戴德梁行服務(wù)內(nèi)容1

1、常州院街“商業(yè)運營管理顧問服務(wù)”服務(wù)內(nèi)容以下服務(wù)內(nèi)容與本物業(yè)工程進度和招商進度及開業(yè)時間有關(guān)，顧問服務(wù)進度需配合本物業(yè)的施工和招商進度及開業(yè)計劃，顧問服務(wù)包括但不限于：一物業(yè)服務(wù)方面的顧問工作：1配合物業(yè)施工跟進及質(zhì)量管理顧問服務(wù)1) 專案小組赴本物業(yè)現(xiàn)場開例會時參與施工例會及工地巡視，提供工程改善意見；2) 配合檢討施工對未來設(shè)備運行維護的影響；3) 對機電設(shè)備安裝、單機調(diào)試、聯(lián)動調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試過程提供專業(yè)建議和意見；2竣工驗收期服務(wù)內(nèi)容乙方會協(xié)助甲方現(xiàn)場驗收團隊嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)服務(wù)單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主及物業(yè)使用人提供良好的物業(yè)服務(wù)。本物業(yè)接管驗收期服務(wù)包括但

2、不僅限于：1) 協(xié)助制定裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)及驗收程序2) 指導(dǎo)驗收設(shè)備文件資料及工程檔案3) 指導(dǎo)遺漏工程的跟進及監(jiān)督程序4) 配合編制租賃交接驗收條件書5) 業(yè)戶檔案的交接與管理提出建議6) 對購買保險，包括公共責(zé)任險、第三者責(zé)任險及財產(chǎn)險等提供建議7) 協(xié)助制定用戶/租戶遷入程序8) 對物業(yè)公司二次裝修的管理及實施提供建議和意見10)對保安控制及遷入控制提供建議和意見注：以上內(nèi)容建議不需要提供，從第三項物業(yè)籌備運營管理顧問服務(wù)中已基本囊括上述內(nèi)容。3.物業(yè)籌備運作管理顧問服務(wù)1） 對物業(yè)日常設(shè)備的管理以及養(yǎng)護提供專業(yè)建議和意見；2)提供物業(yè)服務(wù)人員架構(gòu)及相應(yīng)的崗位職責(zé)的建議;3)協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司

3、擬訂開展管理工作時所使用之文本，制定各相關(guān)管理制度(包括但不限于業(yè)主守則，業(yè)主裝修指南以及物業(yè)交付時所需要的各類文件及表格）4）對設(shè)備設(shè)施的運行、維護、保養(yǎng)管理以及為物業(yè)重要設(shè)備的保養(yǎng)事項提供意見和建議，對物業(yè)公共設(shè)施影響作評估，及提供最新咨詢；根據(jù)物業(yè)市場定位及推廣和管理需要，就物業(yè)智能化系統(tǒng)的配置提供意見和建議；5）提供設(shè)備設(shè)施的運行費用的控制措施，同時依照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)具體情況，6）協(xié)助制定風(fēng)險管理計劃（健康/安全/火警消防及緊急事件處理流程等）。二：商業(yè)管理方面的顧問工作：第一階段：物業(yè)開業(yè)前的籌備工作顧問服務(wù)內(nèi)容前期準(zhǔn)備階段服務(wù)是整個商業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。作為管理組建的組成部分，我司將

4、協(xié)助甲方建立一支專業(yè)高素質(zhì)有經(jīng)驗的現(xiàn)場管理團隊，制定現(xiàn)場管理團隊的培訓(xùn)計劃并貫徹落實培訓(xùn)，制定具體的開業(yè)前的工作計劃和步驟及時間表，制定管理方案。以確保從開業(yè)前、開業(yè)到第一年營運的順利過渡。2） 編制商業(yè)管理處人員架構(gòu)，確定招聘要求崗位職責(zé)和操作規(guī)程2）協(xié)助制定商管處相關(guān)管理制度和具體工作流程3）協(xié)助制定商業(yè)管理機構(gòu)運作方法4）協(xié)助開發(fā)商的人員招聘和培訓(xùn)工作5）協(xié)助制定管理手冊/管理制度及商業(yè)管理的各種文本文件6）建立商業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)7）在如何重新考慮物業(yè)的空間和設(shè)計問題上的合理性和效益化提供建議8）對院街裝修、環(huán)境、布置等提出優(yōu)化建議，體現(xiàn)人性化，增加親和力，提高創(chuàng)收機會9）協(xié)助進行市場研究

