房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計管理體系建立

1、高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新管理高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新管理高級研修班高級研修班房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計管理體系建設(shè)房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計管理體系建設(shè)20122012年年1111月月1010日日1111日日房地產(chǎn)開發(fā)流程與運營體系第一部分目目 錄錄123 房地產(chǎn)的運營體系房地產(chǎn)的運營體系 房地產(chǎn)的計劃管理概述房地產(chǎn)的計劃管理概述 房地產(chǎn)的開發(fā)流程房地產(chǎn)的開發(fā)流程一：房地產(chǎn)開發(fā)流程-總的流程與框架圖說明及圖例：說明及圖例：一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。三、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)

2、的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計方 案 設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工 程 施 工至 竣 工 驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配

3、合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算設(shè)計流程階段設(shè)計流程階段一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.1 房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與職責(zé)層級一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（一）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（二）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（三）一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.3 房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架一：房地產(chǎn)開發(fā)流程組合組合1 1組合組合2 2多項目區(qū)域總部多項目區(qū)域總部多項目跨區(qū)域整合多項目跨區(qū)域整合多項目多項目 跨區(qū)域跨區(qū)域多項目多項目 單區(qū)域單區(qū)域戰(zhàn)略型戰(zhàn)略型+矩陣式矩陣式戰(zhàn)略型戰(zhàn)略型 價值鏈型價值

4、鏈型v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系操作型操作型一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理矩陣式管理一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系弱矩陣弱矩陣一：房地產(chǎn)開發(fā)流程v1.4 房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系強矩陣強矩陣二：房地產(chǎn)的運營體系v2.1房地產(chǎn)運營管理房地產(chǎn)運營管理：2.1.1 定義二：房地產(chǎn)的運營體系二：房地產(chǎn)的運營體系二：房地產(chǎn)的運營體系二：房地產(chǎn)的運營體系2.1.2 運

5、營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運營體系2.1.2 運營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運營體系2.1.2 運營管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運營體系2.1.3 運營管理的重點二：房地產(chǎn)的運營體系v2.2房地產(chǎn)運營體系內(nèi)容：2.2.1 投資決策2.2.2 階段性成果2.2.3 運營決策2.2.4 計劃管理2.2.5 成本管理 2.2.6 資金管理2.2.7 知識管理二：房地產(chǎn)的運營體系v2.3房地產(chǎn)運營體系案例解析二：房地產(chǎn)的運營體系v2.4房地產(chǎn)運營管理架構(gòu)2.4.1 項目運營組織架構(gòu)與決策機構(gòu)二：房地產(chǎn)的運營體系二：房地產(chǎn)的運營體系2.4.2 項目的管理目標(biāo)二：房地產(chǎn)的運營體系2.4.3 運營會議系統(tǒng)：

6、 a. 運營決策會 b. 運營管理會二：房地產(chǎn)的運營體系非運營會議系統(tǒng)非運營會議系統(tǒng)二：房地產(chǎn)的運營體系兩個重要的運營決策會兩個重要的運營決策會二：房地產(chǎn)的運營體系兩個重要的運營管理會兩個重要的運營管理會三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.1項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重點 三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.2項目計劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素 三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.3 一體化的計劃管理體系的建立3.3.1 建立一體化計劃管理體系的目標(biāo)三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.3 一體化的計劃管理體系的建立3.3.2 一體化計劃管理體系的特點 一個目標(biāo)+二個體系+三個層級三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.3 一體

7、化的計劃管理體系的建立3.3.3 項目計劃分級體系：三層次+四要素三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.3 一體化的計劃管理體系的建立3.3.4 項目計劃體系與管理計劃體系的關(guān)系三：房地產(chǎn)的計劃管理概述v3.4 項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃3.4.1 如何確定項目的關(guān)鍵節(jié)點三：房地產(chǎn)的計劃管理概述3.4.2 項目關(guān)鍵節(jié)點的內(nèi)容： a. 里程碑節(jié)點 b. 體現(xiàn)項目管理思想的節(jié)點三：房地產(chǎn)的計劃管理概述三：房地產(chǎn)的計劃管理概述三：房地產(chǎn)的計劃管理概述3.4.3 房地產(chǎn)項目50個關(guān)鍵節(jié)點如何建立規(guī)范化的房地產(chǎn)設(shè)計管理體系如何建立規(guī)范化的房地產(chǎn)設(shè)計管理體系第二部分第二部分 目 錄房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義房地產(chǎn)設(shè)計管理

