錫山區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上錫山區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，物業(yè)管理也隨之誕生。我區(qū)物業(yè)管理自1994起步以來，得到了迅速的發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代人居住生活不可或缺的服務(wù)行業(yè)。但由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，在發(fā)展過程中還存在不少問題，亟待研究并予以解決。一、我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀近幾年來，我區(qū)住宅建設(shè)取得了巨大成就，人民群眾的居住條件有了明顯改善。隨著大批住宅投入使用，物業(yè)管理，作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我區(qū)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程；管理體制從誰開發(fā)、誰管理到實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)行；管理對(duì)象從

2、單純的住宅小區(qū)發(fā)展到寫字樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)等各類物業(yè)；服務(wù)內(nèi)容從房屋本身維護(hù)擴(kuò)展到綠化養(yǎng)護(hù)、治安保潔、社區(qū)活動(dòng)、環(huán)境秩序等，形成多層次，全方位服務(wù)局面。初步確立了企業(yè)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理新體制，建立起了一支專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍，先后有9個(gè)小區(qū)獲得了優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)，其中省優(yōu)1個(gè)，市優(yōu)8個(gè)。至今，全區(qū)物業(yè)管理公司已達(dá)31家，累計(jì)從業(yè)人員1155人，其中持證上崗的專業(yè)管理人員188人，共管理住宅小區(qū)69個(gè)，全區(qū)累計(jì)實(shí)行專業(yè)化管理面積達(dá)600余萬平方米，物業(yè)管理覆蓋面逐年提高，為全面提升我區(qū)物業(yè)管理整體水平，行業(yè)主管部門始終把規(guī)范推進(jìn)物業(yè)管理作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓實(shí)抓好。近幾年來，先后出臺(tái)了

3、關(guān)于加強(qiáng)新建商品房前期物業(yè)管理工作的意見等相關(guān)政策文件。有效地規(guī)范了物業(yè)管理行業(yè)行為，推進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程，促進(jìn)了物業(yè)管理整體水平的提升。 二、存在的主要問題及原因我區(qū)物業(yè)管理雖然起步較早，發(fā)展速度也非常迅速，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高，除物業(yè)管理企業(yè)管理水平不高、服務(wù)不到位等普遍存在的問題外，在物業(yè)管理過程中所涉及的社區(qū)管理、部門聯(lián)動(dòng)等問題越來越突出，主要存在的問題和原因是：1、社區(qū)管理缺失造成社會(huì)職能轉(zhuǎn)移。目前我區(qū)商品房住宅小區(qū)除柏莊一村、桑達(dá)園、春江花園有社區(qū)居委會(huì)之外，其他小區(qū)均無社區(qū)居委會(huì)接管，本應(yīng)有社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)的社會(huì)事務(wù)管理責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁給

4、了物業(yè)管理公司，小區(qū)業(yè)主無論大事、小事全都找物業(yè)管理，物業(yè)管理公司成了“萬能公司”，一旦問題得不到解決，物業(yè)管理公司就成了“出氣筒”，業(yè)主往往以拒交物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)管理相對(duì)抗。2、部門聯(lián)動(dòng)制度未建立，至使某些問題難以解決。從目前業(yè)主投訴的情況分析，業(yè)主投訴呈現(xiàn)多元化、復(fù)雜化趨勢(shì)，如業(yè)主投訴中所反映私搭亂建、違章裝修、子女就近入學(xué)難、小區(qū)停車難等問題，需要相關(guān)職能部門和社居委聯(lián)合調(diào)處才能得以解決，如何使相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)與溝通，形成有效的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，亟需制度作保障。3、公用事業(yè)收費(fèi)職能的轉(zhuǎn)嫁，增加了物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行成本。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)

