)?(渭高經(jīng)發(fā)2003102號) 7、?渭南高新區(qū)管委會關(guān)于渭南高新區(qū)天時商業(yè)步行街建設(shè)用地規(guī)劃定點的批復(fù)?(渭高規(guī)批200320號) 8、?渭南高新區(qū)管委會關(guān)于渭南高新區(qū)天時步行街規(guī)劃設(shè)計

3、方案變更的批復(fù)?(渭高新發(fā)200638號) 9、工程單位提供的有關(guān)資料; 10、渭南高新區(qū)天時置業(yè)關(guān)于編制?渭南高新區(qū)天時商業(yè)街建設(shè)工程可行性研究報告?的委托書。第二章 工程背景 2.1 渭南市情 2.1.1 根本市情 渭南市位于黃河中游,陜西關(guān)中平原東部。地理坐標(biāo)為東經(jīng)108°58110°35,北緯34°1335°52。東瀕黃河與山西、河南毗鄰,西與西安、咸陽相接,南倚秦嶺與商洛為界,北靠橋山與延安、銅川接壤,南北長182.3公里 ,東西寬149.7公里,是八百里秦川最寬闊的地帶,位居新亞歐大陸橋的重要地段,是陜西省和西部地區(qū)進(jìn)入中東部的“東大門。 渭

4、南市下轄一區(qū)(臨渭區(qū))、兩市(韓城、華陰)、八縣(華縣、 潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平)和渭南高新區(qū),196個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處,其中建制鎮(zhèn)107個,辦事處13個,3235個行政村。2006年底總?cè)丝?46萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口96.4萬人。國土總面積13134平方公里,其中耕地面積58.8萬公頃,占總面積的44.8%。 渭南市交通便利,西渭、渭潼、西禹3條高速公路,隴海、西南、西延、西韓 、南同蒲等6條鐵路與108、310國道,101、106等7條省道縱橫貫穿,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?？h縣通鐵路,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路,村村通公路,公路密度每百平方公里43.2公里,高速公路總里程為268.4公里,

5、均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會西安60公里,距咸陽國際機(jī)場90多公里。通訊便捷,固定 用戶已達(dá)100萬部,移動 用戶128萬部,互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶5.3萬戶,均居陜西省第二。 2.1.2 自然條件與資源 1、地形地貌 渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶,全區(qū)呈南北隆起,中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形(仰瓦狀),自南向北分為五個自然區(qū)域:秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高,中間低,東西開闊,海拔在3302645米之間。 2、氣候水文,0,在于10,光能輻射量118.7134.18千卡/平方厘

6、米,是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為199天224天,年降水量508毫米608毫米,年均降水量570毫米。風(fēng)向以東北風(fēng)為主,年平均風(fēng)速2.56米/秒。 渭南市地表水資源量8.88億立方米,地下水資源量15.1億立方米,全市水資源總量20.06億立方米(扣除重復(fù)計算量),占全省水資源總量的4.4%。流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量486.92億立方米,可利用量5.55億立方米。 3、動物植物 生態(tài)條件多樣,生物資源豐富。全市有野生維管植物190余科800多屬2500余種,栽培植物150多種,其中糧食作物17種,經(jīng)濟(jì)作物7種,蔬菜作物34種。野生動物360余種,其中鳥類211種,獸類150多

7、種,屬于國家一、二級保護(hù)的珍稀動物23種。秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇,丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸著名中外。家禽家畜20多種,人工栽培干鮮果樹種類20種226個品種上,綠化樹種20多種,欣賞植物50科120屬400種1000多個品種。林業(yè)用地38.7萬公頃,林木蓄積量868.1萬立方米,森林覆蓋率達(dá)29.3%。天然草場14.8萬公頃。 4、礦產(chǎn)資源 渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富,開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51種,可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38種,其中能源礦產(chǎn)3種,煤、鈾、地?zé)?金屬礦產(chǎn)13種,鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸;非金屬礦產(chǎn)22種,粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、

8、大理巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲量255億噸,已探明儲量50億噸,主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市,素以“渭北黑腰帶而聞名全國。鉬礦探明儲量150萬金屬噸,居全國第二位;年產(chǎn)鉬精粉2.76萬噸,約占全國總產(chǎn)量的一半,是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲量1.08億噸,大理石儲量1.3億立方米,年產(chǎn)水泥240萬噸。分布在9縣市、區(qū)的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6萬噸,富含多種人體所需元素,被譽(yù)為“中國之最。 5、人文旅游 渭南市歷史悠久,史跡遺存薈萃,地貌類型多樣,自然景觀神奇瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈

9、萃,形成得天獨厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物21025件(組),旅游文物資源5456處,列入保護(hù)和開發(fā)的文物旅游景點619處,其中國家級24處,居全省各市第二。有國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山著稱于世的西岳華山,五峰聳立,72峰羅列其周,猶如一朵盛開的蓮花,圣潔峻秀,是著名中外的旅游勝地;風(fēng)景秀麗的洽川,融“山河湖灘泉于一體,是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。省級風(fēng)景區(qū)2處,集“山河川塬自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū),素有“北國小三峽之美譽(yù);以橋陵為核心的橋陵風(fēng)景區(qū),規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群,一展盛唐雄風(fēng),是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓

