房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范附條文說(shuō)明60頁(yè)

1、祝各位考友順利通過(guò)考試，金榜題名！xx國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范CodeforRealEstateAppraisalGB/T50291-1999主管部門：xx建設(shè)部批準(zhǔn)部門：xx建設(shè)部施行日期：1999年6月1日xx建筑工業(yè)出版社1999xx前言國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)1998244號(hào)一九九八年工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字1996第40號(hào)關(guān)于委托制訂"房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程"的函的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)

2、部以建標(biāo)199948號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。本規(guī)范在編制過(guò)程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見(jiàn)，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香港、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVS。的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過(guò)程中，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見(jiàn)寄往中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼：10083

3、5），以供修訂時(shí)參考。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的主編單位：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國(guó)、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長(zhǎng)春、楊于北、楊國(guó)誠(chéng)、沈彥京、康小蕓、田耀東。目次1 總則52 術(shù)語(yǔ)53 估價(jià)原則34 估價(jià)程序45 估價(jià)方法55.1 估價(jià)方法選用55.2 市場(chǎng)比較法55.3 收益xx75.4 成本法95.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)xx115.6 基準(zhǔn)地

4、價(jià)xxxx126 不同估價(jià)目的下的估價(jià)126.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估136.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估136.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估136.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估136.5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)146.6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)156.7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)156.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)156.9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)166.10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估166.11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)166.12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)167 估價(jià)結(jié)果168 估價(jià)報(bào)告179 職業(yè)道德1810 A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式1911 用詞用語(yǔ)說(shuō)明22附：條文說(shuō)明231總則51 / 711.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估

5、價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。1.0.4房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。2 術(shù)語(yǔ)2.0.1房地產(chǎn)realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)realestateappraisal，propertyvaluation專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，

6、并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。2.0.3估價(jià)對(duì)象subjectproperty一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。2.0.4估價(jià)目的appraisalpurpose估價(jià)結(jié)果的期望用途。2.0.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)appraisaldate，dateofvalue估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6客觀合理價(jià)格或價(jià)值value某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。2.0.7公開(kāi)市場(chǎng)openmarket在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件

7、公開(kāi)并不具有排它性。2.0.8公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值openmarketvalue在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。2.0.9類似房地產(chǎn)similarproperty與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。2.0.12市場(chǎng)比較法ma

8、rketcomparisonapproach，salescomparisonapproach將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0.13收益法incomeapproach，incomecapitalizationapproach預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0.14成本法costapproach求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0

9、.15假設(shè)開(kāi)發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0.16基準(zhǔn)地價(jià)修正法landdatumvaluemethod在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。2.0.17潛在毛收入potentialgrossincome假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的

10、收入損失后所得到的收入。2.0.19運(yùn)營(yíng)費(fèi)用operatingexpenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。2.0.20凈收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。2.0.21建筑物重置價(jià)格replacementcostofbuilding采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2.0.22建筑物重建價(jià)格reproductioncostofbuilding采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)

11、時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2.0.23物質(zhì)上的折舊physicaldepreciation，physicaldeterioration建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。2.0.24功能上的折舊functionaldepreciation,functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。2.0.25經(jīng)濟(jì)上的折舊economicdepreciation,economicobsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。2.0.26估價(jià)結(jié)果conclusionofvalue

12、關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。2.0.27估價(jià)報(bào)告appraisalreport全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書(shū)面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。3 估價(jià)原則3.0.1房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：1 合法原則；2 最高最佳使用原則；3 替代原則；4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。5 .0.2遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。6 .0.3遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：1 保持現(xiàn)狀前

13、提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；5 上述情形的某種組合。3.0.4遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。6 .0.5遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4估價(jià)程序4.0.1自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)

