001-長(zhǎng)沙公司項(xiàng)目成本管理工程師工作指引

1、長(zhǎng)沙公司項(xiàng)目成本工程師工作指引編制曾蘭日期2010-5-24審核胡飛日期2010-6-02批準(zhǔn)吳曉勇日期流程要素指引目的：規(guī)范項(xiàng)目成本工程師工作內(nèi)容及工作要求內(nèi)容要點(diǎn)：1、目標(biāo)成本編制2、成本前置與過(guò)程跟進(jìn)3、招標(biāo)工作4、合同管理5、變更簽證管理&付款管理7、結(jié)算管理8、動(dòng)態(tài)成本管理9、信息管理流程主要責(zé)任崗位成本管理部項(xiàng)目成本管理一、目標(biāo)成本編制1 目標(biāo)成本編制的前提條件：1.1 了解地塊現(xiàn)狀（現(xiàn)狀管網(wǎng)、地塊構(gòu)筑物建筑物、是否有高壓走廊、是否要 拆遷、地塊地形等）；1.2 項(xiàng)目全期及所在期規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；1.3政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；1.4 財(cái)務(wù)管理部提供資本化利息、行政

2、費(fèi)用、期間費(fèi)用相關(guān)數(shù)據(jù)；1.5 經(jīng)公司討論后的產(chǎn)品定位及建造標(biāo)準(zhǔn)、部品配置、工程標(biāo)準(zhǔn)做法等；2 目標(biāo)成本編制原則：2.1目標(biāo)成本編制應(yīng)按集團(tuán)統(tǒng)一的測(cè)算表格，符合萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成 本核算指導(dǎo)的要求，具體參閱附件 1：萬(wàn)科城一期目標(biāo)成本；2.2 測(cè)算應(yīng)量?jī)r(jià)分離，消耗量及單價(jià)依據(jù)充分，并在側(cè)算表中注明依據(jù)；2.3 對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析，目標(biāo)成本測(cè)算表指標(biāo)值應(yīng)在區(qū)域?qū)?biāo)值范圍內(nèi)， 并填寫(xiě)項(xiàng)目目標(biāo)成本對(duì)標(biāo)表，具體參閱附件 2：萬(wàn)科城一期目標(biāo)成本對(duì)標(biāo) 表；2.4 分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)信息，包括項(xiàng)目毛利率、凈利率、保本售價(jià)；3 目標(biāo)成本編制注意事項(xiàng)：3.1 經(jīng)驗(yàn)數(shù)值的選取必須有理可據(jù)，可參考集團(tuán)內(nèi)相似產(chǎn)品

3、的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或長(zhǎng)沙 公司成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)；3.2 地價(jià)分?jǐn)傄?guī)則按照集團(tuán)核算指導(dǎo)予以執(zhí)行；同時(shí)需連同財(cái)務(wù)部對(duì)土地增值 稅的計(jì)算做適當(dāng)調(diào)整；3.3 關(guān)注贈(zèng)送面積對(duì)成本的影響，需要與設(shè)計(jì)確認(rèn)，最好能拿到戶(hù)型平面圖， 并查看項(xiàng)目單體規(guī)劃模型；3.4 關(guān)注項(xiàng)目外立面、部品選用標(biāo)準(zhǔn)；3.5 關(guān)注產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)控制在開(kāi)盤(pán)售價(jià)的10%以?xún)?nèi)；3.6 需要特別注意不可售的建筑面積（會(huì)所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟?走廊），在滿(mǎn)足項(xiàng)目配套需要的前提下，要與項(xiàng)目的定位相適應(yīng)；3.7 測(cè)算時(shí)要注意不計(jì)建筑面積的實(shí)體（不足2.2米的設(shè)備層、不利用的吊腳架 空層等）對(duì)成本的影響，防止遺漏；3.8 注重編制過(guò)程與各部門(mén)的溝

