新版商品房買(mǎi)賣合同示范文本解讀

1、新版商品房買(mǎi)賣合同示范文本解讀今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房屋產(chǎn)品的技術(shù)特性、開(kāi)發(fā)商的開(kāi) 發(fā)能力、購(gòu)房者的權(quán)利意識(shí)已是今非昔比。新頒布的商品房買(mǎi)賣合同的示范文本分為預(yù)售、 現(xiàn)售兩個(gè)版本，條款基本一致，實(shí)踐中我們更多用的是預(yù)售版本的合同，該預(yù)售合同文本共 24 頁(yè)、主合同條款 29 條，同時(shí)有 11個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較 2000 版本增加很多，這種變化也 反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)。、示范文本的不統(tǒng)一性部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)說(shuō)明 1本合同文本為示范文本，由中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民 共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局共同制訂。 各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定

2、的 范圍內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。最新版本的商品房買(mǎi)賣合同 示范文本，在全國(guó)范圍內(nèi)并非絕 對(duì)、立即適用。如果把 2014 年版本簡(jiǎn)稱“新版”，2000 年版本簡(jiǎn)稱“舊版” ；舊版出臺(tái)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，此后經(jīng)歷了十年黃金時(shí)代，舊版早已不再能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。然而住建部和工商 總局直至 2013 年才發(fā)布新版的征求意見(jiàn)稿， 在此之前，各地房管部門(mén)已先后頒布了地方版本， 用于彌補(bǔ)舊版的模糊、空白和漏洞。新版說(shuō)明第 1 項(xiàng)的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下，結(jié)合地方情況調(diào)整 合同內(nèi)容。也就是說(shuō)，新版不再?gòu)?qiáng)調(diào)全國(guó)統(tǒng)一，而是作為各地指導(dǎo)。各地可以根據(jù)新版內(nèi)容 完善各自的執(zhí)行版本，而不

3、是絕對(duì)適用新版?？梢灶A(yù)見(jiàn)，各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行，但會(huì) 根據(jù)新版精神做出微調(diào)。目前，各地房產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站并未將新版設(shè)置為可下載的合同。全國(guó)各地仍然運(yùn)用現(xiàn) 用版本。但作為從業(yè)人員，我們應(yīng)該提前擁有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。二、增加“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋” “專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”是新版的一個(gè)亮點(diǎn)。 商品房銷售領(lǐng)域中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，對(duì)開(kāi)發(fā)商可能是常識(shí)，對(duì)購(gòu)房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”列于說(shuō)明之后、正文之前的醒目位置，幫助購(gòu)房人更好把握合同中 專業(yè)術(shù)語(yǔ)的涵義，做到理解條款、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、準(zhǔn)確決策。不過(guò)，當(dāng)購(gòu)房人對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)關(guān)鍵要素的認(rèn)識(shí)非常清晰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繞開(kāi)法律規(guī)制的 某些行為將帶來(lái)更高的風(fēng)險(xiǎn)。1、商品房預(yù)售

4、。 明確預(yù)售商品房的前提是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得 商品房預(yù)售許可證 ，否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。2、法定代理人。3、套內(nèi)建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內(nèi)建筑面積和房屋的建筑面積的計(jì)算方式。計(jì)算建筑面積的房屋必須層高達(dá)到 2.20M 及以上。概念引自房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元附錄B 和第一單元 。4、不可抗力。必須是（ 1）客觀情況，而且無(wú)法（ 2）預(yù)見(jiàn)、（ 3）避免和（ 4）克服，這 四大要素必須同時(shí)具備，否則就不能認(rèn)定為不可抗力。如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能簡(jiǎn)單 將違約歸因于不可抗力而免責(zé)。5、民用建筑節(jié)能。6、房屋登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋登記機(jī)構(gòu)。7、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租

5、。 商品房銷售管理辦法第十一、十二條禁止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售，禁止對(duì)未竣工的商品房售后包租或者變相售后 包租，禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這三種銷售模式可謂屢見(jiàn)不鮮。三者概念 引自商品房銷售管理辦法第四十五條，目的是向購(gòu)房人提示風(fēng)險(xiǎn)，造成對(duì)違法合同無(wú)效 的擔(dān)憂，此類操作不再方便。、補(bǔ)充協(xié)議效力受到?jīng)_擊部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文第二十八條對(duì)本合同中 未約定或約定不明 的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書(shū)面補(bǔ)充 協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)附件十一） 。 補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé) 任，或不合理地加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本

