農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)理和操作規(guī)程研究

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)理和操作規(guī)程研究    關(guān)鍵詞：家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)形式運(yùn)行機(jī)理操作規(guī)程2002年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過的農(nóng)村土地承包法（自2003年3月1日起施行）第3條第2款規(guī)定：“農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包”。按該條款規(guī)定分析可知，農(nóng)村土地承包方式主要有兩類：其一是家庭承包；其二是其他方式的承包。根據(jù)農(nóng)村土地承包法的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析，該法“對(duì)家庭承包的土地實(shí)行物

2、權(quán)保護(hù)”和“對(duì)其他形式承包的土地實(shí)行債權(quán)保護(hù)”（除農(nóng)村土地承包法第49條“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書”，確認(rèn)承包方取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外）。顯然，在法律制度上，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予物權(quán)保護(hù)，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營(yíng)土地的權(quán)利不受侵害。中發(fā)200118號(hào)文件中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知明確指出：“在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策”?？梢?，家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展、推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、防

3、止或者減少農(nóng)村承包地的棄耕拋荒、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置的必然結(jié)果；也是進(jìn)一步穩(wěn)定土地承包關(guān)系的重要措施。當(dāng)前，我國(guó)家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快，流轉(zhuǎn)面越來越大。截止2002年上半年，據(jù)初步調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）不同程度地發(fā)生了家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)面積達(dá)466.67萬(wàn)多公頃，占農(nóng)戶承包地面積的6.7左右，比2001年上半年的統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)增加1.33個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)全國(guó)分析轉(zhuǎn)包約占50，出租占17.88，互換占7.58，入股占5.71，轉(zhuǎn)讓約占11，其他形式約占10。規(guī)范各種形式家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)理和操作規(guī)程，以便

4、達(dá)到家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)符合“條件、自愿、規(guī)范、有序、依法”之客觀要求和真正實(shí)現(xiàn)維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。我們根據(jù)農(nóng)村土地承包法第32條“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定和該法第33條至第43條等相關(guān)條文規(guī)定以及實(shí)踐對(duì)此作一深入研究。一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地承包法第41條規(guī)定：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止”。可見，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指轉(zhuǎn)讓方（原承包

5、方）在通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下，在承包期限內(nèi)依法將部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方（新承包方）的行為。其結(jié)果是，轉(zhuǎn)讓方喪失部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受讓方依法取得部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方與發(fā)包方之間部分或者全部承包地上的承包關(guān)系終止，確立受讓方與發(fā)包方之間部分或者全部承包地上的承包關(guān)系，如轉(zhuǎn)讓方依法將全部承包地上物權(quán)性質(zhì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，其承包方法律資格和原擁有的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)喪失。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)行機(jī)理：（1）以通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在為前

6、提；（2）轉(zhuǎn)讓方（即原承包方）有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源；（3）轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，事先應(yīng)經(jīng)發(fā)包方書面同意；（4）轉(zhuǎn)讓方依法確定受讓方；（5）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是最徹底的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，引起物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移；（6）受讓方限于除原承包方以外且從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，可以是發(fā)包方內(nèi)的農(nóng)戶（即本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶），也可以是發(fā)包方以外的農(nóng)戶（即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶），但在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶享有優(yōu)先受讓權(quán)；（7）采用書面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（8）一般應(yīng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記，否則，不得對(duì)抗善意第三人。這里“善意第三人”是指，不知道或者不應(yīng)

7、當(dāng)知道承包方已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此與承包方交易，支付了價(jià)款，并進(jìn)行了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記的第三人。舉例來說，甲（承包方）將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙（第一受讓方），交易完成后，乙沒有辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記。其后，甲又將同一塊農(nóng)村承包地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙（第二受讓方），丙不知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已轉(zhuǎn)讓給乙，也不應(yīng)當(dāng)知道這些情況，隨后丙支付      了價(jià)款并辦理了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記，那么，丙就屬于善意第三人，取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。而乙就不能取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但可以向人民法院起訴甲，請(qǐng)求獲得相應(yīng)的救

