灰色關(guān)聯(lián)度分析統(tǒng)計(jì)方法在市場法評估中的應(yīng)用(精)

1、財(cái)介逋禮灰色關(guān)聯(lián)度分析統(tǒng)計(jì)方法在市場法評估中的應(yīng)用鄭州大學(xué)升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院一、灰色關(guān)聯(lián)度分析法在市場法評估中應(yīng)用的可行性分析馮麗艷誤差；minmin|X()X( )|為兩級最小差，其中min|X()- X()|是OkikOkik第一級最小差，表示在Xi(k )序列上找各點(diǎn)與 X0(k )的最小差°minmin|X()X( )|為第二級最小差，表示 在各序列找出的最小差Okik的基礎(chǔ)上找到所有序列的最小差；maxmax|X()X()|是二級最大 Okik差，其含義與最小差相似；p成為分辯率，0v pvl, 般取 0.5。第二，計(jì)算關(guān)聯(lián)度。關(guān)聯(lián)度是指參考數(shù)列對被比較數(shù)列關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值，在

2、計(jì)算 了參考數(shù)列X()與被比較序列X()的關(guān)聯(lián)系Okik數(shù)后，計(jì)算關(guān)聯(lián)度： nlri= 2 n()ikk=l關(guān)聯(lián)度ri反映了被比較數(shù)列Xi與參考數(shù)列X0的相似程度，ri越大，表明 Xi與參考數(shù)列X0相似程度越大，Xi對X0的影響越大。三、灰色關(guān)聯(lián)分析方法在市場法評估中的應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析是灰色系統(tǒng)分析的重要組成部分，是衡量系統(tǒng)中各因素密切程度 的一種方法。其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷灰色過程發(fā)展態(tài)勢的關(guān)聯(lián)程度，如圖l所示：f(x)123x從圖1中可以看出曲線1與曲線2的走勢較為接近，因此它們的相似程度大于與 曲線3的相似程度。利用灰色系統(tǒng)分析法中的關(guān)聯(lián)分析法測定權(quán)數(shù)，不要求

3、知道 變量的分布、也不要求變量之間相互獨(dú)立，所以比較適合對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的分析。資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，在運(yùn)用市場法進(jìn)行價(jià)值評估時(shí)，評估人員需要根據(jù)可比性原則 從市場中選取多個(gè)參照物，以參照物的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來確定被估對象的評估價(jià) 值，也就是根據(jù)參照物與評估對象的相似程度對參照物的調(diào)整后價(jià)格賦以不同的 權(quán)重，進(jìn)而計(jì)算出評估對象的價(jià)值。與評估對象相似程度較高的權(quán)重較大，這樣 計(jì)算出的結(jié)果才更能反映參照物的參考價(jià)值，計(jì)算的評估對象價(jià)值才更合理。所 以，合理確定衡量參照物與評估對象相似程度的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，也是一 個(gè)難題。在市場法具體應(yīng)用中，如果以被評估對象影響因素構(gòu)建參考數(shù)列，以參 照物因素調(diào)整系數(shù)構(gòu)建比

4、較數(shù)列，就可以利用灰色關(guān)聯(lián)度分析統(tǒng)計(jì)方法來衡量參 照物與被估對象的相似程度，進(jìn)而較為合理地確定各個(gè)參照物在被估對象價(jià)值計(jì) 算中的權(quán)重。其中計(jì)算的關(guān)聯(lián)度數(shù)值越大，則被評估對象與參照物的相似程度越 大，在評估對象價(jià)值計(jì)算中所占的權(quán)重就越大。二、灰色關(guān)聯(lián)分析方法的分析步驟圖1灰色關(guān)聯(lián)分析示意圖灰色關(guān)聯(lián)分析方法在市場法評估中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在：當(dāng)依據(jù)參照物調(diào)整后比準(zhǔn) 價(jià)格確定評估對象價(jià)值時(shí)，可以利用關(guān)聯(lián)度來衡量各參照物與被估對象的相似程度，進(jìn)而較為合理地確定各參照物的權(quán)重。 例：某城市宗地A為住宅型用地。現(xiàn)收集倒4塊類似宗地(E、C、D、E )交 易實(shí)例作為可比參照物，具體比較情況如表1所示。要求：利用