10、山、天留山森林公園青翠靈秀,層巒疊嶂,奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底,美不勝收。 2.2 渭南市經(jīng)濟(jì)社會開展?fàn)顩r 2.2.1 經(jīng)濟(jì)開展 “十五期以來,渭南市緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo),堅持以科學(xué)開展觀為統(tǒng)領(lǐng),以加快開展為主題,以工程建設(shè)為重點,抓住加快中心城市建設(shè)、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和效勞業(yè)現(xiàn)代化等關(guān)系全市經(jīng)濟(jì)社會開展的關(guān)鍵領(lǐng)域,團(tuán)結(jié)一心,奮力拼搏,全市經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)又好又快的開展態(tài)勢。2006年,全市生產(chǎn)總值完成350億元,增長12%,其中第一產(chǎn)業(yè)完成63.6億元,增長7.3%;第二產(chǎn)業(yè)完成161.2億元,增長13.9%;第三產(chǎn)業(yè)完成125.2億元,增

11、長12%。 農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、陜西省唯一的以秦川牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園,有國家蘋果生產(chǎn)百強(qiáng)縣5個,有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1個和商品魚基地縣3個。全市現(xiàn)有水果面積158萬畝,其中綠色果品面積86萬畝,是陜西省最大的綠色果品生產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在150萬噸以上,綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、加工專用果品比重逐年增加。全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在200萬噸左右,棉花產(chǎn)量7萬噸,油料產(chǎn)量6.84萬噸,素有陜西“糧倉、“棉庫之稱。果品冷藏庫容超過20萬噸,以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè),年加

12、工能力達(dá)21萬噸,是陜西最大的果品冷藏群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地。 現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、建材、有色、機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)開展較快,是陜西乃至全國重要的能源重化工基地。秦嶺、韓城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站,年發(fā)電167.7億度,占陜西省總發(fā)電量的1/3強(qiáng)。以韓城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè),年產(chǎn)原煤1191萬噸。以渭河煤化工集團(tuán)、陜西華山化工集團(tuán)公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè),年產(chǎn)化肥60萬噸,約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團(tuán)為主的冶煉工業(yè),年產(chǎn)鋼材153萬噸,占到全省產(chǎn)量的近一半。以量子高科、容廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等

13、制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)開展較快,在全省具有重要的位置。2006年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值到達(dá)126.5億元,實現(xiàn)利稅總額75億元。渭南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占地31平方公里,根底設(shè)施完善,投資環(huán)境良好,現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等6個產(chǎn)業(yè)園,近三年生產(chǎn)總值均增長30%以上,是全市經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域。韓城龍門生態(tài)工業(yè)園被國家環(huán)?？偩执_定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。 全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。2006年全社會固定資產(chǎn)投資完成127.7億元,增長22.1%。重大工程建設(shè)進(jìn)展順利,市政府確定的69個市級重點建設(shè)工程完成投資78.7億元。招商引資成效顯著,全市共簽訂招商引資合同212個,總投資15

14、7.3億元,到位資金40.6億元,增長11.3%。 消費市場穩(wěn)中趨旺,第三產(chǎn)業(yè)較快增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額102.8億元,增長13.6%;居民消費價格指數(shù)上漲1.7個百分點。旅游業(yè)持續(xù)快速開展,接待游客人次、旅游綜合收入分別增長14.8%和15.7%。信息、咨詢等新型效勞業(yè)開展較快,傳統(tǒng)效勞業(yè)市場活力增強(qiáng)。全年完成外貿(mào)出口總額0.78億美元,增長21.5%;吸引外商直接投資3100萬美元,增長34.8%。 地方財政收入增長加快,社會保障體系日趨完善。全市地方財政收入完成12.02億元,增長33.4%。就業(yè)和再就業(yè)工作力度進(jìn)一步加大,城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4.69萬人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.7%。

15、 2.2.2 社會事業(yè)開展 各項社會事業(yè)全面開展,城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機(jī)構(gòu)25家,科技人員6.8萬多人。高新技術(shù)企業(yè)開展到12家。民營科技企業(yè)開展到350家,技工貿(mào)總收入達(dá)5億元。各級各類學(xué)校3132所,在校學(xué)生95.6萬人。其中,全日制高等院校2所,在校學(xué)生2.5萬人。職業(yè)教育興旺。各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校開展到277所,年輸出各類技術(shù)人才4.5萬人。“渭南技工是陜西五大職教品牌之一,渭南技術(shù)學(xué)院成為全國“職教名校。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進(jìn)。現(xiàn)有四個縣市區(qū)的154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī)療機(jī)構(gòu)324個,從業(yè)人員17169人,床位10680張,4個試點

16、縣參合農(nóng)民154萬人,參合率86%,醫(yī)療條件不斷改善。電視和播送綜合覆蓋率達(dá)89.52%和85.52%。渭南體育館設(shè)施良好,曾成功屢次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔屢次出國演出,?五味什字?、?千樹萬樹梨花開?等文藝作品獲全國及全省“五個一工程獎。2006年,全市農(nóng)民人均純收入2043元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7451元。 2.3 城市開展現(xiàn)狀,0以上積溫4900,年降水量520毫米620毫米,年太陽總輻射118.3130.9千卡/平方厘米。年均風(fēng)速1.6米/秒。 渭南中心城市歷史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年間,城市開展局限于氵尤河

