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文檔簡介
1、商鋪選址學(xué)問大 零售業(yè)巨頭有高招 窗體頂端窗體底端字體:大 中 小 發(fā)表評(píng)論本版PDF北青網(wǎng) - 休閑時(shí)尚雜志:于巍 (07/04/16 15:06)隨著中國加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟(jì)接軌,中國市場在世界市場上的地位越發(fā)凸現(xiàn)出來,這些活躍在世界上的零售巨頭也爭相進(jìn)入中國市場,來分得這塊奶酪。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪?shù)攘闶蹣I(yè)巨頭在北京迅速“搶占山頭”,而他們所到之處,商業(yè)活躍,人流如潮,形成了自己獨(dú)特的“商圈”。有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的腳步進(jìn)行投資。投資者跟著這樣的好品牌走,無疑將降低投資風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)
2、營的項(xiàng)目要互補(bǔ)。據(jù)了解,人們大多看中的是零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的選址!世界零售巨頭們一般都經(jīng)過了很多年的成熟發(fā)展,他們?cè)谶x址上都形成了一套十分科學(xué)的選址方案,對(duì)建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購買力等都做出了定量分析。而對(duì)于個(gè)人投資者來說,一般都是憑感覺來投資,由于沒有科學(xué)的選址經(jīng)驗(yàn),成功的 幾率是很低的。投資專家認(rèn)為,零售巨頭們?yōu)榱吮3肿约旱牡慕?jīng)營業(yè)績,它不可能在自己店址的選擇上有任何失誤,更不可能拿自己一點(diǎn)一滴積累起來的品牌當(dāng)兒戲。他們?cè)陂L時(shí)間積累起來的一些經(jīng)驗(yàn),也就是他們成功的關(guān)鍵所在。沃爾瑪沃爾瑪公司是國際著名的大型零售企業(yè)。低價(jià)策略是沃爾瑪一貫
3、的經(jīng)營方針,在商品采購環(huán)節(jié)上是“從供貨者那里為顧客爭取利益”,態(tài)度堅(jiān)決地對(duì)供應(yīng)商堅(jiān)持低價(jià)策略,現(xiàn)在沃爾瑪?shù)木薮箐N售額使其確定了供應(yīng)鏈中的領(lǐng)袖地位,它90%的產(chǎn)品直接從廠家進(jìn)貨,并且實(shí)現(xiàn)了全球性采購,從而使進(jìn)貨費(fèi)用得以大幅降低。自1996年進(jìn)入我國零售市場后,到2003年底,沃爾瑪在我國共開設(shè)了33家分店。選址原因:沃爾瑪在各方面都追求低成本的運(yùn)作,包括選址。剛進(jìn)入北京市場時(shí),沃爾瑪仍舊采用郊區(qū)化發(fā)展策略。首家店落戶石景山,第二家店雖然選址中關(guān)村知春路,但也不在馬路邊,不容易被顧客找到。據(jù)沃爾瑪內(nèi)部人士透露,這樣選址是因?yàn)闃潜P租金相對(duì)更便宜。而老對(duì)手家樂福的門店一般都開在市中心,因此人氣很旺。家
4、樂福深諳,在中國目前公路建設(shè)滯后和私家車普及率不高的情況下,中國畢竟還是一個(gè)以市中心為居住和消費(fèi)主體的國家。然而,在進(jìn)入中國9年以后,沃爾瑪開始向老對(duì)手家樂福學(xué)習(xí),往市中心走。宣武門店的開業(yè)即是轉(zhuǎn)變的開始。沃爾瑪購物廣場宣武門分店位于宣武門地鐵正南側(cè)400米,緊鄰南城知名商場莊勝崇光百貨。沃爾瑪選址要求 :一、對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳,2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人2、須臨近城市交通主干道,至少雙向四車道,且無綠化帶,立交橋,河流,山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主,收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺,道路與項(xiàng)目銜接性