5、當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。而事實(shí)上，在全區(qū)范圍內(nèi)所有住宅小區(qū)供水、供熱都有物業(yè)管理代收代付，部分小區(qū)供電也有物業(yè)管理代收代付，物業(yè)管理企業(yè)不僅要派專職人員抄表和收取費(fèi)用，同時(shí)還得承擔(dān)由于損耗而帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡管相關(guān)單位也給予了一些補(bǔ)貼，但客觀上增加了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)支出。為此，物業(yè)管理企業(yè)意見較大，亟待解決。4、老住宅小區(qū)的管理問題逐步顯現(xiàn)。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前，在東亭區(qū)域范圍內(nèi)屬零星開發(fā)、沿街開發(fā)且無物業(yè)管理住宅小區(qū)或單幢住宅共有53個(gè)（幢）面積67萬平方米，住戶6413戶。這些住宅大都是80-90年代所建，房屋維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、環(huán)境衛(wèi)生、安全管理等問題比較突出。出現(xiàn)問題后，業(yè)主往往找不到相關(guān)管

6、理單位解決，相關(guān)部門在接到投訴和求助后，也感到無從下手，只能采取“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的辦法處理，無法從根本上解決問題。5、業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主代表大會(huì)制度無法有效實(shí)施。目前我區(qū)只有六個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，大部分住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，盡管房管部門做了大量工作，但由于業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，主動(dòng)參予意識(shí)差，遲遲不能成立。加上我區(qū)住宅小區(qū)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)不健全，無法發(fā)揮社區(qū)組織群眾的作用，也是小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制度無法有效實(shí)施的重要因素之一。6、農(nóng)民安置房小區(qū)管理亟待引導(dǎo)和規(guī)范。我區(qū)已建成并投入使用的農(nóng)民安置房面積300余萬平方米。安置房小區(qū)由于服從拆遷工作大局，往往施工工期較緊，分期建設(shè)，分批入住

7、，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)不到位，而且至今仍未建立大修理基金。同時(shí)，業(yè)主理念尚未轉(zhuǎn)變，受原農(nóng)村住房觀念及生活習(xí)慣的影響，花錢買服務(wù)的意識(shí)尚未建立。目前，小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)均由政府承擔(dān)。隨著大量拆遷安置房的建成并投入使用，各級(jí)政府財(cái)政負(fù)擔(dān)將越來越重。三、對(duì)策和措施為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展，切實(shí)解決當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，我們認(rèn)為必須采取以下對(duì)策和措施。1、加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主確立正確意識(shí)。物業(yè)管理本身是個(gè)新生事物，況且，對(duì)于大多數(shù)群眾來說，由過去的政府管理型到現(xiàn)在的企業(yè)管理服務(wù)型、由以前的農(nóng)村散居型到現(xiàn)在的集中化收費(fèi)管理型，一時(shí)還不能完全理解和接受。為此各級(jí)政府和物業(yè)管理企業(yè)，要充分利用現(xiàn)有

8、的宣傳工具，進(jìn)行正確的引導(dǎo)，讓社會(huì)各方都來關(guān)心、宣傳物業(yè)管理，引導(dǎo)群眾樹立正確的消費(fèi)意識(shí)。尤其要加大對(duì)農(nóng)民安置房小區(qū)居民的宣傳力度，正確灌輸有償服務(wù)的市場(chǎng)化理念，逐步讓居民消除農(nóng)村情結(jié)，樹立城市意識(shí)，使他們進(jìn)一步接受物業(yè)管理。2、建立健全管理機(jī)制，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)。一要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。采取政府牽頭、相關(guān)部門聯(lián)合參予的辦法，對(duì)群眾反映的難點(diǎn)問題進(jìn)行聯(lián)合處理，切實(shí)維護(hù)群眾的切身利益。二要建立健全社區(qū)管理機(jī)構(gòu)。無論是新建商品房住宅小區(qū)，還是零星開發(fā)和沿街開發(fā)的住宅要全部納入社區(qū)管理的范疇，并要重視新建小區(qū)與社區(qū)管理的接管銜接工作。社區(qū)管理要真正肩負(fù)起住宅小區(qū)的社會(huì)事務(wù)管理職能，充分發(fā)揮社區(qū)管理在民事調(diào)解、