14、告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1明確估價(jià)基本事項(xiàng)；2 擬定估價(jià)作業(yè)方案；3 搜集估價(jià)所需資料；4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；5 選定估價(jià)方法計(jì)算；6 確定估價(jià)結(jié)果；7 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；8 估價(jià)資料歸檔。9 .0.2明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 明確估價(jià)目的；2 明確估價(jià)對(duì)象；3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。4 ：1估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出；5 明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；7 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。4.0.3在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)

15、作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；2 擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；3 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4.0.4估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：1 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。5 .0.5估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)

16、等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。6 .0.6完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5估價(jià)方法5.1 估價(jià)方法選用5.1.1 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。5.1.2 對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。5.1.3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。5.1.4 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)

17、行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。5.1.5 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1.6 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1.7 在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。5.2 市場(chǎng)比較法5.2.1 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集交易實(shí)例；2 選取可比實(shí)例；3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 進(jìn)行交易情況xx；5 進(jìn)行交易日期xx；6 進(jìn)行區(qū)域因素xx；7 進(jìn)行個(gè)別因素xx；8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。9 .2.2運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確

18、搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 交易雙方情況及交易目的；2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3 成交價(jià)格；4 成交日期；5 付款方式。6 .2.3根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1 是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年；3 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。4 .2.4選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 統(tǒng)一付款方式；2 統(tǒng)一采用單價(jià)；3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單

19、位。5 ：1統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；6 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。7 .2.5進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購(gòu)買情況下的交易；3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9 其他非正常的交易。10 1當(dāng)可供選擇的交易

20、實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正；1.1.1 對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。5.2.6 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整。5.2.7 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備

21、程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。5.2.8 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)

22、對(duì)象的用途確定。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。5.2.9 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20，綜合調(diào)整不得超過(guò)30。5.2.10 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。5.2.11 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。5.3收益法5.3.1 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2 估算潛在毛收入；3 估

23、算有效毛收入；4 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5 估算凈收益；6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。8 .3.2凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2 商

24、業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。5 .3.3估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金

25、應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。6 .3.4在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。5 .3.5資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：1 市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似

26、房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3 復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R=M?RM+（1-M）RE（5.3.5）式中R族本化率（）;M-貸款價(jià)值比率（）,抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RMT氐押貸款資本化率（）,第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE汨有資本要求的正

27、常收益率（）。4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。5 .3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：R0=L?RUB?RB（5:3.6）式中RO傳合資本化率（）,適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL吐地資本化率（），適用于土地估價(jià)；RB健筑物資本化率（）,適用于建筑物估價(jià)；L土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（）;B碟筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（）,L+B=100%。6 .3.7計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。收益法的基本公

28、式如下：nAiV=曰（53.7）i=1（1R）i式中V呦益價(jià)格（元，元/m2）;Ai未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）;R貨本化率（）;n沫來(lái)可獲收益的年限（年）。7 .3.8對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用

29、年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2 將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。3 .3.9當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：AOVB?RBV L=（5.3.91）RL當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年

30、不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：AOVL?RLVB=（53.92）RB式中AO-i地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）;V L土地價(jià)值（元，元/m2）;V B健筑物價(jià)值（元，元/m2）。5.4成本法5.4.1 運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；2 估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3 估算折舊；4 求出積算價(jià)格。5 .4.2重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費(fèi)用；2 開(kāi)發(fā)成本；3 管理費(fèi)用；4 投資利息；5 銷售稅費(fèi)；6 開(kāi)發(fā)利

31、潤(rùn)。注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。7 .4.3具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。8 .4.4同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。5.4.5求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。9 .4.6建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正

32、來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。10 4.7成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。11 4.8建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。12 4.9扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：1直

33、線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：tV=C（CS）（5.4.91）N2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2V=C（1）t05.4.9-2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V=Cq（5.4.9-3）式中Va筑物現(xiàn)值（元，元/m2）;C碟筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元/m2）;S鍵筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）;t建筑物已使用年限（年）；N健筑物耐用年限（年）；q碟筑物成新率（）。注：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。5.4.1

