估價實務(wù)真題

1、2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案1某市黃河大酒店所占用土地的使用權(quán)于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關(guān)情況如下：（1）15層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為；000平方米，平均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：（2） 6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間（其中普通單間有38間，118元天，豪華單間30間，158元天），標隹雙人間158間（其中普通標間為98間，188元天，豪華標間60間。258元廷），套房58間（其中普通套房為38間，2

2、88元天，豪華套房有20間，388元7天），總統(tǒng)套房8間（988元天），全部入住率為70%；（3）該酒店取得土地使用權(quán)后2年內(nèi)建成并投入使用，結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)齊耐用年限50年，建筑物殘值率為0%：（4）該酒店設(shè)計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結(jié)構(gòu)的建筑物，頁計在剩余的使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預(yù)計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關(guān)參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地在1008年6月1日的使用權(quán)總價格和地面單位價格（假定：大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%，其不動產(chǎn)綜合還原率為8%；客房部分不考慮經(jīng)營管理成&，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%；該酒店建筑物重新建造綜合成本為38

3、00元F方米；未來資金貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%）。2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案2-土地估價師A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各殳別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下袁。面積：平方千米；價格：元平方米緒表請根據(jù)上表所給出的信息完成以下監(jiān)測指標計算（計算保留整數(shù)）：1.計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值（列出J001的計算過程，并將全部結(jié)果在答題卡上制作成表格（表格式樣如下）；（表格式樣） 一季度 二季度 三季度 四季度J001J0092.計算A市2007年第一季度各級別地價水平值；3.計

4、算A市2007年第一季度整體居住地價水平值；4.以2007年第一季度為基期，并設(shè)定基期指數(shù)為100，計算一級地當年各季度定基地價指數(shù)標準答案： 答題要點及參考答案1.計算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價水平值（列出J001的計算過程，并將全部結(jié)果制作成表格（表格分為區(qū)段編號、一季度、二季度、三季度、四季度四列）J001地價水平值計算式如下：J001地價水平值=（1200+ 1100）/2=1150（元平方米）各季度各區(qū)段地價水平值計算結(jié)果表2.計算A市2007年第一季度各級別地價水平值，列出計算式一級地價水平值=（1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050

5、15;0.2）（0.2+0.2 +0.2）=1067（元平方米）二級地價水平值= （675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6）/（0.6+1.2 +0.6）=656（元平方米）三級地價水平值= （500×1+520×1.5 +450×1.5）/（1+1.5+1.5） =489（元平方米）3.計算A市2007年第一季度整體居住地價水平值整體地價水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+50

6、0×1 +520×1.5 +450×1.5）（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元平方米）4.以2007年第一季度為基期，并設(shè)定基期指數(shù)為100，計算一級地當年各季度定基地價指數(shù)一季度地價水平值= 1067（元平方米）二季度地價水平值=（1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2）/（0.2 +0.2+0.2） =1067（元平方米）三季度地價水平值= （1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2）（0.2+0.2+0

7、.2） =1130（元平方米）四季度地價水平值=（1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2）/（0.2 +0.2+0.2）=1130（元平方米）2007年一季度定基地價指數(shù)：100二季度定基地價指數(shù)：1067/1067×100：100三季度定基地價指數(shù)：1130/1067×100：106四季度定基地價指數(shù)：1130/1067×100= 1062010年土地估價實務(wù)真題及參考答案3-土地估價師某評估機構(gòu)在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、乏化

8、中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%；2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米；制定并公布了征地區(qū)片綜合地價；該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270元平方米；爹該市工業(yè)用地出讓最低價標準為384元平方米；2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。待估價宗地有關(guān)信息如下：（1）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價1200，元平方米，當時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元平方米。2004年

9、末，甲公司以土地使用權(quán)作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。（2）丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關(guān)稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元畝。

10、請根據(jù)以上情況回答51 -55題。1.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是（ ）。A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長D.城市社會經(jīng)濟的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用2.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是（ ）。A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進行比較B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價水平接近C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標準D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出