5、比較順暢,車輛可以順暢的進(jìn)出停車場5、核心商圈內(nèi)(距項(xiàng)目1.5公里)無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對(duì)物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳,原則上不能低于40米,臨街面不低于70米2、層高不低于5米,對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4。5米以上(空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離)3、樓板承重在800KG/平方米以上,對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上,原則上不能低于8米 5、正門至少提供2個(gè)主出入口,免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)6、每層有電動(dòng)扶梯相連,地下車庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場三、對(duì)停車場的要求三、對(duì)停車場的要求1、至少提供300個(gè)
6、以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開,同時(shí)為商場供貨車輛提供物流專用場地,40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式,總用電量應(yīng)滿足商場營運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求,備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明,收銀臺(tái),冷庫,冷柜,監(jiān)控,電腦主機(jī)等的用電需求,并提供商場獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng),電表,變壓器,備用發(fā)電機(jī),強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng),提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表,給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求,美工滿足市政府停
7、水一天的商場用水需求3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng),空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上,不低于15年并提供一定的免租期家樂福1963年誕生的法國家樂福,2003年以650億美元的銷售額成為全球第二大零售商。在中國,從1995年至今已開設(shè)分店41家,成為在中國大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè),所開店已遍布中國20多個(gè)城市,經(jīng)營商品兩萬多種,家樂福95以上商品都是本地化采購。家樂福在我國的定位充分考慮國內(nèi)整體消費(fèi)水平較低的市場環(huán)境,以及商圈內(nèi)居民的生活水平和消費(fèi)能力,確立了以經(jīng)營日常生活用品為主的商品結(jié)構(gòu),向消費(fèi)者提供大多數(shù)生活必需的,不僅買得到、而且買得起的
8、商品,實(shí)現(xiàn)了大批量銷售。選址原因家樂福每開一家分店,首先會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)而嚴(yán)格的調(diào)查與論證,歷時(shí)都在一年以上。調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面。在北京,已開四家分店。這四家店鋪分別是創(chuàng)益佳店、方園店、方莊店、馬連道店。這幾家店都集中在居住片區(qū)和國展等人口高度集中的區(qū)域,具有穩(wěn)定、大量的人流。同時(shí),交通便利,由于不在市區(qū),租金也較便宜,更有利于超市的發(fā)展。從空間布局上看,4家店鋪的分布形成了一個(gè)整體優(yōu)勢(shì),其影響范圍、輻射范圍遍及北京絕大地區(qū)。家樂福在中國每開一家新店都嚴(yán)格按照其選址要求進(jìn)行:家樂福的顧客群:60的顧客是34歲以下,70是女性,54是已婚;家樂
9、福的主要理念:低價(jià)、一次購足、免費(fèi)停車、高周轉(zhuǎn)、新鮮程度、品質(zhì);現(xiàn)代化的商店就是:衛(wèi)生、舒適、店內(nèi)通道進(jìn)出方便、國際標(biāo)準(zhǔn)家樂福在選址方面有以下要求地理位置要求:交通方便(私家車、公交車、地鐵、輕軌)人口密度相對(duì)集中兩條馬路交叉口,其一為主干道具備相當(dāng)面積的停車場,比如在北京至少要求600個(gè)以上的停車位建筑物要求:建筑占地面積15000平方米以上最多不超過兩層總建筑面積2萬4萬平方米轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理建筑物長寬比例10:7或10:6停車場要求:至少600個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位,非機(jī)動(dòng)車停車場地2000平方米以上,免費(fèi)提供家樂福公司及顧客使用家樂福大賣場設(shè)計(jì)及選址資料來源: 新浪財(cái)經(jīng)