5、和分析10） 從商業(yè)管理角度對招商戰(zhàn)略提供建議11） 對租賃協(xié)議提供建議12） 對出租區(qū)域和租客組合策略提供建議和意見13） 協(xié)助做好對租戶的優(yōu)勢和付款能力的分析14） 對如何最大程度上增加創(chuàng)收機會提供建議和意見15） 協(xié)助制定開業(yè)前的市場策劃和推廣及準(zhǔn)備工作計劃書第二階段:后期商業(yè)運營階段商業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容我們擬定第二階段服務(wù)從物業(yè)開業(yè)之月開始，商業(yè)管理顧問的主要任務(wù)是對商業(yè)日常運作、租戶對租約的遵守/租戶管理，租金和管理費的收繳，商戶推廣、租約續(xù)約/二次招商和行政管理等提供顧問服務(wù)。通過幫助現(xiàn)場商業(yè)管理團隊創(chuàng)建創(chuàng)新的服務(wù)平臺及如何做好全方位的日常交流，形成與租戶的緊密聯(lián)系，從而提高業(yè)主的

6、滿意度及穩(wěn)定性和物業(yè)的市場知名度及資產(chǎn)的增值。1 我們將在以下的管理內(nèi)容方面對甲方和甲方的商業(yè)管理團隊提供有針對性的專業(yè)建議意見或報告：（包括但不限于以下內(nèi)容）：1） 數(shù)據(jù)庫管理、租約記錄和主要數(shù)據(jù)管理（租賃文件備份等）2）租戶管理和聯(lián)絡(luò)以及第三方聯(lián)絡(luò)事宜3）空置單元管理4）質(zhì)量檢查5）市場推廣6）商場公共地方、廣告位的招商及管理的計劃7）從商場和推廣區(qū)域獲取額外收入的機會8）指示、導(dǎo)購系統(tǒng)的設(shè)計、制作及管理9）租約設(shè)計和建議10） 對租賃的延續(xù)提供建議11） 標(biāo)準(zhǔn)運行流程12） 戰(zhàn)略性商業(yè)經(jīng)營管理方案13） 找出一切給資產(chǎn)增加收入的機會、包括重新定位、重新租賃，采用合適的商業(yè)租戶等等14）

7、對新想法的可行性提出分析和實施方案并及時匯報，包括可行性分析和執(zhí)行的可能性15） 提高和公共關(guān)系以及市場推廣事件有關(guān)的總體回報16） 每年提前制定下一年度的商業(yè)推廣和宣傳方案給甲方，在經(jīng)得甲方書面批準(zhǔn)后協(xié)助現(xiàn)場團隊有效地實施該方案注：標(biāo)紅部分無需提供相關(guān)服務(wù)，2 商業(yè)計劃乙方將每年為物業(yè)制定商業(yè)計劃。這些商業(yè)計劃在各個方面包括招商，績效考核，退出投資戰(zhàn)略等等給與客戶激勵和建議。這些總體計劃是通常以1至3年為周期，并制定必不可少的如何貫徹落實的具體步驟方法。我們的商業(yè)計劃通常是以草案的方式提供，由客戶確認(rèn)。這些計劃將所有如何使商場成功的步驟策略和因素都考慮了進去，通常包括下面因素：?物業(yè)基本情況

8、?物業(yè)的商業(yè)部分的位置（商業(yè)所占的樓層和格局布置）?年度的SWOT分析?市場研究和分析及宣傳推廣計劃短期和長期的市場計劃，包括根據(jù)空置單元特別制定的租賃策略，找出相關(guān)危險因素以及長短期內(nèi)是如何減少這些危險因素的方法?定期分析物業(yè)市場改變所帶來的影響，包括；人口統(tǒng)計；業(yè)態(tài)組合；政府政策；競爭對手；市場消費現(xiàn)狀和趨勢等，找出讓資產(chǎn)增值的機會甲方需向乙方提供必要的資料和信息以便乙方制作戰(zhàn)略性商業(yè)發(fā)展計劃之用。3指導(dǎo)幫助現(xiàn)場商業(yè)管理團隊做好以下工作：（一）市場信息1） 每季度對物業(yè)的總體回報、年終租金增長等進行預(yù)測；2） 每季度一次對所有目標(biāo)業(yè)績進行總結(jié)3）定期進行客戶問卷調(diào)查、服務(wù)滿意度等調(diào)查并作出