34、0 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。5.4.11 估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為：1建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；5.4.12 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；3建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊；4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；5建

35、筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。5.4.12積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。5.4.13新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。5.5假設(shè)開(kāi)發(fā)法5.5.1運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；3 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資

36、利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。7 .5.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營(yíng)等。8 .5.3運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。5.5.4預(yù)測(cè)

37、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。9 .5.5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可取待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開(kāi)發(fā)成本之和，或取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。10 5.6運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。5.6基準(zhǔn)地價(jià)xxxx5.6.1 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；2 確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；3 進(jìn)行交易日期xx；4 進(jìn)行區(qū)域因素xx；5 進(jìn)行個(gè)別因素xx；6 求出估價(jià)對(duì)象xx地價(jià)格。7 .6.

38、2進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的交易日期修正的方法。8 .6.3區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。9 .6.4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6不同估價(jià)目的下的估價(jià)6.0.1房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)；7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)；8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；9 房地產(chǎn)

39、糾紛估價(jià)；10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。6.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估6.1.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.1.2 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。6.1.3 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成

40、本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估6.2.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.2.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。6.2.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。6.2.4 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。6.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)

41、估6.3.1 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、城市房屋租賃管理辦法以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.3.2 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。6.3.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。6.3.4 以營(yíng)利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。6.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估6.4.1 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)

42、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.4.2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。6.4.3 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。6.4.4 以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)

43、款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1.1.1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。1.1.2 用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。1.1.5 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。1.1.6 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)

44、利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。1.1.7 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。1.1.8 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。6.5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)1.1.9 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。1.1.10 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。1.1.11 險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時(shí)作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值。保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額。1.1.

45、12 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。1.1.13 地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。1.1.14 險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。6.6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)6.6.1 房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。6.6.2 有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。6.6.3 房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)

46、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。6.7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)6.7.1 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補(bǔ)償估價(jià)（簡(jiǎn)稱征地估價(jià)）和拆遷城市國(guó)有土地上的房屋及其附屬物的補(bǔ)償估價(jià)（簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)）。6.7.2 征地估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.7.3 拆遷估價(jià)，應(yīng)依據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.7.4 依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。6.7.5 實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合

47、建筑物成新估價(jià)。6.7.6 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。6.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)6.8.1 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。6.8.2 分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。6.8.3 合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。6.9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)6.9.1 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地

48、產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。6.9.2 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。6.9.3 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。6.10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估6.10.1 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估為確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)拍賣法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.10.2 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格

49、，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。6.11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)6.11.1 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按"保持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進(jìn)行估價(jià)。6.11.2 企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

50、，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購(gòu)買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。6.11.3 企業(yè)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，也可采用成本法。6.12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)6.12.1 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。6.12.2 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算

51、其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。7估價(jià)結(jié)果7.1 .1對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。7.2 .2對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查：1 計(jì)算過(guò)程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 是否符合估價(jià)原則；5 公式選用是否恰當(dāng)；6 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。7 .0.3在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。8 .0.4在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)

52、整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。8估價(jià)報(bào)告8.0.1估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1 全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套；2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；3 準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；4 概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料

53、來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。5 .0.2估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：1 封面；2 目錄；3 致委托方函；4 估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6 估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7 估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8 附件。8.0.3對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。8.0.4估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：1 估價(jià)項(xiàng)目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4 估價(jià)對(duì)象；5 估價(jià)目的；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7 價(jià)值定義；8 估價(jià)依據(jù)；9 估價(jià)原則；10估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過(guò)程；11估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12估價(jià)作業(yè)

54、日期；13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14估價(jià)人員；15注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16估價(jià)的假設(shè)和限制條件；17附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。8.0.5估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說(shuō)明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，其中：1 對(duì)土地的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2 對(duì)建筑物的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平

55、面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。3 .0.6估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。5 估價(jià)人員已（或沒(méi)有）對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。6 沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