10、60;作者:轉(zhuǎn)載 發(fā)表日期: 2008-1-20 15:11:53 閱讀次數(shù): 151 查看權(quán)限: 普通教程背景:1995 年進(jìn)入中國市場,短時(shí)間內(nèi)家樂福便在北京、上海和深圳三地開出了大賣場,各自獨(dú)立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)家樂福自己的統(tǒng)計(jì),從中國本地購買的商品占了商場里所有商品的95 以上,僅2000 年采購金額就達(dá)15 億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購網(wǎng)絡(luò),家樂福還會(huì)在今年年底分別在中國的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設(shè)區(qū)域化采購網(wǎng)絡(luò)。截止2003 年10月,家樂福在中
11、國已有41 大賣場開業(yè)。大賣場設(shè)計(jì)家樂福的顧客群:60%的顧客是34歲以下,70%是女性,54%是已婚;家樂福的主要理念:低價(jià)、一次購足、免費(fèi)停車、高周轉(zhuǎn)、新鮮程度、品質(zhì)現(xiàn)代化的商店就是:衛(wèi)生、舒適、店內(nèi)通道進(jìn)出方便、國際標(biāo)準(zhǔn)大賣場選址標(biāo)準(zhǔn):Carrefour 的法文意思就是“十字路口”,而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。位置要求描述:交通方便(私家車、公交車、地鐵、輕軌);人口密度相對(duì)集中;兩條馬路交叉口,其一為主干道;具備相當(dāng)面積的停車場,比如在北京至少要求600 個(gè)以上的停車位。建筑物要求:建筑占地面積15000平米以上最多不超過兩層總建筑面積2 萬-4萬轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理
12、建筑物長寬比例:10:7 或10:6商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力:商圈片區(qū)覆蓋:工具:GIS 人口地理系統(tǒng)(注:中國目前并沒有現(xiàn)有的資料GIS 可資利用,所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。)方法一:以某個(gè)原點(diǎn)出發(fā),測算5 分鐘的步行距離會(huì)到什么地方,然后是10 分鐘步行會(huì)到什么地方,最后是15分鐘會(huì)到什么地方。方法二:根據(jù)中國的本地特色,還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑,最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。計(jì)量參數(shù):計(jì)算這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查,計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等
13、等許多指標(biāo)。家樂福的做法還會(huì)更細(xì)致一些,根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度和居民可支配收入,再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。注意事項(xiàng):如果有自然的分隔線,如一條鐵路線,或是另一個(gè)街區(qū)有一個(gè)競爭對(duì)手,商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境(包括城市交通和周邊商圈的競爭情況):指導(dǎo)原則一:如果一個(gè)未來的店址周圍有許多的公交車,或是道路寬敞,交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。實(shí)例:例如家樂福上海大賣場古北店周圍的公交線路不多,家樂福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行,方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。指導(dǎo)原則二:未來潛在銷售區(qū)域會(huì)受到很多競爭對(duì)手的擠壓
