青島市紅島東區(qū)文化傳媒新城項目解讀

1、青島市紅島東區(qū)文化傳媒新城項目研究報告編制單位：華北區(qū)域協(xié)調(diào)組2013/8/27目錄第一部分項目概況3一、青島城市基本概況2（一）城市地理環(huán)境2（二）城市經(jīng)濟社會發(fā)展狀況2（三）城市總體規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展3第二部分合作模式及主要商務條件6一、范圍6二、投資開發(fā)建設模式6三、政策支持8四、分析結(jié)論9第三部分風險防范與結(jié)論11一、風險分析及防范11（一）拆遷風險。11（二）政府誠信（支付延遲）風險。11（三）投資市場風險。12二、結(jié)論12第一部分項目概況一、青島城市基本概況（一）城市地理環(huán)境青島，地處太平洋西岸、黃海之濱、山東半島南端，陸地面積11282平方公里，海域面積約12000平方公里，常住人口

2、872萬人，現(xiàn)轄6區(qū)4市。（二）城市經(jīng)濟社會發(fā)展狀況2012年，青島全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值7302.11億元，按可比價格計算，增長10.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值324.41億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3402.23億元，增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3575.47億元，增長10.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例為4.4:46.6:49.0。作為國家兩化融合試驗區(qū)、國家三網(wǎng)融合試點城市、國家軟件和信息服務示范基地、國家電子商務示范城市、TD-LTE商用試點城市，青島產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎雄厚。青島將全力借助產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過政府支持政策，減少企業(yè)運營成本，在同行業(yè)中始終保持競爭優(yōu)勢。青島在全國率先提出并實施了“名牌帶動、

3、品牌興市”戰(zhàn)略，成功探索出一條品牌經(jīng)濟發(fā)展的特色之路，成為全國聞名的“品牌之都”。全市擁有中國名牌68個、行政認定中國馳名商標52件；山東省名牌產(chǎn)品354個、山東省服務名牌68個、山東省著名商標303件。海爾、海信、青啤、即發(fā)、紅領、青特等6家企業(yè)成功入選全國品牌培育試點，占全國的4.3%，位居計劃單列市首位。品牌經(jīng)濟成為我市經(jīng)濟的重要特征之一，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮著重要作用。全市共有50個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃總面積86372公頃，已開發(fā)面積34120公頃。其中，七大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)28個，規(guī)劃面積54437公頃，已開發(fā)面積24414公頃；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)22個，規(guī)劃面積27265公頃，已開發(fā)面積

4、3526公頃。北岸城區(qū)的軟件科技城位于白沙灣底，與東岸城區(qū)、西岸城區(qū)及空港聯(lián)系緊密，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。規(guī)劃建設成為工業(yè)軟件的領航區(qū)、高端人才的創(chuàng)新地和智慧城市的先導區(qū)，國內(nèi)外知名的“智造之城”、“智力之城”和“智慧之城”，成為中國軟件的世界級新名片。（三）城市總體規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展城市發(fā)展目標國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍色經(jīng)濟領軍城市，國家歷史文化名城。中心城區(qū)用地布局：以大沽河、膠州灣為生態(tài)中軸，以嶗山風景名勝區(qū)、小珠山風景區(qū)為生態(tài)保護重點，依托白沙河、墨水河、洋河等主要河流構(gòu)筑生態(tài)控制帶，形成組團式、海灣集合型大都市。北岸城區(qū)有效利用生態(tài)條件，建設形膠州灣底重

5、要的生態(tài)化新城組團。規(guī)模預測：2020年中心城區(qū)人口550萬人，建設用地：590平方公里人均建設用地：107平方米。為應對人口發(fā)展和流動的不確定性，重要基礎設施和公共服務配套按600萬人規(guī)模進行統(tǒng)籌安排。其中，北岸城區(qū)包括城陽區(qū)和紅島經(jīng)濟區(qū)，建設用地198平方公里，人口160萬人。軌道交通：構(gòu)建三城三網(wǎng)、網(wǎng)間互聯(lián)的市區(qū)軌道交通網(wǎng)絡。遠景市區(qū)軌道交通線路由10條組成，全長約354公里；規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃建設M3、M2、M1、M4、M6、M7、M8線，全長約230公里。其中M8線將北岸城區(qū)與東岸城區(qū)、新空港緊密串聯(lián)。實現(xiàn)公共設施均等化，形成三主、五副、多層級網(wǎng)絡型城市公共設施服務體系。規(guī)劃確定東岸青島主

