三舊改造項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查工作流程和操作要求

1、三舊改造項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查工作流程和操作要求1 .總則1.1 目的現(xiàn)狀調(diào)查工作是“三舊”改造項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中一系列技術(shù)工作的基礎(chǔ)。只有全 面摸清項(xiàng)目用地范圍的居民情況、土地、地上附屬物的權(quán)屬及其使用和收益的基本 情況，才能準(zhǔn)確掌握“三舊”改造的成本，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目用 地，制定合理的土地整理（包括征地拆遷安置等）方案，合理安排的建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序， 為“三舊”改造項(xiàng)目順利實(shí)施提供保障。1.2 任務(wù)1（2（1 土地所有權(quán)性質(zhì)調(diào)查。在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)首先必須明確土地所有權(quán)的性質(zhì)，即分清集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地的界限、范圍、以及對(duì)應(yīng)的土地所有權(quán)人。1（2（2 土地使用權(quán)情況調(diào)查（包含地上附著物的

2、調(diào)查）o1（2（2（1村屬土地范圍內(nèi)的調(diào)查。以行政村（或合作社）為單位。逐地塊調(diào)查土地的地類(lèi)、面積和權(quán)屬，掌握各類(lèi)用地的分布和利用狀況。（一）地類(lèi)調(diào)查：在行政村域范圍內(nèi)，以所有權(quán)屬劃分的宗地為單位，主要對(duì)建設(shè)用地和 農(nóng)用地的各地類(lèi)分布、范圍、面積、利用、以及國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán) 的狀況進(jìn)行調(diào)查（部分村屬土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有）。地類(lèi)劃分參照土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)，采用二級(jí)分類(lèi)，其中一級(jí)類(lèi)12個(gè)，二級(jí)類(lèi)57個(gè)。（二）使用權(quán)調(diào)查：主要針對(duì)有物業(yè)的建設(shè)用地，分集體物業(yè)和私人物 業(yè)用地進(jìn)行調(diào)查。1、集體物業(yè)用地：以使用權(quán)屬劃分的宗地為單位或一使用權(quán)證 或一房地產(chǎn)權(quán)證為單位進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括(1)權(quán)屬登

3、記情況、土地使用者、宗地四置、用地面積、土地批準(zhǔn)用途，土地使用權(quán)年限；(2)地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修、建成年月、實(shí)際用途；(3)構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)格、用途、建成年月。2、私人物業(yè)：l宅基地：以一戶(hù)(或一宅)或一使用權(quán)證或一房屋所有權(quán)證為單位進(jìn)行調(diào)查。(1)權(quán)屬登記情況、土地使用者、宗地四置、用地面積、土地使用權(quán)年限；(2)地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修、建成年月、實(shí)際用途；(3)構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)格、用途、建成年月；(4)自留地、青苗。l非宅基地：參照集體物業(yè)的調(diào)查內(nèi)容調(diào)查。1(2(2(2國(guó)有土地范圍內(nèi)的調(diào)查。(一)以使用權(quán)屬劃分的宗地為單位或一使用權(quán)證或一房地產(chǎn)權(quán)證為單位進(jìn)行調(diào)查，

4、調(diào)查內(nèi)容包括：(1)權(quán)屬登記情況、土地使用者、宗地四置、用地面積、土地批準(zhǔn)用途，土地使用權(quán)年限；(2)地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修、建成年月、實(shí)際用途；(3)構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)格、用途、建成年月。(二)對(duì)已征收儲(chǔ)的土地的分布、范圍、面積進(jìn)行調(diào)查。(1)征地協(xié)議；(2)農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理情況；(3) 土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度。1(2(3對(duì)涉及村集體土地的改造的項(xiàng)目還需調(diào)查其他情況。1(2(3(1 人口調(diào)查1(2(3(2村集體收入情況調(diào)查1(2(3(3物業(yè)出租收入情況調(diào)查1(2(3(4村民安置、就業(yè)意愿調(diào)查1.3 方法1(3(1 土地情況的調(diào)查方法1(3(1 .1以國(guó)土房管部門(mén)提供的產(chǎn)權(quán)登記資料為主，進(jìn)行

