【廣告策PPT】創(chuàng)意產業(yè)園8號橋 海上海新城

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。創(chuàng)意產業(yè)跑盤報告創(chuàng)意產業(yè)跑盤報告8號橋號橋+海上海新城海上海新城版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2007.11.30戰(zhàn)略咨詢部一組戰(zhàn)略咨詢部一組本報告是嚴格保密的。上海創(chuàng)意產業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政上海創(chuàng)意產業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政府引導的發(fā)展之路府引導的發(fā)展之路 上海一些從事藝術、設計的創(chuàng)意者們自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。 上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產

2、業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國外一些發(fā)達國家在創(chuàng)意產業(yè)方面的經(jīng)驗，結合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產業(yè)中心” 上海首批18家創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。截止2006年底第二、第三批集聚區(qū)建成，第四批籌建中 上海上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展歷程創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展歷程 上世紀上世紀9090年代年代20042004年下半年年下半年20052005年年4 4月月20062006年底年底p上海創(chuàng)意產業(yè)的定義：以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產業(yè)，主要包括研發(fā)設計、建筑設計、文化藝術

3、、咨詢策劃和時尚消費等 幾大類， 并涉及諸多行業(yè)。本報告是嚴格保密的。上海創(chuàng)意產業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以上海創(chuàng)意產業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以及政府引導的特色產業(yè)基地及政府引導的特色產業(yè)基地泰康路田子坊泰康路田子坊8號橋號橋蘇河現(xiàn)代藝術館蘇河現(xiàn)代藝術館、登琨艷工作室登琨艷工作室等等蘇州河創(chuàng)意倉庫蘇州河創(chuàng)意倉庫海上海新城海上海新城loftm50莫干山路莫干山路50號號外灘外灘3號、號、18號號2577創(chuàng)意大院創(chuàng)意大院空間空間188創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地 上海上海創(chuàng)意產業(yè)分布特征創(chuàng)意產業(yè)分布特征 本報告是嚴格保密的。8 8號橋地處上海市中心，是上海首批創(chuàng)意產業(yè)集聚號橋地處上海市中心，是上海首批創(chuàng)意產業(yè)集

4、聚區(qū)，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術類及時尚類的企業(yè)區(qū)，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術類及時尚類的企業(yè)進入進入p 8號橋位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路8-10號，由20世紀70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成 。園區(qū)占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術類及時尚類的企業(yè)入駐，包括海內外的知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體、頂級餐飲等公司。 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) 本報告是嚴格保密的。8 8號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（一）：基本維號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局持原有老廠房空間布局 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集

5、聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) p 整個號橋由8棟房子構成，基本上保持了原來的布局。p“8號橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應，21米高的天橋將兩座工業(yè)老建筑連接起來本報告是嚴格保密的。8 8號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（二）：獨特的號橋創(chuàng)意產業(yè)空間布局（二）：獨特的 租戶租戶共享空間共享空間成為藝術工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間成為藝術工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間 商務中心商務中心后院后院 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) 8 8號橋最獨特的是園區(qū)設計師留出號橋最獨特的是園區(qū)設計師留出了很多了很多租戶共享空間租戶共享空間，如商務，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)龋芍行?、休閑后街、陽光屋頂?shù)龋?/p>

6、可以給租戶提供許多互動空間，使不以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。意。本報告是嚴格保密的。8 8號橋建筑特征（一）號橋建筑特征（一）: :歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交匯融合，為創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)的交匯融合，為創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍境和氛圍 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) p 8號橋建筑特征：歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西洋、經(jīng)典與流行在這里交匯融合，為創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍。 p 8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)由上

7、海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房改造而成。其老工業(yè)建筑的內部由藝術家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構，同時藝術家又以藝術手法將現(xiàn)代材料、設施安置其中。本報告是嚴格保密的。8 8號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)職能：創(chuàng)意產業(yè)基號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)職能：創(chuàng)意產業(yè)基地地+ +休閑旅游休閑旅游 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) p “8號橋”將工業(yè)老廠房運用新的設計和模式改造，在上海的老廠房改造、創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展等方面具有示范效應，是上海工業(yè)歷史與文化、城市建設與改造、文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新、旅游休閑與生活時尚的新地標，是繼寶鋼之后本市第二個全國工業(yè)旅游示范點p “8號橋”是上海首批創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，集聚著國內外知名知

