萬科成本控制基本方法

1、成本管理基礎(chǔ)知識深深 圳圳 成成 本本 管管 理理 部部二零零四年八月二零零四年八月提提 綱綱 在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境 成本的概念成本的概念 建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成 成本管理的基本原則和發(fā)展過程成本管理的基本原則和發(fā)展過程 成本控制的基本方法成本控制的基本方法在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境 我們的對手： 航空母艦型:環(huán)球企業(yè)家環(huán)球企業(yè)家2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿(mào)集團總裁許榮茂董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿(mào)集團總裁許榮茂棋逢對手

2、型：中海、金地、華僑城、招商等中海、金地、華僑城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市場份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企各地占有一定市場份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境 競爭中求發(fā)展的途徑：競爭中求發(fā)展的途徑： 我們的現(xiàn)狀：我們的現(xiàn)狀：開源節(jié)流開源節(jié)流萬科樓盤售價萬科樓盤售價附近樓盤售價附近樓盤售價1000元元/m2萬科的利潤萬科的利潤附近樓盤利潤附近樓盤利潤1000元元/m2萬科兩個著名的公式成本的概念成本的概念 簡單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投簡單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投入。入。 諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金諸如：人力成

3、本、時間成本、建造成本、稅金等等 我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達？誰知道利潤怎么表達？利潤售價成本利潤售價成本成本地價建安成本營銷成本開發(fā)間接費稅金成本地價建安成本營銷成本開發(fā)間接費稅金成本的概念成本的概念 利潤售價利潤售價(地價建安成本營銷成本開發(fā)間接地價建安成本營銷成本開發(fā)間接費稅金費稅金) 買地階段：買地階段： 建造階段：建造階段： 地價地價=售價（建安成本營銷成本開發(fā)間接費售價（建安成本營銷成本開發(fā)間接費利潤稅金利潤稅金）建安成本售價（建安成本售價（ 地價營銷成本開發(fā)間接費地價營銷成本開發(fā)間接費利潤稅金）利潤稅金）

4、建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成合計 多層住宅 小高層聯(lián)排別墅 情景洋房集中商業(yè) 分散商業(yè)建筑面積可售面積一一土地獲得價款土地獲得價款1政府地價及相關(guān)費用2合作款項3紅線外市政設(shè)施4拆遷補償費二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘察設(shè)計費2報批報建增容費3三通一平費4臨時設(shè)施費三三主體建筑工程費主體建筑工程費1基礎(chǔ)工程2結(jié)構(gòu)及粗裝修工程3門窗工程4公共部位裝修 5室內(nèi)裝修合計合計合計合計序號成本項目總成本（萬元）合計合計建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成合計 多層住宅 小高層 聯(lián)排別墅 情景洋房 集中商業(yè) 分散商業(yè)建筑面積可售面積四 四 主體安裝工程費主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2

5、室內(nèi)設(shè)備及安裝費3室內(nèi)智能化系統(tǒng)費五 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外高低壓系統(tǒng)5室外消防系統(tǒng)6室外智能化系統(tǒng)7其他總成本（萬元）合計合計合計合計序號成本項目建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成合計 多層住宅小高層 聯(lián)排別墅情景洋房集中商業(yè)分散商業(yè)建筑面積可售面積六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費1環(huán)境設(shè)計費2綠化建設(shè)費3建筑小品4道路廣場建造費5圍墻建造費6室外照明7室外零星工程8其他七七配套設(shè)施費配套設(shè)施費1會所2幼兒園3室外網(wǎng)球場4游泳池5門球場6架空車庫、花園7地下室人防8地下室（半）9洋房地下室10箱涵11室外籃球場12其他（管理用房、公廁、垃