14、,所以需要將未來所有的競爭對(duì)手計(jì)算進(jìn)去。實(shí)例:傳統(tǒng)的商圈分析中,需要計(jì)算所有競爭對(duì)手的銷售情況,產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況,然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去,未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對(duì)手的競爭實(shí)力,所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個(gè)透徹,以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處,比如環(huán)境是否清潔,哪類產(chǎn)品的價(jià)格比較高,生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等,然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。持續(xù)性商圈微調(diào):依據(jù)目標(biāo)顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。實(shí)例一:家樂福自己的一份資料指出,顧客中有60的顧客在34歲以下,70是女性,然后有28的人走路,45通過公
15、共汽車而來。實(shí)例二:家樂福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店,因?yàn)橹車母呤杖肴后w和外國僑民比較多,其中外國僑民占到了家樂福消費(fèi)群體的40%,所以虹橋店里的外國商品特別多,如各類葡萄酒,各類泥腸,奶酪和橄欖油等,而這都是家樂福為了這些特殊的消費(fèi)群體特意從國外進(jìn)口的。實(shí)例三:南方商場的家樂福因?yàn)橹車木幼⌒^(qū)比較分散,干脆開了一個(gè)迷你SHOPPINGMALL,在商場里開了一家電影院和麥當(dāng)勞,增加自己吸引較遠(yuǎn)處的人群的力度。青島的家樂福做得更到位,因?yàn)橛?5的顧客是韓國人,干脆就做了許多韓文招牌。停車場要求至少600 個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位,非機(jī)動(dòng)車2000平米以上,免費(fèi)提供家樂福公司及顧客使用;注
16、:選擇家樂福不利的方面包括有對(duì)工程建設(shè)比較嚴(yán)格的要求、較低的租金、長期的租賃合同(一般是20 年-30 年)。 伊藤洋華堂2003年伊藤洋華堂以272億美元的銷售額名列世界500強(qiáng)。它以商圈內(nèi),中等收入家庭消費(fèi)者為主要目標(biāo)顧客。為滿足其需求,伊藤洋華堂對(duì)商品的選擇十分細(xì)致。吃、穿、用商品經(jīng)營面積的比例是3:4:3。食品類以魚、肉、鮮果、蔬菜為主,并設(shè)有面包房、壽司房、日式餐廳等頗具特色的經(jīng)營項(xiàng)目。服裝類以新品種為主打商品。家居類以全新的日用百貨為主打商品,突出裝飾性和功能性商品。獨(dú)特的選址定位策略:伊藤洋華堂明確提出不在所謂“一類地段”開店的思想,其80年代以后開設(shè)的店鋪均在交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合
17、部,目前的新店選址仍遵循這一原則。這樣做首先避免了與通常在此類地區(qū)建店的傳統(tǒng)百貨店的正面競爭,同時(shí)在客觀上適應(yīng)了在工業(yè)化不斷發(fā)展的過程中必然出現(xiàn)的城市空洞化的趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上,伊藤洋華堂將店鋪的目標(biāo)商圈鎖定在35公里范圍之內(nèi),力爭通過GMS業(yè)態(tài)的“一次性購物功能”和良好的服務(wù)為社區(qū)居民提供全方位的購物方便,贏得顧客的頻繁光臨,成為區(qū)域內(nèi)購買力的實(shí)現(xiàn)中心。伊藤洋華堂的員工常說,我們并不奢求城市的所有居民都成為我們的顧客,我們更為看重的是附近的居民每天都能來這里購物。為了取得得絕對(duì)的競爭優(yōu)勢(shì),伊藤洋華堂一旦確定開店地區(qū),通常會(huì)采取一種密集開店的策略,在區(qū)域內(nèi)占據(jù)所有的商圈面積,例如再北京朝陽區(qū)就開
18、有十里堡店、亞運(yùn)村店、望京店。這樣做的結(jié)果是首先提高了所在區(qū)域的行業(yè)進(jìn)入成本,遏止了競爭對(duì)手的發(fā)展,另一方面使區(qū)域性的物流中心等技術(shù)設(shè)施得到了最充分的利用,通過規(guī)模共享降低了總體運(yùn)營成本。易初蓮花創(chuàng)建于1921年的正大集團(tuán)經(jīng)過80余年的持續(xù)發(fā)展,連年躋身于世界500強(qiáng)企業(yè)之列,并被美國未來雜志評(píng)為亞洲十大優(yōu)秀企業(yè)之一。易初蓮花購物中心是正大集團(tuán)在中國投資的大型零售企業(yè),它強(qiáng)調(diào)為家庭成員而設(shè),倡導(dǎo)“衣食住行一應(yīng)俱全”的消費(fèi)理念,目前在中國已成功開張了28家大型連鎖購物中心。在上海,易初蓮花共開設(shè)了11家購物中心,成為當(dāng)?shù)亻_店數(shù)量最多、營業(yè)面積最大、營業(yè)額最高的外資零售企業(yè)。在北京,易初蓮花開設(shè)了