17、以東區(qū)域。解放初,城區(qū)面積僅2平方公里,人口2萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域開展,至七十年代城區(qū)已開展至現(xiàn)今的解放路一帶,城區(qū)面積開展到10平方公里,人口10萬人左右,并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。 改革開放以后,特別是撤地設(shè)市十年來,隨著經(jīng)濟(jì)、社會的開展,城市建設(shè)日新月異,城區(qū)向西開展至零河,城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯區(qū)域。目前,渭南市中心城市東西綿延15公里,南北寬2公里,建成區(qū)面積31.6平方公里,現(xiàn)有人口33.5萬人,形成了南靠隴海鐵路,北依渭河的帶狀城市格局。 渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道,市域政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心

18、,以能源、化工、機(jī)械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),工商貿(mào)協(xié)調(diào)開展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來,中心城市建設(shè)累計投入資金13億元以上,完成了60多項重點工程,城市根底設(shè)施水平進(jìn)一步提升,城市功能日趨完善。建成水廠2座,日供水能力10萬噸;污水處理廠一期建成,日處理污水6萬噸;天然氣管網(wǎng)55公里,年供氣600多萬立方米;改建和新建廣場3個,城市公共綠地面積到達(dá)90公頃,綠化覆蓋率到達(dá)24.61%,有24家單位被命名為省、市級“園林式單位;城市公交車輛130臺,公交線路11條213公里;城區(qū)出租車輛近千臺。 加快渭南中心城市建設(shè),是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第

19、二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時期的努力,把渭南建成西北地區(qū)的社會進(jìn)步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實力雄厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。根據(jù)渭南市城市開展規(guī)劃,到2021年,城市人口將到達(dá)50萬人,城市建成區(qū)面積到達(dá)50平方公里。?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?提出,“十一五時期,加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭,高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市,完善提高中心區(qū),重點開展高新區(qū),積極開發(fā)渭北新區(qū),穩(wěn)步改造老城區(qū),加速 “西進(jìn)北擴(kuò)步伐,力爭到2021年,使中心城市建成區(qū)面積到達(dá)40平方公里以上,人口到達(dá)40萬人以上。重點是依據(jù)城市總體規(guī)劃,按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精

20、品的思路,著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污等工程建設(shè),逐步完善城市根底設(shè)施體系。 2.4 渭南高新區(qū)開展現(xiàn)狀 渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)(渭南高新區(qū))地處渭南中心城市西部,是渭南中心城市的組成局部,是中心城市“西進(jìn)北擴(kuò)開展戰(zhàn)略的重點區(qū)域。陜西省人民政府1988年批準(zhǔn)設(shè)立渭南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),1992年又批準(zhǔn)設(shè)立渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。渭南高新區(qū)是國家關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶的重要組成局部,是渭南市對外開放的窗口,是渭南科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新的基地和實驗區(qū)。 渭南高新區(qū)位于城市西部渭清路以西。西與西安市臨潼區(qū)毗鄰,南以隴海鐵路為界,北至渭河,轄區(qū)面積31平方公里,規(guī)劃建設(shè)用地面積18平

21、方公里,建成區(qū)面積6平方公里,轄良田、崇業(yè)路2個辦事處,16個行政村,人口3.3萬人,是城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 渭南高新區(qū)交通便捷。聚集著公路、鐵路的便捷優(yōu)勢,隴海鐵路、西潼高速公路、310、108國道、101省道穿境而過。距西安國際航空港98公里,空運也十分便利。區(qū)內(nèi)“井字型骨干道路框架形成,其中50-60米寬的主干道18公里,道路總長32公里。連接隴海線的14公里的渭化鐵路專用線建成投運。 渭南高新區(qū)根底設(shè)施完善。高新區(qū)依據(jù)渭南市總體規(guī)劃編制了面向21世紀(jì)的分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。設(shè)置了工業(yè)園、高科技園、教育科技產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品加工園、休閑度假區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、行政管理區(qū)和高

22、尚住宅小區(qū)。根本實現(xiàn)了“六通一平(供水、排水、污水、道路、供電、通訊、土地平整)。 渭南高新區(qū)效勞體系健全。金融、保險、法律、勞務(wù)、仲裁、信息等經(jīng)濟(jì)中介效勞機(jī)構(gòu)健全,國有四大銀行均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。教育體系完善,幼兒園、小學(xué)、初中、高中、職業(yè)教育等各類學(xué)校到達(dá)20余所。區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、娛樂設(shè)施齊全,渭河賓館、藍(lán)寶石酒店、東府酒店、金穗大廈、安仙賓館、龍云酒樓、保齡球館、華怡美食城、萬國商貿(mào)娛樂城等十多家較高檔次的住宿餐飲、娛樂場所,可提供滿意的休閑娛樂效勞。渭河醫(yī)院、高新區(qū)股份醫(yī)院醫(yī)療設(shè)施先進(jìn),技術(shù)效勞優(yōu)良,居家樂、同普園連鎖超市和集貿(mào)市場日趨興旺。所有這些,都將為您的商務(wù)和生活提供良好的效勞。

