國泰君安--每日酷圖與思考：京渝寧三地建筑設(shè)計(jì)院調(diào)研

1、住宅策略研究國泰君安策略團(tuán)隊(duì) 王成021-386768202009.09.25京渝寧三地建筑設(shè)計(jì)院調(diào)研策略團(tuán)隊(duì)hangkun每日酷圖與思考張翟zhaipeng 張林昌偉翔媛媛張zhangang 張陳思郁期作者 趙媛媛研信息提供 趙媛媛 張林昌 李品科注：本報(bào)告只對國泰君安重點(diǎn)客戶發(fā)送，不對外

2、公開發(fā)布。摘要：建筑設(shè)計(jì)院接單對地產(chǎn)開工有一定先導(dǎo)意義這次所拜訪的三地設(shè)計(jì)院都在當(dāng)?shù)負(fù)碛邢喈?dāng)大的市場份額，對整個(gè)行業(yè)有較強(qiáng)的代表性。從流程上看，設(shè)計(jì)院接單領(lǐng)先開工應(yīng)在半年左右。但設(shè)計(jì)院接單和開工可能存在錯(cuò)位：棄單現(xiàn)象導(dǎo)致下拐時(shí)期開工量比設(shè)計(jì)量更悲觀；二者都有很強(qiáng)的季節(jié)性，導(dǎo)致季度數(shù)據(jù)對應(yīng)性不強(qiáng)。京渝寧三地設(shè)計(jì)院反饋從接單情況看，以北京為代表的一線市場接單量要好于南京、重慶等二線城市。預(yù)計(jì)明年北京地區(qū)的開工量將維持高位，甚至可能超過07年。重慶接單量也明顯回升，但部分開工近期難言啟動(dòng)。南京設(shè)計(jì)院接單有縮水（數(shù)據(jù)參考性較差）。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分策略報(bào)告建筑設(shè)計(jì)院接單的代表性（一） 對

3、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)較針對個(gè)別開發(fā)商的調(diào)研更具全行業(yè)意義。建筑設(shè)計(jì)研究院是承接建筑施工前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)的公司。為部位下屬事業(yè)單位或由其轉(zhuǎn)制而來。盡管現(xiàn)在面臨著諸多商業(yè)競爭，各地的建筑設(shè)計(jì)院依然在公用項(xiàng)目接單上具有絕對優(yōu)勢，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上也獨(dú)占鰲頭。以重慶為例，該市主要的高層建筑都是設(shè)計(jì)院作的。住宅設(shè)計(jì)部分，設(shè)計(jì)院的市場份額不低于60%。（二） 設(shè)計(jì)院接單領(lǐng)先于開發(fā)約半年到一年圖 1：設(shè)計(jì)院接單流程注：報(bào)批、后期設(shè)計(jì)和開發(fā)可能會有重疊，導(dǎo)致領(lǐng)先時(shí)間不確定：有的開發(fā)商在批文下來以前便開工，有的開發(fā)未等后期設(shè)計(jì)完成便開工，計(jì)中后期可以和施工同步。以上流程中時(shí)間上的不確定性主要在審批環(huán)節(jié)。（三） 可能導(dǎo)致的代

4、表性偏差。棄單導(dǎo)致的實(shí)際開工低于設(shè)計(jì)院接單，多發(fā)生在下行周期。棄單可能是委托設(shè)計(jì)過程中直接中止（如去年下半年北京設(shè)計(jì)院遭遇的情況），這個(gè)信息可從設(shè)計(jì)院那里獲得。另一種情況是委托設(shè)計(jì)完成后開發(fā)商因預(yù)期改變自行決定放棄開發(fā)，這種情況難以從對設(shè)計(jì)院的調(diào)研中獲知。數(shù)據(jù)季節(jié)性導(dǎo)致接單和開發(fā)不是嚴(yán)格的季度對應(yīng)北京、重慶的建筑設(shè)計(jì)院均表示“接單量自4月份回升”、“下半年好于上半年”，這側(cè)面印證了南京設(shè)計(jì)院所告知的設(shè)計(jì)院接單的強(qiáng)烈季節(jié)性特征 一季度接單清淡，四季度跳升。因此接單量的年度數(shù)據(jù)或同比數(shù)據(jù)更有意義。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 2 of 6策略報(bào)告京渝寧三地設(shè)計(jì)院反饋我們于9月中旬對北京、重慶、