19、8家大型超市購物中心。選址原因選址問題一直是這個(gè)公司十分重視的。從規(guī)模上看,大多選在全國范圍內(nèi)面積兩萬平方米左右的大賣場,例如草橋店、金源店。因?yàn)橐怀銎贩N的齊全、形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)必然要選擇空間較大的場地。但是他的選址無一在市區(qū)鬧市,大多分布在北京周邊的地區(qū),例如通州店、北苑店。選擇周邊地區(qū)主要是:周邊地區(qū)擁有眾多的居住小區(qū),尤其是北面,高達(dá)數(shù)十萬的常住人口在此聚合,但調(diào)查顯示該區(qū)域80%的消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域缺乏大型的商業(yè)配套設(shè)施,遠(yuǎn)離市區(qū)商業(yè)中心,購物及其不方便,這說明了區(qū)域的消費(fèi)潛力并沒能真正釋放,市場有很大的空白點(diǎn),易初蓮花在此提出“在家門口購物”的口號(hào)是恰到好處;可見,選址不一定非選在城市的
20、中心,更希望是未來的商業(yè)中心,或是未來人口比較密集的地方??系禄簶I(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種“傍大款”的說法:“選鋪跟著麥當(dāng)勞、肯德基走,肯定沒錯(cuò)!”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里,哪里就被插上了鬧市的大旗,我們甚至可以經(jīng)??吹禁湲?dāng)勞和肯德基把店開在一些看起來并不特別惹眼的地方,而其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址的精明??系禄倪x址秘訣:地點(diǎn)是飯店經(jīng)營的首要因素,餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。連鎖店的正確選址,不僅是其成功的先決條件,也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。因此,肯德基對(duì)快餐店選址是非常重視的,選址決策一般是兩級(jí)審批制,通過兩個(gè)委員會(huì)的同意,一個(gè)是地方公司,另一個(gè)是
21、總部。其選址成功率幾乎是百分之百,是肯德基的的核心競爭力之一。肯德基選址按以下幾步驟進(jìn)行。一、商圈的劃分與選擇1劃分商圈肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市,就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些資料是*的,有些資料需要花錢去買。把資料買齊了,就開始規(guī)劃商圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法,例如,這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場,商場營業(yè)額在1000 萬元算一分,5000萬元算5分,有一條公交線路加多少分,有一條地鐵線路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。通過打分把商圈分成好幾大類,以北京為例,有市級(jí)商業(yè)型(西單、王府井等)、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)(目標(biāo))消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。2選擇
22、商圈即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店,主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上,一方面要考慮餐館自身的市場定位,另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同,吸引的顧客群不一樣,商圈的選擇也就不同??系禄c麥當(dāng)勞市場定位相似,顧客群基本上重合,所以在商圈選擇方面也是一樣的。可以看到,有些地方同一條街的兩邊,一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開,在什么地方設(shè)立地址,將來這里有可能成為成熟商圈,但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入,例如說這家店3年以后效益會(huì)多好,對(duì)現(xiàn)今沒有幫助,這3年難道要虧損?肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬元,當(dāng)然不冒這種險(xiǎn),一定