23、近年來,渭南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了美國、日本、澳大利亞、香港、臺灣等多個國家和地區(qū)的投資,已初步形成了以機(jī)械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細(xì)化工業(yè)、新材料研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)有渭河化工集團(tuán)、金鉬科技、美國線藝、大農(nóng)飼料、八魚油脂、陜西恒心堂制藥、容廈藥業(yè)、雄風(fēng)藥業(yè)、西北實業(yè)、量子高科等企業(yè)260家,總投資超過70億元。2002年,渭南市委、市政府出臺?關(guān)于加快渭南高新區(qū)開展的決定?,提出要把渭南高新區(qū)作為全市經(jīng)濟(jì)開展的龍頭和中心城市的現(xiàn)代化新區(qū),舉全市之力,促其加快開展。2003年高新區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、超前開展和“規(guī)劃先行,分步

24、實施、滾動開展,形成特色的原那么,修訂了分區(qū)規(guī)劃,并納入市區(qū)整體規(guī)劃。制定了以“現(xiàn)代化的渭南城市新區(qū)為開展目標(biāo),以“工貿(mào)技型為方向,實行“一區(qū)多園的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。從而實現(xiàn)了高新區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)開展的有機(jī)結(jié)合。 目前,渭南高新區(qū)建設(shè)已步入高速開展的“快車道,開展勢頭強(qiáng)勁、前景良好。引進(jìn)、建設(shè)和培育具有一定規(guī)模的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群,創(chuàng)造人居環(huán)境優(yōu)良和人才聚集的“高地,外引東部和國外大工程落戶,內(nèi)聯(lián)西安和楊陵高科技企業(yè),進(jìn)一步優(yōu)化管理機(jī)制和開展環(huán)境,強(qiáng)化招商引資和產(chǎn)業(yè)聚集功能,搭建區(qū)位和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)開展實力的新平臺。2002年以來,在渭南市市委、市政府的高度重視下,高新區(qū)堅持以創(chuàng)新促開發(fā)、以開

25、發(fā)求開展,不斷完善軟硬環(huán)境建設(shè),傾力招商引資,區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會高速、協(xié)調(diào)開展,全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)四年增幅均到達(dá)30%以上,截止2006年底,全區(qū)技工貿(mào)總收入完成32.73億元,同比增長32.7%;工業(yè)總產(chǎn)值完成24.44億元,同比增長37.1%;實現(xiàn)生產(chǎn)總值16.05億元,同比增長36.63%;固定資產(chǎn)投資完成10.56億元,同比增長31.3%;財政收入1918萬元,同比增長22.63%;全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量是2002年底2.4倍,在全市經(jīng)濟(jì)開展中的帶動、輻射、示范作用將進(jìn)一步得到凸現(xiàn)和發(fā)揮。 從渭南高新區(qū)近年來入駐的工業(yè)企業(yè)看,規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的93.3%,是高新區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)開展的

26、主要力量。截止2006年底,高新區(qū)有規(guī)模以上企業(yè)十三家,完成工業(yè)總產(chǎn)值16.63億元,同比增長31.2%;實現(xiàn)增加值7.2億元,增長39.5%,增幅提高8.6個百分點,產(chǎn)銷率到達(dá)98%。其中5億元以上企業(yè)一家,占規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的48%;億元以上企業(yè)兩家,占規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的26%;億元以下企業(yè)八家,占規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的26%。規(guī)模以上企業(yè)中,精細(xì)化工類的3家,工業(yè)產(chǎn)值完成32007萬元,占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的53.3%;農(nóng)產(chǎn)品加工類企業(yè)3家,工業(yè)產(chǎn)值完成20590萬元,占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的34.3%;醫(yī)藥加工類企業(yè)2家,工業(yè)產(chǎn)值完成4104萬元,占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的

27、6.8%。由此可以看出,精細(xì)化工、農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)、醫(yī)藥加工業(yè)是目前構(gòu)成西區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主框架。如果再加上區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的中小企業(yè),以及正在建設(shè)的雙甲工程、無鉛汽油添加劑工程、鉬系列產(chǎn)品深加工工程、利君恒心堂中藥研發(fā)基地建設(shè)工程、安泰堂保健品生產(chǎn)工程、海姆制藥認(rèn)證生產(chǎn)工程、八魚25萬噸雙低油菜籽綜合利用深加工工程等,其工業(yè)年產(chǎn)值都將超過千萬元,這些將是提高渭南高新區(qū)工業(yè)總量,拉動高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的支柱性企業(yè)。另外,機(jī)械電子工業(yè)正在該區(qū)悄然興起,北人印機(jī)、京華機(jī)電、方圓機(jī)械、合容電抗器、電容器生產(chǎn)線、海泰新型電子材料、印刷包裝自動套色控制系統(tǒng),大容量新型集合式高電壓并聯(lián)電容器工程等,也將在該區(qū)經(jīng)濟(jì)總量構(gòu)成上