4、通，提煉成本優(yōu)化點(diǎn)供上會(huì)決策；4 目標(biāo)成本編制時(shí)間要求：4.1目標(biāo)成本應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃方案確定后 3個(gè)月內(nèi)編制完畢并上報(bào)到區(qū)域和集團(tuán)；4.2 上報(bào)前項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人需及時(shí)與本公司相關(guān)部門(mén)溝通，達(dá)成一致意見(jiàn)后， 召集公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論確定；4.3 集團(tuán)/區(qū)域成本部在2個(gè)工作日內(nèi)審批完成；4.4目標(biāo)成本審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)錄入EAS4.5目標(biāo)成本定稿備案當(dāng)月在成本信息月報(bào)中反饋該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本；二、成本前置與過(guò)程跟進(jìn)1 項(xiàng)目立項(xiàng)后，項(xiàng)目成本工程師應(yīng)與設(shè)計(jì)部緊密配合，充分融入項(xiàng)目前期方 案探討，即時(shí)提供成本意見(jiàn)。2 結(jié)構(gòu)圖紙擴(kuò)初階段，應(yīng)配合工程部進(jìn)行結(jié)構(gòu)方面成本優(yōu)化工作。3 應(yīng)配合設(shè)計(jì)部進(jìn)行前期景觀(guān)方案

5、成本測(cè)算，提供成本優(yōu)化意見(jiàn)。4 應(yīng)充分參與材料選型的決策探討，提供成本意見(jiàn)。5 其他具體事宜詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性管理辦法。三、招標(biāo)工作1 招標(biāo)計(jì)劃：1.1 成本根據(jù)采購(gòu)部門(mén)采購(gòu)計(jì)劃編制本部門(mén)招標(biāo)計(jì)劃，招標(biāo)計(jì)劃為動(dòng)態(tài)計(jì)劃， 需根據(jù)工程進(jìn)度提前動(dòng)態(tài)調(diào)整。因此需對(duì)工程進(jìn)度有所了解，督促采購(gòu)部 門(mén)對(duì)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行編制或動(dòng)態(tài)調(diào)整，同時(shí)調(diào)整本部門(mén)招標(biāo)計(jì)劃；1.2招標(biāo)計(jì)劃需有項(xiàng)目整體招標(biāo)計(jì)劃和月度工作招標(biāo)計(jì)劃；2 經(jīng)濟(jì)條款：2.1以集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合同文本為藍(lán)本，通用條款直接套用；2.2 專(zhuān)用條款需結(jié)合招標(biāo)物的特性，關(guān)注材料調(diào)價(jià)方式、合同付款方式、限價(jià) 材料、結(jié)算超報(bào)費(fèi)的計(jì)取等經(jīng)濟(jì)條款；3 工程量清單編制：3.

6、1 不同的分項(xiàng)工程應(yīng)有不同的清單格式模板，以便提煉數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。清單 模板需參照集團(tuán)統(tǒng)一編制模板。清單模板作為對(duì)咨詢(xún)公司編制清單的交底 材料，按清單模板編制清單是對(duì)咨詢(xún)公司的要求。3.2 工程量清單編制應(yīng)結(jié)合招標(biāo)范圍及對(duì)應(yīng)圖紙進(jìn)行，避免出現(xiàn)因工作范圍多 計(jì)或少計(jì)導(dǎo)致后期計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；3.3 工程量清單出具后，需進(jìn)行參考價(jià)的編制：341參考價(jià)編制依據(jù)主要有三個(gè)：以往項(xiàng)目相同工程合同價(jià)格，兄弟公司最近 簽訂的相同工程合同價(jià)格，本地其他公司項(xiàng)目最近簽訂相同工程合同價(jià) 格。3.4.1參考價(jià)的編制要依據(jù)當(dāng)時(shí)的材料、機(jī)械、人工價(jià)格，即要符合市場(chǎng)行情， 對(duì)按以往項(xiàng)目相同工程合同價(jià)格編制的參考價(jià)要進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整；4