8、名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體等創(chuàng)意類企業(yè)，承擔著上海創(chuàng)意產業(yè)基地示范職能。本報告是嚴格保密的。8 8號橋創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成：號橋創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成： 建筑設計、設計咨詢、建筑設計、設計咨詢、影業(yè)制作、時尚商鋪、休閑餐飲影業(yè)制作、時尚商鋪、休閑餐飲 8 8號橋號橋創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū) 建筑設計建筑設計設計咨詢設計咨詢時尚商鋪時尚商鋪休閑餐飲休閑餐飲本報告是嚴格保密的。海上海新城海上海新城創(chuàng)意創(chuàng)意loft+loft+創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意商業(yè)街+ +創(chuàng)創(chuàng)意生態(tài)居意生態(tài)居p 海上海位于上海市楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路 920 號，項目定位為中高檔社區(qū)，容積率 2.44 左右，

9、建筑占地面積 8.49 萬平方米，總建筑面積約 23.4 萬多平方米p 其中 7 幢住宅的建筑面積為9萬多平方米， 3 幢 loft 建筑面積為 7 萬多平方米，商業(yè)面積近3萬平方米。 海上海新城海上海新城 本報告是嚴格保密的。海上海建筑特征：通過現(xiàn)代建筑展示海上海建筑特征：通過現(xiàn)代建筑展示“激發(fā)原創(chuàng)激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，創(chuàng)造新型精神的上只角精神的熱土，創(chuàng)造新型精神的上只角”這一主題這一主題 p 創(chuàng)意loft是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。三棟loft的立面在不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛

10、是一部人生詠嘆調凝固與建筑之上。p 創(chuàng)意商業(yè)街長達 400 米以原創(chuàng)精神為主題，按不同的建筑材質分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質 5 個不同的區(qū)域。在創(chuàng)意商業(yè)街的三個入口，分別設計了海上講堂、海上會館和海上劇場，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所。 海上海新城海上海新城 本報告是嚴格保密的。海上?？臻g布局：緊扣創(chuàng)意理念，巧妙的海上海空間布局：緊扣創(chuàng)意理念，巧妙的將辦公、商業(yè)、住宅融合在一起將辦公、商業(yè)、住宅融合在一起創(chuàng)意創(chuàng)意loft創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意生態(tài)居創(chuàng)意生態(tài)居p 整個“海上?！睂⑼ㄟ^這三種不同建筑組合和空間場景的聯(lián)動，營造出一個打破住商辦

11、邊界、打破事業(yè)與休閑邊界、打破經(jīng)營與學習邊界的開放空間，來實現(xiàn)對傳統(tǒng) 商業(yè)地產和住宅形態(tài)的本質性超越。 p “海上?！毙鲁菑慕ㄖ?guī)劃之初就被賦予創(chuàng)意產業(yè)概念。根據(jù)規(guī)劃，近8萬平方米建筑用地面積、23萬平方米的總建筑面積中涵蓋了三種獨具風格的物業(yè)形態(tài) : 創(chuàng)意商業(yè)街、創(chuàng)意 loft 和生態(tài)居。 海上海新城海上海新城 本報告是嚴格保密的。海上海海上海loftloft室內布局：平層高室內布局：平層高3.43.4米，高大而開米，高大而開敞的工作空間，上下雙層的復式結構敞的工作空間，上下雙層的復式結構徹底擺脫動線、視徹底擺脫動線、視線、功能的相互干線、功能的相互干擾，成就更大的空擾，成就更大的空間利用經(jīng)

12、濟價值間利用經(jīng)濟價值 海上海新城海上海新城 本報告是嚴格保密的。海上海創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成：設計咨詢、會展影視、海上海創(chuàng)意產業(yè)業(yè)態(tài)構成：設計咨詢、會展影視、時尚商鋪、休閑餐飲時尚商鋪、休閑餐飲 海上海新城海上海新城 會展休閑餐飲設計咨詢時尚商鋪本報告是嚴格保密的。8 8號橋與海上海新城的成功為創(chuàng)意地產開號橋與海上海新城的成功為創(chuàng)意地產開發(fā)提供多種方案發(fā)提供多種方案分類分類部分實例部分實例老工廠上海8號橋分類分類部分實例部分實例商辦樓海上海loft商業(yè)街海上海商業(yè)街創(chuàng)意社區(qū)海上海生態(tài)居創(chuàng)意地產新建筑新建模式 創(chuàng)意地產老建筑改建模式88號橋與海上海比較號橋與海上海比較 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格