28、占居一定的比例,這些企業(yè)的建成投產(chǎn),將在渭南高新區(qū)經(jīng)濟(jì)開展過程中起到舉足輕重的作用。 2.5 工程的提出 渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)(渭南高新區(qū))是渭南中心城市的組成局部,是中心城市“西進(jìn)北擴(kuò)開展戰(zhàn)略的重點區(qū)域。根據(jù)?渭南市城市總體規(guī)劃?和?渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃?,渭南高新區(qū)是渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 2002年,渭南市委、市政府出臺?關(guān)于加快渭南高新區(qū)開展的決定?,提出要把渭南高新區(qū)作為全市經(jīng)濟(jì)開展的龍頭和中心城市的現(xiàn)代化新區(qū),舉全市之力,促其加快開展。2003年高新區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、超前開展和“規(guī)劃先行,分步實施、滾動開展,形成特色的原那么,修訂了分區(qū)規(guī)劃,并納入市區(qū)整體

29、規(guī)劃。制定了以“現(xiàn)代化的渭南城市新區(qū)為開展目標(biāo),以“工貿(mào)技型為方向,實行“一區(qū)多園的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。 作為渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū),近年來渭南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了美國、日本、澳大利亞、香港、臺灣等多個國家、地區(qū)和國內(nèi)企業(yè)的投資,形成了以機(jī)械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細(xì)化工業(yè)、新材料研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū),入?yún)^(qū)企業(yè)到達(dá)260家,工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速開展,連續(xù)四年增長達(dá)30%以上。 作為渭南城市新興的居住區(qū),近年來渭南高新區(qū)投入大量資金,加快城市根底設(shè)施和生活配套效勞設(shè)施建設(shè),吸引了渭南職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南中學(xué)等多家學(xué)校(職業(yè)培

30、訓(xùn)中心)落戶文化教育園區(qū),吸引了以貿(mào)易廣場、 酒店等為代表的一批效勞性企業(yè)入駐區(qū)內(nèi),區(qū)內(nèi)先后開發(fā)建設(shè)了綠景園住宅小區(qū)、 小區(qū)、鑫匯紡織職工住宅小區(qū)、北人印機(jī)職工住宅小區(qū)、公安住宅小區(qū)等一批住宅小區(qū)工程。 隨著進(jìn)入高新區(qū)的生產(chǎn)企業(yè)和搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加,高新區(qū)內(nèi)的常住人口快速擴(kuò)大,致使區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)效勞用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大,加之商品住房房源短缺,為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難,局部企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購房,這不僅加大了職工購房本錢和生活負(fù)擔(dān),也造成了市區(qū)內(nèi)房價增長和資源浪費。 新盛路是高新區(qū)的主干道和南北向的中軸線,是高

31、新區(qū)的商業(yè)中心區(qū)。由于新盛路中段兩側(cè)靠近麻李村村民的民居,沒有得到較好的開發(fā)利用,其作為商業(yè)街的價值和作用沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮,不僅造成了城市資源、土地資源的浪費,也不能滿足周邊居民生活住房的需求,不能滿足高新區(qū)作為城市西區(qū)總體開展的需要。 為了解決高新區(qū)內(nèi)人口快速增長形成的住房市場需求,解決區(qū)內(nèi)居民與企業(yè)員工住房需要和商業(yè)效勞設(shè)施落后的矛盾,促進(jìn)高新區(qū)城市功能提升,加快商業(yè)、效勞業(yè)的產(chǎn)業(yè)開展,在新盛路中段按照城市規(guī)劃要求,進(jìn)行商業(yè)效勞用房和商品住宅開發(fā)具有較高的市場價值和重要的意義。因此,實施建設(shè)天時商業(yè)街工程是緊迫的、必要的。 第三章 工程建設(shè)的必要性和可行性 3.1 工程建設(shè)的必要性 3.

32、1.1 工程建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求,發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要 根據(jù)國務(wù)院?關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知?精神,城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè),這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象,有方案的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理,做到工業(yè)建筑與民用建筑,房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、效勞等設(shè)施配套建設(shè),到達(dá)開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以,綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本工程建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原那么與要求,集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)效勞街,無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的

33、建設(shè)步伐,提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。 3.1.2 工程建設(shè)是加快促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)開展,壯大城市經(jīng)濟(jì)的需要 渭南市作為擁有540萬人口的大市,但城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)開展緩慢,對全市經(jīng)濟(jì)社會開展的帶動輻射作用不強(qiáng)。加快渭南城市建設(shè),是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。根據(jù)?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展經(jīng)十一個五年規(guī)劃綱要?,“十一五時期,加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭,高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市,完善提高中心區(qū),重點開展高新區(qū),積極開發(fā)渭北新區(qū),穩(wěn)步改造老城區(qū)。高新區(qū)新盛路天時商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)堅持“以人為本,責(zé)任為重,科學(xué)管理,穩(wěn)健經(jīng)營的理念,立意高遠(yuǎn),規(guī)劃科學(xué),設(shè)計超前

