新版商品房買賣合同示范文本解讀

1、新版商品房買賣合同示范文本解讀今時今日的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房屋產(chǎn)品的技術特性、開發(fā)商的開 發(fā)能力、購房者的權利意識已是今非昔比。新頒布的商品房買賣合同的示范文本分為預售、 現(xiàn)售兩個版本，條款基本一致，實踐中我們更多用的是預售版本的合同，該預售合同文本共 24 頁、主合同條款 29 條，同時有 11個附件，篇幅內容較 2000 版本增加很多，這種變化也 反映了此次合同文本約定細化、規(guī)范化的顯著特點。、示范文本的不統(tǒng)一性部位 /編號條款內容小結說明 1本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民 共和國國家工商行政管理總局共同制訂。 各地可在有關法律法規(guī)、規(guī)定

2、的 范圍內，結合實際情況調整合同相應內容。最新版本的商品房買賣合同 示范文本，在全國范圍內并非絕 對、立即適用。如果把 2014 年版本簡稱“新版”，2000 年版本簡稱“舊版” ；舊版出臺時中國房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，此后經(jīng)歷了十年黃金時代，舊版早已不再能適應現(xiàn)實需要。然而住建部和工商 總局直至 2013 年才發(fā)布新版的征求意見稿， 在此之前，各地房管部門已先后頒布了地方版本， 用于彌補舊版的模糊、空白和漏洞。新版說明第 1 項的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下，結合地方情況調整 合同內容。也就是說，新版不再強調全國統(tǒng)一，而是作為各地指導。各地可以根據(jù)新版內容 完善各自的執(zhí)行版本，而不

3、是絕對適用新版?？梢灶A見，各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行，但會 根據(jù)新版精神做出微調。目前，各地房產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站并未將新版設置為可下載的合同。全國各地仍然運用現(xiàn) 用版本。但作為從業(yè)人員，我們應該提前擁有風險防范意識。二、增加“專業(yè)術語解釋” “專業(yè)術語解釋”是新版的一個亮點。 商品房銷售領域中的專業(yè)術語，對開發(fā)商可能是常識，對購房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術語解釋”列于說明之后、正文之前的醒目位置，幫助購房人更好把握合同中 專業(yè)術語的涵義，做到理解條款、識別風險、準確決策。不過，當購房人對專業(yè)術語關鍵要素的認識非常清晰，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繞開法律規(guī)制的 某些行為將帶來更高的風險。1、商品房預售

4、。 明確預售商品房的前提是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得 商品房預售許可證 ，否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。2、法定代理人。3、套內建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內建筑面積和房屋的建筑面積的計算方式。計算建筑面積的房屋必須層高達到 2.20M 及以上。概念引自房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元附錄B 和第一單元 。4、不可抗力。必須是（ 1）客觀情況，而且無法（ 2）預見、（ 3）避免和（ 4）克服，這 四大要素必須同時具備，否則就不能認定為不可抗力。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能簡單 將違約歸因于不可抗力而免責。5、民用建筑節(jié)能。6、房屋登記、所有權轉移登記、房屋登記機構。7、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租

5、。 商品房銷售管理辦法第十一、十二條禁止 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售，禁止對未竣工的商品房售后包租或者變相售后 包租，禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產(chǎn)領域，這三種銷售模式可謂屢見不鮮。三者概念 引自商品房銷售管理辦法第四十五條，目的是向購房人提示風險，造成對違法合同無效 的擔憂，此類操作不再方便。、補充協(xié)議效力受到?jīng)_擊部位 /編號條款內容小結正文第二十八條對本合同中 未約定或約定不明 的內容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補充 協(xié)議（補充協(xié)議見附件十一） 。 補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責 任，或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本

6、合 同為準。顯失公平的補充協(xié)議可變更或撤銷；但今后爭議極大， 待司法機關確認效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于自我保護、降險止損的考慮，常常借助補充協(xié)議變更商品房買賣 合同主合同條款。事實上，補充協(xié)議的主要特點和功能之一，就是排除買受人權利、免除 出賣人責任或加重買受人責任，以至于補充協(xié)議常常替代主合同的實際地位。新版明確排除適用不合理的補充協(xié)議，但也不能因此認定補充協(xié)議無效。因為主合同與 其補充協(xié)議從意思自由的角度來看是平等的，主合同可以約定變更主合同條款的補充協(xié)議為 無效，補充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無效。關于“顯失公平”的法律行為如何 規(guī)制，我國法律早有規(guī)定，但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)