9、專業(yè)分析報告；4）根據(jù)物業(yè)的情況和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)經(jīng)濟情況，分析總體和各方面與物業(yè)有關(guān)的市場因素并給甲方提出建議。協(xié)調(diào)管理1）協(xié)助制定商場、商戶管理及顧客服務(wù)等相關(guān)制度及流程2）就預(yù)算和征收所有的租金、服務(wù)費用和其他租戶的欠款，尤其是關(guān)系到租約、征收租金以及服務(wù)費用、租金重審、預(yù)算、續(xù)租、安排保險方面，針對租戶違反合約拒絕提交租金的，提出建議和措施；3） 對租賃合同和租戶手冊提供專業(yè)建議。（三）租約管理1）現(xiàn)有租約續(xù)約談判和租約簽訂2）商鋪二次招商3） 維護物業(yè)資產(chǎn)登記簿:將所有重要信息以電子格式存檔，如：營銷計劃、業(yè)務(wù)計劃、研究和營銷計劃、健康與安全審計等4） 租約詳情院街的招商宣傳及商管處的管理方

10、案：1）提供“戴德梁行”的品牌使用權(quán)，發(fā)揮品牌效益；2）加強與甲方的策劃招商部門溝通，傾聽用戶要求；3）積極配合甲方的本物業(yè)宣傳推廣工作，提供戴德梁行的企業(yè)宣傳資料、資質(zhì)證書、業(yè)績證書、國際化管理模式、特色創(chuàng)新服務(wù)等文件（復(fù)印件，掃描電子文檔）；4）協(xié)助制定商管處專項培訓(xùn)計劃并展開全面培訓(xùn)工作，使每位商管人員都掌握商業(yè)管理基本知識和應(yīng)答客戶的技巧，確保客戶對院街商業(yè)管理的咨詢在商管處能夠得到滿意放心的答復(fù)；5）協(xié)助制定員工守則，規(guī)范員工儀容儀表和行為舉止以及服務(wù)態(tài)度，明確禮儀注意事項。管理品牌1 ）IS09001系列標(biāo)準(zhǔn)是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制定發(fā)布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)提供了一個科學(xué)、嚴(yán)

11、密、完整的質(zhì)量管理模式，通過第三方的認(rèn)證后，將起到強化品質(zhì)管理，節(jié)約管理成本，增強客戶信心的作用。乙方將于合作期內(nèi)以ISO9001標(biāo)準(zhǔn)向本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)和建議。2 ）在顧問服務(wù)期內(nèi)，甲方就院街可以“商業(yè)管理顧問聘請國際品牌戴德梁行”作為本物業(yè)宣傳推廣之用。五.培訓(xùn)在商業(yè)運營管理顧問服務(wù)期限內(nèi)，乙方的專案小組在本物業(yè)現(xiàn)場開專案例會時會一年6次穿插進行必要的物業(yè)、工程和商業(yè)管理三方面的有針對性的專業(yè)培訓(xùn)，每次一個工作甲方的人員或甲方物業(yè)管理和商業(yè)管理團隊的人員可派往乙方上海全管物業(yè)現(xiàn)場實1至3次，每次3天，受培訓(xùn)人員所發(fā)生的所有費用自理。具體針對本項目的培訓(xùn)計劃包括培訓(xùn)時間表將在合同簽訂后根據(jù)本物業(yè)的開展情況和需要由乙方另行制定，并由甲方審核通過后，乙方開始展開培訓(xùn)工作。六.專案小組乙方將針對本物業(yè)成立顧問專案團隊，負(fù)責(zé)本物業(yè)與合同服務(wù)內(nèi)容有關(guān)的所有事宜。乙方承諾參加顧問專案團隊的成員由商業(yè)管理的專才組成，每次開會該專案團隊會派兩名專案人員參加會議，其中至少有一名助理董事參加，赴甲方處和甲方舉行會議，在本物業(yè)現(xiàn)場了解物業(yè)服務(wù)和商業(yè)管理狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題，報告工作進度及討論有關(guān)問題并提供專業(yè)意見，該類會議將視工作進度而定，平均每月一次，一年共12次，每次一個工作日。除例會的服務(wù)形式外，乙方還將以電話、傳真、郵