34、,功能完善,不僅實現(xiàn)了城市存量資產(chǎn)的增值增效,促進(jìn)了高新區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的開展,為促進(jìn)高新區(qū)和渭南中心城市經(jīng)濟(jì)開展具有積極意義。 3.1.3 工程建設(shè)是滿足高新區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要 改革開放以來,社會經(jīng)濟(jì)快速增長,城鄉(xiāng)居民收入明顯提高,相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。目前,市區(qū)居民收入已達(dá)7600余元,人們的收入水平與現(xiàn)時商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件,共同促進(jìn)了各檔次住房消費需求的不斷增長。因此,建設(shè)各類經(jīng)濟(jì)實用房,解決城區(qū)居民住房需求,是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在。自2002年以來,作為渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū),渭

35、南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策,吸引了國內(nèi)外企業(yè)投資辦廠,目前入?yún)^(qū)企業(yè)到達(dá)260家,加之渭南職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南中學(xué)等一批學(xué)校(職業(yè)培訓(xùn)中心)和商業(yè)效勞性企業(yè)入?yún)^(qū)開展,以及搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加,高新區(qū)內(nèi)的常住人口快速擴(kuò)大,致使區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)效勞用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大,加之商品住房房源短缺,為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難,局部企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購房,這不僅加大了職工購房本錢和生活負(fù)擔(dān),也造成了市區(qū)內(nèi)房價增長和資源浪費。天時商業(yè)街工程屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)工程。工程

36、建成后,能夠滿足高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求,幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而,從幫助企業(yè)解決后顧之憂,穩(wěn)定員工生活,保證企業(yè)正常生產(chǎn),促進(jìn)企業(yè)快速開展方面而言,從滿足居民生活效勞需求來講,實施天時商業(yè)街建設(shè)工程是非常必要的。 3.1.4工程建設(shè)是促進(jìn)消費增長、加快經(jīng)濟(jì)開展的需要 近20年來,我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開展,人民生活水平不斷提高,溫飽問題根本解決,沿海興旺地區(qū)及局部大中城市已經(jīng)走向小康。1995年撤地設(shè)市以來是渭南經(jīng)濟(jì)社會開展最快最好的時期。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,2006年渭南市全市生產(chǎn)總值(GDP)到達(dá)312.4億元,是渭南撤地設(shè)市初期的1995年(115.7億元)

37、的2.7倍,全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入7451元,是1995年(2568元)的2.9倍多;全社會消費品零售總額到達(dá)102.8億元,是1995年(29.8億元)的3.4倍。但是,從拉動經(jīng)濟(jì)增長的因素上分析,渭南市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力在于投資,投資對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率到達(dá)65%以上,而消費對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率僅35%左右。也就是說,渭南經(jīng)濟(jì)的快速增長主要得益于國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財政政策的機(jī)遇。然而,隨著國家積極的財政政策向穩(wěn)健的財政政策的轉(zhuǎn)變,隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施,全市投資規(guī)模增幅將逐步下降,投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用將縮小。保持經(jīng)濟(jì)快速增長,加快經(jīng)濟(jì)社會開展,關(guān)鍵是要刺激消

38、費增長,擴(kuò)大消費規(guī)模,提升消費效益水平,加大消費對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率和拉動力。而對于渭南高新區(qū),近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加,工業(yè)經(jīng)濟(jì)開展迅速,但是效勞業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小,效勞業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)開展中所占地比重很小,造成了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性,造成了與既定的高新區(qū)開展方向的偏差。本工程的實施,對刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費的增長,擴(kuò)大房地產(chǎn)消費規(guī)模,對促進(jìn)高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高,加快效勞業(yè)開展,推動高新區(qū)經(jīng)濟(jì)開展向工業(yè)和效勞業(yè)共同開展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。 3.2 工程建設(shè)的可行性 3.2.1 工程建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求 九十年代初,我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動,目前已根本完成了從福利房

39、到本錢房到商品房的過渡,適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定,取消福利分房政策,黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止,通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求,通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題,以逐步到達(dá)居民住房的小康目標(biāo)。本工程的建設(shè)開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作,從各項手續(xù)的審批辦理,直到銷售方案批準(zhǔn)等所有程序皆符合中、省、市有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)銷售管理等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。因此,在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)開展導(dǎo)向的層面上講,本工程的建設(shè)是允許的、可行的。 3.2.2 工程建設(shè)

40、符合高新區(qū)城市規(guī)劃和開展方向 渭南高新區(qū)天時商業(yè)街工程位于渭南高新區(qū)新盛路中段麻李村段東西兩側(cè),道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界,南止金牛商場北界,道路西側(cè)北起麻李村商場用地南界,南止渭化廠區(qū)東門北界。根據(jù)?渭南市城市總體規(guī)劃?、?渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃?、?渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃?,高新區(qū)新盛路兩側(cè)土地用途屬二類商業(yè)住宅用地。高新區(qū)天時商業(yè)街工程規(guī)劃設(shè)計定位為以商品住宅和臨街商業(yè)用房開發(fā)為主的綜合開發(fā)工程。其規(guī)劃和定位符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地用途要求。高新區(qū)天時商業(yè)街工程以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主,以提升高新區(qū)新盛路臨街商業(yè)用房規(guī)