6、中心、西岸黃島主中心、北岸紅島主中心。紅島主中心：加強高新區(qū)核心區(qū)功能培育，在紅島聚集國際會議、行政辦公等城市綜合服務功能，引領膠州灣北部地區(qū)發(fā)展，逐步建設成為以行政辦公、文化娛樂、科技研發(fā)、海洋文化交流為主體功能的城市主中心。第二部分合作模式及主要商務條件一、范圍紅島東區(qū)文化傳媒新城位于紅島街道轄區(qū)28.7平方公里范圍南岸，占地面積約1.55平方公里。建議規(guī)劃容積率：11.5。建議基本功能為突出科技文化功能的混合街區(qū)。投資估算130億元(含資金成本、設計等其他費用)。二、投資開發(fā)建設模式本片區(qū)采取一級、二級聯(lián)動開發(fā)；可分期分塊開發(fā)。（一）土地一級投資開發(fā)模式土地一級開發(fā)+施工總承包政府負責土

7、地報批、征地、拆遷、安置補償?shù)木唧w實施及建設協(xié)調(diào)工作。投資企業(yè)負責資金籌措，投資建設合作開發(fā)地域范圍內(nèi)的主次干道(土建、標志、標線、照明、綠化)、非經(jīng)營性管網(wǎng)(雨污水)、重點水系景觀(雙方合同中詳細約定)基礎設施，負責提供合作范圍內(nèi)的土地報批、征地、拆遷、安置補償?shù)馁Y金。曉陽、溝角社區(qū)搬遷等前期費用（土地征收、拆遷補償?shù)龋?；曉陽、溝角社區(qū)安置房建設。根據(jù)現(xiàn)有地調(diào)資料，曉陽社區(qū)民房約832處，需建設安置房約19萬平方米；溝角社區(qū)民房約229處，需建設安置房約5.3萬平方米；片區(qū)內(nèi)市政基礎配套設施建設和岸線整治。土地一級開發(fā)前期費用和片區(qū)內(nèi)市政基礎配套設施及岸線整治開發(fā)收益，以乙方實際投入的土地開

8、發(fā)成本和相應產(chǎn)生的融資費用之和為基數(shù)，按照8%的固定投資收益率計算固定收益。一級開發(fā)建議采用多期投資回購模式，需確認凈地拍賣底線價格（青島開發(fā)確認為每畝拍賣價格不超過380萬，但未確認底線價格），從而完成投資成本測算，根據(jù)相關行業(yè)土地一級開發(fā)的回購成本、青島城市本地土地價格測算、及青島市紅島開發(fā)承諾的合計8%固定投資收益率模式，土地一級開發(fā)收益應超過32%。需確認項目開發(fā)周期年限，進而根據(jù)分期投資情況確認以下指標：序號經(jīng)濟指標1總投資（萬元）2開發(fā)成本（萬元）3總收入（我方）（萬元）4利潤總額（萬元）5凈利潤（萬元）6投資凈利潤率7自有資金（萬元）8自有資金年均靜態(tài)收益率9全投資內(nèi)部收益率10

9、自有資金靜態(tài)投資回收期（年）11自有資金內(nèi)部收益率（二）土地一級收益支付方式：前期費用支付方式分兩次完成：1、 第一次為前期費用實際到賬滿12個月之日；2、 第二次為前期費用實際到賬滿24個月之日；基礎設施和岸線整治及安置房建設收益支付分三次完成：1、 第一次支付，工程竣工驗收合格之日；2、第二次支付，工程竣工滿12個月之日；3、第三次支付，工程竣工滿24個月之日。（四）文化商業(yè)和高端住宅的規(guī)劃，在滿足本片區(qū)控制性規(guī)劃對核心公共區(qū)域功能要求的條件下，可以相應提高高端住宅的比例，滿足開發(fā)成本平衡的要求；本片區(qū)土地出讓價格原則上不高于380萬元/畝。三、政策支持（一）公共服務項目可選擇采取以下三種

10、模式：1、在滿足政府規(guī)定的使用需求前提下，由投資商建設并階段性持有經(jīng)營。在投資商階段性持有并運營期內(nèi)，政府有關部門將給予一定的運營補貼。階段性持有結(jié)束后，由政府有關部門按協(xié)議負責回購。2、投資商代建，同政府有關部門簽訂回購協(xié)議，建成后直接交付政府有關部門，政府有關部門按協(xié)議規(guī)定回購。3、由投資商建設并持有，建成后自主經(jīng)營或政府租用。（二）有意向的投資商需按照規(guī)劃設計條件要求，委托國內(nèi)外知名設計機構(gòu)先行進行規(guī)劃設計，作為進一步洽談的依據(jù)。（三）公共服務項目土地可采取劃撥方式；市場化運作的公共服務項目土地也可采取土地出讓方式。（四）根據(jù)項目不同政策享受青島市及紅島經(jīng)濟區(qū)相關優(yōu)惠政策。（五）涉及開發(fā)