5、南京三地的建筑設(shè)計(jì)研究員進(jìn)行走訪調(diào)研，從而獲得了當(dāng)?shù)厥袌龅囊皇中畔?。從接單情況看，以北京為代表的一線市場接單量要好于南京、重慶等二線城市。預(yù)計(jì)明年北京地區(qū)的開工量將維持高位，甚至可能超過07年。重慶接單量也明顯回升，但部分開工近期難言啟動(dòng)。南京設(shè)計(jì)院接單有縮水（數(shù)據(jù)參考性較差）。北京設(shè)計(jì)院去年四季度和春節(jié)前接單量曾短暫下跌20-30%，但4月即開始明顯回升并持續(xù)至今，9月沒有明顯變化。上半年環(huán)比增加30%，預(yù)計(jì)今年接單量將好于07年。將以上數(shù)據(jù)和北京地產(chǎn)開工數(shù)據(jù)對照，設(shè)計(jì)院訂單的增加已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)上。圖 2：北京地產(chǎn)開工80%60%40%20%0%-20%-40%-60%北京:房地產(chǎn)開發(fā)投

6、資額:當(dāng)季同比2000-032000-102001-052001-122002-072003-022003-092004-042004-112005-062006-012006-082007-032007-102008-052008-12重慶設(shè)計(jì)院接單量自今年4月回升,且較去年增長。下半年接單會繼續(xù)提速。但部分本地開發(fā)商的觀望、囤地和新區(qū)規(guī)劃使開發(fā)延后，使得該樣本的代表性減弱。圖 3：重慶地產(chǎn)開工請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 3 of 6策略報(bào)告50%40%30%20%10%重慶:房地產(chǎn)開發(fā)投資額:當(dāng)季同比2005-032005-062005-092005-122006-032006-06

7、2006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-060%和此形成對照的是，南京今年接單情況有所下滑。07-09年完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的面積分別是517323， 687765，126800（年初至今），金額（萬元）分別是87542，51960，12900（年初至今）。如果接單量在一年內(nèi)均勻分布，則意味著今年相對于去年和前年分別縮水7成和6成?？紤]到南京汲取的季節(jié)性是1季度清淡，4季度暴增，實(shí)際下降比例應(yīng)比這個(gè)小，但超過去年的可能性已經(jīng)不大）。 從下圖中我們看到，該院08年40%的開發(fā)

8、金額降幅和下圖全省的開發(fā)投資額也對應(yīng)起來。圖4：江蘇省建筑設(shè)計(jì)研究院提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)完成開發(fā)面積800000700000600000500000400000300000200000100000200720082009(至9月中）完成開發(fā)金額（萬）圖 5：江蘇地產(chǎn)開工請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 4 of 6策略報(bào)告50%40%30%20%10%0%-10%江蘇:房地產(chǎn)開發(fā)投資額:當(dāng)季同比2005-032005-062005-092005-122006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-0

9、92008-122009-032009-06其他信息地產(chǎn)商開始走差異化路線，有了精準(zhǔn)的客戶定位。對建筑設(shè)計(jì)個(gè)性化的要求在提升。（熱銷期間這點(diǎn)不明顯）節(jié)能能源建筑也是開發(fā)商差異化競爭的一個(gè)方向。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 5 of 6策略報(bào)告免責(zé)聲明本報(bào)告的信息均來源于公開資料，我公司對這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會發(fā)生任何變更。我們已力求報(bào)告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，報(bào)告中的信息或意見并不構(gòu)成所述證券的買賣出價(jià)或征價(jià)，投資者據(jù)此做出的任何投資決策與本公司和作者無關(guān)。我公司及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，也可能為這些公司提供或者爭取提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)。本報(bào)告版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。如引用、刊發(fā)，需注明出處為國泰君安證券，且不得對本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。國泰君安證券股份有限公司上海上海市浦東新區(qū)銀城中路168號上海銀行大廈29層郵政編碼：20012