7、 評(píng)標(biāo)分析：4.1 經(jīng)濟(jì)標(biāo)分析4.1.1評(píng)標(biāo)首要需要關(guān)注各投標(biāo)單位價(jià)格差異因素，即導(dǎo)致投標(biāo)價(jià)高低的主要原 因，需對(duì)原因子項(xiàng)予以提煉、分析；4.1.2分析是否存在不平衡報(bào)價(jià)，對(duì)價(jià)格構(gòu)成比例大的子項(xiàng)作對(duì)比、分析；4.1.3與參考價(jià)對(duì)比：對(duì)于超出參考價(jià)較多的子項(xiàng)需作單獨(dú)的提醒標(biāo)準(zhǔn)；4.1.4與目標(biāo)成本對(duì)比：統(tǒng)一招標(biāo)范圍對(duì)應(yīng)目標(biāo)成本的部分，對(duì)比投標(biāo)價(jià)格是否 超目標(biāo)成本；投標(biāo)價(jià)不含甲供材時(shí)應(yīng)將甲供材價(jià)格并入對(duì)比；4.2 價(jià)格澄清價(jià)格澄清應(yīng)只對(duì)應(yīng)以下幾項(xiàng)，且原則上通過(guò)澄清后的總價(jià)不應(yīng)改變各單位的 價(jià)格排序。4.2.1投標(biāo)單價(jià)與工程量的乘積匯總與總價(jià)不一致；4.2.2明顯的單價(jià)報(bào)送錯(cuò)誤，出現(xiàn)小數(shù)點(diǎn)或數(shù)量級(jí)的

8、差異時(shí)；4.2.3投標(biāo)范圍與發(fā)標(biāo)文件的招標(biāo)范圍不一致時(shí)；4.2.4自行改變招標(biāo)方案導(dǎo)致報(bào)價(jià)子目未按清單報(bào)價(jià)時(shí)；5 經(jīng)濟(jì)標(biāo)談判5.1根據(jù)評(píng)標(biāo)分析結(jié)果與中標(biāo)候選單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)談判。5.2 經(jīng)濟(jì)談判前應(yīng)首先確定談判方案，包括價(jià)格底線(xiàn)、談判策略；價(jià)款談判應(yīng) 與投標(biāo)商務(wù)偏離及技術(shù)偏離的溝通相結(jié)合；及時(shí)與部門(mén)及公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)談 判進(jìn)展、談判結(jié)果。6 后續(xù)事項(xiàng)定標(biāo)后，需將經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告置于部分文件夾中存檔，同時(shí)發(fā)送合約部 存檔，具體可參閱附件3:萬(wàn)科城一期綠化評(píng)標(biāo)分析；四、合同管理1 合同審批1.1 應(yīng)注意審查采購(gòu)上傳K2的合同文件經(jīng)濟(jì)要素與采購(gòu)過(guò)程的文件是否一致;1.2 合同審批時(shí)需在K2流程欄中對(duì)關(guān)鍵成本指

9、標(biāo)作提示，比如：設(shè)計(jì)費(fèi)需注明 單方設(shè)計(jì)水平，與目標(biāo)成本的對(duì)比情況；1.3 合同執(zhí)行中的顛覆性變化或更改范圍時(shí)，成本應(yīng)及時(shí)提出簽訂補(bǔ)充協(xié)議并 協(xié)助采購(gòu)部辦理相關(guān)審批；2 合同拆分2.1 在合同簽訂（或下發(fā)合同編號(hào)）后3個(gè)工作日內(nèi)將合同導(dǎo)入EAS同時(shí)進(jìn)行 合同拆分；2.2 合同拆分時(shí)如果發(fā)現(xiàn)需調(diào)整待發(fā)生，可另行記錄，待月底一并調(diào)整；五、變更簽證管理1 臺(tái)帳管理：1.1 建立與維護(hù)變更指令臺(tái)帳；臺(tái)帳需包括的信息：編號(hào)、時(shí)間、事由、對(duì)應(yīng) 合同、責(zé)任人、時(shí)間、是否結(jié)算；1.2 每月需在臺(tái)帳上針對(duì)該月的變更指令作科目劃分，并與目標(biāo)成本對(duì)比；1.3 具體參閱附件4:萬(wàn)科城一期變更指令臺(tái)帳；2 變更指令的審批