13、保密的。西郊百聯(lián)跑盤報告西郊百聯(lián)跑盤報告版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2007.11.30戰(zhàn)略咨詢部一組戰(zhàn)略咨詢部一組本報告是嚴格保密的。西郊百聯(lián)位于城市擴散和人口導入的長寧西部區(qū)西郊百聯(lián)位于城市擴散和人口導入的長寧西部區(qū)域，周邊域，周邊2525萬人口的中高檔社區(qū)為百聯(lián)提供了充萬人口的中高檔社區(qū)為百聯(lián)提供了充足的客源足的客源p 百聯(lián)西郊購物中心位于長寧區(qū)仙霞西路劍河路口，總建筑面積11萬平方米。在其開業(yè)一年之際已出租率100并且商鋪租金高

14、達8元/平方米/日，而周邊大商場商鋪租金僅2-3元/平方米/日。開業(yè)一年來平均日客流量為58萬。 25萬人口中高檔社區(qū)西郊百聯(lián)西郊百聯(lián) 西郊百聯(lián)西郊百聯(lián) 本報告是嚴格保密的。西郊百聯(lián)采用開放式空間布局，是國內首個開放西郊百聯(lián)采用開放式空間布局，是國內首個開放式社區(qū)型購物中心，為顧客提供全新的購物空間式社區(qū)型購物中心，為顧客提供全新的購物空間開發(fā)式的空間開發(fā)式的空間布局是西郊百布局是西郊百聯(lián)最大的特色聯(lián)最大的特色 西郊百聯(lián)西郊百聯(lián) 本報告是嚴格保密的。西郊百聯(lián)啞鈴狀商業(yè)布局，方便客流在主力店以西郊百聯(lián)啞鈴狀商業(yè)布局，方便客流在主力店以及中小店鋪穿梭分散，帶來更多商機及中小店鋪穿梭分散，帶來更多商

15、機p啞鈴狀布局，一條由中小零售業(yè)組成的露天商業(yè)街連接兩端的主力店?？土髟谥髁Φ曛袇R集又在中小店鋪中分散，客流穿梭的過程中帶來更多的商機和展示。 世紀聯(lián)華友誼百貨 西郊百聯(lián)西郊百聯(lián) 本報告是嚴格保密的。西郊百聯(lián)業(yè)態(tài)齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、西郊百聯(lián)業(yè)態(tài)齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、服務功能完善，滿足消費者多方位需求，增強社服務功能完善，滿足消費者多方位需求，增強社區(qū)型購物中心的吸引力區(qū)型購物中心的吸引力 p西郊百聯(lián)目前有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、hola特力屋、迪卡儂、永樂家電在內的共116家商家入駐，其中大型生活超市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家

16、、社區(qū)服務14家。包含了購物、餐飲、休閑、娛樂、服務等幾乎所有的功能，滿足了消費者多方位需求，增強了社區(qū)型購物中心的吸引力。 西郊百聯(lián)西郊百聯(lián) 本報告是嚴格保密的。the end本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。如何進行房地產市場分析如何進行房地產市場分析本報告是嚴格保密的。學習內容學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告本報告是嚴格保密的。市場市場為什么要進行房地產市場

17、分析？為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目評估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商

18、、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？本報告是嚴格保密的。什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路u三個層次三個層次區(qū)域市

19、場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場u兩個方面兩個方面供給、需求u三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何

20、種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場分析區(qū)域房地產市場分析（一）基本內容（一）基本內容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決

21、定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析區(qū)域房地產市場分析1

22、、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指

23、標人均人均gdpgdp與房地產發(fā)展關系與房地產發(fā)展關系gdpgdp增速與房地產發(fā)展關系增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法

24、房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法異常異?；菊；菊Ｕ＿\行正常運行基本正常基本正常異常異常房地產開發(fā)投資額增房地產開發(fā)投資額增幅幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資/gdp/gdp0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資/ /固定資產投資固定資產投資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積銷售面積/ /竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額商品房銷售額/ /房地產投資額房地產投資額1

25、.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發(fā)的總體效率房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5

26、0.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%3

27、8.3%40.6%34.8%20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場分析（住宅）專業(yè)市場分析（住宅）1 1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3 3、住宅商品房、住宅商品房成交結構、產品特點成交結構、產品特點分析分析4 4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5 5、專業(yè)房地產市場

28、總結、專業(yè)房地產市場總結本報告是嚴格保密的。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項目市場分析項目市場分析（微觀層面）（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入

29、水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標本報告是嚴格保密的。stow內部因素內部因素外部因素外部因素swotswot分析分析swotswot工具（項目工具（項目+ +環(huán)境環(huán)境+ +競爭）競爭）本報告是嚴格保密的。swotswot分析的價值要素分析的價值要素s/ws/w（優(yōu)勢（優(yōu)勢/ /劣勢）劣勢）的價值要素的價值要素u 地段要素u 環(huán)境要素u 地塊要素u 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