41、模與價值為目的。工程設(shè)計、建設(shè)堅持超前的理念,遵循美觀大方,經(jīng)濟(jì)實用,環(huán)境優(yōu)雅,設(shè)施完善的原那么,在住宅開發(fā)上將堅持新古典主義與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合,戶型設(shè)計上既表達(dá)端莊大氣,又彰顯時尚美感,在套形大小上大中小兼有,以經(jīng)濟(jì)實用的中型套形為主,小區(qū)環(huán)境上突出綠色園林式的環(huán)境藝術(shù),整體氣勢恢宏,在配套效勞設(shè)施上堅持以人為本,完善到位,滿足住戶生活需求。在臨街商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)上,規(guī)劃超前,設(shè)計科學(xué),結(jié)構(gòu)合理,美觀實用,既能表達(dá)新盛路作為高新區(qū)主干道和商業(yè)中心街的功能,又能彰顯高新區(qū)快速開展和城市建設(shè)的價值,因此,從土地使用、開發(fā)定位以及開展風(fēng)格、開展方向上來講,高新區(qū)天時商業(yè)街工程符合城市規(guī)劃要求,符合城

42、市住宅小區(qū)的開展要求,是合理的、可行的。 3.2.3 工程建設(shè)得到了高新區(qū)管委會及有關(guān)部門的大力支持 高新區(qū)新盛路是高新區(qū)主干道和南北向中軸線。但由于其中段兩側(cè)緊鄰麻李村村民住宅,道路兩側(cè)的綜合開發(fā)建設(shè)一直比擬落后,建筑的密度、規(guī)劃的科學(xué)性較差,土地價值和商業(yè)價值沒有得到的開發(fā)利用。同時也影響了高新區(qū)城市開展的整體形象和效勞業(yè)的快速開展。天時商業(yè)街開發(fā)建設(shè)工程作為高新區(qū)管委會確定的一項舊城改造工程和城市根底設(shè)施重點建設(shè)工程,工程的實施對于加快新盛路兩側(cè)的土地綜合開發(fā),提升新盛路兩側(cè)土地資源和商業(yè)價值,推動城市建設(shè)和城市品位、功能的提高,促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、效勞業(yè)的開展,對于解決高新

43、區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房困難,滿足群眾快速增長的物質(zhì)生活需求,均具有較大的促進(jìn)作用和積極意義。高新區(qū)管委會對天時商業(yè)街工程的實施一直給予了高度重視和支持。要求管委會有關(guān)工作部門和單位要大力支持,積極為工程的建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和條件。 3.1.4 工程建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持 渭南高新區(qū)天時置業(yè)自成立以來,公司資產(chǎn)良好,財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn),先后被稅務(wù)部門授予“模范納稅人、陜西省消費者協(xié)會授予“誠信單位等榮譽(yù)稱號,具有良好的信譽(yù)度和聲譽(yù)。此次,高新區(qū)天時置業(yè)在渭南高新區(qū)管委會的大力支持下,在高新區(qū)實施天時商業(yè)街這一舊城改造工程,建設(shè)住宅小區(qū)和臨街商業(yè)區(qū),其規(guī)劃設(shè)計功能齊全,設(shè)施到位,環(huán)境優(yōu)雅

44、,品位高尚,在住宅面積、戶型、價格等方面定位準(zhǔn)確,符合高新區(qū)房地產(chǎn)市場需求實際,符合高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的愿望和購置力,銷售前景良好,資金回籠快。經(jīng)過與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后,均看好高新區(qū)天時的天時商業(yè)街工程,表達(dá)了愿意給予資金支持的愿望。因此,在資金保障上天時商業(yè)街工程是可靠的、可行的。第四章 渭南市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀與預(yù)測 4.1 房地產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀 渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,但近幾年隨著住房制度改革的推進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)業(yè)得到快速開展,成為城市經(jīng)濟(jì)開展的亮點之一。2005年,全市房地產(chǎn)業(yè)增加值到達(dá)11.5億元,占全市第三產(chǎn)業(yè)增加值的14.2%,占

45、全市生產(chǎn)總值(GDP)的5.5%,其中房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)增加值到達(dá)4.3億元。隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展,全市建筑業(yè)也得到快速開展,建筑業(yè)增加值到達(dá)19億元,占到全市生產(chǎn)總值(GDP)的9.2%。全市現(xiàn)有800萬元以上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)59家,物業(yè)管理企業(yè)27家,形成了光運地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、恒昌地產(chǎn)、海興地產(chǎn)、鑫佳地產(chǎn)、齊月置業(yè)、摩天置業(yè)、泰安地產(chǎn)、恒生地產(chǎn)、新洲地產(chǎn)、昌龍地產(chǎn)等一批知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),涌現(xiàn)了惠園小區(qū)、綠景園、樂天花園、福樂花園、太倉銀苑等一批高品位的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)。一處處小區(qū)的建成和一幢幢住宅樓的崛起,不僅極大地改善了城市居民的生活條件,還帶動了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 4.2 市場需求