5、現(xiàn)場(chǎng)查勘、復(fù)核、調(diào) 研為補(bǔ)充，完善調(diào)查工作。1(3(1.2以現(xiàn)場(chǎng)查勘、測(cè)量、入戶(hù)調(diào)查為主，結(jié)合國(guó)土房管部門(mén)提供的產(chǎn)權(quán)登 記資料完善調(diào)查工作。1(3(2其他情況的調(diào)查方法向有關(guān)部門(mén)收集資料，向相關(guān)人員訪談或問(wèn)卷調(diào)查。2 .工作流程2.1 制定方案根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況和要求，制定現(xiàn)狀調(diào)查方案。主要內(nèi)容包括基本情況、資料情況、技術(shù)路線、技術(shù)方法、技術(shù)流程、時(shí)間安排、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、質(zhì)量控制及主要成果等。2.2資料收集2.1.1 地理資料最新地形圖(CAD圖，比例尺1:500)、行政村域界限圖。l資料來(lái)源：規(guī)劃或 國(guó)土部門(mén)2.1.2 權(quán)屬登記資料(1)集體土地所有權(quán)證(2)集體土地使用權(quán)證(3)國(guó)有土地使用

6、權(quán)證(4)房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證l資料來(lái)源：國(guó)土房管部門(mén)2.1.3 戶(hù)籍資料主要是針對(duì)涉及改造的村域范圍的村民戶(hù)籍信息進(jìn)行調(diào)查，包括：戶(hù)主、家庭住址、性別、出生年月、焙姻狀況、家庭成員成員戶(hù)籍情況、與戶(hù)主關(guān)系、聯(lián)系方 式等信息。l資料來(lái)源：由當(dāng)?shù)毓矐?hù)居籍管理部門(mén)提供。2.1.4 對(duì)涉及改造的村集體還需要收集的其他資料(一)人口(1)各村股民人數(shù)；(2)非股民人數(shù)。(二)集體經(jīng)濟(jì)收入資料(1)近5年已經(jīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)公開(kāi)的村集體經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；(2)物業(yè)的出租收入資料。(三)村用地資料(1)國(guó)土局認(rèn)可的村域界線；(2)集體土地所有權(quán)證；(3)集體土地使用權(quán)證；(4)村域內(nèi)歷年已經(jīng)結(jié)案的、在征未結(jié)案的、

7、歷史占用的等各類(lèi)國(guó)有土資料；(5)村集體土地留用地指標(biāo)。(四)村集體物業(yè)資料(1)村已辦集體土地使用證、規(guī)劃建設(shè)用地許可證的物業(yè)兩證復(fù)印件、紅線坐標(biāo)；(2)與國(guó)有物業(yè)交叉、產(chǎn)權(quán)不清的物業(yè)情況說(shuō)明，相關(guān)資料復(fù)印件。l資料來(lái)源:村集體或經(jīng)濟(jì)合作社2.3工作表格的制作2(3(1現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作表格的制作2(3(1(1村屬用地范圍內(nèi)的調(diào)查：(1) «村社村民基本資料及意愿調(diào)查表；(2) «村房屋、土地及構(gòu)筑物現(xiàn) 場(chǎng)勘查工作登記表；(3) «村房屋裝修情況現(xiàn)場(chǎng)勘查工作登記表；2(3(1(2 國(guó) 有土地范圍內(nèi)的調(diào)查：(1) «單位房屋、土地及構(gòu)筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查工作登記表；(

8、3) «單位房屋裝修情況現(xiàn)場(chǎng)勘查工作登記表。2(3(1(3有測(cè)量要求的項(xiàng)目，工作表格由負(fù)責(zé)測(cè)量 的單位根據(jù)測(cè)量要求制定2(3(2統(tǒng)計(jì)表格的制作2(3(2(1村屬用地范圍內(nèi)的調(diào)查：(1) «村社戶(hù)主情況匯總表(2) «村社人口情況匯總表(3) «村社 人口年齡段統(tǒng)計(jì)表(4) «村個(gè)社低保戶(hù)與五保戶(hù)匯總表(5) «村社集體土 地統(tǒng)計(jì)表(6) «村個(gè)社土地匯總表(6) «村社宅基地房屋情況統(tǒng)計(jì)表(7) «村個(gè)社宅基地房屋情況匯總表(8) «村社非宅基地物業(yè)(私人或集體)情況統(tǒng)計(jì)表(9) «村