6、合 同為準(zhǔn)。顯失公平的補(bǔ)充協(xié)議可變更或撤銷；但今后爭(zhēng)議極大， 待司法機(jī)關(guān)確認(rèn)效力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于自我保護(hù)、降險(xiǎn)止損的考慮，常常借助補(bǔ)充協(xié)議變更商品房買(mǎi)賣 合同主合同條款。事實(shí)上，補(bǔ)充協(xié)議的主要特點(diǎn)和功能之一，就是排除買(mǎi)受人權(quán)利、免除 出賣人責(zé)任或加重買(mǎi)受人責(zé)任，以至于補(bǔ)充協(xié)議常常替代主合同的實(shí)際地位。新版明確排除適用不合理的補(bǔ)充協(xié)議，但也不能因此認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。因?yàn)橹骱贤c 其補(bǔ)充協(xié)議從意思自由的角度來(lái)看是平等的，主合同可以約定變更主合同條款的補(bǔ)充協(xié)議為 無(wú)效，補(bǔ)充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無(wú)效。關(guān)于“顯失公平”的法律行為如何 規(guī)制，我國(guó)法律早有規(guī)定，但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)

7、。 新版第二十八條必然會(huì)極大增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風(fēng)險(xiǎn)，但其本身的 法律效力也存在極大爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，第二十八條的真正效果，取決于司法部門(mén)的法律實(shí)踐， 尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前，我們應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議：1、避免顯失公平的表述；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人的權(quán)利、 義務(wù)和責(zé)任相互對(duì)應(yīng)， 避免數(shù)字化、 直觀化的差異；3、變更新版第二十八條。四、商品房基本情況部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文1.出賣人以【出讓】【劃撥】【】方式取得坐落于地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都是綜合用地，建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)】 【】為 ，明確約定所購(gòu)商品房占用土地第一條土地使用權(quán)面積為

8、平方米。 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）的具體用途，避免所購(gòu)與所需，第1款所占用的土地用途為 ，土地使用權(quán)終止日期為年 月 日?；蛘咚ㄅc規(guī)劃不符。正文3.該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的【幢】 【座】【 】 _單元 _層 _號(hào)。房屋竣工后，房號(hào)改變不鮮見(jiàn)，房屋竣工后，如房號(hào)發(fā)生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的但更為根本的是房號(hào)改變不能第三條平面圖見(jiàn)附件一。影響所購(gòu)商品房特定位置， 否則第3款是違約。4.該商品房的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)為，其預(yù)測(cè)建筑面積共平方米，其中新版第三條“商品房基本情況”正文套內(nèi)建筑面積 平方米， 分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e 平方米。 該商品房共用更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、 預(yù)測(cè)面積

9、等第三條部位見(jiàn)附件二。客觀要素，而非雙方簡(jiǎn)單約定，該商品房層高為 米，有 個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中 個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式， 個(gè)表述不實(shí)可能定性為欺詐， 所建第4款陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。 陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。不符屬于違約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變規(guī)劃用途的現(xiàn)象確實(shí)存在，最可能涉及行政處罰、民事賠償?shù)确?責(zé)任。由于新版第三條“商品房基本情況”更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)測(cè)面積等客觀要素之表述， 而非雙方簡(jiǎn)單約定，表述不實(shí)可能定性為欺詐，所建不符則屬于違約。新版明確，合同載明的建筑面積為測(cè)繪部門(mén)預(yù)測(cè)面積，而不是舊版的“合同約定”面積。實(shí)際上，舊版載明的建筑面積也不是買(mǎi)賣雙方憑空而定的，同樣也是測(cè)繪部門(mén)的預(yù)測(cè)面積。 但新版須注明

10、測(cè)繪機(jī)構(gòu)名稱，增加對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和賣方的威懾，而且一旦出現(xiàn)面積差的糾紛， 處置前提將是測(cè)繪部門(mén)的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)是否合法、合理，而不再是簡(jiǎn)單的違約問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)封閉，這原本是開(kāi)發(fā)商“偷”面積和增加銷售賣點(diǎn)的好方法，如果與規(guī)劃設(shè)計(jì)不符， 今后也可能造成我方違約。五、抵押情況和權(quán)利狀況部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文第四條與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】 【未抵押】。抵押類型： ，抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機(jī)構(gòu)： ，抵押登記日期： ，債務(wù)履行期限： 。抵押類型： ，抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機(jī)構(gòu)： ，抵押登記日期： ，債務(wù)履行期限： 。抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。抵

11、押信息全公開(kāi)。正文第五條1.出賣人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利； 2.該商品房沒(méi)有出售給除本合同買(mǎi)受人以外的其他人； 3.該商品房沒(méi)有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；4.；5.。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng) 書(shū)面通知出賣人， 出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起 15 日內(nèi)退還買(mǎi)受 人已付全部房款 （含已付貸款部分） ，并自買(mǎi)受人付款之日起， 按照 % （不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買(mǎi)受 人造成損失的，由出賣人支付【已付房?jī)r(jià)款一倍】 【買(mǎi)受人全部損失】的賠 償金。對(duì)權(quán)利狀況