10、：2.1 對(duì)于超過(guò)預(yù)估金額超過(guò)1萬(wàn)元的變更指令需注明兩個(gè)維度的成本變化：2.1.1單筆變更 簽證造成的造價(jià)變化及有否責(zé)任單位；2.1.2相對(duì)于目標(biāo)成本，單筆變更 簽證造成的成本變化；2.2 變更指令審批時(shí)，需對(duì)指令的經(jīng)濟(jì)性作分析，努力尋找成本優(yōu)化空間，對(duì) 成本影響較大的指令提出成本方案建議；2.3 成本人員在審批變更指令時(shí)，需對(duì)以下非規(guī)范操作做記錄跟蹤：2.3.1事后審批；2.3.2圖紙?zhí)鎿Q而非通過(guò)變更指令形式發(fā)送；2.3.3簽證范疇超出變更指令范疇；2.3.4合同范圍內(nèi)的范疇發(fā)單；2.3.5同一變更指令內(nèi)容重復(fù)發(fā)單；3 變更指令的拆分：每月30日前對(duì)本月已發(fā)生的變更簽證錄入/導(dǎo)入EAS軟件，

11、并進(jìn)行拆分；變 更簽證錄入每單分別錄入也可打包錄入；六、付款管理1工程進(jìn)度款復(fù)核注意事項(xiàng)：1.1項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人按合同付款條款審核合同付款審批表，對(duì)付款金額的 準(zhǔn)確性及付款資料的完備性進(jìn)行審核。對(duì)不符合合同約定的付款要求，可 拒絕辦理或及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。1.2 審核同時(shí)，應(yīng)依照項(xiàng)目工程師提供的水電及違約單判斷扣款的落實(shí)情況。1.3 對(duì)于超合同付款條款的提前支付，需判斷超付風(fēng)險(xiǎn)，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。1.4 對(duì)于園建、綠化、土方、基坑支護(hù)、樁基、市外道路、抗浮錨桿、由于該 部分最初設(shè)計(jì)圖紙?jiān)靸r(jià)可能與最后造價(jià)相差比較大，建議要求現(xiàn)場(chǎng)工程師 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量進(jìn)行確認(rèn)后方可作為支付工程進(jìn)度款的依據(jù)；1.5 合同付款

12、審批表審批后，將付款信息即時(shí)錄入成本管理軟件中的付款 計(jì)劃模塊。七、結(jié)算管理1 項(xiàng)目成本工程師組織協(xié)調(diào)本項(xiàng)目所有結(jié)算工作，月度統(tǒng)計(jì)近兩月合同結(jié)算 狀態(tài)，并將此信息納入到月度成本信息月報(bào)。2 每月初對(duì)照已完工未報(bào)結(jié)算合同，及時(shí)督促其按規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送結(jié)算資料。 結(jié)算資料由施工單位報(bào)送至項(xiàng)目工程師，繼而轉(zhuǎn)交成本管理工程師，對(duì)符 合要求的結(jié)算資料，接收時(shí)填寫(xiě)結(jié)算資料接收登記表；不符合要求的 結(jié)算資料應(yīng)及時(shí)通知施工單位整改并知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理部的經(jīng)辦人員。3 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按要求完成結(jié)算內(nèi)容，同時(shí)將完整的結(jié)算情況及時(shí)錄入成本 軟件。4 結(jié)算資料規(guī)范表格請(qǐng)按部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定格式執(zhí)行，具體可參閱附件5：長(zhǎng)沙公司結(jié)算資料存檔目錄。5 關(guān)于全過(guò)程的結(jié)算管理要求參見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)工程計(jì)價(jià)管理辦法。八、動(dòng)態(tài)成本管理1動(dòng)態(tài)成本的反饋1.1每月30日前完成合同及變更指令的拆分及待發(fā)生調(diào)整；1.2 項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)成本（包括示范區(qū)及樣板棟等）需有專(zhuān)項(xiàng)的成本 通報(bào)；1.3 在方案討論或合同招標(biāo)結(jié)算，對(duì)可能超目標(biāo)成本的項(xiàng)目需有專(zhuān)項(xiàng)的成本預(yù)警;2動(dòng)態(tài)成本的清查1.1 產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前應(yīng)進(jìn)行報(bào)批報(bào)建、地價(jià)、可售面積、展示區(qū)成本及結(jié)構(gòu)建筑指標(biāo)等專(zhuān)項(xiàng)清查，以確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；具體可參閱附