8、的范疇與定義12345房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計管理模式式與相應(yīng)設(shè)計管理模式建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系計管理體系設(shè)計管理效率指標(biāo)設(shè)計管理效率指標(biāo)設(shè)計管理通病與案例分析設(shè)計管理通病與案例分析一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義 涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從項目初判的跟蹤,到項目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作，以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。 契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立

9、、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。v房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇v房地產(chǎn)設(shè)計管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義 涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開發(fā)運營模式 選擇何種產(chǎn)品戰(zhàn)略對一個企業(yè)來說至關(guān)重要。產(chǎn)品戰(zhàn)略并不僅指導(dǎo)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、戶型研究、營銷推廣，同時也影響到項目的拓展模式、土地儲備模式，甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。 產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù) 產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略產(chǎn)品制造過程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略v產(chǎn)品的戰(zhàn)略v產(chǎn)品的策略 品質(zhì)保證、進度控制、成本控制v設(shè)計管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計管理

10、模式v1.1 企業(yè)管控模式的分類v1.2 設(shè)計管理模式的分類v1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考v1.4 設(shè)計管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1 企業(yè)管控模式的分類財務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運營型)管控模式二. 1.2 設(shè)計管理模式的分類職能型公司型(項目制型)矩陣型項目管控模式設(shè)計管理模式與企業(yè)對項目管理設(shè)立的管控模式一一對應(yīng)二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考組合組合1 1組合組合2 2多項目區(qū)域總部多項目區(qū)域總部多項目跨區(qū)域整合多項目跨區(qū)域整合多項目多項目 跨區(qū)域跨區(qū)域多項目多項目 單區(qū)域單區(qū)域集群式集群式復(fù)合職能型復(fù)合職能型項目制型項目制型(大、小大、小)

11、職能型職能型二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計水平標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計水平集群式集群式復(fù)合職能型復(fù)合職能型項目制型項目制型職能型職能型戰(zhàn)略合作水平戰(zhàn)略合作水平v設(shè)計管理模式發(fā)展二. 1.4 設(shè)計管理資源配置基準(zhǔn) 合理的項目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項目有效實施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項目的運作模式、運作水平和人力資源成熟度 企業(yè)年度人力資源規(guī)劃 新增項目人員配置規(guī)劃參考 多項目運作狀況下，項目之間人員動態(tài)規(guī)劃和調(diào)配v人員配置基準(zhǔn)目的v人員配置基準(zhǔn)的作用v案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系v3.1 建立

12、規(guī)范化管理體系的意義 規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計管理制度和流程，以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 負責(zé)項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計) 材料設(shè)備選型定板 配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價比 組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)v3.2.1 設(shè)計管理職責(zé)v3.2.1.1 一般意義下的設(shè)計管理職責(zé)

13、一般意義下的設(shè)計管理職責(zé)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項目開發(fā)部項目開發(fā)部按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作v 其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部成本管理部v 按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需成本目標(biāo)v 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo) v 負責(zé)組織方案設(shè)計招標(biāo)中的各項工作市場營銷部營銷部v 按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件 v 負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議v 負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容三.2 體系建立的組成要

14、素與核心內(nèi)容3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地北京金地20062006設(shè)計部設(shè)計部組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：0607深圳金地設(shè)計部構(gòu)架圖(改進前)項項目目組組1項項目目組組2項項目目組組3項項目目組組N 結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)組組 設(shè)設(shè)備備組組 景景觀觀組組 室室內(nèi)內(nèi)組組專業(yè)組主管負責(zé)制強大的技術(shù)支撐平臺技術(shù)支持+質(zhì)量控制項目組設(shè)計經(jīng)理制前期方案+項目設(shè)計管理設(shè)計總監(jiān)設(shè)計總監(jiān)部門經(jīng)理部門經(jīng)理專業(yè)組專業(yè)組項目項目（建筑師（建筑師)組組建建筑筑研研發(fā)發(fā)組組 材材料料組組部門副經(jīng)理部門副經(jīng)理 行行政政秘秘書書三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2 體系建

