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文檔簡(jiǎn)介

1、土地性質(zhì)與獲取方式地塊名稱重慶市兩江新區(qū)公園地塊土地拓展進(jìn)度已完成預(yù)評(píng)審,2017 年 3 月 28 日 12名截止,預(yù)估次日參加公開競(jìng)買土地獲取方式一級(jí)開發(fā)( )一級(jí)開發(fā)后,參與公開出讓( )收購(gòu)公司(部分或全部股權(quán))()招掛拍( )其他(如委托合同等)( )用地轉(zhuǎn)讓 ( )土地相關(guān)指標(biāo)用地面積203112 用地性質(zhì)二類居住用地容積率綜合 1.78面積362486m2高度分地塊36 米或 60 米密度分地塊商住比例住宅 100%拍賣方式本次掛牌截止超過一家報(bào)名,則擇日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),價(jià)高者得其他重要規(guī)定1、詳見C66 地塊規(guī)劃條件函2、保留現(xiàn)狀D711 兩佛復(fù)線3、地塊內(nèi)構(gòu)筑物不得超過機(jī)場(chǎng)限制高度

2、,并滿足江北機(jī)場(chǎng)空間管控的相關(guān)要求4、該宗地部分涉及地質(zhì)災(zāi)害性中區(qū),競(jìng)得人應(yīng)避免規(guī)劃順向高切深、深開挖、高填方等建設(shè)項(xiàng)目,并兼顧地質(zhì)地質(zhì)災(zāi)害防治5、如市政道路施工需自然放坡至該地塊,競(jìng)得人須無(wú)條件支持6、出讓地塊中道路 7 寬度約 16 米,長(zhǎng)度約 178.81 米,道路 8 寬度約 16 米,長(zhǎng)度約 338.82 米,道路 9 寬度約 16 米,長(zhǎng)度約 430.16 米(具體建設(shè)規(guī)模以規(guī)劃批準(zhǔn) 的方案為準(zhǔn)),宗地旁的C84-1/02 號(hào)地塊內(nèi)規(guī)劃的中學(xué)由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行同步開發(fā)建設(shè)區(qū)位圖紅線圖及四至附表一:周邊在售項(xiàng)目(圖上標(biāo)注獲取時(shí)間、地塊基本指標(biāo)、地價(jià)、房?jī)r(jià))項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總建面積(

3、)容積率主力戶型近期成交均價(jià)國(guó)際生態(tài)新城、洋房、疊加、聯(lián)排812.78:套內(nèi) 63-84 :套內(nèi) 1.1-1.2w/,折合建面 1w/,預(yù)估 3月推出套內(nèi) 50-80 的,套內(nèi)報(bào)價(jià) 1.3-1.5w/,折合建面 1.2w/聯(lián)排:剩余大面積聯(lián)排,中戶 291 ,折后建面均價(jià) 1.2-1.3w公園大道、洋房、別墅、商務(wù)、商業(yè)1102.61洋房:套內(nèi) 71-247 :套內(nèi) 93-119 ?。禾變?nèi) 62-101 :套內(nèi) 1.15w/,折合建面 1w/洋房:已售罄,備案價(jià)建面 1.79w/魯能城、洋房922躍層套內(nèi) 110 、113:躍層:套內(nèi) 1.35w/,折合建面 1.2w/洋房:套內(nèi) 1.7w/,

4、折合建面 1.45w/魯能泰山7 號(hào)、洋房、別墅、商業(yè)1102.88:套內(nèi) 42-77 洋房:套內(nèi) 58-92 :套內(nèi) 0.95w/,折合 0.84w/洋房:套內(nèi) 1.1w/,折合 1w/投資評(píng)審決策表地塊名稱重慶市兩江新區(qū)公園地塊報(bào)告結(jié)論 城市發(fā)展利好:直轄市,級(jí)中心城市,西部最具投資潛力特大城市,兩江新區(qū)是內(nèi)陸第三、中西部第一個(gè)級(jí)新區(qū),將 “再造一個(gè)重慶主城” 區(qū)位價(jià)值:地塊位于兩江新區(qū)空港組團(tuán)公園片區(qū),定位高端居住區(qū),項(xiàng)目國(guó)內(nèi)最大城市中心公園重慶公園,3km 內(nèi) 5 大公園環(huán)侍,片區(qū) 10 號(hào)線年底通車,區(qū)位價(jià)值較高 交通情況:軌交 3 號(hào)線站臺(tái)、同茂大道和機(jī)場(chǎng)路兩條城市主干道上,快速通