5、市場法評估宗地 A在2 0 0 8年10月的市場價(jià)值。表1交易實(shí)例情況表第一，計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。關(guān)聯(lián)性實(shí)質(zhì)上是曲線幾何形狀的差別，因此可以曲線間差 值的大小作為關(guān)聯(lián)程度的衡量尺度，統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)中以關(guān)聯(lián)系數(shù)來表示曲線間差值的 大小，其具體定義為：n ()=ik|X()X()| + pmaxmax|X()-X()|0kik0ki k)表示參考數(shù)列；x()表示比較數(shù)列；ni表示X()其中：x(0kikik對X()在k點(diǎn)的關(guān)聯(lián)系數(shù)；|X()X( )|為第k點(diǎn)上X0與Xi的絕對 0k0kik交易時(shí)間 2008.82007.102007.122008.4 交通條件 + 2%1%+3%0 福利設(shè)施 0 + 2%+3

6、%2%+2%0街道環(huán)境+2%2%+3%+2%商業(yè)配置3%001%面積2%+2%0 1%基礎(chǔ)設(shè)施+1%0+2%0形狀+4%4%正的程度。+ ”表示因素條件比待估宗地好，”表示因素條件比待估宗地差。根據(jù)資料，待估宗地A的評估過程為：(1)交易情況修正。各參照物均為正常交易，故不需修正，交易安全與環(huán)保 2003年第1期。6陳曉紅、吳雙芝：安全投資項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研 究，中國礦業(yè)2006年第6期。7林建浩、胡愛梅、李明宅：開發(fā)利用煤層氣，實(shí)現(xiàn)煤礦綠色開采，中國煤層氣2006年第1期。本文系煤炭資源與安全開采國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室開放式基金項(xiàng)目(07KF05)，國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目(50834005),煤

7、炭與安全開采”國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室(中國 礦業(yè)大學(xué))自主科研課題(SKLCRSM08X05 )的階段性研究成果(編輯劉 姍) 參考文獻(xiàn)：1周曉梅、徐龍君、鮮學(xué)福、劉西蓉：煤層氣開發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益分析，重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版) 2006年第11期。2車長波、邱海 峻、劉成林等：國家層面的煤層氣資源評價(jià)思路和方法要點(diǎn)，中國煤層 氣2004年第7期。3中國產(chǎn)業(yè)研究院：2007-2008年中國煤層氣行業(yè)發(fā)展分析及投資預(yù)測報(bào) 告2007年。4白文獻(xiàn)、何蘇里：陽泉礦區(qū)煤層氣開發(fā)利用現(xiàn)狀及發(fā)展前 景，中國煤層氣2004年第1期。5李寶玉、劉子龍：陽泉礦區(qū)煤層氣的特點(diǎn)與利用，礦業(yè)5 5劎4逋禮情況修正系數(shù)均為1。

8、(2) 交易時(shí)間修正。查閱相關(guān)資料，該城市住宅類地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2 0 0 7年 以來，每月平均上漲1%。則各參照物的交易時(shí)間修正系數(shù)為：參照物 E:(1 + 1%) 1 2 = 1.1 2 6 8 ;參照物 C:(1 + 1%)10= 1.10 4 6參照物 D:(1 + 1%) 7 = 1.0 7 2 1 ;參照物 E：(1 + 1%)2=1.0201(3)區(qū)域因素修正。根據(jù)資料中參照物與待估宗地比較時(shí)各因 素修正的程度可以確定參照物的區(qū)域因素修正系數(shù)為：參照物 B：100/(100 + 3- 2 + 2 + 0)=0.970 9參照物 C：1 00/(100 + 2 + 0 + 2 + 3

9、)=0.9346 參照物 D:100/(10 0-1 + 2 + 0 + 2)=0.9709參照物 E:100/(100 + 0 + 3 2 3)=1.0204 (4 )個(gè)別因 素修正。根據(jù)資料中參照物與待估宗地比較時(shí)各因素修正的程度可以確定參照物 的個(gè)別因素修正系數(shù)為：參照物B:100/(100 + 2 + 0 + 4 1) = 0.9 5 2 4 參照物 C:100/(100 + 0 + 0 + 2 1)=0.9901 參照物 D:100/(100 1 1 + 0 + 0)=1.0204參照物 E:100/(100 2 + l 4 + 0)=1.0526 (5 )容積率 修正。查閱相關(guān)資料

10、，該城市容積率修正系數(shù)表如表2。則各參照物的容積率修 正系數(shù)為：參照物B:1.8/1.8 = l ;參照物C:1.8/2.0 = 0 .9參照物D:1.8/2.2 = 0.8182 ;參照物 E:1.8/1.8 = 1表2容積率修正系數(shù)表容積率1 2 3 4 5 修正系數(shù) 1. 01.82.02.22.5(6) 土地使用年期修正。因參照物B、D、E與待估宗地的使用年期相同，故 不需修正，土地使用年期修正系數(shù)均為1。參照物C的土地使用年期修正系數(shù)為(查閱相關(guān)資料，土地資本化率為7.5%):111=1.03025 0(7) 估算待估宗地A的價(jià)值。首先，禾U用灰色關(guān)聯(lián)分析方法確定各參照物的比 重。第