23、是比較穩(wěn)健的原則,保證開一家成功一家。二、聚客點(diǎn)的測算與選擇要確定這個(gè)商圈內(nèi),最主要的聚客點(diǎn)在哪。例如,上海的淮海路是很成熟的商圈,但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn),肯定有最主要的聚集客人的位置??系禄_店的原則是:努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣,這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān),可能有人走到這,該拐彎,則這個(gè)地方就是客人到不了的地方,差不了幾步路,但生意差很多,這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。人流動(dòng)線是怎么樣的,在這個(gè)區(qū)域里,人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走等等,這些都派人去掐表,去測量,有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。選址時(shí)
24、一定要考慮人流的主要流動(dòng)線會(huì)不會(huì)被競爭對(duì)手截住。例如某個(gè)社區(qū)的馬路邊有一家肯德基店,客流主要自動(dòng)向西走。如果往西一百米,競爭者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了,因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來的,再在西邊開,大量客流就被肯德基截住,效益就不會(huì)好。嘉蓮華帶租沃爾瑪欲打包出售 【收藏本貼】 導(dǎo)讀: 近日,位于嘉定江橋嘉蓮華商業(yè)廣場的沃爾瑪大賣場正式開業(yè),成為區(qū)域內(nèi)居民的一大“集散中心”。記者獲悉,嘉蓮華商業(yè)廣場的開發(fā)商為了迅速籌集資金開始二期項(xiàng)目的建設(shè),正在急尋買家打包出售包括沃爾瑪在內(nèi)的兩棟樓。 有人說,有沃爾瑪?shù)钠放浦?,帶租約出售的樓價(jià)也將會(huì)因品牌效應(yīng)而升值30左右;但也有人說,就一直以來以打壓租金稱王
25、的沃爾瑪,能否給接盤手帶來經(jīng)營效益還很難說。那么,在這場看似多贏的交易之中,究竟誰才是最大的贏家? 接盤者的“兩難” 帶租約出售報(bào)價(jià)近4億 據(jù)悉,上海嘉定區(qū)嘉蓮華商業(yè)廣場總規(guī)劃建筑面積168萬平方米,是江橋鎮(zhèn)重大投資建設(shè)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目分、三地塊分別開發(fā)。目前,該項(xiàng)目首先開發(fā)的是地塊,建筑面積為48萬平方米,由商鋪、休閑街和品牌酒店組成;塊位于塊以東,以純辦公樓為主,計(jì)劃在2年后完工;塊尚未動(dòng)遷,初步規(guī)劃為主題廣場。目前初具雛形的一期約5萬平方米已于去年完工。 去年5月,沃爾瑪與嘉蓮華國際商業(yè)廣場正式簽約入駐,而嘉蓮華國際商業(yè)廣場的商鋪銷售也隨之提速。知情人士表示,為了籌集開發(fā)二期項(xiàng)目的資金款
26、,開發(fā)商決定打包出售一期的兩棟樓。其中一棟為19000平方米的大賣場,即沃爾瑪入駐的建筑物,該棟樓為帶租約出售,暫定出售單價(jià)為12000元平方米。另一棟是15000平方米的一棟酒店(也可做公寓式辦公樓),暫定出售單價(jià)為10500元平方米。據(jù)記者粗略估算,收購沃爾瑪所在建筑價(jià)格約為228億元,另外一棟價(jià)格約為158億元,總報(bào)價(jià)接近4億元。 18元平方米天 名牌賣場租金低廉 開發(fā)商開價(jià)不低,沃爾瑪給出的實(shí)際租金卻不高。知情人士透露,沃爾瑪與嘉蓮華國際商業(yè)廣場簽定的是30年租約,租金為53元平方米月,即177元平方米天。年租金收入約為1200萬元左右,年投資回報(bào)僅有53。 記者拿沃爾瑪和嘉蓮華簽定的