8、濟(jì)。第三人丙如果明知甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，或者丙應(yīng)當(dāng)知道這個(gè)情況（比如，丙已經(jīng)聽鄰居說過，但未向甲或乙核實(shí)），那么，丙就不屬于善意第三人，因而不能取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，乙取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雖然農(nóng)村土地承包法沒有規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須登記，但是未經(jīng)登記，受讓方取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其物權(quán)性質(zhì)是不穩(wěn)定的，如遇上述存在“善意第三人”，該受讓方最終無法取得鞏固的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，受讓方要真正取得穩(wěn)定的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，則最好辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，成為真正的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人；（9）不得改變土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定內(nèi)容和承包合同規(guī)定的其他約定內(nèi)容；（

9、10）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化；（11）不改變農(nóng)村承包地之特殊農(nóng)業(yè)用途；（12）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為原承包期的剩余期限；（13）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，則轉(zhuǎn)讓的收益歸承包方所有；（14）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合條件、自愿、平等、依法；（15）轉(zhuǎn)讓后，原承包方與發(fā)包方之間在該承包地上的承包關(guān)系即行終止，同時(shí)確立受讓方與發(fā)包方之間該承包地上的承包關(guān)系；（16）原承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，在該承包期內(nèi)無權(quán)向發(fā)包方要求再以家庭承包方式承包農(nóng)村土地，但承包方仍享有承包土地的權(quán)利（即承包權(quán)仍然有效），即在新一輪承包中還可以通過家庭承包方式取得農(nóng)村土地；（

10、17）轉(zhuǎn)讓后，由受讓方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（18）受讓方向發(fā)包方依法履行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)；（19）受讓方與轉(zhuǎn)讓方發(fā)生糾紛，依債權(quán)法律規(guī)范，按土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同違約責(zé)任處理；（20）受讓方與發(fā)包方之間發(fā)生糾紛，屬侵犯土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定內(nèi)容范圍的，依物權(quán)法律規(guī)范處理，屬違反承包合同約定內(nèi)容的，按合同債權(quán)法律規(guī)范處理。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)程：（1）轉(zhuǎn)讓方（即承包方）向發(fā)包方提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓書面申請(qǐng)；（2）發(fā)包方對(duì)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行審核；（3）發(fā)包方核實(shí)轉(zhuǎn)讓方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，不得干預(yù)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)書面同意，否則，不同意

11、，則需說明其合法的理由；（4）轉(zhuǎn)讓方依法確定受讓方，但在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶享有優(yōu)先受讓權(quán)；（5）轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂書面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（6）受讓方向承包方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)；（7）一般應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，確立受讓方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；（8）確立發(fā)包方與受讓方（新承包方）的承包關(guān)系；（9）受讓方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（10）受讓方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和承包合同規(guī)定其它約定義務(wù)。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包，是指轉(zhuǎn)包方（原承包方）在通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下，在承

12、包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包，屬于轉(zhuǎn)包方在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出部分權(quán)能（包括物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，但不包括處分權(quán)）移轉(zhuǎn)給受轉(zhuǎn)包方，其結(jié)果，受轉(zhuǎn)包方無法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)，原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（農(nóng)村土地承包法第39條），新確立轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方之間的轉(zhuǎn)包關(guān)系，且該轉(zhuǎn)包的期限不得超過原承包期的剩余年限，一般較短，最長(zhǎng)也不得超過20年。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包運(yùn)行機(jī)理：（1

13、）以通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在為前提；（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后，承包方（即轉(zhuǎn)包方）的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍存在；（3）受轉(zhuǎn)包方取得的只能是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，即從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來的部分權(quán)利；（4）受轉(zhuǎn)包方是一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，一般是農(nóng)戶，但除農(nóng)戶外，包括法人、其他組織、自然人；（5）承包方（即轉(zhuǎn)包方）與發(fā)包方的承包關(guān)系不變；（6）轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方（新承包方）確立新的承包關(guān)系；（7）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化；（8）不改變農(nóng)村承包地之特殊農(nóng)業(yè)用途；（9）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案；（10）家庭承包的農(nóng)村土地可以部分