6、圾站、燃氣站）序號成本項目總成本（萬元）合計合計合計合計建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成合計多層住宅 小高層 聯(lián)排別墅 情景洋房 集中商業(yè)分散商業(yè)建筑面積可售面積八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費1工程管理費2資本化利息3營銷費用 4物業(yè)完善費5不可預(yù)見費開發(fā)成本開發(fā)成本九 九 期間費用期間費用1管理費用2銷售費用3財務(wù)費用項目總投資項目總投資序號成本項目總成本（萬元）合計合計合計合計可惡的建筑面積可惡的建筑面積 誰能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑誰能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑面積有幾種？面積有幾種？ 成本部關(guān)心的是？成本部關(guān)心的是？設(shè)計部關(guān)心的計容積率面積設(shè)計部關(guān)心的計容積率面積設(shè)計院關(guān)心的圖

7、紙范圍內(nèi)建筑面積設(shè)計院關(guān)心的圖紙范圍內(nèi)建筑面積銷售部、財務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積銷售部、財務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？）不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？） 恐怖的地下面積恐怖的地下面積成本管理的基本原則成本管理的基本原則 全員的成本控制原則全員的成本控制原則 成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。 成本關(guān)系到每個人的口袋。成本關(guān)系到每個人的口袋。而是一種責(zé)任好像年底每個人盤點

8、一年的收入時，估計沒好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒有一個人想到那里面有成本部的有一個人想到那里面有成本部的心血和功勞心血和功勞成本管理的基本原則成本管理的基本原則 項目全過程的成本控制原則項目全過程的成本控制原則 全過程：項目從可行性研究到竣工決算。全過程：項目從可行性研究到竣工決算。 目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，不因機構(gòu)、人員變化等因素而中斷不因機構(gòu)、人員變化等因素而中斷成本管理的發(fā)展過程成本管理的發(fā)展過程帳房先生帳房先生有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。有理沒理都要

9、爭，爭的天昏地暗、日月無光。特有成就感特有成就感結(jié)論：結(jié)論：殺敵一萬自損三千殺敵一萬自損三千結(jié)論：結(jié)論：丟了西瓜撿芝麻丟了西瓜撿芝麻限價系統(tǒng)限價系統(tǒng)尋價尋價大規(guī)模招標(biāo)限價大規(guī)模招標(biāo)限價反反單單三方合同三方合同加強合同管理加強合同管理甲供甲供成本管理的發(fā)展過程成本管理的發(fā)展過程成本指導(dǎo)書成本指導(dǎo)書有了完全成本的概念。針對性和指導(dǎo)性欠缺有了完全成本的概念。針對性和指導(dǎo)性欠缺集中體現(xiàn)在集中體現(xiàn)在：主體建筑指導(dǎo)意義不強主體建筑指導(dǎo)意義不強迫切需要清單招標(biāo)迫切需要清單招標(biāo)環(huán)境成本針對性不強環(huán)境成本針對性不強設(shè)計整體化和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計整體化和標(biāo)準(zhǔn)化強化招標(biāo)機制強化招標(biāo)機制集中采購、實物量招標(biāo)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化意義重

10、大集中采購、實物量招標(biāo)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化意義重大清單招標(biāo)到底有什么好處？清單招標(biāo)到底有什么好處？ 盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)A：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險；：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險；B: 對設(shè)計方案是否合理優(yōu)化給予明確的評價對設(shè)計方案是否合理優(yōu)化給予明確的評價 C：科學(xué)的報價更貼近市場、體現(xiàn)公平公正的原則：科學(xué)的報價更貼近市場、體現(xiàn)公平公正的原則D：給決策提供可靠的依據(jù)：給決策提供可靠的依據(jù)前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時限前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時限成本管理的發(fā)展過程成本管理的發(fā)展過程優(yōu)化方案決策在清單招標(biāo)、設(shè)計前期進展受阻時兩條腿走路在清單招標(biāo)、設(shè)計前期進

11、展受阻時兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強化招標(biāo)機制稱為治標(biāo)起到治本的作用（姑且把強化招標(biāo)機制稱為治標(biāo)）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標(biāo)遠遜于方案優(yōu)化，不可同日而語,一個治標(biāo)，一個治本。成本控制的基本方法成本控制的基本方法 設(shè)計階段，成本管理從設(shè)計開始不能再設(shè)計階段，成本管理從設(shè)計開始不能再是句空話了是句空話了首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評估，優(yōu)秀的首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評估，優(yōu)秀的主要設(shè)計人員，以及現(xiàn)場服務(wù)。主要設(shè)計人員，以及現(xiàn)場服務(wù)。其次，也是非常重要的一點：其次，也是非常重要的一點：合理的設(shè)計周期合理的設(shè)計周期過程中跟進至關(guān)重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化