27、租金,以銀行商業(yè)貸款利率7反推,把177元平方米的租金折算成房價(jià),排除租金遞增條款后,粗略估算結(jié)果約在9200元平方米,總價(jià)約為175億元,與開發(fā)商開出的228億元相差053億元。開發(fā)商開出的價(jià)格要高出帶租約出售的實(shí)際租金折算價(jià)30,也就是說,沃爾瑪?shù)钠放苾r(jià)值為開發(fā)商增加了三成利益。 對(duì)于嘉蓮華給予沃爾瑪物美價(jià)廉的租金,美國丹佛大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長、美國資深注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理教授認(rèn)為確有必要。 他介紹,對(duì)于中國本地的大部分開發(fā)商來說,在招商過程中,并不是光看該商戶所能承受的租金,而要重視另一個(gè)數(shù)據(jù)租金折現(xiàn)率。租金折現(xiàn)率為某棟建筑中租戶給出的年租金所占該棟建筑帶租約可售價(jià)格的比率,即租金除以帶租約出
28、售價(jià)格所得出的數(shù)據(jù),租金折現(xiàn)率越低,開發(fā)商的收益越高?!按騻€(gè)比方,沒有沃爾瑪,你的樓只能賣7000萬元,但有了沃爾瑪,若帶租約出售,你的樓就能賣1個(gè)億?!彼J(rèn)為,若能找到世界知名的高信譽(yù)度租戶,就算降低租金也無可厚非。 目標(biāo)買家 傾向于國際型上市公司 對(duì)于嘉蓮華“打包”出售的目標(biāo)買家,項(xiàng)目銷售代理公司負(fù)責(zé)人表示“比較傾向于國際型上市公司”。 “像嘉蓮華這種帶租約出售的產(chǎn)品,尤其在租客是沃爾瑪?shù)那闆r下,對(duì)于提升國際型上市公司的企業(yè)形象是很有幫助的?!痹撊耸空J(rèn)為,對(duì)于一些跨國上市公司來說,收購帶有沃爾瑪租約的物業(yè),實(shí)際上是增加了公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對(duì)長遠(yuǎn)盈利和提升公司價(jià)值都有利。該人士介紹,目前正在與
29、多家國際知名上市公司洽談收購事宜,具體公司名稱暫時(shí)不便透露?!安贿^,由于急于回籠資金開發(fā)下面幾期項(xiàng)目,開發(fā)商也許會(huì)考慮略微下調(diào)整購價(jià)格?!?有關(guān)嘉蓮華開發(fā)商和沃爾瑪之間簽定的租賃合同中,是否有約定租金遞增條款,記者不得而知。專家表示,由于沃爾瑪給出的租金過于低廉,普通接盤者實(shí)在很難在未來的租金回報(bào)中獲得收益,因此一般的企業(yè)不會(huì)考慮,也沒有實(shí)力長期持有這樣一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目?!暗鲜泄举徺I這樣的項(xiàng)目卻不失為一個(gè)好選擇?!睂<曳治?,天下沒有免費(fèi)的午餐,接盤者若希望以該次收購案來抬升股價(jià),或者拿沃爾瑪所在物業(yè)進(jìn)行融資,都要付出一定的代價(jià),即租金投資回報(bào)甚至不及銀行商業(yè)貸款利率,未來很有可能出現(xiàn)的情況
30、是該不動(dòng)產(chǎn)通過經(jīng)營產(chǎn)生的增值無法留給房東。 前景看好 開發(fā)商借機(jī)大賺一筆 沃爾瑪一貫的低租金策略,似乎并不影響開發(fā)商發(fā)財(cái)。據(jù)悉,沃爾瑪入駐后,將派出大量免費(fèi)班車,在方圓五公里的范圍內(nèi)帶來更大量的客流,這使得購房者對(duì)嘉蓮華項(xiàng)目內(nèi)零鋪的投資前景十分看好。借著沃爾瑪?shù)钠放茤|風(fēng)和引客手段,相比整體打包出售部分,開發(fā)商從零鋪投資者身上賺到的比例似乎要更高一些。 據(jù)負(fù)責(zé)打包出售嘉蓮華的代理公司負(fù)責(zé)人介紹,沃爾瑪在8月10日開業(yè)當(dāng)天上午,人流量就超過3萬。該負(fù)責(zé)人表示,開業(yè)至今,沃爾瑪每天人流量都在3萬以上。 人氣旺盛自然也帶來了售價(jià)提升。由于引進(jìn)了沃爾瑪,項(xiàng)目內(nèi)普通街鋪售價(jià)已達(dá)到4萬元平方米左右,比周圍同
31、類地段的2萬3萬元平方米的商鋪高出了一截,與市中心的黃浦、盧灣的一般街鋪價(jià)格追平,沃爾瑪效應(yīng)由此可見一斑。另據(jù)據(jù)項(xiàng)目有關(guān)人士介紹,激烈的競爭使得項(xiàng)目底層鋪位租金上漲,最高的已經(jīng)達(dá)到10元平方米天,幾乎趕上了市中心區(qū)域商鋪的租金。 網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,嘉蓮華國際商業(yè)廣場一期的零鋪銷售面積約13萬平方米,目前出售面積已逼近9000平方米,即銷售已過半。記者根據(jù)4萬元平方米的單價(jià)進(jìn)行計(jì)算,開發(fā)商回籠資金已達(dá)36億元左右。若開發(fā)商成功售出手中所有零鋪,總回籠資金將達(dá)到52億元。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出34萬平方米打包出售部分(包括沃爾瑪?shù)淖饧s)所能獲得的總價(jià)。 黃雀在后 最大贏家就是沃爾瑪 若以52億元的價(jià)格成功