9、個(gè)社非宅基地物業(yè)(私人或集體)情況匯總表2(3(2(2國(guó)有用地范圍內(nèi)的調(diào)查：(1)國(guó)有土地情況匯總表(2)國(guó)有土地地上房屋建(構(gòu))筑情況匯總表2(3(2(3需測(cè)量的(由測(cè)量單位完成)(1)房屋照片粘貼表(2)個(gè)人宗地詳查表，房產(chǎn)情況表«2»個(gè)人宗地詳查表，裝飾情況表1.4 人員培訓(xùn)應(yīng)對(duì)參與調(diào)查工作的人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，規(guī)范調(diào)查程序、統(tǒng)一調(diào)查方法和要求。1.5 現(xiàn)場(chǎng)工作1.5.1 不需測(cè)量、入戶(hù)調(diào)查的現(xiàn)場(chǎng)查勘1.5.1.1 人員配置。兩人一組，其中一名為有現(xiàn)場(chǎng)查勘經(jīng)驗(yàn)評(píng)估師。1.5.1.2 工作要求(1)根據(jù)1:500地形圖逐地塊逐棟建筑進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)，找出現(xiàn)狀與地形圖的差 異較

10、大的部分，并記錄，繪制草圖。(2)對(duì)拆遷成本可能較高的單位進(jìn)行重點(diǎn)查勘。1.5.2 需入戶(hù)調(diào)查、測(cè)量的現(xiàn)場(chǎng)查勘1.5.2.1 人員配置。三人一組，兩名為測(cè)量人員，配一名有現(xiàn)場(chǎng)查勘經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師。2.5.2.2 工作要求(1)測(cè)量人員按技術(shù)要求對(duì)房屋、建(構(gòu))筑物進(jìn)行測(cè)量，對(duì)各層裝修主材進(jìn)行 記錄。(2)評(píng)估人員，按 村 社村民基本資料及意愿調(diào)查表中的內(nèi)容和要求進(jìn) 行訪談、調(diào)查、填表；對(duì)測(cè)量人員測(cè)量的項(xiàng)目類(lèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；對(duì)建筑物的裝修按 村 房屋裝修情況現(xiàn)場(chǎng)勘查工作登記表進(jìn)行查勘記錄。(3)對(duì)有產(chǎn)權(quán)證的房屋、土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核、比對(duì)、記錄差異。1.6 資料整理與統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按三個(gè)層級(jí)統(tǒng)計(jì)，分別為（一）第

11、一層級(jí)：統(tǒng)計(jì)總?cè)丝?、土地（?duì)集體所有權(quán)和國(guó)有用地匯總）、建筑量（對(duì) 宅基地房屋物業(yè)、非宅基地私人物業(yè)、村集體物業(yè)匯總、國(guó)有土地使用權(quán)用地上的 物業(yè)）（二）第二層級(jí)：分集體土地和國(guó)有用地兩大類(lèi)分別統(tǒng)計(jì)土地和建筑量（三）第三層及：以拆遷補(bǔ)償對(duì)象為單位的分別統(tǒng)計(jì)土地和建筑量（四）第四層及：一些專(zhuān)項(xiàng)統(tǒng)計(jì)或每宗地情況或每戶(hù)情況統(tǒng)計(jì)。1.7 出具調(diào)查報(bào)告2（7（1分析報(bào)告2（7（2各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格3 .操作要求入戶(hù)調(diào)查組填表須知1、各組組長(zhǎng)在填寫(xiě)“村民基本資料及意愿調(diào)查表”時(shí)，在表的左上角寫(xiě)上該 戶(hù)在人口資料匯總表上的序號(hào)。,、在總表序號(hào)上一戶(hù)分為兩戶(hù)的，例如序號(hào)為,的戶(hù)分為兩戶(hù)的，在“ XX村 民基本資料及意愿調(diào)查表”上寫(xiě)為,、，,，,、如果在人口資料匯總表上找不到該戶(hù)資料的，除了填寫(xiě)“XX村民基本資料及意愿調(diào)查表”外，同時(shí)在上面注名戶(hù)口外遷。,、盡可能的收集戶(hù)主及其家庭成員的聯(lián)系方式（固定電話和手機(jī)），同時(shí)在人 口資料匯總表上填寫(xiě)。,、盡可能的了解戶(hù)主及其家庭成員從事的工作及工作地點(diǎn)，例如：環(huán)衛(wèi)工人（增城公園），同時(shí)在人口資料匯總表上填寫(xiě)。4 .附件4.1 «村 社戶(hù)主情況匯總表4.2 «村 社人口情況匯總表4.3村 社人口年齡段統(tǒng)計(jì)表4.4«村個(gè)社低保戶(hù)與五保戶(hù)匯總表4.5 «村社集體