11、讓價格回歸到客觀地價水平3.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應(yīng)計算的成本費用最接近（ ）萬元。A.590 B.467 C.530 D.4804.甲公司以土地使用權(quán)作價入股時，乙方要求對土地使用權(quán)價格進行評估，則評估樓面地價最接近（ ）元平方米。A. 1000 B.1100 C.1200 D.128055.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為（ ）元平方米。A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260標準答案： AD,BCD,C,B,B2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案4-土地估價師甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范

12、圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業(yè)，土地面積30畝；宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細規(guī)劃指標為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米；規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。經(jīng)調(diào)查：該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整

13、），紅線外達到“六通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣）；A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價分別為5800元平方米、2000元平方米、800元平方米，對應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通” （通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣）及紅線內(nèi)場地平整，估價基準日為2006年1月1日：以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率分別為2%、4%、0%；通燃氣平均成本為20元平方米；磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價600元平方米；A市各類用地容積率修正系數(shù)表（部分）如下：按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標，選擇案例通過市場比較法

14、修正后得到商業(yè)用地地價為9500元平方米。運用基準地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。請根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。1.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（ ）。A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價格B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價補交土地出讓金C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商補償金額D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設(shè)2.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向

15、銀行申請貸款，委托估價機構(gòu)進行地價評估，則評估時采用的容積率為（ ）。A. 0.85 B.0.94 C3.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應(yīng)為（ ）萬元。A. 10062 B.10122 C.10300 D.103614.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為（ ）。A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.895.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準按照上述規(guī)劃條件用途補辦出讓手續(xù)，則

16、對應(yīng)補交土地出讓金的表述正確的是（ ）。A.應(yīng)補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場價格B.應(yīng)補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格扣減已繳納的780萬元C.以2008年1月1日為估價基準日，估價時設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年D.估價時建筑容積率設(shè)定為0. 94標準答案： C,A,C,B,A2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案5-土地估價師某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”（通路、通水、通訊、通

17、電、排水，場地平整），可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80，土地出讓年限為50年。下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料：征地補償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費：征地管理費，按照征地費總額的4征收；耕地占用稅，按5元平方米征收；耕地開墾費，按10元平方米計收。土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元平方米。假定土地開發(fā)周期為1.5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15，年貸款利率

18、為8，土地還原率為6，50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120，請根據(jù)上述資料計算土地單價。標準答案：1.解題思路與方法選用根據(jù)題意，估價對象為新開發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資料，適宜選用成本逼近法進行評估。2.解題步驟（1）計算土地取得費及稅費土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產(chǎn)值的30倍，即為：a.最高補償標準：2000×30666.67=60000666.67=90（元平方米）b.青苗補償及地上物補償：2000666.67=3.0（元平方米）c.征地費合計：903.0=93.0（元平方米）d.征地管理費：93.0×4=3.72（元平

19、方米）e.耕地占用稅：5元/平方米f.耕地開墾費：10元平方米g.土地取得費及稅費=93.0+3.72+5+10=111.72（元平方米）（2）土地開發(fā)費土地開發(fā)費=90元平方米（3）投資利息投資利息=111.72×（1+8）l.51+90×（1+8）0.751=19.02（元平方米）（4）投資利潤投資利潤=（111.72+90）×15=30.26（元平方米）（5）計算土地成本價格成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元平方米）（6）計算土地增值根據(jù)題意，這里土地增值率取20，則：土地增值=251×20=50.2（元平方米）（

20、7）計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價：251.0+50.2=301.2（元/平方米）（8）計算可出讓土地單位面積地價可出讓土地單位面積地價：301.2÷80=376.5（元平方米）即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價格為376.5元平方米。2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案6-土地估價師待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標出讓。估價要求某開發(fā)公司希望參與此地塊投標，要求估算其目前所能投標的最高地價額。估價過程（1）選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法進行估價。

21、（2）確定最佳開發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓。（3）市場調(diào)查、確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等。根據(jù)開發(fā)公司所進行的市場調(diào)查和項目的可行性分析顯示，該項目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當?shù)夭粍赢a(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤不得低

22、于所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。（4）求取地價。標準答案：地價測算公式如下：地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不動產(chǎn)總價=1620000/8%1-（1+1/1+8%）48=19746401（元）建筑費及專業(yè)費=1000×8000=8000000（元）總利息=地價×（1+12%）2-1+8000000×40%×（1+12%）1.5-1 +