9、社區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生、老齡工作、精神文明建設(shè)等方面的作用，加強(qiáng)與物業(yè)管理之間的溝通與協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和自治組織的領(lǐng)導(dǎo)，讓物業(yè)管理企業(yè)更好地開展物業(yè)服務(wù)。三要進(jìn)一步強(qiáng)化招投標(biāo)機(jī)制，徹底打破誰建誰管的格局。農(nóng)民安置房小區(qū)同樣要實(shí)行招投標(biāo)機(jī)制，讓信譽(yù)好、資質(zhì)等級(jí)高的物業(yè)管理企業(yè)來管理農(nóng)民安置房小區(qū)，讓農(nóng)民得到更好的服務(wù)，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。四要強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民安置房小區(qū)的竣工驗(yàn)收。一定要確保六個(gè)到位方能通過，即小區(qū)安全設(shè)施到位、綠化設(shè)施到位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施到位、停車場(chǎng)（含公共場(chǎng)地）到位、維修基金到位、物業(yè)用房和輔助用房到位，以保證小區(qū)長(zhǎng)效管理的實(shí)現(xiàn)。3、嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定，逐步規(guī)范運(yùn)作機(jī)制。一是認(rèn)真貫

10、徹關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)管理的意見精神，落實(shí)政府“扶一把、送一程”、物業(yè)管理企業(yè)籌一部分、小區(qū)居民出一點(diǎn)的辦法，逐年增加居民支出比例，直至全部由居民支付物業(yè)管理費(fèi)用，讓物業(yè)管理企業(yè)逐步與政府脫鉤，真正走上市場(chǎng)化運(yùn)作的軌道。二是對(duì)水、電表出戶的住宅小區(qū)，要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定；對(duì)條件不成熟的住宅小區(qū)，要通過逐步整改，最終由相關(guān)單位向終端用戶收取費(fèi)用。三是供水、供電、供熱單位應(yīng)充分履行自身職責(zé)，尊重物業(yè)管理企業(yè)的意愿，在物業(yè)管理企業(yè)同意的基礎(chǔ)上，可采取與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托代收服務(wù)合同，并向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用，切實(shí)減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作活力。4、加大整治

11、力度，落實(shí)老住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理。老住宅小區(qū)無人管或管理難已成為居民和政府共同關(guān)注的熱點(diǎn)問題。政府應(yīng)加大整治力度，在資金的籌措上可采取政府拔一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)的辦法籌措，在進(jìn)行綜合整治的基礎(chǔ)上，有條件實(shí)行物業(yè)管理的要招聘專業(yè)隊(duì)伍，開展物業(yè)管理，對(duì)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的零星住宅，則以社區(qū)居委會(huì)為主，組織成立業(yè)主自治小組，實(shí)行自治管理。5、加強(qiáng)行業(yè)管理，不斷規(guī)范物業(yè)管理行為。一是強(qiáng)化企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)制度，實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審制度和誠信檔案記錄制度，將物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和誠信程度與其承攬管理項(xiàng)目的規(guī)模、檔次掛鉤，促進(jìn)企業(yè)間的相互競(jìng)爭(zhēng)。二是加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立物業(yè)管理從業(yè)人員的教育培訓(xùn)工作機(jī)制，通過不同渠道，采取不同形式，開展不同層次的物業(yè)培訓(xùn)，建立一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)隊(duì)伍。三是進(jìn)一步開展物業(yè)創(chuàng)星達(dá)標(biāo)活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)創(chuàng)星工作的領(lǐng)導(dǎo)，積極培育省級(jí)、國家級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)，以典型促全面，帶動(dòng)全區(qū)物業(yè)公司上檔次、上水平。6、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的政策支持。業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的自治組織，它是業(yè)主與物業(yè)公司溝通和交涉的平臺(tái)。如何提高業(yè)主自治意識(shí)和業(yè)委會(huì)的工作積極性？首先，要從法律上明確業(yè)委會(huì)的社團(tuán)法人性質(zhì)，只有業(yè)委會(huì)的法律地位得到應(yīng)有的承認(rèn)，才能對(duì)自己轄區(qū)范圍內(nèi)的集體利益進(jìn)行維權(quán)，才能從根本上提高業(yè)主的自治意識(shí)；其次，在政策和制度上明確業(yè)委