5、達(dá)市中心 板塊市場(chǎng):板塊屬于熱點(diǎn)區(qū)域,量?jī)r(jià)有較好上升空間,當(dāng)前供不應(yīng)求明顯 財(cái)務(wù)指標(biāo):起始價(jià)情況下凈利潤(rùn)率 13.5%,IRR26.3%綜合建議積極獲取。1地塊基本指標(biāo)土地面積203112 容積率綜合 1.78面362486m2掛牌起始價(jià)181243 萬(wàn)保證金90622樓面底價(jià)5000 元/款支付要求2017 年 3 月 28 日 12,支付 90622 萬(wàn)元保證金;4 月 28 日前支付至地價(jià)款 50%6 月 28 日前支付完尾款交地時(shí)間10 月 30 日前2規(guī)劃指標(biāo)方案24840 ;疊拼 11120 ,洋房 143872 ;175758 可售比68.4%戶型配比90-130 占 49%,洋

6、房 100-135 占 40%疊拼/聯(lián)排 160-180 占比 10%3成本測(cè)算土地外總成本(不含精裝修成本,含稅)197931 萬(wàn)元(C2 非建安成本 H155-H5-C3 建安成本 F48)土地外成本(按筑面積計(jì)算,不含精裝修成本,含稅)5564 元/平方米(土地外總成本/面)土地外成本(按地上可租售面積計(jì)算,不含精裝修成本,含稅)5566 元/平方米(土地外總成本/(A2 評(píng)價(jià)指標(biāo) E55+保障房面積)4三比銷售費(fèi)用2%管理費(fèi)用1.9%財(cái)務(wù)費(fèi)用3.7%5售價(jià)/年漲幅/月均去化住宅2018 年 5 月首開,入市價(jià)如下精裝 14000 元/,年漲 8%,均價(jià) 14991 元/,月去化 600

7、0 ;洋房毛坯 15000 元/,年漲 8%,均價(jià) 16061 元/,月去化 5000 疊拼毛坯 19000 元/,年漲 8%,均價(jià) 20324 元/,月去化 500 ;聯(lián)排毛坯 22500 元/,年漲 8%,均價(jià) 23590 元/,月去化 1000 商業(yè)價(jià)格車位13 萬(wàn)元/個(gè)附表二:規(guī)劃方案及指標(biāo)系列:/洋房樂居疊拼/聯(lián)排圓夢(mèng)物業(yè)類型:、洋房、疊拼、聯(lián)排方案可售比:68.4%車位配比:1.17:1175758.4 ,洋房 143872 ,疊拼 11120 ,聯(lián)排 24840 ,可售車位 2344 個(gè)。90-130 占 49%,洋房 100-135 占 40%,疊拼/聯(lián)排 160-180 占比

8、 10%整盤均價(jià)16192 元/平方米6財(cái)務(wù)測(cè)算營(yíng)業(yè)收入(含稅)606226 萬(wàn)元凈利潤(rùn)率13.5%IRR(自有資金)26.3%資金峰值206672 萬(wàn)元達(dá)到峰值時(shí)間(從土地獲取開始算)107開發(fā)周期拿地到開盤時(shí)間138其他指標(biāo)無(wú)方案指標(biāo):項(xiàng)目指標(biāo)備注(規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù))建設(shè)用地面積203112.0容積率1.78-土地文件要求限高m土地文件要求限低m土地文件要求總面積533496.2地上筑面積362219其中住宅面積355590面積(精裝面積)/限價(jià)房面積聯(lián)排24840.0面積(精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注其中商品房疊拼11120.0面積(精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注8F 洋房143872.

9、0面積(精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注12-18F175758.4面積(精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注2700.0土地文件、規(guī)范要求面積地上配套設(shè)施面積3928.8同表六相關(guān)數(shù)據(jù)地下面積171277.0含人防面積其中地下一層機(jī)動(dòng)車庫(kù)112878.6層高/柱網(wǎng)地下二層機(jī)動(dòng)車庫(kù)0.0層高/柱網(wǎng)地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)0.0區(qū)分備注地庫(kù)范圍線內(nèi)外,主樓地下不同層高的非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積主樓地下-1 層贈(zèng)送面積(儲(chǔ)藏室)13870.0區(qū)分備注地庫(kù)范圍線內(nèi)外,主樓地下不同層高的贈(zèng)送(儲(chǔ)藏室)面積主樓地下-2 層向地庫(kù)開敞的面積44528.4主樓地下-3 層向地庫(kù)開敞的面積0.0區(qū)分備注主樓地下不同層高向地庫(kù)開敞的面積層高必填規(guī)劃戶數(shù)3050戶說(shuō)明保障房戶數(shù)和商品房戶數(shù)可售比68.4%規(guī)劃人數(shù)9760人說(shuō)明計(jì)算口徑占地面積49445.2土地文件要求密度24.3%土地文件要求綠地率35.0%土

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