15、立的組成要素與核心內(nèi)容 v 2.3.1 設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程的意義 梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件條件, ,清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本三方面均得到有效控制效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本三方面均得到有效控制三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程主線流程概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計配合部門配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門主線部門設(shè)計部v 2.3.2 業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運營框架圖說明及

16、圖例：說明及圖例：一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。三、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項目論證初步產(chǎn)品定位營銷組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案

17、策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計方 案 設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工 程 施 工至 竣 工 驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算設(shè)計流程階段設(shè)計流程階段設(shè)計流程框架圖施工圖設(shè)施工圖設(shè)計計建筑、建筑、規(guī)劃方案規(guī)劃方案部品部品設(shè)計設(shè)計及及定板定板擴初設(shè)計擴初設(shè)計拿地節(jié)點拿地節(jié)點概念規(guī)概念規(guī)劃草案劃草案概念規(guī)概念規(guī)劃方案劃方案 方案報建方案報建方案設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究模型研究施工圖設(shè)計指引施

18、工圖設(shè)計指引部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料清單 部品材料定板封樣部品材料定板封樣銷售配合資料銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示范區(qū)設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計設(shè)計管理階段工程管理分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計流程框架圖一級流程: 項目投資決策論證管理階段流程 項目設(shè)計管理階段流程 項目工程管理階段流程 項目營銷管理階段流程 項目入伙管理階段流程二級流程: 設(shè)計管理流程 設(shè)計單位選擇管理流程 設(shè)計合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程 設(shè)計變更管理流程設(shè)計流程框架圖三級流程： 設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則 設(shè)計合同編制

19、工作細則 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則 設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細則 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則 計變更管理細則三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.3.3 管理流程 主要是涉及設(shè)計職能的公司管理制度，如地產(chǎn)公司設(shè)計總監(jiān)管理辦法、設(shè)計管理階段集團對子公司監(jiān)控程序、實施地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書、決策分判等三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益 梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入梳理設(shè)計工作流程，明確設(shè)計管理的控制節(jié)點和不同階段的設(shè)計輸入條件條件, ,清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高

20、設(shè)計管理清晰規(guī)范項目設(shè)計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設(shè)計管理效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本三方面均得到有效控制效率，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本三方面均得到有效控制 精裝修管理流程與優(yōu)化精裝修管理流程與優(yōu)化三. 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 v 2.4 計劃管理 目的：目的：理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。 2.4.1 設(shè)計周期基準(zhǔn)地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準(zhǔn)值簡圖三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項目計劃2.4.2.1各級計劃的制定方式與監(jiān)控辦法v2.4.2 項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制與風(fēng)險管理 公司一級計劃公司一

21、級計劃部門二級計劃部門二級計劃部門月度計劃部門月度計劃項目組周計劃項目組周計劃三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段：概念設(shè)計、方案設(shè)計、實施方案設(shè)計、 施工圖設(shè)計、部品設(shè)計2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5.2 設(shè)計文件的管理與模板建立概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書住宅施工圖設(shè)計任務(wù)書景觀概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書2.5.2.1 設(shè)計文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類三.2 體系建立的組

22、成要素與核心內(nèi)容概念設(shè)計咨詢合同建筑方案/擴初設(shè)計合同建筑施工圖設(shè)計合同景觀方案設(shè)計合同景觀施工圖設(shè)計合同室內(nèi)設(shè)計合同銷售示范區(qū)包裝設(shè)計合同2.5.2.1.2合同類2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書方案設(shè)計指引及施工圖設(shè)計指引統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):區(qū)域通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)域 通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實施方案、施工圖設(shè)計各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2 模板三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5.4 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對每項設(shè)計管理工作，除頒布程序(工作的方法)