7、。 新版第二十八條必然會極大增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風險，但其本身的 法律效力也存在極大爭議。我們認為，第二十八條的真正效果，取決于司法部門的法律實踐， 尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前，我們應當更謹慎地設計補充協(xié)議：1、避免顯失公平的表述；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人的權利、 義務和責任相互對應， 避免數(shù)字化、 直觀化的差異；3、變更新版第二十八條。四、商品房基本情況部位 /編號條款內容小結正文1.出賣人以【出讓】【劃撥】【】方式取得坐落于地塊的房地產(chǎn)項目通常都是綜合用地，建設用地使用權。該地塊【國有土地使用權證號】 【】為 ，明確約定所購商品房占用土地第一條土地使用權面積為

8、平方米。 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）的具體用途，避免所購與所需，第1款所占用的土地用途為 ，土地使用權終止日期為年 月 日?；蛘咚ㄅc規(guī)劃不符。正文3.該商品房為第一條規(guī)定項目中的【幢】 【座】【 】 _單元 _層 _號。房屋竣工后，房號改變不鮮見，房屋竣工后，如房號發(fā)生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的但更為根本的是房號改變不能第三條平面圖見附件一。影響所購商品房特定位置， 否則第3款是違約。4.該商品房的房產(chǎn)測繪機構為，其預測建筑面積共平方米，其中新版第三條“商品房基本情況”正文套內建筑面積 平方米， 分攤共有建筑面積 平方米。 該商品房共用更多體現(xiàn)規(guī)劃設計、 預測面積

9、等第三條部位見附件二?？陀^要素，而非雙方簡單約定，該商品房層高為 米，有 個陽臺，其中 個陽臺為封閉式， 個表述不實可能定性為欺詐， 所建第4款陽臺為非封閉式。 陽臺是否封閉以規(guī)劃設計文件。不符屬于違約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變規(guī)劃用途的現(xiàn)象確實存在，最可能涉及行政處罰、民事賠償?shù)确?責任。由于新版第三條“商品房基本情況”更多體現(xiàn)規(guī)劃設計、預測面積等客觀要素之表述， 而非雙方簡單約定，表述不實可能定性為欺詐，所建不符則屬于違約。新版明確，合同載明的建筑面積為測繪部門預測面積，而不是舊版的“合同約定”面積。實際上，舊版載明的建筑面積也不是買賣雙方憑空而定的，同樣也是測繪部門的預測面積。 但新版須注明

10、測繪機構名稱，增加對測繪機構和賣方的威懾，而且一旦出現(xiàn)面積差的糾紛， 處置前提將是測繪部門的預測和實測是否合法、合理，而不再是簡單的違約問題。陽臺封閉，這原本是開發(fā)商“偷”面積和增加銷售賣點的好方法，如果與規(guī)劃設計不符， 今后也可能造成我方違約。五、抵押情況和權利狀況部位 /編號條款內容小結正文第四條與該商品房有關的抵押情況為【抵押】 【未抵押】。抵押類型： ，抵押人： ，抵押權人： ，抵押登記機構： ，抵押登記日期： ，債務履行期限： 。抵押類型： ，抵押人： ，抵押權人： ，抵押登記機構： ，抵押登記日期： ，債務履行期限： 。抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定見附件三。抵

11、押信息全公開。正文第五條1.出賣人對該商品房享有合法權利； 2.該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人； 3.該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況；4.；5.。如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成預售合同登記備案或 房屋所有權轉移登記的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當 書面通知出賣人， 出賣人應當自解除合同通知送達之日起 15 日內退還買受 人已付全部房款 （含已付貸款部分） ，并自買受人付款之日起， 按照 % （不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受 人造成損失的，由出賣人支付【已付房價款一倍】 【買受人全部損失】的賠 償金。對權利狀況