23、8000000×60%×（1+12%）0.5-1=0.2544×地價+872792（元）利息計算采用復(fù)利計算，計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入經(jīng)歷整個開發(fā)周期，計息期為2年，專業(yè)費和建筑費的投入是持續(xù)不斷的，在計息時，假設(shè)各年內(nèi)建筑費和專業(yè)費均勻投入，因此，年度投入量在當年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。開發(fā)商利潤=19746401×15%=2972737（元）不動產(chǎn)出租稅費已在確定不動產(chǎn)總價時予以考慮。將上述各項數(shù)據(jù)代入公式，即地價=19818245-8000000-（0.2544×地價+872792

24、）-2972737地價=7900872/1.2544=6298527（元）由于開發(fā)商取得場地使用權(quán)時要支付地價3%的法律、估價等專業(yè)費用，因此，開發(fā)商所能支付的投標地價額應(yīng)從中扣除上述費用。開發(fā)商所能投標的最高地價款=6298527/（1+3%）=6115075（元）測算方式二、利息中不計地價款的利息不動產(chǎn)總價、建筑費及專業(yè)費、利潤的計算方式與方式一相同，因此有：不動產(chǎn)總價=19746401（元）建筑費及專業(yè)費=8000000（元）建筑費及專業(yè)費利息=8000000×40%×（1+12%）1.5-1 +8000000×60%×（1+12%）0.5-1=5

25、92949.1+279842.5=872792（元）開發(fā)商利潤=2972737（元）代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格開發(fā)完成時地價=-=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）由于得到的價格是開發(fā)完成時的價格，即兩年后的價格，則，場地當前價格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）開發(fā)商所能支付的投標地價=6298527/（1+3%）=6115075（元）2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案7-土地估價師甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6

26、月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構(gòu)進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。評估機構(gòu)調(diào)查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元建筑平方米，管理費支出為租金的5，年支付各項稅金平均為35元建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2，年支出保險費為重置價的0.2，土地還原率為6，建筑物還原率為8，估價基準日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進行估算（需提供總價和單價）。標準答案：（一）答題要點及參考答案1

27、.解題思路與方法選用估價對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法評估。2.解題步驟（1）計算房地年總收益50×950×12=570000（元）（2）計算年總費用年管理費=50×950×12×5=28500（元）年維修費=1600×950×2=30400（元）年保險費=1600×950×0.2=3040（元）年稅金=35×950=33250（元）年折舊費：1600×950（50-01）=31020.41（元）年總費用：+=28500+30400+3040+3

28、3250+31020=126210（元）（3）計算建筑物年純收益建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=（建筑物重置價年折舊費×已使用年限）×建筑物還原率=1600×95031020×4）×8%=111674（元）（4）計算土地年純收益土地純收益=房地總收益房地總費用建筑物純收益=570000126210111674=332116（元）（5）計算2006年6月的土地價格土地總價格：P=A/R×1-1/（1+r）n=332116/6%×1-1/（1+6%）45=513（萬元）土地單位價格：5133129÷

29、800=6416（元平方米）（6）建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年折舊費×已使用年限=1600×95031020 ×4=1395920（元）（7）土地及建筑物一體總價格：土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積=5133129+1395920=6529049（元）=652（萬元）土地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161（元平方米）2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案8-土地估價師某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司

30、于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款？項目其他有關(guān)資料如下：（1）該大樓13層為商場，建筑面積為3000平方米，415層為辦公樓。（2）大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。（3）大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為15

31、0元/平方米。（4）經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%標準答案： 可抵押貸款額5924.43萬元2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案9-土地估價師C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 （計算地價時，案

32、例選擇不少于四個）。（1）案例資料：i.開發(fā)程度說明：*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平"*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平"*表示宗地內(nèi)外"七通一平"。ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明（有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得）:數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度"（2）其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點；A市的容積率對地價的影

33、響是：以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。標準答案： 最佳的結(jié)果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)，地價為924.52元平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)也可，地價為906.33元平方米。2010年土地估價實務(wù)真題及參考答案10-土地估價師S市有一面積為4000平方米的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權(quán)