32、售罄一期項(xiàng)目零鋪,再以近4億元的價(jià)格脫手“打包產(chǎn)品”,開發(fā)商必然賺得盆滿缽盈,然后繼續(xù)開發(fā)二期項(xiàng)目。從表面上看,似乎開發(fā)商是最終的贏家。但實(shí)際上,螳螂捕蟬,還有黃雀在后。 據(jù)悉,沃爾瑪嘉定嘉蓮華店開業(yè)當(dāng)天,營業(yè)額達(dá)到了170萬元?!斑@一數(shù)據(jù),創(chuàng)造了沃爾瑪在全球各大賣場開業(yè)當(dāng)天營業(yè)額之最?!奔紊徣A銷售代理公司負(fù)責(zé)人如是說。沃爾瑪在區(qū)域中的影響力可見一斑。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然開發(fā)商在沃爾瑪?shù)钠放菩?yīng)中獲得了利益,但其在開發(fā)、招商過程中,包括在按照沃爾瑪?shù)囊蠖ㄖ品弦蟮慕ㄖ倪^程中,都花了相當(dāng)大的人力、物力和財(cái)力。零鋪的投資者雖然能享受到沃爾瑪效應(yīng)帶來的高租金回報(bào),但他們也同樣在購買商鋪中投入了
33、大量成本。至于項(xiàng)目未來的接盤者能否從資本運(yùn)作,或者經(jīng)營效益中獲得利益,目前更是不得而知。在嘉蓮華國際商業(yè)廣場買賣環(huán)節(jié)中的所有人都在投入高額成本的同時(shí),項(xiàng)目租客沃爾瑪卻始終處于“享受”階層享受定制物業(yè)的服務(wù),享受低廉租金,享受這塊具有極少其他賣場競爭的區(qū)域所帶來的經(jīng)營利益,享受投資者的追捧。因此,在這次交易中,以一貫的房地產(chǎn)策略獲得低廉租金的沃爾瑪才是真正的大贏家。 相關(guān)案例 深國投和沃爾瑪互贏 深國投是沃爾瑪在中國的第一個(gè)合作伙伴,早在1995年就與沃爾瑪合資成立沃爾瑪深國投百貨,截至2005年,在中國共同開了40多家沃爾瑪商場。但深國投在這一合資項(xiàng)目里所賺無多,這從持有中國內(nèi)地7家沃爾瑪百貨
34、公司的沃爾瑪中國 投資有限公司2004年末未彌補(bǔ)虧損高達(dá)748億元可見一斑。 然而,深國投商置的成立改寫了這一結(jié)果,并在短短的兩年時(shí)間里創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)的盈利增長奇跡。據(jù)深國投和沃爾瑪官方網(wǎng)站的相關(guān)資料,深國投商置在各地開發(fā)的大部分商業(yè)物業(yè)在2004年才全面開工,截至2005年12月,已開業(yè)的僅有重慶、長沙雨花亭分店等幾家商業(yè)中心。但其在成立當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)盈利,而且以驚人的速度實(shí)現(xiàn)盈利增長。 通過這一系列運(yùn)作,形成了一種多贏的局面,沃爾瑪、海外房地產(chǎn)基金以及深國投都在這一模式的運(yùn)轉(zhuǎn)中各有所沃爾瑪大舉圈地?cái)U(kuò)張:零成本? :零成本?沃爾瑪正在中國二、三線城市大舉圈地?cái)U(kuò)張,從廣東、福建、浙江、江蘇等沿海省
35、份的地級(jí)與縣級(jí)城市,到湖南、湖北、河南、安徽、山西、四川等中西部省份的地級(jí)城市,到處都是沃爾瑪及其合作伙伴“深國投”的足跡。但在這場浩浩蕩蕩的“圈地運(yùn)動(dòng)”中,沃爾瑪自己并沒有投入多少資金,其合作伙伴深國投商用置業(yè)有限公司才是沃爾瑪?shù)摹罢沟晖仆翙C(jī)”。公開的秘密” “外資超市在二、三線城市拿地一般都可以獲得優(yōu)惠,沃爾瑪這樣的世界500強(qiáng)企業(yè),在長三角買地的價(jià)格要比市場價(jià)格每畝便宜100萬元左右?!蹦惩赓Y超市的發(fā)展經(jīng)理陳武(化名)透露,“而一個(gè)項(xiàng)目的土地面積一般在30畝到50畝之間,光土地這一項(xiàng)可以優(yōu)惠3000萬元到5000萬元,這等于是地方政府送給外資零售企業(yè)的見面禮?!标愇湓?fù)責(zé)開發(fā)杭州、無錫、昆山等城市的項(xiàng)目,任務(wù)是在這些城市尋找合適的地塊或者是商業(yè)配套項(xiàng)目開設(shè)大賣場(Hyper-market)。杭州西湖區(qū)由于商圈質(zhì)量優(yōu)良而成為公司給他布置的重要目標(biāo),一次拿地經(jīng)歷讓他感受到了沃爾瑪?shù)耐Α?005年1月,陳武了解到杭州西湖區(qū)古墩路與三墩塘路交叉口有一宗商業(yè)地塊要掛牌出讓,備感興奮。但是“競買單位須引進(jìn)一家或一家以上世界500強(qiáng)排名前100位的企業(yè)進(jìn)駐該商業(yè)中心”的競買人限制性條件讓陳武打消了念頭。經(jīng)過詳細(xì)打聽后,陳武了解到這是沃爾瑪談下來的地塊。所謂的“掛牌出讓”,不過是根據(jù)國家土地政策的例行程序。公開資料顯示
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