12、做出承諾并且提高 違約的責任。最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假 商品房預售許可證明，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng) 出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實， 導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人 可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍 的賠償責任。這就是商品房買賣“ 1+1”賠償?shù)那樾沃弧１M管表面極為嚴厲，但房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)往往由于融資需要和銷售便利而心存僥幸，尤其是對于抵押和預售許可兩個要素，只

13、要 項目運作得當，“合同無效或者被撤銷、解除”的情形就不會出現(xiàn)。新版第四條將提醒購房人注意與所購商品房有關的抵押情況。而且如果存在抵押，必須 提供抵押權人同意商品房預售的證明，實現(xiàn)這點難度很大。新版第五條提高了開發(fā)商違約時的法律風險。商品房的實際權利狀況與出賣人所披露的 不一致并因此導致不能辦理預售備案或產(chǎn)權過戶的，購房人有權解除合同，出賣人退還已收 房款外還需支付利息。若購房人遭受損失，出賣人應支付賠償金，賠償金的數(shù)額等于購房人 已付房款一倍，或者等于購房人全部損失，出賣人只能二選一。舊版第十二條約定，“因出賣人原因， 造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾 紛的，由出賣人承擔全部責任

14、” 。新版與舊版的區(qū)別在于： 1、原因不同，舊版很寬泛，只要 是出賣人原因，無論原因是在簽約前或簽約后，而新版將原因限定為“該商品房權利狀況與 上述情況不符”；2、后果不同，舊版為不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛，也很寬泛， 而新版為不能辦理預售備案或產(chǎn)權過戶； 3、責任不同，舊版為“出賣人承擔全部責任” ，卻 無法界定“全部”的范圍，最終實際由開發(fā)商承擔的法律責任較輕，而新版明確規(guī)定了三類 四種法律責任。我們認為，如果選用新版合同，應將第五條的第 4、5 項刪去，計付利息的標準等于同期 貸款基準利率，并選擇【買受人全部損失】 。六、商品房交付條件與交付手續(xù)更加嚴格部位 /編號條款內容小結正

15、文第九條該商品房交付時應當符合下列第 1、2、 、 項所列條件：1.該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件； 2.該商品房已取得房屋測繪報告；3.；4.。該商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅使用說明書和住宅質量保 證書。正文第十條（一）基礎設施設備1.供水、排水：交付時供水、排水配套設施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設施供水的，供水的水質符合國 家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標準， ；2.供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電，；3.供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，；4.燃氣：交付時完成室內燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供

16、應，；5.電話通信：交付時線路敷設到戶；6.有線電視：交付時線路敷設到戶；7.寬帶網(wǎng)絡：交付時線路敷設到戶。以上第 1、2、3 項由出賣人負責辦理開通手續(xù)并承擔相關費用；第4、5、6、7 項需要買受人自行辦理開通手續(xù)。如果在約定期限內未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第 種方式處理：（ 1）以上設施中第 1、 2、3、4 項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔逾期交付責任。第 5 項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付 元的違約金；第 6 項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付 元的違約金；第 7 項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買

17、受人支付 元的違約金。出賣人采取措施保證相關設施于約定交付日后 日之內達到交付使用條件。（ 2）。（二）公共服務及其他配套設施（以建設工程規(guī)劃許可為準） 1.小區(qū)內綠地率： 年 月 日達到；2.小區(qū)內非市政道路： _年_月 _日達到；3.規(guī)劃的車位、車庫： _年 _月 _日達到；4.物業(yè)服務用房： 年月 日達到 ；5.醫(yī)療衛(wèi)生機構： _年 _月_日達到；6.幼兒園： _年 月日達到 ；7.學校： _年_月_日達到；8.；9.。以上設施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理： 1.小區(qū)內綠化率未達到上述約定條件的，。2.小區(qū)內非市政道路未達到上述約定條件的，。3.規(guī)劃的車位、車庫未達到上述約

18、定條件，。4.物業(yè)服務用房未達到上述約定條件的，。5.其他設施未達到上述約定條件的，。關于本項目內相關設施設備的具體約定見附件五。正文第十一條第（三）項（三） 查驗房屋 1.辦理交付手續(xù)前， 買受人有權對該商品房進行查驗， 出 賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交 付手續(xù)的前提條件。2.買受人查驗的該商品房存在下列除該地基基礎和主體結構外的其他質量 問題的，由出賣人按照有關工程和產(chǎn)品質量規(guī)范、標準自查驗次日起 _ 日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設備不