34、轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。1.證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限40年。2.宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率3.3,宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標，確定商、住比例為1：9.開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地平整。3.該市基準地價2005年公布，基準日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)，住宅，工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級，住宅四級

35、用地，其對應(yīng)的基準地價為商業(yè)800元/平方米，住宅450元/平方米。4.其他相關(guān)資料：（1）該地市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%；（2）商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%；（3）根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100.容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%；（4）根據(jù)基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%；（5）基準地價系數(shù)修正公式為：宗地地價=基準地價*（1+影響因素修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額

36、。標準答案： 1.方法選擇根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準地價四級覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準地價內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標準等資料，宜選用基準地窖系數(shù)修正法評估。2.解題思路先分別評估商業(yè)、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅一哦那個地的總地價和單位地價。3.適用公式待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額4.計算步驟1）選擇計算方法根據(jù)題目所提供資料，可采用基準地價系數(shù)修正法評估。2）計算商業(yè)部分地價（1）確定宗地所在土地級別及基準地價標準處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準地價為800元/平方米。（2）確定影

37、響因素修正系數(shù)影響因素修正系數(shù)=1+（-2%）=0.98（3）確定年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/（1+6%）33 / 1-1/（1+6%）40=0.9458（4）確定期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994（5）確定容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=（1+1%）8=1.0829（6）確定開發(fā)程度修正額該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0（7）計算商業(yè)部分地價商業(yè)部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=8

38、82.79（元/平方米）商業(yè)部分總地價=單位地價*總面積*商業(yè)部分所占比例=882.79*4000*10%=353116（元）3）計算住宅部分地價（1）確定其所在土地級別及基準地價標準處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準地價為450元/平方米。（2）確定影響因素修正系數(shù)影響因素修正系數(shù)=1+3%=1.03（3）確定年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/（1+6%）63 / 1/（1+6%）70=0.9913（4）確定期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994（5）確定容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=（1+0.5%）8 =1.0829（6）確定開發(fā)程度修正額該宗地開發(fā)程度為宗地

39、紅線外”五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0（7）計算住宅部分地價住宅部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米）住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例=547.01*4000*90%=1969236（元）4）計算宗地總價宗地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=353116+1969236=2322352（元）=232（萬元）宗地單價=用地總價 / 用地面積=2322352 / 4000=581（元/平方米）2010年

40、土地估價實務(wù)真題及參考答案11-土地估價師某土地估價機構(gòu)接收委托，對一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝，紅線內(nèi)外均以達到“五通一平”開發(fā)程度，征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查后，得到了4個交易實例（宗地A、B、C、D），整理后見下表：此外，估價師還獲取了以下資料和信息：（1）根據(jù)對當?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果，從2003年5月至2006年12月，工業(yè)用地價格指數(shù)每月平均上漲0.5個百分點；（2）如果與拍賣交易方式相比，招標和協(xié)議方式成交價格分別低3%和5%;（3）以待估宗地距區(qū)域中心距離為基準，其他宗地距區(qū)域中心距離每增加（或減少

41、）1千米，價格對比指數(shù)減少（或增加）1%;（4）以待估宗地距火車貨運站距離為基準，其他宗地距火車貨運站距離每增加（或減少）1千米，價格對比指數(shù)減少（或增加）1%;（5）以宗地外達到”五通”的開發(fā)費用為基準，每增加（或減少）”一通”，價格對比指數(shù)增加（或減少）2%;（6）假定產(chǎn)業(yè)集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級，以待估宗地為基準，其他宗地產(chǎn)業(yè)集聚度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）1%；（7）假定環(huán)境有烈度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級，以待估宗地為基準，其他宗地環(huán)境優(yōu)劣度每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）2%；（8）宗地面積對土地價格的影響程度不顯著，忽略；（9）假定宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估價宗地為基準，其他宗地每上升（或下降）一個等級，價格對比指數(shù)上升（或下降）2%；（10）以待估宗地為基準，其他宗地容積率與其相比每增加（或減少）0.1，其價格對比指數(shù)增加（或減少）0.5%；（11）該地區(qū)周邊近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元。根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高標準，無論有無