14、或全部轉(zhuǎn)移；（11）轉(zhuǎn)包的期限不得超過承包期的剩余期限，一般較短，最長(zhǎng)一般不得超過20年；（12）在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，承包方既可以以有償?shù)姆绞竭M(jìn)行轉(zhuǎn)包，也可以以無償?shù)姆绞竭M(jìn)行轉(zhuǎn)包，甚至倒貼轉(zhuǎn)包，如有償?shù)?，則轉(zhuǎn)包的收益歸轉(zhuǎn)包方所有；（13）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包必須自愿、平等、依法；（14）采取書面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同；（15）轉(zhuǎn)包期間，由受轉(zhuǎn)包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（16）受轉(zhuǎn)包方向承包方（轉(zhuǎn)包方）履行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的義務(wù)；（17）轉(zhuǎn)包方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和履行承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)；（18）轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方之間發(fā)生糾紛，依據(jù)債權(quán)法律規(guī)范，按違約責(zé)任方式

15、處理；（19）轉(zhuǎn)包期限屆滿后，則由原承包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包操作規(guī)程：（1）承包方向第三人（受轉(zhuǎn)包方）發(fā)出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包的建議；（2）承包方（轉(zhuǎn)包方）與受包方磋商土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同的內(nèi)容；（3）轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方依法簽訂書面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同，確立轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方之間的承包關(guān)系；（4）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同報(bào)送發(fā)包方備案；（5）受轉(zhuǎn)包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（6）受轉(zhuǎn)包方向轉(zhuǎn)包方履行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的義務(wù)，如采取有償轉(zhuǎn)包，一般分年度支付轉(zhuǎn)包價(jià)款；（7）轉(zhuǎn)包方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和履行承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)；（8）轉(zhuǎn)包期屆滿

16、后，由原承包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地。三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租,是指出租方（原承包方）在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，屬于出租方在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出部分權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租方，其結(jié)果，承租方無法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)，同時(shí)，原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，”新確立出租方與承租方之間的農(nóng)村土地租賃關(guān)系，且該租賃的期限不得超過原承包期的剩余

17、年限，最長(zhǎng)不得超過20年。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的運(yùn)行機(jī)理：（1）以通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在為前提；（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后，出租方（即承包方）的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍存在；（3）發(fā)包方與承包方之間的承包關(guān)系不變；（4）采取書面形式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同；（5）出租方與承租方之間確立農(nóng)村承包地租賃關(guān)系；（6）承租方是一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，一般是法人、其他組織、自然人，但也包括農(nóng)戶；（7）承租方取得的只能是債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村承包地租賃權(quán)；（8）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化；（9）不改變農(nóng)村家庭承包地之特殊農(nóng)業(yè)用途；（10）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租后，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)

18、包方備案；（11）農(nóng)村承包地可以部分或全部租賃；（12）租賃的期限不得超過承包期的剩余期限，最長(zhǎng)不得超過20年；（13）在租賃關(guān)系中，承包方應(yīng)以“效益優(yōu)先”，采取有償方式出租，其出租的收益歸承包方所有；（14）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租必須自愿、平等、有償、依法；（15）租賃期間，由承租方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（16）承租方向出租方履行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同規(guī)定的義務(wù)；（17）承包方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和履行承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)；（18）出租方與承租方之間發(fā)生糾紛，依據(jù)債權(quán)法律規(guī)范，按違約責(zé)任方式處理；（19）租賃期限屆滿后，由承包方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（20）承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，承租方是農(nóng)戶的，則承租方在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)，如承租方依法受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，受讓方（即原承租方）取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，確立受讓方與發(fā)包方之間的承包關(guān)系，屆時(shí)發(fā)包方與承包方之間的承包關(guān)系和承包方與承租方之間的農(nóng)村承包地租賃關(guān)系同時(shí)消滅；（21）承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，非承租方的合法受讓人依法受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屆時(shí)發(fā)包方與承包方之間的承包關(guān)系消滅和發(fā)包方與受讓方之間的承包關(guān)系確立，則承包方與承租方之間的農(nóng)村承包地租賃關(guān)系消滅和同時(shí)確立承租方與受讓方之間的