46、量預(yù)測 隨著城市化進(jìn)程的加快,城市人口數(shù)量的增加,大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快開展,渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。2005年,建成區(qū)面積32平方公里,現(xiàn)有人口33.5萬人,城市人均居住面積12平方米。按照中共渭南市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社會“三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和?渭南市城市總體規(guī)劃?,到2021年渭南中心城市建成區(qū)面積到達(dá)50平方公里以上,人口到達(dá)50萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn),未來15年內(nèi),渭南中心城市將有1000萬平方米的住宅需求。按照?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?,到2021年渭南市中心城市建成區(qū)面積到達(dá)4

47、0平方公里,人口到達(dá)40萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積20平方米計算,未來5年內(nèi),渭南市中心城市將有450萬平方米的住宅需求。由此可見,渭南中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。 4.2.1 居住水平提高的需求 全市2005年人均住房約12m2,2021年人均住房將達(dá)20m2左右,即每人住房面積比2005年增加8m2,按現(xiàn)有城市常住人口30萬計算,全市房地產(chǎn)需增面積達(dá)240萬m2。 4.2.2 人口增長的需求計算,2006-2021年間凈增常住人口約6萬人;暫住人口及進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人口按總?cè)丝诘?0%計算,凈增人口約0.6萬人,兩項合計6.6萬人。按到達(dá)城市居民人均住房水平20m2計算,住宅需求面

48、積130萬m2。 4.2.3 危舊房屋及城中村改造新增需求 渭南城市前進(jìn)路以東現(xiàn)狀居住用房多為70年代建設(shè),在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房根底設(shè)施落后,衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差,多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房,已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求,進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢在必行。按照逐步推進(jìn)的原那么,“十一五期間改造20%左右,東區(qū)現(xiàn)有11.6萬人,按人均面積25m2計算,那么住宅需求量為50萬m2以上。 4.2.4 家庭投資的需求 隨著市場經(jīng)濟(jì)開展以及人們投資理財觀念的變化,局部富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮,把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活

49、動,這局部人約占總?cè)丝诘?,按城市人口33.5萬人,人均面積40m2計算,那么需求量可達(dá)10萬余平方米。 4.3 市場價格預(yù)測 房地產(chǎn)市場價格主要受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系、土地價格、收入水平、銀行利率及貸款政策等綜合因素影響,由于目前銀行利率及貸款政策相對較穩(wěn)定,本次預(yù)測僅就市場供求、土地價格趨勢及當(dāng)?shù)厥杖胨阶黝A(yù)測。 4.3.1 土地價格預(yù)測 渭南市城市現(xiàn)狀土地出讓價格約為25萬元/畝,目前城區(qū)建成區(qū)31.6km2。2021年規(guī)劃建成區(qū)40km2,尚有8.4km2的開發(fā)空間,年均可開發(fā)土地約2400多畝。而城市規(guī)劃中開展用地主要以商業(yè)、貿(mào)易及工業(yè)為主,住宅開發(fā)用地約占10%,即每年住宅開發(fā)用地240畝

50、。隨著房產(chǎn)市場開發(fā)力度加大,房產(chǎn)公司增加,城區(qū)未來可開發(fā)土地相當(dāng)緊張,土地價格將呈逐年增長之勢,預(yù)測增長幅度在810%。 4.3.2 收入水平 2005年,中心城市城區(qū)居民人均可支配收入為7640元(高于全市居民平均收入水平810元)。按照?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?提出的目標(biāo),“十一五期全市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入年均增長9%以上。到2021年,中心城市城區(qū)居民人均可支配收入為11650元(高于全市居民平均收入水平1250元)。即城區(qū)居民收入年均增長800元左右,居民月均收入增長在6070元。依據(jù)國家公務(wù)員管理和工資改革政策、渭南市經(jīng)濟(jì)社會開展趨勢等預(yù)測,城區(qū)居民收入年均增

51、長800元左右是可以實現(xiàn)的。 4.3.3 供求關(guān)系預(yù)測 渭南市城居民人均住房約12m2,測算其城市住宅面積約400萬m2左右,近年建成各類小區(qū)約70余萬m2,由城市可供土地資源量所決定。2021年房產(chǎn)開發(fā)面積需增450多萬m2左右,而城區(qū)住房需求隨著收入的增長和城市人口的增加在不斷擴(kuò)大,以2021年前各年平均測算,年需求在8090萬m2之間。從供給情況看,2006年及以后假設(shè)干年,城市房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)中趨緊,市場需求較大,供求矛盾較為突出,居民住房市場價格必然呈逐步攀升趨勢。而隨著國家宏觀調(diào)控的深入和能源建設(shè)的加快,受能源影響造成的建材價格過高的情況將逐步緩解。剔除能源、建材價格因素以外,住房價格平均增幅將略低于地方國民經(jīng)濟(jì)增長速度,根本與居民收入增長幅度保持一致,即預(yù)測價格升幅在8%以上。 近年來,渭南城市商品房價格持續(xù)上升,由2000年的800-900元/平方米上升到目前的1500-1700元/平方米,年均增長15%左右。但與西安、咸陽、寶雞以及河南的三門峽等周邊城市相比,渭南房產(chǎn)價格偏低,僅為