11、的土地、規(guī)劃、環(huán)保、國稅、地稅、工商、質(zhì)監(jiān)等業(yè)務實行“一門受理、一站辦結(jié)”。（六）市級重點公共服務項目全部享受大項目審批綠色通道。同時，紅島經(jīng)濟區(qū)建立了綜合行政審批服務大廳，各職能部門及市級派駐機構(gòu)全部進駐，真正做到“全程服務、高效審批”。（七）為給投資商提供最直接便捷的服務，每個項目成立了開發(fā)建設現(xiàn)場指揮部，安排專人負責、專人協(xié)調(diào)、全面負責協(xié)調(diào)促進各項目洽談招商、規(guī)劃設計及開發(fā)建設。 四、分析結(jié)論(1)本項目符合股份公司“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略，在業(yè)務結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展上，可提高新興板塊業(yè)務占比，如果前期一級開發(fā)完成順利，可進而進入二級聯(lián)動開發(fā)項目，可以說可為公司長遠發(fā)展提供一個穩(wěn)定的收入來源點。(2)

12、因青島市城投公司只提出初始條件，并明確表示可以根據(jù)投資收益情況大幅調(diào)整招商條件，且考慮青島市政策條件，及其市政經(jīng)濟實力，項目各項經(jīng)濟指標可預期達到較高水平，滿足“優(yōu)中選優(yōu)”的投資原則，政府承諾保底8%年收益，如果考慮土地增值，施工利潤等因數(shù)，項目投資凈利潤率應超過32%。(3)對于二期開發(fā)公益項目可采用BT或BOT模式，如采用BOT模式，政府每年提供補貼。隨著時間的推移，資本金收益要求相應的回報、通脹客觀延續(xù)要求資源產(chǎn)品升值，再加之土地資源尤其是城市老城區(qū)土地的稀缺性等因素，客觀上要求區(qū)域的土地價值上升，出讓價格應有較大幅度提高。（4）項目定位為建筑業(yè)上游投資項目，可為中國鐵建帶來建筑業(yè)施工產(chǎn)

13、值60億元以上，潛在施工企業(yè)利潤率不低于15%，具有一定的施工規(guī)模，可以增強提升中國中鐵品牌在中部地區(qū)影響力。第三部分風險防范與結(jié)論一、風險分析及防范（一）拆遷風險。本項目40%左右土地存在拆遷安置，故安置房建設量、拆遷風險較大。但是有50%以上的土地為一般性農(nóng)耕地，已規(guī)劃為城市建設用地。風險防范措施一：目前項目處于初期接觸階段，框架協(xié)議尚未簽訂，但土地掛牌價應為200萬元/畝，不超過380萬元/畝。即當拆遷影響安置房投資計劃進度時，不至于影響我方全部開發(fā)計劃。我方在區(qū)域內(nèi)可調(diào)整開發(fā)時序，把難點放后，給政府留有解決問題的時間。風險防范措施二：當拆遷影響合作區(qū)域內(nèi)道路管網(wǎng)施工時，本區(qū)域現(xiàn)狀可開發(fā)

14、地塊，主干道業(yè)已建成，僅部分主次干道待建。也不影響可供應上市土地的出讓?？傮w上，拆遷存在風險，但是在本合作區(qū)域內(nèi)，不影響總體開發(fā)計劃，會對優(yōu)先開發(fā)地塊產(chǎn)生影響。（二）政府誠信（支付延遲）風險。政府誠信風險表現(xiàn)在：一是可能不按合同及開發(fā)計劃約定時間供應土地指標；二是可能不按合同約定及時給付土地出讓金。防范措施一：應在后期框架協(xié)議約定，每投資一定數(shù)額，政府則需出讓相應規(guī)模經(jīng)營性用地；防范措施二：本合同約定，對本項目土地出讓金要求設定專戶共管，防范挪用、延遲支付。（三）投資市場風險。市場風險表現(xiàn)為城市化進程快慢，居民剛性需求提前緩解或消費不旺，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。防范措施一：應約定政

15、府負責對拆遷、安置房投資進行包干。避免因政策變化，增加投資。防范措施二：本項目市場土地出讓價格已超過230萬元/畝。本項目可研建模，按穩(wěn)健性原則研究，只取均價180萬元/畝測算，可研具有很大空間，足可以承受市場變化的風險。二、結(jié)論本項目經(jīng)過充分市場調(diào)研，從市場角度對當前在售樓盤均價為7000元/平米，推算了一級土地出讓市場價區(qū)間，土地出讓價在260-300萬元/畝。應對市場進行調(diào)研的基礎上，應與政府方進行了充分溝通，在開發(fā)模式上進一步深化討論，并對一級市場按照保底收益及一般狀況進行建模分析研究。 讀書的好處1、行萬里路，讀萬卷書。2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。3、讀書破萬卷，下筆如有神。4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的。達爾文5、少壯不努力，老大徒悲傷。6、黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲。顏真卿7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。8、讀書要三到：心到、眼到、口到9、玉不琢、不成器