23、成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評價標(biāo)準(zhǔn)，使 設(shè)計管理質(zhì)量保證質(zhì)量保證工作有章可循。v 2.5.5 評審或評估標(biāo)準(zhǔn)項目投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表項目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計成果評價表設(shè)計巡檢評價表三個評價表項目投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表評價緯度評價緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見評價意見技術(shù)成果達技術(shù)成果達標(biāo)標(biāo)成果內(nèi)容符合性成果內(nèi)容符合性滿足投資決策評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)（編號SJ201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計成果科學(xué)性設(shè)計成果科學(xué)性設(shè)計方案可實施（如滿足日照間距要求、參

24、考戶型可實施性等）， 避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項設(shè)計規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設(shè)計成本關(guān)設(shè)計成本關(guān)鍵因素鍵因素地下室及停車位地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進行成本收益論證產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析設(shè)計概念設(shè)計概念項目規(guī)劃設(shè)計手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟效益最大化原則配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)

25、提升、經(jīng)濟效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設(shè)計創(chuàng)造價值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期開發(fā)周期分期策略分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位項目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計方案是否有利于快速滾動開發(fā)結(jié)論結(jié)論項目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計成果評價表評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見 產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計成果滿足市場定位要求；設(shè)計成果與投資決策評審階段設(shè)計成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足項目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計成果內(nèi)容

26、及深度滿足金地集團項目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求（編號SJ202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計成果科學(xué)性符合各項國家及地方設(shè)計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計合理性規(guī)劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計合理并滿足價值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進行戶型設(shè)計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配

27、合理開發(fā)周期設(shè)計進度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計進度偏差的設(shè)計原因結(jié)論設(shè)計巡檢評價表評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見 設(shè)計實現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計方案的符合性 示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細部節(jié)點技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務(wù)設(shè)計問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計投訴問題處理、反饋情況三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1 建立

28、成本管理目標(biāo)及節(jié)點建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點v 2.7 設(shè)計管理過程中的成本管理項目關(guān)鍵節(jié)點項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點輔助節(jié)點管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2 建立相關(guān)部品信息庫建立相關(guān)部品信息庫2.7.2.1 項目部品信息庫模板2.7.2.2 項目部品信息庫建立的要點a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團采購d.建立信息庫共享平臺v 三.2 體系建立的組成要素

29、與核心內(nèi)容2.7.2.3 材料部品研究的工作目標(biāo) a.基于對目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對比 c.工藝的研究2.7.3 設(shè)計過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法設(shè)計過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法 2.7.3.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車方式及人防方案 2.7.3.5 主要設(shè)備選型 2.7.3.6 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置v 成本基價表（估算）-項目初判v 4.1 指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：深圳：8-10個項目個項

30、目北京：北京：4-5個項目個項目青島青島/西安：各西安：各2個項目個項目北京：北京：3個項目個項目天津：天津：1個項目個項目蘇州：蘇州：1個項目個項目整體運營人均利潤率250萬元萬元/人人140萬元萬元/人人61.5萬元萬元/人人人均開發(fā)面積4200平米平米/人人3520平米平米/人人6324.79平米平米/人人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：低、多層：9個月個月高層：高層：12個月個月項目項目1（多層）：（多層）：18個月個月項目項目1（高層）：（高層）：21個月個月項目項目1（高層）：（高層）：31個月個月蘇州項目蘇州項目1-1.5年年目標(biāo)成本變動率3%以內(nèi)以內(nèi)項目項目1：2.8%項目項目2：-2.6%項目項目3：1.1%5%左右左右計劃完成率v 計劃指標(biāo)完成計劃指標(biāo)完成86%v 會議決議完成會議決議完成100%v 月計劃完成月計劃完成90%v 計劃指標(biāo)完成計劃指標(biāo)完成 55%v 會議決議完成會議決議完成 ？%v 月計劃完成月計劃完成40.7 %未統(tǒng)計未統(tǒng)計成本基價表（估算）-項目初