12、做出承諾并且提高 違約的責(zé)任。最高法關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)， 故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假 商品房預(yù)售許可證明，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng) 出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)， 導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人 可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍 的賠償責(zé)任。這就是商品房買(mǎi)賣“ 1+1”賠償?shù)那樾沃?。盡管表面極為嚴(yán)厲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)往往由于融資需要和銷售便利而心存僥幸，尤其是對(duì)于抵押和預(yù)售許可兩個(gè)要素，只

13、要 項(xiàng)目運(yùn)作得當(dāng)，“合同無(wú)效或者被撤銷、解除”的情形就不會(huì)出現(xiàn)。新版第四條將提醒購(gòu)房人注意與所購(gòu)商品房有關(guān)的抵押情況。而且如果存在抵押，必須 提供抵押權(quán)人同意商品房預(yù)售的證明，實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)難度很大。新版第五條提高了開(kāi)發(fā)商違約時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。商品房的實(shí)際權(quán)利狀況與出賣人所披露的 不一致并因此導(dǎo)致不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，出賣人退還已收 房款外還需支付利息。若購(gòu)房人遭受損失，出賣人應(yīng)支付賠償金，賠償金的數(shù)額等于購(gòu)房人 已付房款一倍，或者等于購(gòu)房人全部損失，出賣人只能二選一。舊版第十二條約定，“因出賣人原因， 造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾 紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任

14、” 。新版與舊版的區(qū)別在于： 1、原因不同，舊版很寬泛，只要 是出賣人原因，無(wú)論原因是在簽約前或簽約后，而新版將原因限定為“該商品房權(quán)利狀況與 上述情況不符”；2、后果不同，舊版為不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，也很寬泛， 而新版為不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶； 3、責(zé)任不同，舊版為“出賣人承擔(dān)全部責(zé)任” ，卻 無(wú)法界定“全部”的范圍，最終實(shí)際由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的法律責(zé)任較輕，而新版明確規(guī)定了三類 四種法律責(zé)任。我們認(rèn)為，如果選用新版合同，應(yīng)將第五條的第 4、5 項(xiàng)刪去，計(jì)付利息的標(biāo)準(zhǔn)等于同期 貸款基準(zhǔn)利率，并選擇【買(mǎi)受人全部損失】 。六、商品房交付條件與交付手續(xù)更加嚴(yán)格部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正

15、文第九條該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第 1、2、 、 項(xiàng)所列條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件； 2.該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；3.；4.。該商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保 證書(shū)。正文第十條（一）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備1.供水、排水：交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國(guó) 家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)， ；2.供電：交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，；3.供暖：交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，；4.燃?xì)猓航桓稌r(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?/p>

16、應(yīng)，；5.電話通信：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；6.有線電視：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；7.寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶。以上第 1、2、3 項(xiàng)由出賣人負(fù)責(zé)辦理開(kāi)通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；第4、5、6、7 項(xiàng)需要買(mǎi)受人自行辦理開(kāi)通手續(xù)。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付使用條件，雙方同意按照下列第 種方式處理：（ 1）以上設(shè)施中第 1、 2、3、4 項(xiàng)在約定交付日未達(dá)到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第 5 項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣人按日向買(mǎi)受人支付 元的違約金；第 6 項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣人按日向買(mǎi)受人支付 元的違約金；第 7 項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣人按日向買(mǎi)

17、受人支付 元的違約金。出賣人采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定交付日后 日之內(nèi)達(dá)到交付使用條件。（ 2）。（二）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)） 1.小區(qū)內(nèi)綠地率： 年 月 日達(dá)到；2.小區(qū)內(nèi)非市政道路： _年_月 _日達(dá)到；3.規(guī)劃的車位、車庫(kù)： _年 _月 _日達(dá)到；4.物業(yè)服務(wù)用房： 年月 日達(dá)到 ；5.醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)： _年 _月_日達(dá)到；6.幼兒園： _年 月日達(dá)到 ；7.學(xué)校： _年_月_日達(dá)到；8.；9.。以上設(shè)施未達(dá)到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理： 1.小區(qū)內(nèi)綠化率未達(dá)到上述約定條件的，。2.小區(qū)內(nèi)非市政道路未達(dá)到上述約定條件的，。3.規(guī)劃的車位、車庫(kù)未達(dá)到上述約