19、能正常使用；（5）；（6）。3.查驗該商品房后， 雙方應當簽署商品房交接單。 由于買受人原因導致該商 品房未能按期交付的，雙方同意按照以下方式處理：（1）；（2）。新版要求的交付條件比舊版苛刻，商品房取得竣工驗收備案證明文件和已取得房屋面積 實測報告是交房的兩大硬性要求，同時可以自由增加兩項條件，當然如果當?shù)胤抗懿块T不加 行政干預，自由增加沒有可能性。第九條的變化要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理確定交房時間， 既要不影響銷售又要規(guī)避交房及后續(xù)產(chǎn)權轉移的違約責任。舊版對基礎設施設備、公共服務及其他配套設施的交付標準和時間及逾期交付責任均未 作規(guī)定。新版明確約定基礎設施設備、公共服務及其他配套設施的交付條

20、件，開發(fā)商今后也 無法單方面變更交付的標的、標準和時間節(jié)點，約束力明顯增加，交付違約的風險也衍生到 配套設施。從新版第十一條可以看出， 購房人有權以配套設施設備不到位、 未交付為由， 拒絕收房。 但同樣依據(jù)新版第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品房時，無需提供基礎設施設備、公共 服務及其他配套設施符合規(guī)劃標準的證明文件。所以舉證的責任在購房人。舊版只規(guī)定交付時間，而新版增設交付流程，并且約定辦理交付手續(xù)前購房人有權對該 商品房進行查驗，而且無任何前置條件（例如繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件） 。商品房查驗發(fā)現(xiàn)的問題 （無論該問題是嚴重還是細微到五金件） ，開發(fā)商必須限期修復后 方才具備交付條件

21、。這是一個革命性的變化?，F(xiàn)實慣例是，開發(fā)商以五大責任主體分戶驗收 合格證明作為商品房具備交付條件的惟一憑證。但根據(jù)合同相對性原則，五大責任主體分戶 驗收，是施工單位向建設單位移交商品房的驗收程序。開發(fā)商向購房人移交商品房的驗收， 則應由購房人自行進行驗收。兩個驗收程序的驗收標準不同，五大責任主體分戶驗收合格， 并不必然意味著商品房無質量問題。這將導致今后交付過程中的協(xié)商難度提高， 增加我方后續(xù)維修的責任和延期交付的責任。七、規(guī)劃設計變更部位 /編號條款內容小結正文第十四條第（一）項（一）出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的 條件建設商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，

22、涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎 設施、公共服務及其他配套設施等規(guī)劃許可內容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準 變更的，出賣人應當在變更確立之日起 10 日內書面通知送達買受人。出賣 人未在規(guī)定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同。正文第十五條第（一）項（一）雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設計文 件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質量或使用功能情形的，出賣人 應當在變更確立之日起 10 日內將書面通知送達買受人。 出賣人未在規(guī)定期 限內通知買受人的，買受人有權解除合同。1.該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；3.；4.；5.。因規(guī)劃變更導致

23、買受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。舊版將出 賣人應當通知買受人規(guī)劃變更的情形限定為： “經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更導致下列影響到買 受人所購商品房質量或使用功能” 。新版規(guī)定，只要規(guī)劃變更就要通知買受人，買受人均有權 解除合同。因設計變更導致買受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。明確規(guī)定供熱、采暖方式設計變更也應當通知買受人這兩條將增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通知義務，以及隨之而來的解約風險。八、商品房質量及保修責任（一）新版區(qū)分不同的質量問題，規(guī)定不同的處理辦法：1、地基基礎和主體結構經(jīng)檢測不合格的， 買受人有權解除合同， 并就損失向出賣人索賠， 與第五條賠償損失不同點在于， 第十六條既可在全部房價款一倍、 買受人全部損失之間選擇， 也可另行約定計算賠償金方式。2、除地基基礎和主體結構外質量問題， 經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的， 買受人有權解除合同。此時，如有損失，可向出賣人索賠，但并未明確賠償金計取方式。3、新版對室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施進行規(guī)定，這比以前是種創(chuàng)新。 商品房室內空氣質量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準的情況較為多見，但業(yè)主訴訟