12、方案過程中跟進至關(guān)重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化方案黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。不妨試試定期設(shè)計例會的方式，專業(yè)協(xié)作。項目、設(shè)計、不妨試試定期設(shè)計例會的方式，專業(yè)協(xié)作。項目、設(shè)計、成本人員全力跟進。集中審圖成本人員全力跟進。集中審圖成本控制的基本方法成本控制的基本方法 設(shè)計階段成本控制的優(yōu)秀案例設(shè)計階段成本控制的優(yōu)秀案例 廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計過程中跟進取得較明顯的成績過程中跟進取得較明顯的成績 其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不錯錯成本控制的基本方

13、法成本控制的基本方法 加強實施過程中方案優(yōu)化工作加強實施過程中方案優(yōu)化工作 首先大家要明確方案的概念首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享成本控制的基本方法成本控制的基本方法設(shè)計規(guī)劃類： 東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 這個房子的含筋量有點嚇人這個房子的含筋量有點嚇人 環(huán)境方案必須要優(yōu)化環(huán)境方案必須要優(yōu)化 金域藍灣晚上不亮了。金域藍灣晚上不亮了。 換湯不換藥少花換湯不換藥少花140萬萬成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案類（正方）： 土方平衡為什么只挖不填？土方平衡為什么只挖不填？ 一句話

14、帶來的經(jīng)濟效益值一句話帶來的經(jīng)濟效益值30萬萬 為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用 這棟樓的基礎(chǔ)有點怪這棟樓的基礎(chǔ)有點怪 給施工單位上課考試，錢少意義重大給施工單位上課考試，錢少意義重大 動動腦筋十幾萬到手動動腦筋十幾萬到手成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案類（反方）施工方案類（反方） 雨水箅子的故事雨水箅子的故事 這也叫磚模？整個一磚混結(jié)構(gòu)這也叫磚模？整個一磚混結(jié)構(gòu) 外墻涂料外墻涂料心中永遠的痛心中永遠的痛成本控制的基本方法成本控制的基本方法 產(chǎn)品品質(zhì)管理意義深遠 舉例說明舉例說明 誰說言必稱進口？誰說言必稱進口？ 輪子轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)、木頭爛不爛輪子轉(zhuǎn)

15、不轉(zhuǎn)、木頭爛不爛誰管？誰管？ 鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？ 我們在鋼結(jié)構(gòu)上花了多少冤枉錢？我們在鋼結(jié)構(gòu)上花了多少冤枉錢？ 人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多成本控制的基本方法成本控制的基本方法 招標(biāo)！還是招標(biāo)！我們的招標(biāo)質(zhì)量能打招標(biāo)！還是招標(biāo)！我們的招標(biāo)質(zhì)量能打多少分？多少分？ 加強投標(biāo)單位的質(zhì)量和數(shù)量，減少約談。加強投標(biāo)單位的質(zhì)量和數(shù)量，減少約談。 投標(biāo)階段的現(xiàn)場達疑和文件解釋是成本管理不投標(biāo)階段的現(xiàn)場達疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個環(huán)節(jié)容忽視的一個環(huán)節(jié)結(jié)束前談?wù)剷r間結(jié)束前談?wù)剷r間 現(xiàn)在，只要我們做不好任何工作告訴您一個好借口頭兒，時間太短了。根本搞不掂！想搞好，給時間!常言說得好“慢工出細活！”牛吧！結(jié)論：因為我們沒時間，所以我們不專業(yè)！結(jié)論：因為我們沒時間，所以我們不專業(yè)！結(jié)束前談?wù)剷r間結(jié)束前談?wù)剷r間 集團劉愛明副總在成本年會