11、一，根據(jù)以上資料中參照物和被估價(jià)宗地的各項(xiàng)影響因素調(diào)整系數(shù)建立灰色關(guān) 聯(lián)分析數(shù)據(jù)序列如下：XA=1，1，1，1，1，1XB=1，1.1268，0.970 9，0.9524，1，1XC=1，1.1046，0.9346， 0.9901，0.9，1.0302XD=1，1.0721，0.97 09，1.0204，0.8182，1XE=1，1.0201，1.0 204，1.0526，1，1其中，序列中各數(shù)值的確定是在分析評估對象與參照物之間的差異，對差異因素 進(jìn)行量化后得出的，也就是影響資產(chǎn)價(jià)值的6個(gè)差異修正系數(shù)，其中各序列中相 同位置的系數(shù)所代表的調(diào)整因素是一致的。第二，計(jì)算絕對差數(shù)列： Ai=|X(

12、Ak)X(ik)| 即：AB=0，0.1268，0.0291，0.0476，0，0; AC=0，0.1046，0.0654，0.0099，0.1， 0.0 3 0 2 ;AD=0，0.0721，0.0291，0.0204，0.1818，0;AE=0，0.0201，0.0204，0.0526,0,0。第三，計(jì)算兩級最小差和兩級最大差：minmi n|X(Ak)X(ik)|=0;maxmax|X(Ak)X(ik )|=0.1818。56第四，計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)：取p=0.5，則關(guān)聯(lián)系數(shù)n (ik) = minmin|XA(k)Xi(k)|+ pmaxmax|XA (k)-Xi(k)| 即：tB=1,0.

13、4175,0.7575,0.6563,1,1膽=1,0.4650,0.5816,0.9018,0.4762,0.75 06心=1,0.5577,0.7575,0.8167,0.333 3,1證=1,0.8189,0.8167,0.6334,1,1 第五，計(jì)算關(guān)聯(lián)度ri,即被估價(jià)對象調(diào)整系數(shù)數(shù)據(jù)列對參照物調(diào)整系數(shù)數(shù)據(jù)列關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值：rB=ln 藝(Bk)=ll + 0.4175 + 0.7575 + 0.6563 + l + l)=0.8052k=lrC= 藝 nnC(k)=l + 0.4650 + 0.58l6 + 0.90l8 + 0.4762 + 0.7506)k=l = 0.6 9 5

14、 9nrD=l 藝(Dk)=lkn=ll+0.5577+0.7575+0.8l 67 + 0.3333 + l)=0.7442rE= 藝()=1 + 0.8189 + 0.8167 + 0.6334+1 + 1)=0.8782從中可以看到參照物B Ekk=l、C、D、E與被評估對象A的相似程度相差不大，其中參照物E與評估 對象的相似程度最大。第六，計(jì)算各參照物的權(quán)重：根據(jù)關(guān)聯(lián)度確定Xi的權(quán)重：i = ri藝rii參照物B的權(quán)重B =0.8 0 5 2 = 1= 26%參照物C的權(quán)重C = =22%參照物D的權(quán)重D=24%參照物E的權(quán)重E = =28%然后，n確定被估宗地A的評估價(jià)值：V= 2V

15、 ixi，其中Vi為各參照物調(diào)整后的比 準(zhǔn)價(jià)格。參照物B差異因素調(diào)整后比準(zhǔn)價(jià)格：i = lVB=l 2 0 0 X1 X1.1268 X0.9709 X0.9524 XlXl = 1 2 5 0.2 6 (元/m2 )參照物C差異因素調(diào)整后比準(zhǔn)價(jià)格：VC=1300 X1 X1.1 0 4 6 X0.9346X0.9901X0.9 X1.0302 = 1231.9 9 （元/m）2參照物D差異因素調(diào)整后比準(zhǔn)價(jià)格：VD= 1 5 0 0 X1 X1.0 7 2 1 X0.9709X1.0204X0.8182X1 = 1 3 0 3.5 （元/m2）參照物E差異因素調(diào)整后比準(zhǔn)價(jià)格：VE= 1 3 0 0 X1 X1.0 2 0 1 X1.0204X1.0526X1X1 = 142 4.41 （元/m2 ）被估價(jià)宗地A在2 0 0 8年10