18、定條件，。4.物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到上述約定條件的，。5.其他設(shè)施未達(dá)到上述約定條件的，。關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定見(jiàn)附件五。正文第十一條第（三）項(xiàng)（三） 查驗(yàn)房屋 1.辦理交付手續(xù)前， 買(mǎi)受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)， 出 賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交 付手續(xù)的前提條件。2.買(mǎi)受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除該地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量 問(wèn)題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起 _ 日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。（1）屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂等；（2）管道堵塞；（3）門(mén)窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不

19、能正常使用；（5）；（6）。3.查驗(yàn)該商品房后， 雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。 由于買(mǎi)受人原因?qū)е略撋?品房未能按期交付的，雙方同意按照以下方式處理：（1）；（2）。新版要求的交付條件比舊版苛刻，商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件和已取得房屋面積 實(shí)測(cè)報(bào)告是交房的兩大硬性要求，同時(shí)可以自由增加兩項(xiàng)條件，當(dāng)然如果當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)不加 行政干預(yù)，自由增加沒(méi)有可能性。第九條的變化要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理確定交房時(shí)間， 既要不影響銷售又要規(guī)避交房及后續(xù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任。舊版對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間及逾期交付責(zé)任均未 作規(guī)定。新版明確約定基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條

20、件，開(kāi)發(fā)商今后也 無(wú)法單方面變更交付的標(biāo)的、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，約束力明顯增加，交付違約的風(fēng)險(xiǎn)也衍生到 配套設(shè)施。從新版第十一條可以看出， 購(gòu)房人有權(quán)以配套設(shè)施設(shè)備不到位、 未交付為由， 拒絕收房。 但同樣依據(jù)新版第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)，無(wú)需提供基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共 服務(wù)及其他配套設(shè)施符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的證明文件。所以舉證的責(zé)任在購(gòu)房人。舊版只規(guī)定交付時(shí)間，而新版增設(shè)交付流程，并且約定辦理交付手續(xù)前購(gòu)房人有權(quán)對(duì)該 商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且無(wú)任何前置條件（例如繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件） 。商品房查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 （無(wú)論該問(wèn)題是嚴(yán)重還是細(xì)微到五金件） ，開(kāi)發(fā)商必須限期修復(fù)后 方才具備交付條件

21、。這是一個(gè)革命性的變化。現(xiàn)實(shí)慣例是，開(kāi)發(fā)商以五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收 合格證明作為商品房具備交付條件的惟一憑證。但根據(jù)合同相對(duì)性原則，五大責(zé)任主體分戶 驗(yàn)收，是施工單位向建設(shè)單位移交商品房的驗(yàn)收程序。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人移交商品房的驗(yàn)收， 則應(yīng)由購(gòu)房人自行進(jìn)行驗(yàn)收。兩個(gè)驗(yàn)收程序的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不同，五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收合格， 并不必然意味著商品房無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。這將導(dǎo)致今后交付過(guò)程中的協(xié)商難度提高， 增加我方后續(xù)維修的責(zé)任和延期交付的責(zé)任。七、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更部位 /編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文第十四條第（一）項(xiàng)（一）出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的 條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，

22、涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ) 設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn) 變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書(shū)面通知送達(dá)買(mǎi)受人。出賣 人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。正文第十五條第（一）項(xiàng)（一）雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文 件，涉及下列可能影響買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人 應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)將書(shū)面通知送達(dá)買(mǎi)受人。 出賣人未在規(guī)定期 限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；3.；4.；5.。因規(guī)劃變更導(dǎo)致

23、買(mǎi)受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。舊版將出 賣人應(yīng)當(dāng)通知買(mǎi)受人規(guī)劃變更的情形限定為： “經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi) 受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能” 。新版規(guī)定，只要規(guī)劃變更就要通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人均有權(quán) 解除合同。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致買(mǎi)受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。明確規(guī)定供熱、采暖方式設(shè)計(jì)變更也應(yīng)當(dāng)通知買(mǎi)受人這兩條將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通知義務(wù)，以及隨之而來(lái)的解約風(fēng)險(xiǎn)。八、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（一）新版區(qū)分不同的質(zhì)量問(wèn)題，規(guī)定不同的處理辦法：1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格的， 買(mǎi)受人有權(quán)解除合同， 并就損失向出賣人索賠， 與第五條賠償損失不同點(diǎn)在于， 第十六條既可在全部房?jī)r(jià)款一倍、 買(mǎi)受人全部損失之間選擇， 也可另行約定計(jì)算賠償金方式。2、除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問(wèn)題， 經(jīng)過(guò)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的， 買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。此時(shí)，如有損失，可向出賣人索賠，但并未明確賠償金計(jì)取方式。3、新版對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施進(jìn)行規(guī)定，這比以前是種創(chuàng)新。 商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的情況較為多見(jiàn)，但業(yè)主訴訟