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文檔簡介
1、新建筑面積計算規(guī)則逐條解讀新建筑建筑面積計算規(guī)范已經(jīng)實施15個月了。新版規(guī)范變化非常大大,對當(dāng)前很多“偷面積”的絕招有秒殺力,為讓從事房地產(chǎn)研發(fā)工作的朋友不違反規(guī)范,不觸紅線,盡可能的偷面積。特邀請最牛專家對新建筑面積計算規(guī)范進(jìn)行逐條解讀,希望大家喜歡:第一部分:新面積規(guī)范編制原則修訂總體原則1、 適用范圍:增加了“建設(shè)全過程”。本次修訂將適用范圍擴(kuò)大到建設(shè)全過程,規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工結(jié)算等。但房屋產(chǎn)權(quán)面積不適用于本規(guī)范;2、陽臺面積計算以主體結(jié)構(gòu)為主的原則;3、可以利用(不論設(shè)計是否明確利用)的建筑空間都計算建筑面積,取消設(shè)計加以利用的說法;4、一般計算原則:本規(guī)范中,一般的取定順序是:有
2、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)計算面積;有底板的無圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有圍護(hù)設(shè)施),按底板計算面積(室外走廊、架空走廊);底板也不利于計算的,則取頂蓋(車棚、貨棚等)。主體結(jié)構(gòu)外的附屬設(shè)施按結(jié)構(gòu)底板計算面積;5、本規(guī)范涉及的所有建筑部件,均應(yīng)符合國家現(xiàn)行設(shè)計、施工、質(zhì)量、安全等規(guī)范的要求。第二部分:新面積規(guī)范修訂的內(nèi)容1.增加了建筑物架空層,取消了深基礎(chǔ)架空層面積計算;2.取消了有永久性頂蓋的面積計算,增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計算規(guī)定;3.修訂了落地櫥窗、門斗、走廊等的面積計算規(guī)定;4.增加了飄窗的建筑面積計算要求;5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定;6.刪除了原室外樓
3、梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求;7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定;8.修訂了外保溫層面積計算規(guī)定;9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定;10.增加了門廊的面積計算規(guī)定;11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。第三部分:新面積規(guī)范術(shù)語解釋舊版規(guī)范刪除的術(shù)語:回廊、圍護(hù)性幕墻、裝飾性幕墻、眺望間、永久性頂蓋。刪除了按使用功能命名的術(shù)語。新版規(guī)范新增的術(shù)語:建筑面積、建筑空間、結(jié)構(gòu)凈高、結(jié)構(gòu)層、門廊、樓梯、主體結(jié)構(gòu)、露臺、臺階。修改的部分原有術(shù)語:層高、架空層、走廊、陽臺、飄窗、騎樓、過街樓等。1.新增術(shù)語明確了欄桿、欄板等不屬于圍護(hù)結(jié)構(gòu)。圍護(hù)設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。主體結(jié)構(gòu)即我們俗
4、稱的承重結(jié)構(gòu)或受力體系,是承受“所有上部荷載”的體系。臺階是指建筑物出入口不同標(biāo)高地面或同樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺階還包括與建筑物出入口連接處的平臺。2.修改的術(shù)語陽臺主要有三個屬性:一是陽臺是附設(shè)于建筑物外墻的建筑部件;二是陽臺應(yīng)有欄桿、欄板等圍護(hù)設(shè)施或窗;三是陽臺是室外空間。陽臺有兩種情況:一種是在外墻和主體結(jié)構(gòu)外,屬于主體結(jié)構(gòu)外的陽臺;另一種是在外墻外、主體結(jié)構(gòu)內(nèi),屬于主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺。有時,設(shè)計將外墻內(nèi)、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的部分也標(biāo)注為陽臺,但根據(jù)定義,陽臺是外墻外的附屬設(shè)施,外墻內(nèi)的陽臺實際上不應(yīng)稱呼為陽臺。本規(guī)范為了能夠表述清楚不同情況的規(guī)則,避免大家混亂,故對
5、此種情況歸為主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺。四、新計算建筑面積的規(guī)定1.層高不同,面積計算有別 建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計算1/2面積。【舊規(guī)范】 單層建筑物的建筑面積,應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算,并應(yīng)符合下列規(guī)定:1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積;高度不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算;二層以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積;層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。1、本規(guī)范不再區(qū)
6、分單層建筑與多層建筑,其建筑面積計算規(guī)則統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)定。2、結(jié)構(gòu)層高是指“樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離”。上下均為樓面時,結(jié)構(gòu)層高是相鄰兩層樓板結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。建筑物最底層,從“混凝土構(gòu)造”的上表面,算至上層樓板結(jié)構(gòu)層上表面。分兩種情況:一是有混凝土底板的,從底板上表面算起(如底板上有上反梁,則應(yīng)從上反梁上表面算起);二是無混凝土底板、有地面構(gòu)造的,以地面構(gòu)造中最上一層混凝土墊層或混凝土找平層上表面算起。建筑物頂層,從樓板結(jié)構(gòu)層上表面算至屋面板結(jié)構(gòu)層上表面。3、勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部分墻體的加厚部分,不能代表整個外墻結(jié)構(gòu),故計算建筑面積時不
7、考慮勒腳。4、當(dāng)外墻結(jié)構(gòu)本身在一個層高范圍內(nèi)不等厚時(不包括勒腳,外墻結(jié)構(gòu)在該層高范圍內(nèi)材質(zhì)不變 ),以樓地面結(jié)構(gòu)標(biāo)高處的外圍水平面積計算。5、下部為砌體,上部為彩鋼板圍護(hù)的建筑物(俗稱輕鋼廠房),其建筑面積的計算:當(dāng)h在0.45m以下時,建筑面積按彩鋼板外圍水平面積計算;當(dāng)h在0.45m及以上時,建筑面積按下部砌體外圍水平面積計算。2.同樓層內(nèi)有局部二層及以上樓層面積計算規(guī)定 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時,對于局部樓層的二層及以上樓層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算,且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計算全面積,結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計算
8、1/2面積。【舊規(guī)范】 單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者,局部樓層的二層及以上樓層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積;層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。1、本規(guī)范不再強(qiáng)調(diào)“單層建筑物內(nèi)設(shè)置”的概念,無論是單層、多層,只要是在一個自然層內(nèi)設(shè)置的局部樓層都適用本條,例如復(fù)式房屋。2、建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層,其首層面積已包括在原建筑物中不能重復(fù)計算。因此,應(yīng)從二層以上開始計算局部樓層的建筑面積?!纠恳陨蠄D為例。假設(shè)局部樓層、層高均超過2.20m,計算該建筑物建筑面積。解:首層建筑面積=50×10=500m2有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的局部樓層建筑面積=5
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